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发文加速高周转？ 碧桂园：不等于质量差
作者：之家哥
摘要：网贷之家小编根据舆情频道的相关数据，精心整理的关于《发文加速高周转？ 碧桂园：不等于质量差》的相关文章10篇，希望对您的投资理财能有帮助。
《发文加速高周转？ 碧桂园：不等于质量差》 精选一原标题：发文加速高周转？ 碧桂园：不等于质量差一条关于“高周转”的消息将碧桂园推向风口浪尖。4月12日，有碧桂园内部员工向媒体爆料称，碧桂园连发三个内部文件，要求提高加快三四五线城市项目周转速度、报建速度、供货速度。“设计当天内出图(通宵)”“20天后开工罚款”“3个月开盘有奖”“大于7个月开盘撤职……”针对网传事件的真实性，4月13日，碧桂园方面未向记者作出正面回应，但其表示，三个月开盘不是三个月交楼，快周转不等于质量差。被指加速高周转 41天开工撤职项目总据碧桂园内部员工向媒体的爆料，碧桂园董事局**杨国强在集团“高周转”专题会上表示，“任何部门都要围绕高周转，为高周转让路”。此外，该员工还爆出为了加速高周转，碧桂园连发三份内部文件，4月5日签发的《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》和4月11日签发的《关于提高集团各单位工作效率、促进项目高周转的通知》以及《关于项目报建高周转的通知》。主要针对三四五线城市的项目总，并从、设计、人力、大运营等提出许多具体意见。依据网上流传的文件截图，主要内容包括3个月开盘有奖、设计当天内出图（通宵）、土地获取前40天开始前置设计工作、区域获取地块前应充分评估地块能否实现高周转等。而针对项目总具体考核办法是：摘牌即开工奖励20万，每推迟一天奖励减少1万，21天开工罚款1万，以此类推，如果41天开工撤职。开盘工期小于等于3个月奖励20万，3到4个月之间奖励10万，4到5个月之间不奖不罚，5到6个月之间罚款10万，大于7个月撤职。文件截图流出后，业内一片哗然。对于文件中的奖罚制度，有业界人士认为颇为严格，主要争议的问题是3个月能否开盘，从目前北京楼盘来看平均开盘时间至少是一年，3个月开盘在北京是可望不可即的速度。但由于碧桂园的项目集中在三四五线城市，周转会相对快一些。据一位不愿具名的业内人士称：“快周转的企业不可能再慢下来，如今在激励机制下，无法达到更快周转的目标，又增加了新的奖罚制度，只为更快。”碧桂园：三个月开盘 不是三个月交楼针对网传事件的真实性，4月13日，碧桂园方面未向记者作出正面回应，但其表示，三个月开盘不是三个月交楼，快周转不等于质量差。碧桂园方面称，“三个月开盘并不是三个月交楼。快周转不等于质量差，碧桂园有实力建又好又快又便宜的房子。因为碧桂园是集团标准化管理，是优化、微调图纸，不是重新设计图纸。”碧桂园相关人士表示，碧桂园的高周转是建立在设计、报建、工程工期、运营等多方面全系统支持下的提速。其以碧桂园的SSGF工业化建造体系为例，指出其具有高品质、高速度、低能耗等优势，能从工法、管理、技术和材料等方面全面提升开发速度，并全面提升产品质量。“传统装配式建筑工期平均一层楼8天，SSGF体系为5天。基准工期可以从700天缩短至400多天，以30层高层洋房为例，开工至交付的基准周期由25.1个月缩短至15.8个月。”而对于媒体报道提到，碧桂园一员工疑被指泄露前述信息，遭碧桂园通报处理一事。碧桂园北京相关负责人表示，“不清楚”。观察“高周转”房企背后的“隐忧”实际上，“高周转”在房地产行业并不新鲜。融创冲3000亿，仍要考虑兼顾高周转和增利润；阳光城将自己打造成了高周转、高杠杆、低成本的典范；闽系房企泰禾也在追求高周转与高质量的融合。在多位专家眼里看来，降低是房企追求高周转的重要原因之一。有专家分析称，在房地产企业通过、进行后，需要支付相对较高的利息，如果项目可以快速开盘，让资金尽快回笼，企业就能将利息稳定在可控范围内。此外，随着我国开启房地产调控，一二线城市房地产政策收紧，房企将更多目光转向了中小城市，一方面，房地产总体增量空间骤然减少，房企之间的竞争也加剧白热化，另一方面，房企比以往更需要保证现金流，一系列原因交织在一起，构成了房企们周转率加速的大环境。在2017年，碧桂园总裁莫斌曾提出，当年碧桂园全年销售目标要达到5000亿元，这相比2016年实际销售额增长62%。实际上，2017年碧桂园销售金额5508亿元，同比增长78.3%，确实达到了这一目标。同年，碧桂园实现营业收入2269亿元，同比增长48.2%，净利润260.6亿元，大幅增长126.3%。不过与营收、净利润一同增长的还有高负债。在2017年中，碧桂园公布净比率，2017年为56.9%，2016年为48.7%，2015年为60%，2014年为57%，2013年为64.2%。而从借贷金额来看，2017年碧桂园借贷663.62亿元，相比于2016年借贷397.06亿元，同比增加了67.1%。同花顺i问财数据显示，房地产企业的普遍居高。截至2017年底，在134家房地产，鲁商置业的93.96%，第一，而万科的83.98%，排名第12。如果按照碧桂园年中负债率来计算，公司在134只中可以排至前三。分析指出，为了支持高周转，在企业资金有限的情况下，就不得不高负债、高杠杆运行，而一旦高周转所产生的楼盘没有及时售出，转成了高库存，企业的资金链就可能断裂，出现危机。有专家表示，、平稳发展和瞄向三四线城市已经成为了未来一段时间房地产市场的主要发展趋势，曾经高周转的企业不少已经开始着手降低负债率，确保资金安全。公告显示，融创2017年底的水平较日下降约60个百分点。2017年中期时，公司管理层就表示，融创未来要持续降低负债，希望2018年净负债率降到90%，到2019年降到70%以内。此外，泰禾也曾表态，通过低价拿地、大规模并购等方式，2018年要将负债率降到75%。（林子）声音中原地产市场部研究总监张大伟：求快不符合“工匠精神”碧桂园求快的做法确实不太符合人们对于“工匠精神”的理解，但是碧桂园本身也有产品定位，对于三四五线城市的非豪宅项目，“工匠精神”不是企业优先考虑的选项。目前房地产企业普遍存在规模扩张的焦虑，在一线和二线城市，受到政策限制，而中小城市和乡镇则更有发展空间，大型房企在这些城市也更有可能得到优惠的政策。面向中小城市与乡镇的刚需项目更追求快速开盘，在保证质量可以通过验收且户型不变的前提下，项目的外形对于刚需用户的影响可能没有那么大。易居研究院智库中心研究总监严跃进：高周转下谨防质量失控对于高周转的企业来说，需要有较好的城市布局，以对冲调控风险，还要有较好的营销能力，进而抓住市场行情。单纯规模至上的思路，可能出现盲目定指标、压缩工期，可能会出现偷工减料的现象，所以类似项目需要警惕质量风险，往往是欲速而不达。因此，高周转下要做好各类成本把控和质量把控问题。亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存：为降财务成本快速开盘资金成本是碧桂园追求快速开盘的原因之一，虽然房地产较少，但十分依赖基金、债券等融资手段，这些融资的有时可以达到7%-8%，如果房地产企业拿到项目的几个月后就可以急速回款，会**降低财务成本。现在碧桂园布局已经扩展至全国，求快并不意味着房子的质量不好，而是不断地完全复制以前的开发模式，一些小型房地产企业从前期规划到最终开盘销售可能要两年，但碧桂园累积了大量经验，这样才能保证项目效率，从而为快速回款创造机会。本版采写/新京报记者 袁秀丽 林子返回搜狐，查看更多责任编辑：《发文加速高周转？ 碧桂园：不等于质量差》 精选二摘要：“今年，我们将不设具体合同销售目标，公司将根据情况推出货量”。3月20日，碧桂园（02007）总裁及执行董事莫斌在公司2017年度业绩发布会上做此宣布时，全场哗然。作为全国房企龙头，碧桂园每年的合同销“今年，我们将不设具体合同销售目标，公司将根据情况推出货量”。3月20日，碧桂园（02007）总裁及执行董事莫斌在公司2017年度业绩发布会上做此宣布时，全场哗然。作为全国房企龙头，碧桂园每年的合同销售目标无疑都是标杆一般的存在，而今年，当碧桂园提出“不设目标”，也意味着整个房地产行业将在变幻莫测的市场环境中迎来新的挑战。业绩会中，碧桂园**及执行董事杨国强、总裁及执行董事莫斌、首席财务官及副总裁伍碧君、副总裁及营运中心总经理程光煜、财务资金中心副总经理左莹出席了本次业绩会，并就碧桂园的业绩疑点、资本开支、来年布局等问题进行了解答。从左到右依次为：碧桂园副总裁及营运中心总经理程光煜、总裁及执行董事莫斌、**及执行董事杨国强、首席财务官及副总裁伍碧君、财务资金中心副总经理左莹净利增长126.3%APP了解到，2017年，碧桂园实现总收入约为人民币2269.0亿元(单位下同)，同比增长约48.2%;毛利约为587.9亿元，同比增长82.4%;公司约为260.6亿元，同比增长126.3%;应占核心净利润约246.9亿元，同比增长106.0%;基本每股盈利为122.80分，建议派发末期股息每股24.95分。截至日止年度，碧桂园集团连同其合营企业及联营公司，共实现合同销售约5508.0亿元，同比增长78.3%;合同销售面积约6066万平方米，同比增长61.9%。于年底，集团合共经营1468个项目，覆盖中国大陆30个省、220个市、768个县╱镇区，成为全球最大的住宅开发商，领跑行业。手持2.8亿平方米土储集团副总裁及营销中心总经理程光煜在活动上表示，如果有购买的机会碧桂园依然会购买土地，但不会为今年的销售目标设置土地购买计划。程光煜进一步称，碧桂园目前手上持有的土地资源约有2.8亿平方米，这个数量已经足以支撑碧桂园今年的销售，所以公司会灵活看待市场。据总裁及执行董事莫斌介绍，截止日，已摘牌或已签约的土地储备约2.8亿平方米，另有基本锁定但尚未签约的潜在土地储备约1.4亿平方米。2017年集团新获取的土地中属本公司股东的总代价约为人民币3271亿元，其中目标位一二线城市的新购土地代价占比达到59%。暂时没有融资需求就在业绩会举办的前一天，碧桂园发布公告称，建议分拆集团物业管理业务，并以介绍方式在港交所主板独立上市，通过公司以实物方式向股东分派其于碧桂园服务全部股份的形式进行。伍碧君表示，将物业分拆出来上市是为了体现物业的价值，因为“物业目前放在02007是没有估值的，拆分出来可以充分体现它的价值，并且可以让管理层把它做得更好，创造更多的惊喜”。这是碧桂园管理层首次正面回应分拆物业上市的原因。伍碧君指，分拆物业上市不是为了融资，物业帐面有大量充足的现金，所以暂时没有融资需要。目前，碧桂园服务已向联交所递交上市申请表格，碧桂园称将不会根据建议分拆向公众提呈发售任何新碧桂园服务股份，并有关保证配额的详情尚未最终确定。碧桂园总裁及执行董事莫斌、**及执行董事杨国强、首席财务官及副总裁伍碧君以下是智通财经APP整理的业绩会问答实录：问：第一，杨**，碧桂园成为全球销售规模最大的房企，您个人的感觉是怎样的？第二，今年公司增长是怎样的？杨国强：我觉得，为社会服务，碧桂园人挺努力的，为中国的城镇化、现代化服务。改革开放40周年到现在，大家看到中国的进步，碧桂园顺应了国家进步的潮流，我们发展到中国很多的城市，为了城市的现代化，使城市里面的房子不要落后，我们不断的努力，因此谢谢我的同事们。第二，我蛮开心的，因为我的同事可以顺应社会的进步，我们永远谦卑地努力，为社会提供好的房子，这就是为国家做贡献，未来我们尽力而为。我问过中国地产公司前十名的房价，我们的均价应该是最低，对此我们是很开心，我们在用心去做事。大家都想住上好的房子，发展商在不同的地方建了很多好的房子，使国家的现代化、城镇化不断的进步，使大家对未来充满了憧憬。中国人勤劳聪明，不断的为下一代着想。中国每天都在进步，国家日新月异的发展。我对此非常的开心，因为我们赶上了好的年代，我们会为这个社会服务。问：根据早前媒体的报道，您表示在房地产开发主业之外，想进军现代农业，接下来这方面的计划是怎样的，是否有规划？杨国强：因为我们有很多的业主，现在有1000多个碧桂园小区，业主希望购买到的农副产品更加的健康，购买到健康卫生放心的食品。中国土地***，将土地分配给农民，然后搞了农民公社。改革开放后，农民收入提高了。有些地区一家只有几亩地，生产力落后。国家延续了土地承包制度，很多农民出来打工，收入提高了。我原来是种田的，为了配套“凤凰优选”项目，我们已经有能力做一些事情，所以在山区振兴方面希望多做一些贡献。地产方面莫总太能干了，因此就有空为国家多做一些事情，在这些方面不断的努力。我们有这方面的需要，也应该为国家多做一些贡献。问：深圳在全国而言都是非常重要的市场，也有很多的期待。目前碧桂园已经进入深圳市场两年左右的时间，根据这两年碧桂园在深圳业务开展的情况，今年预计会推出几个项目，有怎样类型的项目？管理层对于深圳目前的房地产市场如何看待？对于深圳区域，集团有怎样的期待？碧桂园进入深圳，主要选择了城市更新项目，主要是出自哪些考虑？城市更新项目的利润是否会更高一些？莫斌：我们一直认为，国家对房地产市场政策的调控，目的都是为了保证房地产市场持续健康的发展。我们也看到房地产市场在持续健康发展的道路上越走越好，我们有信心在健康发展的市场上做得更好。碧桂园是均衡布局，我们经常说哪里有市场，哪里就有碧桂园。深圳是我们要进入的市场，一线城市与原来长期做的三四线城市是有所区别的。我们进入深圳后，不断地摸索，不断地完善。我们给深圳区域更多的鼓励，让他们做好潜在的经营，没有提出具体的目标。正如杨**经常提出的要求，脚踏实地，做一个成一个，我们希望深圳给碧桂园的发展带来精细。问：第一，今年的销售目标是怎样？要买多少地才可以支持碧桂园不断壮大下去，如果不停买地，或者是高周转，集团是否有融资的需求？第二，碧桂园刚刚公布了分拆物业上市，之前在也有计划，这次谋求在港上市是否有集资的目的？物业上市是让物业的股值更高，还是为物业集资？程光煜：今年碧桂园不制定具体的销售目标，我们会根据全年的政策和市场的情况，灵活地调整供货和销售策略。我们相信，今年会有比较好及相对稳定的市场，通过我们的努力，相较2017年的结果有所提升。至于土地和融资的需求，会根据经营过程中，货量去化的情况灵活调整的。目前碧桂园已在手的资源，刚才莫总讲到了2.8亿平方米，足以支撑今年销售，所以我们会相对灵活地看待市场，如果有购买的机会，我们依然会购买土地。不会为今年的销售目标设置土地购买的计划。伍碧君：融资是根据公司的发展需要来随时制定计划。物业的事情，昨天大家已经看到公告，暂时不融资。物业帐面上有大量充足的现金，因此没有融资的需要。将它拆分上市，就是体现物业的价值。物业目前放在02007里面是没有估值的，如果分拆的话，可以充分地体现价值，也便于管理层将它做得更好，为股东创造更多的惊喜。杨国强：说到资金的问题，我补充一下。公司从来都是将安全放在第一位，在这样的情况下，我们才去考虑是否要做，怎么做。在安全的情况下，我们会考虑如何将效益做到最大，我们在不同的阶段都会进行评估，然后才会去做。问：第一，财报显示派息是增加了，但是公司的负债比率上升了，负债比率今年是否会再上升？第二，今年未公布销售目标，是否意味着今年楼市有不确定的因素，所以才不设置销售目？杨国强：不知道大家是否注意到碧桂园2016年、2017年确定的目标是多少，最后做到了多少，不知道大家是否注意到，我们预订的目标最后都被超越了。公司目前有能力做得比较好，我们还在努力之中。莫斌：销售目标内部是有分解的，重要的是，我们将每个项目都做成功。我们要做有质量的发展，不设销售目标，并不代表对自己没有要求。**对我们提出了要求，我们要在去年的基础上达到持续增长。增长的幅度要根据市场的情况，根据管理能力，根据人才团队水平如何，来长时期有节奏地去把握。杨国强：其实也算是说了目标，那就是一定要比2017年有进步。大家想想，2016年我们目标设了多少，最后我们达到了多少，就应该知道了。伍碧君：负债率上升的不是很高，是8%，公司管理层在老板的指示下，安全的前提下，利用杠杆为股东创造更多的效益。我们已经将平衡做得很好，请你们放心。我们从上市到现在，一直都是定的净负债率不超过70%，我们从来也没有突破过，我们做得很努力。问：今年国家资金面出现了变紧的趋势，公司的和成本会不会比过去两年有所提高？公司营业收入和盈利增长的幅度差别有点大，原因是会计方法发生了改变吗？伍碧君：今年的融资环境比去年趋紧，各家房企都会有所上升。去年采用了新的会计准则做的会计报表，你哪些方面理解不了？问：营业收入增长是48%左右，净利润超过了100%。伍碧君：说明我们经营得比较好，各项费用得到进一步的下降，而且有汇兑的收益在里面。我们的毛利提升的比较快，今年提升了4%、5%。每一项指标都是好转，跨度比较大，因此有这样的差异。问：去年财务收入方面有比较大的增长，这里面是否包括？今年推盘计划是怎样，深圳的楼盘有多少，与去年对比情况是怎样的？左莹：财务收益刚才伍总提到了，我们有部分的美元债，去年全年人民币相对于，因此在财务报表上会有汇兑收益。程光煜：今年有比较充足的土地储备，我们会根据今年市场的情况，合理的推出货量，今年没有制定具体的销售目标，因此不制定具体推货目标。在目前的情况下，会有比较充足的资源，满足销售的需求。问：房地产调控的情况下，去年为什么可以实现高速的增长？业界说今年是房地产成交小年，管理层如何看待这一说法？碧桂园有怎样的应对趋势？莫斌：国家任何政策都是为了房地产业健康持续的发展，我们相信在持续健康发展的市场中，给我们带来的机会更多。我们也不认为市场是小年还是大年，我们更加注重的是，能否将我们的竞争力提升后，能否抓住机遇，将我们做的更强更好。问：去年股东进行了，这两年碧桂园的业绩非常好，是否会引进其他的战略合作者？是否考虑在股本上，引入其他的？还是在可转债（CB）方面多做一点？之前带来了一点波动，今后是否还会继续做？前十强房地产公司中碧桂园的楼价最低，而目前是16.28港元的股价，管理层是否会增持？你们认为碧桂园的股票是否值得大家购买？杨国强：是否增持就不研究了，大家觉得碧桂园值得就可以购买，我们不会说增持或者是不增持。伍碧君：三个月之内没有可转债（CB）的计划，但是一年之内肯定会根据今年的情况以及各项指标做融资安排吧。至于平保，它们还会支持我们，我们还是朋友，我们对于未来的业绩非常看好，我们会努力做好，给股东带来更好的效益。问：李嘉诚退休了，您是否有退休打算？杨国强：我听到这个问题很开心，可以跟孩子说一说。我也想退休，但我的女儿说，李嘉诚都那么久才退，我就继续干吧。问：如何看待今年国家房地产调控政策？一二线城市打压，三四线城市提升？还是去杠杆？还是租售并举？碧桂园如何适应这些调控？莫斌：我刚才也说过了，国家所有对房地产政策的调控安排，都是为了使行业更加健康可持续发展。碧桂园能够走到今天，自己在各方面的竞争力有大幅度提升，才会获得这样好的结果。我们在持续发展的市场中会做得更好更强。我们会积极的响应国家的政策，我们积极的做长租，科技小镇，产城融合，乡村振兴。按照国家的政策，我们要做的工作，都会支持做下去，我们希望各方面均衡的发展。版权声明本文仅代表作者观点，不代表百度立场。本文系作者授权百度百家发表，未经许可，不得转载。阅读量：100《发文加速高周转？ 碧桂园：不等于质量差》 精选三原标题：为何雄安速度、碧桂园速度，突然成为中国经济界网红一万年太久，只争朝夕。建筑面积近10万平的雄安市民服务中心，从开工到落成，仅用了3个月。比同体量工程施工速度快出2—3倍。雄安速度名扬天下。碧桂园从拿地到开盘，只需要3个月，业界震撼。碧桂园速度横空出世。楼市资本论看来，这两个3个月，让雄安速度和碧桂园速度，成为中国经济界的新网红。今天重点揭秘碧桂园速度的网红之路。【一】地产网红的诞生：3个月开盘，快得让别人无路可走昨晚，碧桂园关于高周转的会议文件如同一枚炸弹，引爆了整个地产圈。楼市资本论仔细研读了这份文件，估计每个看完这份文件的业内人士都得为自己捏把冷汗。同样是地产人，你的碧桂园小伙伴们，正在抛弃你。在这份《集团“高周转”专题会会议纪要》中，杨国强为提高周转率，对涉及到每个岗位都提出了硬性的要求。报建方面花费太长时间，建议莫总可取消报建的人，项目总做报建。（报建内心独白：**要失业了）项目一天不等图，通宵完成图纸第二天去报建。（设计岗再来一箱红牛）投资买地要买干净的地，不干净地以最快速度搞干净，跳起来做，工作当天上报须当天处理完。（投资岗别睡了，赶紧起来干活）看完这份文件，估计每个地产从业人员都会产生深深的危机感和焦虑感。当自己还在追求5个月开盘，7个月开盘时。碧桂园已经拿出排除万难的决心做到3个月开盘。而碧桂园如此行为的背后，是对高周转的极致追求。【二】碧桂园网红之路：六年业绩翻十倍，2017荣登行业第一没有一家房地产企业不追求高周转。房地产本身是资金密集型行业，大开发商盘子大，需要大量资金周转。高周转率是企业实现快速发展、保持安全负债率及保障收益的强有效手段。这些年，碧桂园的表现像是一路开挂。从2010年的329亿到亿，6年时间碧桂园业绩翻了近10倍，2017年末，碧桂园以5500.1亿元销售业绩超越万科和恒大，成为行业第一。在这高速的增长背后，是企业将高周转策略做到极致的结果。杨国强曾强调：“高周转是高周转是我们的法宝”，“高周转是抵抗任何风险最有效的手段”。碧桂园的高周转主要体现两个方面：开发速度快、销售速度快。这次要求3个月内开盘的会议纪要，就是碧桂园追求极致开发速度的体现。为了达成目标，碧桂园对开发流程从上到下的每个岗位都提出了争分夺秒的要求。对项目总，碧桂园设立了严格的奖罚措施，力争摘牌就开工。对于各岗位员工，碧桂园也做出了严格的要求。之前地产圈流传的关于杨国强“一万元的故事”就是明证。一万块，可以让1个设计师干10天，也可以让5个设计师通宵干一晚。外行人看不明白，但是这招的确高。要知道房地产行业每天的成本惊人，一个项目每天光是银行借款利息就要上百万。多聘用几个员工的开支，跟每节省一天时间减少的成本相比，就是芝麻对西瓜。更何况早一天开盘就能早一天回笼资金。这是每个开发商都在追求的事情。而在提高销售速度上，碧桂园在销售流程的各个环节都做了深度的优化。比如采用“全民营销”方式增加客户量，使用技术筛选意向客户，通过在线开盘方式简化购房流程。但是究其根本，碧桂园的“快”是合伙人制度、标准化作业、人才战略综合作用的结果。【三】碧桂园的网红秘籍：两大法宝加持，高速增长不在话下1、 力推SSGF工业化建造体系，高增长同时保证高质量很多在看到碧桂园追求快速发展时会担心房子的质量问题。作为全国排名前三的著名房企，碧桂园明白非常明白质量对于企业品牌的重要性。杨国强一直强调“质量是碧桂园的生命线”。那么如何追求高速度的同时保持高质量呢？碧桂园力推的SSGF工业化建造体系是实现这个目标的秘密武器。SSGF工业化建造体系，并不是“省时盖房”的缩写，而是以“Sci-tech科技创新”、“Safeshare安全共享”、“Green绿色可持续”、“Finefast优质高效”为四大核心理念，以装配、现浇、机电、内装等工业化为基础。通过整合二十余种新建造科技，从工法、管理、技术和材料等方面全面提升工程质量，具有高品质、高速度、低能耗等特点。东莞茶山碧桂园项目工地现场东莞茶山碧桂园作为首个采用SSGF工业化建造体系的项目，已有10多万人次到这里参观。从外管来看，这个工地只有蓝色的爬架，美丽的园林，笔直的外墙，犹如花园一般。一点都看不到普通工地堆积的砂石，漫天的尘土和坑洼的地面。这是因为SSGF采用铝质模具加全钢筋混凝土外墙一次浇筑成型，全面取消抹灰，不仅使工地整洁，更从源头上杜绝了传统木质模具在建造中因抹灰而造成的渗漏、开裂、空鼓、脱落等问题。2、 实现“未来领袖”计划，用30亿招300人碧桂园在业界是出名的爱惜人才。为了招贤纳士，碧桂园不惜以高出同行一倍的待遇吸纳人才。业界广泛流传着这样一个故事：2013年，杨国强在一场高尔夫球赛间隙，向长讨教。杨国强问：“你管理平安，有什么秘方？”马明哲说：“我能有什么秘方，就是用优秀的人。我这有很多年薪千万的人。”回去后，杨国强对当时的人力资源总经理彭志斌说：“我给你30个亿，你去给我找300个人来。”2013年，彭志斌团队拟就一个“全球30%硕士、70%博士”的计划。2014年碧桂园实施了“未来领袖”计划，计划在全球范围内招聘百名博士。杨国强说“‘未来领袖’100人，两年后每人花公司200万，也就2个亿。如果里面多几个程博士，我们发达了。”而这个杨国强口中的“程博士”，是2007年加入碧桂园的清华大学土木工程系博士生程光煜。他在2012年任职粤闽区域总裁，一年内粤闽区域实现了销售额同比增长234%（从33.96亿元至79.46亿元）。2014年程光煜就任碧桂园营销中心总经理，实现合同销售总额约人民币1288亿元，超额完成了年度销售目标。因此，在杨国强看来，给“未来领袖”新入职的博士生高同业一倍的年薪，钱根本不是问题。优秀的人才会让你赚更多的钱。截至2017年末， 碧桂园已经累计引进1037位博士人才。这些人，逐渐成长为碧桂园的一个个地方大将，为碧桂园近年来的开疆扩土做出了很大的贡献。如杨国强所说：“未来公司很快超过两千到四千个项目，依然要保持灵活、高速、利益最大化。”这样的战略目标，决定了“高周转”必然是碧桂园的核心战略手段。楼市资本论认为一把手的两种能力非常关键。一方面，能跳出来，看到行业之间各种变化的机会。另一方面，又能深入进去，看到变化的连接点，能把这个点做到足够极致。当这两个方面之间产生交叉，一个时代就开启了，这就是巨大的行业机会。无疑，碧桂园的杨国强就是同时具备这两种能力的大佬。未来，期待地产网红碧桂园带给我们更多惊喜。期盼您在微信公众号(loushizbl)、一点资讯、今日头条、搜狐新闻、新浪微博里关注“楼市资本论”。更多房产信息交流请加微信号（watanabe1949）。返回搜狐，查看更多责任编辑：《发文加速高周转？ 碧桂园：不等于质量差》 精选四原标题：阳光城欲压低281%净负债率 全面启动跟制A股136家房企负债6万亿元，但凡想快速扩张规模的开发商，几乎都走在高负债的路上。在业内看来，踩踏80%的资产负债率红线而发展似乎并不可怕，可怕的是在这一高压下，存货周转速度被卡，或许，这就是闽系房企阳光城定下数千亿元目标后的破局术，即在高周转的赛道上，争取比每一个参赛者都跑得快，尽全力提升每一元钱的周转速度。为了2020年在上的量化指数进入行业前五，今年以来，阳光城管理层进行了换血，前任总裁张海民离职后，阳光城新核心管理层多出于碧桂园和中海地产，可见其本身开始在不同程度上对标碧桂园和中海。昨日，《证券日报》了解到，原碧桂园系高管加入阳光城半年以来，一直忙于以“老中医”的角色为阳光城号脉开药方。“内部流程再造，建立快速高周转的商业模式”是针对阳光城如何高效赚钱开出的第一个药方。而在提高周转速度方面，跟投机制是新任管理层正在力推的双赢机制。阳光城集团执行董事长朱荣斌已经带头。据《证券日报》记者获悉，朱荣斌在跟投项目上投入了1700万元。优化债务结构5年时间，销售规模从百亿元到即将跨入800亿元阵营，由164亿元增至1964亿元，负债由120亿元增至1694亿元。高杠杆模式让阳光城实现了急速奔跑，但也暗藏隐忧。截至2017年9月底，阳光城扣除预收账款后的债务1282亿元，其中短期借款 181亿元，净负债率水平为281%，与2016年底相比上升24个百分点。对此，吴建斌表示，“在负债率上，我们更看重净负债率指标，作为一个从出身的人来说，我认为碧桂园、中海的负债率情况是比较好的，可以对标这两家房企的负债率情况，但要把之前的高负债优化下来需要时间，我们希望一两年内先把净负债率降低至100%，长期来看，如果能降到70%是比较合理的。”吴建斌坦言，无论是降到100%，还是70%，难度都是非常大的。值得关注的是，对于一家有扩张需求的房企来说，优化债务结构是长期目标，不断调整负债规模，减少短期债务压力，似乎更为重要。吴建斌表示，在阳光城的负债结构中，只有22%是一年内到期的短期债务，两年到三年期限的债务占将近30%，三年期以上的债务约占五成。从这个角度来说，负债结构是合理的。尽管如此，把控好供货节奏，提高销售回款率，缓解短期偿债压力仍是目前考验阳光城要高质量快跑的重要抓手。在销售回款方面，截至2017年9月底，阳光城实现经营性现金流收入385亿元，整体回款率偏低。吴建斌接受《证券日报》记者采访时表示，目前公司的销售回款在80%－90%之间。从公司9月份至今反馈的情况来看，销售回款率为80%。实际上，今年维持80%－90%的销售回款率是非常难的，受外部情况影响，今年市场可能比过去的历史情况更难些，但阳光城有信心维持这一水平。吴建斌还透露，目前阳光城正在制定2018年的预算，计划在土地支出、建安成本、三费等主要支出上做到与销售回款基本平衡，这个数字目前还没确定，预计在800亿元～900亿元之间。事实上，销售回款率的背后，反射出的是企业的库存管理能力和项目周转运营能力。在吴建斌看来，存货消化周期超过两年就过长了。此外，要调整以前相对较慢的供货节奏，加快项目周转速度。实施多方举措缩短开发周期的同时，实施跟投机制则是核心动力。实施跟投机制加快周转截至目前，阳光城截至目前拥有项目155个，对应货值4800亿元，目前满足开发条件的货值达3000多亿元，占65%；土地平均楼面价每平方米达3300元，集中在大福建、长三角、京津冀、珠三角等经济活跃的一、二线城市。由于公开拿地成本较高，阳光城过去两年一直侧重于通过并购获得土地储备，甚至并购拿地量一度占到75%以上。并购拿地确实能够带来大量低成本土地，但同时也存在隐忧，在某种程度上也拖累了项目周转速度。吴建斌坦言，往往一个并购的项目投了五六十亿元，现金可能长时间在路上，不能快速变成自己的货值，“所以我们的管理团队正负责将原来并购的项目一一变成货值。”更重要的是，在加快项目周转速度的路上，跟投机制是重头戏。而在碧桂园任职期间，吴建斌正是跟投机制的实操人。据吴建斌透露，阳光城今年拿到的项目全部按照“双赢”的跟投制度推进，共涉及65个项目，全部由公司和员工持股，收益按比例。经测算，到上个月底，阳光城执行跟投机制的项目平均年化资金回报率为45%。按照双赢机制来看，仅在这一方面已经可以预见，阳光城有的员工未来在一两年之内将可以获得3000万元，甚至更多。吴建斌进一步称，阳光城的项目跟投制度是碧桂园跟投机制的升级版。一方面，无论是区域员工还是组织员工，跟投的这一部分在法律上实现了确权，员工会通过持有项目确定权益；另一方面则是投资有开门期和关门期，比如跟投是三年期的，设入1000万元，那么三年到期后就要结算。真金白银砸在项目里，员工的销售动力不言而喻。不过，实施跟投机制后，实际上会倒逼阳光城对土地储备的管理。对此，吴建斌接受《证券日报》记者采访时表示，“执行双赢机制后，我们对新买的土地有三条底线管理，第一条是新项目全周期的回报不低于10%；第二条的年化资金回报率不低于30%，这就保证了每个项目的高周转；第三个指标是关于净现金流，要求新项目的净现金流回正时间不能长于12个月，如果考虑到融资的话就是6个月现金流回正。”按照这一套体系来推动，伴随规模增长的存货攀升就不是问题了。由此可见，冲击千亿元销售目标的阳光城，正在同时实现杠杆控制和规模快速突破，走在提升公司运营能力和竞争力的路上。作者：王丽新返回搜狐，查看更多责任编辑：《发文加速高周转？ 碧桂园：不等于质量差》 精选五每经记者 魏琼 每经编辑 杨军近日，克而瑞及亿翰智库公布的数据均显示，碧桂园以2006.6亿元销售金额超越万科、恒大，再次夺得流量销售金额榜首，完成全年销售目标的50%。回顾2017年开局以来的房企销售业绩，碧桂园连续4个月成为“销冠”，首次实现4个月销售金额突破2000亿元，刷新行业规模纪录。同时，万科、恒大均取得了不错的销售业绩，分别以1915.7亿元、1440.3亿元位列第二、第三名，加固了房地产业三强鼎立的行业格局。目前，政策调控“紧箍咒”不断收紧，加速行业集中度进一步提升，给行业巨头提供了一个规模扩张的良机，在公开“招拍挂”、收并购以及合作拿地方面高歌猛进。销售金额实现同比增长209%2016年，万科、恒大、碧桂园确立三强鼎立的行业格局。2017年开局以来，三强之间的争霸赛不断刷新行业认知。2016年，万科用4个月时间突破销售金额1000亿元大关，刷新行业纪录。2017年，碧桂园用4个月实现销售金额2006.6亿元，成为行业首个4个月规模突破2000亿元的房企，其扩张速度较2016年行业最快增速提高一倍。(function(c){var 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}));回顾碧桂园前3个月的销售数据，分别为486亿元、386.6亿元以及634亿元，同比2016年前3个月增速分别为288.9%、246.7%以及229.9%%，每月均以超200%的增速前进。截至2017年4月，碧桂园以2006.6亿元销售金额实现同比增长209%，为规模房企中增速最快的公司，完成全年销售目标的50%。从前4个月的业绩增长情况来看，房企在加速扩大规模，以提高市场占有率。金额榜单门槛进一步提升，TOP3和TOP30的4个月入围门槛均已超出去年上半年水平。其中，TOP30门槛已经达到178亿元，超越去年上半年的174亿元。易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱在其公众号发文分析认为，4月房地产市场成交继续分化，一二线楼市成交仍处于相对低位，这对重点布局一二线的房企业绩产生了压力。三四线楼市的崛起则对相应布局的企业提供了业绩上涨动力，特别是龙头房企，在三四线城市布局较广，业绩增长幅度更大。碧桂园总裁莫斌透露，碧桂园的主战场是在三四线城市，随着公司实力的增强，开启了一二三四五线城市全线出击的战略格局。碧桂园将在三四线城市按照市场需求推出货量，做好供应。在巩固三四线市场的同时，碧桂园不断加码一二线市场的布局。明源地产研究院首席研究员刘策分析认为，一二三四五线城市全面发展的房企在面对政策调控和市场变化时具备足够的战略纵深，业绩受影响较小，有利于保持业绩的稳定增长。同策咨询研究院总监张宏伟认为，碧桂园在三四线城市布局了大量的项目，多数城市受政策影响较小，碧桂园获得了业绩放量的窗口期和规模增长的好时机。碧桂园在三四线城市的产品在性价比方面有综合竞争优势，能够在短期内开发大盘，为大规模的销售提供产品保障。前3个月拿地已用预算44.7%2016年，碧桂园的全年销售金额为3088.4亿元，实现业绩翻番，顺利完成“尖叫目标”。碧桂园对外公布的2017年业绩目标为4000亿元。按照其目前的增长态势来看，这一目标相对保守。对此，碧桂园**杨国强则表示，到了年中，能够做到的话，碧桂园会对业绩目标进行调整，2016年也进行了调整。丁祖昱在接受《每日经济新闻》记者采访时分析指出，按照目前的增长态势，碧桂园具备冲击6000亿业绩的能力。张宏伟也向《每日经济新闻》记者表达了类似的观点，他认为碧桂园2017年完成6000亿销售业绩问题不大。截至2016年12月，碧桂园在国内的总土地储备为1.66亿平方米，未售部分土地储备货量总计高达11986亿元。包括2015年和2016年带入货量1273亿元及4890亿元的2017年预计新推货量，碧桂园2017年可售货量达到6163亿元。其中目标位于一二线城市的货量为3528亿元，占比57.2%；目标位于三四线城市的货量为2635亿元，占比42.8%。在土地市场上，碧桂园并没有放慢扩展的步伐。碧桂园发布的数据显示，1~3月，碧桂园获取了111宗土地，新增土地预期建筑面积为2035万平方米，土地成本为670亿元，花费拿地预算的44.7%。在1~3月新增土地中，按面积计算，三四线城市新增土地占比68%，一二线城市占比32%；按金额划分，三四线城市占比41%，一二线城市占比59%。据碧桂园财务资金中心副总经理左莹透露，考虑到货量的安排，2017年，碧桂园有1500亿元的现金支出用于拿地，当然会根据市场情况、现金的流入和其他方面的开支进行定期的调整。此外，由于实行合伙人制度，碧桂园项目的开盘时间缩短至6.2个月，现金流回正周期缩短至8.4个月。加之依靠高周转快速开发模式，碧桂园2017年的新增项目将源源不断地进入2017年可售货量，为2017年的业绩增长储备原材料。据《每日经济新闻》记者了解，目前碧桂园东莞茶山项目采用的SSGF工法将在碧桂园各区域公司试点，未来将全面推广。该套体系的创始人碧桂园莞深区域副总裁孙军在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，从试点的茶山项目来看，SSGF工法采用全穿插施工，能将整体建造周期缩短6~8个月，同时能节省1/3的施工人力以及1/3的建筑成本，保证建筑品质达到精良水平。《发文加速高周转？ 碧桂园：不等于质量差》 精选六时光荏苒，白驹过隙。不觉间，百强企业研究已走过了十五年。回过头看，走过十五年峥嵘岁月的百强房企有成功，有失败；有奋起，也有沉沦，真可谓是“江山代有才人出，各领风骚多少年”。中国房地产百强企业的变迁、更迭，分别打上了中国房地产不同发展阶段的时代烙印，在中国房地产发展历史上留下浓墨重彩。回顾历史，是为了更好的开辟未来。2018年伊始， 中国房地产TOP10研究组回首百强房企那些年的雄心壮志与战略图谋，并全面启动“2018中国房地产百强企业研究”，为行业发展谱写新篇章。15年来，房地产市场大起大落。对于房企来说，回首过去，踏准行业发展节奏至关重要，决定了企业能青云直上还是错失良机、不进则退。由15年间的百强企业变迁来看：从2003年到2016年，中国房地产百强企业的淘汰率高达80%以上，过去五年的淘汰率也接近一半水平。15年风云际会、大浪淘沙，这些年脱颖而出的百强房企，均源自对行业发展节奏的准确把握：图：年全国商品房、百强房企销售额及同比变化01.15年前：房地产萌芽期的拓荒者年，中国房地产逐步走向市场化，房企开始登上市场舞台：1980年，南北两家房地产开发公司首次成立；1984年住宅商品化的思路日渐清晰，中央机构认定房地产公司（那时叫“城市建设综合开发公司”）“具有独立法人资格”，万科、招商地产、保利地产、天鸿集团、华发股份、浙江广厦等第一批房企应运而生；1998年“房改”由福利分房向商品房变迁，房产货币化加速，中海、首创等房企成立并上市；2003年，***18号文首次明确房地产已经成为国民经济的支柱产业、表态支持房地产市场健康发展；直至2004年“831”大限，中国序幕徐徐拉开。在此期间，国内房地产市场还是一片尚未开垦的处女地，地产开发尚无先例可循，房企担负着行业“摸着石头过河”的探索和实践，由于所获项目多以协议出让为主，在市场中崭露头角的百强房企主要呈现出各区域“占山为王”的格局。如赫赫有名的华南五虎——；再如垄断性控制了土地这一“命根”的各地**城开公司，如华远地产、北京房开（天鸿集团）；上海的上实发展；广州的广州城建等；以及后来居上的万科等。?华南五虎：借鉴香港模式，囤地获利、多元拓展华南五虎，指的是合生创展、雅居乐、碧桂园、富力、恒大5家企业，均起家于珠三角，得以率先吸收香港的成熟开发、运营经验，大多选择成本低廉的非核心区土地，大量囤地并造城式开发住宅项目，成功打造了数个全国知名大盘，一时之间赢得全国房地产市场的瞩目。与此同时，多沿用香港模式选择多元化业务(涵盖基建、住宅、写字楼、酒店、商场等相关产品)。其中，最为典型的是合生创展，主要采用低成本、慢周转、高收益的超大盘造城式开发模式获取，在1998年赴港上市后迅速扩张，2004年成为国内第一家百亿企业，其时被称作房地产业的“航空母舰”，年合生创展一直名列百强企业TOP10。?万科：转战“美国模式”，住宅专业化、阳光机制万科，之所以后来居上并独占鳌头，源于发展初期的差异化模式——职业经理人机制、“住宅专业化”。在行业纷纷效仿香港模式的背景下，万科借鉴“美国模式”力求在住宅的细分市场上取胜，2001年正式定位城市住宅开发商，专注于专业化、标准化运营，而职业经理人带来的“企业视角、人文关怀”又抓住了白领阶层的心理诉求，做“减法”的同时却使公司完成了规模增长的乘法，成为国内房企经久不衰的发展样板，十五年来，除了两年万科暂居第二之外，均位列百强第一。02.2004年—2008年：的蓬勃发展2004年的“831大限”后土地走向市场化、货币化，经济高速增长、城镇化快速推进，激发了房地产市场广阔的发展空间，房企数量由2003年的3.7万家一年间飙升至2014年的接近6万家。期间，过热态势引发****严厉的控房价、抑投资政策，但效果有限，**逐步将调控思路转向增加中低价位、中小套型普通商品住房及保障房供应。在此期间，房地产市场真正进入发展期，房企开启全国化扩张时代。成功突破地域限制、并借由活跃的资本市场攻城略地成为房企驶入快车道的秘诀。其中，脱颖而出的百强房企主要包括A股上市龙头房企“招保万金”，“利润之王”中海，以及跨区域扩张模式各有千秋的“京沪粤渝”四大流派的代表房企等。同时，成功规避过快扩张带来的资金风险也是此间的立身之本，创造速度神话的黑马顺驰即被过度扩张、现金流断裂而击垮；而风暴的不期而至也使部分房企经受波折，如2008年陷入资金困顿的恒大等。?招保万金：A股龙头，资本加持助力规模扩张“招保万金”是A股地产四强，源于2006~中备受推崇的龙头地产股股价暴涨，仅2007年，招保万金增发募集资金238亿元，占当年所有沪深上市房企增发融资额的56%。战略性增资扩股的背后，是龙头房企的区域化扩张，截至2008年底，招保万金已进驻15-35个左右的大中城市。龙头房企规模化的雄心壮志于此间初显，万科于2004年提出“十年千亿”战略目标，保利于2007年提出2010年总资产超千亿目标。保利地产，在此期间是业内最为突出的业绩黑马。在2002年完成股份制改革后，即开启“立足广州，布局全国”的战略转型，初步形成了以广州、北京、上海为中心城市，以重庆、沈阳、武汉等区域中心城市辐射五大经济圈的战略布局；特别在2006 年 上市后通过三年接近200 亿的融资使企业销售额连连突破，2007年业绩翻番，2008年实现逆市提升，之后则一直保持快速增长态势，自2008年后始终凭借稳健发展稳居百强前四。?中海：利润之王，盈利能力傲视群雄中海地产，业界公认是惯于逆周期操作的高手，在低潮时买地，高潮卖房。秉持“选择主流城市、锁定主流地段、关注主流人群、建筑主流产品、传播主流价值”的扩张策略，截至2008年布局了20个中国经济快速发展的珠三角、长三角、环渤海等国家重点发展的核心或新兴城市。正是2008年全球之际，房地产行业剧烈下行，中海凭借主流定位、逆周期运作实现了弯道超车，利润超越了万科，此后，中海地产的效益一直保持行业第一，盈利水平在同行中傲视群雄，综合实力在百强中仅次于万科，之后仍始终保持百强前五。?“京沪渝粤”四大派系： 群雄并起，区域化扩张的“”2004年，地产江湖流传一句话，“广州地产看产品、上海地产看行情、北京地产看概念、重庆地产看潜力”，形象刻画了当时区域性房企逐渐声名鹊起，形成了“京沪渝粤”四大江湖势力，代表了房企在全国化扩张中由于区域凸显出的地域风格，及其在城市特质、居住文化、产品质量、服务水平等方面鲜明的差异化特色。这一阶段迅速成长的代表性房企包括京派的首开，沪派的复地、绿城，渝派的龙湖及粤派的富力、碧桂园等。绿城，是此间全国最吸引眼球的房企之一，以精品战略为本，采取进取性的扩张策略：强化浙江大本营市场，并以京沪为支点拓展环渤海、长三角等区域二三四线城市；融资手段涵盖私募、可转债、增发、信、银行贷款等各种方式；广泛的合作开发，成为绿城当时开社会先河的新锐模式。期间绿城销售额一路扶摇直上，2007年销售额连闯50亿、100亿大关，至2009年即突破500亿，仅次于万科，位列行业第二。同时，绿城凭借强势的产品力多次“遇难成祥”，连续十三年居于百强TOP10之列。03.2009年—2014年：黄金时代的高歌猛进金融危机后国际量化宽松政策及国内4万亿刺激计划，使整体货币环境宽松，房地产进一步加强，投资投机性需求旺盛，房价趋势性上涨，**调控政策密集**，与市场的博弈更加频繁。而中国房地产市场的城市格局也发生了较大变化，主要针对一线及热点二线城市政策的调控加速了全国房地产市场的调整，许多中小城市房地产市场得到快速发展。在此期间，房地产市场大量刚性需求释放，加之国内信贷规模增长、赴港上市、海外发债等资金通路畅通，房企全国化进程加速并重点向三四线城市扩张。其中，房地产行业集中度加快上升，百强企业强者恒强、分化发展的趋势愈加明确：年间，急转向上的市场使高库存、改善型、精细化房企及国企得到迅猛发展，如龙湖、绿城，保利；年间，高周转、高杠杆、高负债的发展模式成为行业主流，恒大、碧桂园、华夏幸福均为个中翘楚。与此同时，部分房企却因多度扩张或裹足不前等战略失误而经受波折，如复地自2008、合生创展自2013起均跌出百强前十行列。?龙湖：豪宅专家，产品开发风靡全国龙湖自2009年上市以来，销售额不断攀升：2009年、2010年销售额同比增长79.8%、81%，2012年跨越400亿，2013年龙湖跃居百强第六。龙湖业绩的爆发，主要在于其精细化的高端产品开发能力在当时风靡全国，区域聚焦策略把握住了环渤海、长三角、中西部区域的重点城市，这些高产能城市让龙湖把握住了快速城市化时期市场旺盛的改善型需求。?万达：“以售养租”，全国滚动开疆扩土万达从2006年由单一房地产转向商业地产、文化旅游综合性企业，以“以售养租”、“现金流滚资产”模式开启全国快速扩张的步伐：销售额由2009年的300亿一路飙升，2014年超过1600亿元，2009年、2012年位列百强第七和第九，而后以商业地产运营为核心，多年稳居商业地产优秀企业第一名。但2015年万达提出“去地产化”，主动下调销售目标，2016年在地产牛市不进反退，跌出销售前十阵营。?恒大：“三高模式”，唯快不破自2009年上市，恒大切准了市场变化节奏，短短五年从303亿到2013年突破千亿再到2014年的1315亿元，连续超额完成年度目标，规模后来居上，直接进入第一集团，年跃居百强第三。其中，恒大“高度标准化、高周转、高执行力、高杠杆”的标签是其施展“快字决”的根基，以狂飙之势最大程度把握住了三四线城市化的机遇。此外，优等生恒大不止懂得加速，在2012年三四线城市供应趋于饱和之际，开始转攻一二线，适时放缓与调息，截至2014年底，恒大土地储备已经高达1.47亿平米，继而凭借丰厚土储又一次抓住了年的市场爆发机遇，位列2017百强第一。?华夏幸福：发力产业新城模式，弯道超车的新兴黑马自2011年上市以来，华夏幸福就好像地产行业一匹新兴的黑马，开始狂飙突进。销售额连续多年保持了快速增长，从2011年的百亿到2014年突破500亿，之后则一直保持外挂模式。华夏幸福独特的产业新城模式，使其最大程度上把握了国内这一轮的城市化、产业化，通过承接核心城市的产业及人口转移，华夏幸福实现了规模的快速提升，自2016百强中成功入主TOP10、2017继续前进。随着产业新城模式异地复制和产业小镇拓展上的逐步突破，可以预见华夏幸福未来有能力实现更高的跨越。04.2015年—今：白银时代的分化发展年9月，“去库存”政策、国内信贷宽松等密集**为房地产市场注入一股暖流，使得改善性需求大量释放，一二线城市的和房价快速上涨并持续高位运行，土地市场也“一路飙升”。2017年房地产市场即将到达新的历史高点，但随着围绕“房住不炒”定位的信贷紧缩、“四限”扩围等调控政策全面升级，房地产市场将逐步回归理性。随着房地产市场逐渐开始由增量向存量转换，行业洗牌速度进一步加快，分化发展已经成为这一时期的主旋律。在此期间，房地产市场进入利润率下行、结构性需求饱和与分化加剧的白银时代，房企面临“逆水行舟不进则退，慢进也是退”的白热化竞争，必须主动求变，向结构性机会要发展、向精细化管理要效益，才能实现长期持续发展。其中，开启“快进键”的百强房企在精准把握市场结构性机遇的基础上，或通过创新管理机制最大化企业能动性，典型如碧桂园；或搭乘金融资本双翼，强势收并购、猛拿地，短时间内实现弯道超车，如恒大、融创、闽系房企等。但值得警惕的是，资本是把双刃剑，房企过度迷信资本，未来可能面临风险。?碧桂园：“碧桂园模式”，销售额一骑绝尘碧桂园从2013年跻身千亿俱乐部到2016年销售额翻番突破3000亿，再到2017年销售额突破5000亿元，登顶全年销冠，百强跃升第三，完全诠释了“碧桂园速度”，在其背后，碧桂园的城市布局策略与管理机制功不可没。其中，碧桂园“深耕三四线、挺进一二线”的全线布局策略和丰厚的土储规模，让其抓住了这轮由一二线逐渐蔓延至三四线城市的需求释放机遇；而碧桂园的标准化管理、“同心共享”机制等充分调动了内部能动性，推动运营效率大幅提升，共同驱动企业销售增长“一骑绝尘”。?融创：并购狂人、攻城略地融创销售额一路高歌猛进，从2010年上市以来已扩容近25倍，2016年突破千亿，2017年即将突破3000亿。融创率先开启了并购式扩张，继而凭借充足的货值、强势营销、高周转实现业绩爆发。孙宏斌曾发声自2016年10月之后停止公开拿地，通过收并购获取优质且成本较为合理的土地，近年的大手笔收购包括103亿收购天津星耀五洲项目、32亿收购大连润德乾城股权、454亿收购万达13个文旅城项目等等。?闽系房企：爱拼才会赢，双高模式下的强势崛起闽系房企以“高杠杆、高周转”的模式、“激进”的作风在近年迅速崛起，赚足行业眼球的同时，也形成一股新势力，典型如旭辉、融信、阳光城等企业。是什么造就了闽系房企近年的强势进击？无疑与他们对资本的善加利用息息相关。闽系房企善于利用、公司债、银行贷款、、海外融资等多种融资渠道，为企业从福建区域成长为全国性企业提供强力支持；而“拿地拿到手软”的投资节奏，也让这些敢拼敢干的高周转型房企跟随核心城市房地产市场的热度轮动一路奋起直追。文章来源：中国指数研究院《发文加速高周转？ 碧桂园：不等于质量差》 精选七原标题：地产商跟投风劲 高杠杆捆绑管理层利益前10月，当碧桂园以4841.7亿的合同销售额站上行业之巅，行业内已经没有人怀疑，这家公司将把万科、恒大拉下马，成为今年的年度规模“一哥”。身处中国房地产行业第一阵营，碧桂园连续两年的翻倍增长一边让市场瞩目，一边让追随者们看到“规模没有天花板”。“给我一个支点，我便能撬动地球。”对于碧桂园来说，这个支点便是其在2014年推出的内部跟投机制。如今，在碧桂园的示范效应之下，国内对于“规模”仍有着执念的多数地产公司争相效仿，推出各自不同的跟投机制，以激发团队活力，将企业的“蛋糕”做大。时代的马蹄声中，越来越多房企都在开始加码跟投，无论是为了激励员工，还是绑定职业经理人，跟投似乎成为了地产圈的时髦热词。从一开始碧桂园、万科、旭辉的跟投推出，到目前中梁、阳光城等公司的跟投加盟，房企正在不断推行跟投。大公司示范效应国内最早将具有“合伙人”概念的跟投机制引入管理运营的公司并非碧桂园，而是行业多年来的“带头大哥”万科。万科旗下项目跟投制度的实施是在2014年3月，万科第十七届董事会第一次会议审议通过了《关于建立项目跟投制度的议案》。一年后的2015年3月，公司第十七届董事会第五次会议对项目跟投制度进行了第一次修订。项目跟投制度是万科事业合伙人制度的重要内容。事业合伙人制度包括事业合伙人持股计划和项目跟投，合伙人持股计划发生在公司层面，即公司合伙人通过券商集合计划购入股票；跟投制度则具体到项目层面，即建立跟投机制，公司员工在一定比例内可以投资公司的新项目，而项目的管理人员必须投资。数据显示，万科2014年全年公司开放跟投项目47个，申请跟投达到9089人次，到了2015年，全年累计开放76个项目。紧随万科之后，碧桂园将跟投机制发挥到极致。碧桂园的跟投机制晚万科半年，起始于2014年年末。据悉，在碧桂园董事局**杨国强的大力推动下，碧桂园旗下的所有新项目都将采用跟投机制，即项目经过内部审批定案后，集团投资占比85%以上，员工跟投的可投入不高于15%的股权比例。碧桂园员工跟投的15%的资金池分为三级：第一级是在总部的平台共同组成一个基金，每个项目投5%，保证对每个项目的平均支持；第二级是区域团队跟投5%；第三层是项目本身的团队也投 5%。碧桂园对于项目公司主要负责人的跟投起点做了一些硬性规定，以确保项目管理团队对于所管辖项目保持较高的责任心。也正是因为这样，该集团区域总的投资比例较大，也使得这些“封疆大吏”拥有较高的投资回报。2016年末，碧桂园旗下投资及奖金收益最高的区域总裁，合计年收入超过1个亿。碧桂园2017年中期业绩报告显示，该公司旗下已有973个项目引入合伙人跟投机制，其中435个项目已然开盘销售，员工跟投资金池合计投入7.2亿本金。无论碧桂园内部，还是行业内，均将碧桂园过去几年来取得的快速发展归因于公司的制度建设，尤其是跟投机制对于公司效率提升的作用十分明显。该公司披露的数据显示，跟投机制实施以来，公司项目平均开盘时间由过去的9～11个月缩短为6.9个月，由此前的10%提升至12%，年化自有资金由过去的30%左右提升到81%，现金流回正周期由原来的10~12个月缩短至9.1个月。跟进者风格趋于激进鉴于碧桂园在经营上取得的良好表现，以及较为成熟的跟投机制，多数地产公司将碧桂园模式列为模仿目标，并在细节上针对各自企业做了调整。“我们内部一直对管理层是强行跟投，通过跟投和扁平化管理来提高效能。”三盛集团董事长林荣滨告诉记者。不断扩张的中梁地产通过跟投机制不断激励自己的员工。其推出的成就共享及项目跟投激励机制，中梁的一个销售30亿的区域团队能够拿走五六千万的奖金。区域部门负责人以上必须跟投，中梁的项目跟投制度，控股集团8%，区域集团8%，区域公司8%，合计24%，远高于行业水平。核心管理层强制跟投，其他人员自愿跟投。与行业内其他企业要跟投几个项目公司才配杠杆不同，中梁一跟投就配杠杆，提供内部1∶4的高杠杆，加上中梁大部分是十几二十万平方米的项目，周转速度快，平均6个月就开盘，7~8个月现金流就能回正并分配本金，利润则分两次分配：回款达到70%时分配一半的利润，回款达到90%利润全部分配。中梁内部将跟投的员工叫，优先分利润。员工跟投的自有资金收益多数项目达到200%以上。除了较为传统和保守的跟投机制，不少公司在跟投机制设计上十分激进。从一家上市房企内部人士处了解到，目前该公司正在内部推行自己的全面跟投机制，按照每个业务条线和岗位的不同而有不同的倍数。其中，总监级杠杆预计大概在8倍，总经理级杠杆大概在12倍。由于这样的杠杆放大，这意味着高管团队可以分享超过10倍的，同时也需要承担亏损的10倍放大风险。同时，在自有资金部分，公司给每个管理层划分了跟投的金额，在自有资金不够的情况下，公司还可以提供有息借款。这样的跟投虽然是风险共担，但是从目前房地产行业的特性看基本都是盈利的，可以看出公司对高管的激励非常大。不过，鉴于该公司的跟投资金中有相当大一部分是将年终奖部分的激励拿到跟投进去，因此实际倍数并没有那么多。也就是说，公司把企业的经营状况和管理层进行绑定，希望借此来提高管理效率。监管壁垒随着国内房地产行业的高速发展，人才缺失已经在很大程度上制约着许多企业的发展，房地产行业的跳槽也因为猎头的活跃而变得十分频繁。最大限度留住人才，捆绑员工和企业收益，是许多地产公司推出项目跟投机制的初衷。随着跟投规模的扩大，这项制度背后涉及的股东与管理团队利益之争，成为一个难以绕开的问题。虽然无论万科还是碧桂园，跟投机制的实施对于提升公司绩效有着积极作用，但回归到公司运营上，公司内部人士通过跟投分享了股东原有收益，这涉及到上市公司的。数据显示，自从万科实行跟投机制以来，其利润分配情况发生了轻微变化。2014年，万科实现净利润192.9亿元，同比增长5.41%，其中，为157.5亿元，较2013年的151.2亿元增长4.2%，增速低于净利润增幅，而此时的损益是35.42亿元，同比增幅为11.42%，增速高于净利润。少数股东分走的净利润占比为18.36%。2015年，万科实现净利润259.49亿元，同比增长34.53%，其中，仅为181.19亿元，少数股东损益为78.3亿元，同比增长121.06%，分走的净利润占比提高至30.17%。为限制内部通过跟投分走，今年年初，万科通过公告发布修订项目跟投制度细则的通知，这是该公司跟投制度的第二次修订，此番修订的出发点，便是试图限制跟投，协调股东与管理团队之间的利益分配。在全行业层面，监管层也对房地产企业的跟投**监管措施。11月3日晚间，深圳证券交易所下发关于《行业指引第3号——上市公司从事房地产业务（2017年修订）》（下称《指引》）的通知。《指引》新增对房地产行业上市公司与员工共同业务的规范等，这被认为是对风靡房企的“跟投制度”的规范。返回搜狐，查看更多责任编辑：《发文加速高周转？ 碧桂园：不等于质量差》 精选八编者按【 近日，克而瑞发布房企2017年前4个月销售排行榜，碧桂园首次突破两千亿级，万科实现1915.7亿元，恒大实现1440亿元。房地产三强似乎已构成了一个牢不可破的“铁三角”。也就是在去年，这三家企业刚过“三千亿”级大关，而今年前四月，同样是这三家企业，用全年三分之一的时间已经完成了“千亿级”销售额。细看这个排行榜不难发现，时间越往后推移，上述三强与TOP10其他房企越拉越大，比如第TOP20仅250亿元，第TOP50强仅不足百亿元。这意味着，或许到半年报时，前三强销售额是TOP30强的总和甚至TOP50强的总和，市场集中度越来越具有磁石效应，大鱼吃小鱼游戏，而非。】每经记者 黄博文 每经编辑 罗伟当前，重新注重规模竞争似乎成为2017年房地产行业共识。即使面对政策调控的持续深化，大中型房企在过去的4个月也走出一条高光的业绩曲线。碧桂园、万科、恒大领衔的一线房企构筑成了“铁三角”，碧桂园的销售额更是已经攀升到“两千亿”量级。在过去，这似乎是不可想象的。日前，克而瑞研究中心发布《月中国房地产企业销售TOP100》显示，碧桂园销售额达到了2006.6亿元，万科实现1915.7亿元，恒大实现1440.3亿元，三家领头房企实现总销售金额5362.6亿元，甚至超过排名其后的10家房企的销售额总和，行业集中度愈加明显。亿翰智库的报告认为，此种趋势对成长型房企来讲，需要关注去周期化趋势，尤其是在投资节奏上，地价低时多拿，地价高时适当少拿，但绝对不能不拿，否则企业成长的连续性会受到制约。“铁三角”领先业绩榜调控在深化，大中型房企在过去的4个月依然收获了丰厚的业绩。从榜单分析，第一名、第二名都维持在了“两千亿”左右的量级，TOP3门槛达到了1440亿元，远超去年上半年第三名的1221亿元，TOP10和TOP50门槛也分别达到了420亿元和89亿元，显示出行业集中度的再次提升。与去年同期业绩比较，今年前4月已完成去年上半年整体业绩的主要集中在TOP50房企，前10强房企中有6家，前30强房企中则有17家已达成此目标。亿翰智库上市房企研究中心主任张化东认为，“三千亿”以上量级的龙头房企在经营上已经明显的去周期化，无论是春节淡季还是春季旺销期，单月业绩基本均在400亿元以上，其背后是企业投资节奏的去周期化以及城市布局的全面化、均衡化。碧桂园在此方面的趋势明显，无论是投资端还是销售端。在拿地节奏上，去年前8个月基本保持每天一块地的进账速度，仅在当年9~11月份略有放缓，但当年底再次重启高速拿地模式。在销售端，其前4个月业绩已经超过2000亿元，按照现在月均500亿元的速度，全年完成6000亿元业绩将成为大概率事件。恒大在前4月的销售速度有所放缓，在营销措施上收窄折扣幅度，提高利润。从今年一季度的销售情况看，恒大仍然处于惯性延续之中，推货节奏平稳。亿翰智库的报告预计，进入二季度以来，恒大明显开始发力，大量新盘将在二季度及之后陆续入市。经历股权之争风波的万科虽然表示对规模排名“不在意”，但在营销节奏方面，却没有放缓的迹象。今年春节后万科就开始加大推货力度，其中3月份的新推货量是平时单月的2~3倍之多，创下行业单月636亿元的销售纪录。万科第一季度业绩报告显示，净利润出现明显下滑。对此万科解释，由于销售额翻番、经营管理规模扩大，一季度销售费用和管理费用同比分别增长38.8%和29.3%，同时受扩大的影响，一季度万科财务费用也有所增长。此外，由于一季度结算项目中包含了一批合作比例较高的项目，使得当期少数股东损益占比较高。万科董秘朱旭表示，第一季度万科竣工和结算规模有限，竣工面积占全年竣工计划的比例仅为5.1%，一季度的净利润同比下滑对全年业绩的参考意义不大，公司预计2017年全年净利润同比仍将保持增长。中小房企突围压力在房企规模的竞争中，土地储备规模与结构对业绩的影响越来越大。阳光城总裁张海民就表示，现在的土地储备排名就是五年后的房地产公司排名。中国指数研究院的统计表示，前4月从拿地金额来看，碧桂园和保利继续稳居前两位，首开、远洋晋级TOP10。1~4月，碧桂园和保利分别以535亿元和474亿元继续稳居拿地金额前两位。总体来看，在2016年热点城市量价齐升带动下，房企取得良好的去化效果，资金较为充裕。尽管2017年楼市调控政策不断加码，但仍不能减弱房企拿地热情。月，房企拿地意愿依然强烈，TOP10企业拿地总价高达3460亿元。相比三大巨头的全国性布局对冲周期风险，区域布局型房企在规模竞争上缺乏力度。亿翰智库的报告认为，首开、首创等出现增长受困，在榜单排名上均出现不同程度后退。究其原因，是因为一线及强二线短期内住宅去化仍然有支撑，但新增供应难以为继；另一方面，一线及强二线城市政策多已是史上最严，后期市场调整将显著放大市场不确定性。作为此轮调控供给侧的着力点之一，公开土地市场的竞拍限制繁多。从2016年的多城市土拍新政，包括提高保证金、规定现房销售、增加持有物业比重和年限等，到近期上海**招标挂牌复合式新土拍政策，无一例外地提高了企业竞争门槛，封堵中小房企试图通过传统高周转模式继续发展的路径。除去公开市场，并购将是中型房企突围的路径之一，“闽系”房企阳光城成为典型的代表。阳光城2016年年报显示，2016年阳光城新增土地储备项目25个，总建筑面积977.8万平方米，同比增长210%。其中，企业以招拍挂方式获取了12个项目，总建面141.9万平方米，以收购方式获取了大量土地储备。亿翰智库的报告认为，此种趋势对成长型房企来讲，需要关注去周期化趋势，尤其是在投资节奏上，地价低时多拿，地价高时适当少拿，但绝对不能不拿，否则企业成长的连续性会受到制约。房企样本·碧桂园碧桂园前4个月揽金首破两千亿 已完成全年目标50%每经记者 魏琼 每经编辑 杨军近日，克而瑞及亿翰智库公布的数据均显示，碧桂园以2006.6亿元销售金额超越万科、恒大，再次夺得流量销售金额榜首，完成全年销售目标的50%。回顾2017年开局以来的房企销售业绩，碧桂园连续4个月成为“销冠”，首次实现4个月销售金额突破2000亿元，刷新行业规模纪录。同时，万科、恒大均取得了不错的销售业绩，分别以1915.7亿元、1440.3亿元位列第二、第三名，加固了房地产业三强鼎立的行业格局。目前，政策调控“紧箍咒”不断收紧，加速行业集中度进一步提升，给行业巨头提供了一个规模扩张的良机，在公开“招拍挂”、收并购以及合作拿地方面高歌猛进。销售金额实现同比增长209%2016年，万科、恒大、碧桂园确立三强鼎立的行业格局。2017年开局以来，三强之间的争霸赛不断刷新行业认知。2016年，万科用4个月时间突破销售金额1000亿元大关，刷新行业纪录。2017年，碧桂园用4个月实现销售金额2006.6亿元，成为行业首个4个月规模突破2000亿元的房企，其扩张速度较2016年行业最快增速提高一倍。回顾碧桂园前3个月的销售数据，分别为486亿元、386.6亿元以及634亿元，同比2016年前3个月增速分别为288.9%、246.7%以及229.9%%，每月均以超200%的增速前进。截至2017年4月，碧桂园以2006.6亿元销售金额实现同比增长209%，为规模房企中增速最快的公司，完成全年销售目标的50%。从前4个月的业绩增长情况来看，房企在加速扩大规模，以提高市场占有率。金额榜单门槛进一步提升，TOP3和TOP30的4个月入围门槛均已超出去年上半年水平。其中，TOP30门槛已经达到178亿元，超越去年上半年的174亿元。易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱在其公众号发文分析认为，4月房地产市场成交继续分化，一二线楼市成交仍处于相对低位，这对重点布局一二线的房企业绩产生了压力。三四线楼市的崛起则对相应布局的企业提供了业绩上涨动力，特别是龙头房企，在三四线城市布局较广，业绩增长幅度更大。碧桂园总裁莫斌透露，碧桂园的主战场是在三四线城市，随着公司实力的增强，开启了一二三四五线城市全线出击的战略格局。碧桂园将在三四线城市按照市场需求推出货量，做好供应。在巩固三四线市场的同时，碧桂园不断加码一二线市场的布局。明源地产研究院首席研究员刘策分析认为，一二三四五线城市全面发展的房企在面对政策调控和市场变化时具备足够的战略纵深，业绩受影响较小，有利于保持业绩的稳定增长。同策咨询研究院总监张宏伟认为，碧桂园在三四线城市布局了大量的项目，多数城市受政策影响较小，碧桂园获得了业绩放量的窗口期和规模增长的好时机。碧桂园在三四线城市的产品在性价比方面有综合竞争优势，能够在短期内开发大盘，为大规模的销售提供产品保障。前3个月拿地已用预算44.7%2016年，碧桂园的全年销售金额为3088.4亿元，实现业绩翻番，顺利完成“尖叫目标”。碧桂园对外公布的2017年业绩目标为4000亿元。按照其目前的增长态势来看，这一目标相对保守。对此，碧桂园**杨国强则表示，到了年中，能够做到的话，碧桂园会对业绩目标进行调整，2016年也进行了调整。丁祖昱在接受《每日经济新闻》记者采访时分析指出，按照目前的增长态势，碧桂园具备冲击6000亿业绩的能力。张宏伟也向《每日经济新闻》记者表达了类似的观点，他认为碧桂园2017年完成6000亿销售业绩问题不大。截至2016年12月，碧桂园在国内的总土地储备为1.66亿平方米，未售部分土地储备货量总计高达11986亿元。包括2015年和2016年带入货量1273亿元及4890亿元的2017年预计新推货量，碧桂园2017年可售货量达到6163亿元。其中目标位于一二线城市的货量为3528亿元，占比57.2%；目标位于三四线城市的货量为2635亿元，占比42.8%。在土地市场上，碧桂园并没有放慢扩展的步伐。碧桂园发布的数据显示，1~3月，碧桂园获取了111宗土地，新增土地预期建筑面积为2035万平方米，土地成本为670亿元，花费拿地预算的44.7%。在1~3月新增土地中，按面积计算，三四线城市新增土地占比68%，一二线城市占比32%；按金额划分，三四线城市占比41%，一二线城市占比59%。据碧桂园财务资金中心副总经理左莹透露，考虑到货量的安排，2017年，碧桂园有1500亿元的现金支出用于拿地，当然会根据市场情况、现金的流入和其他方面的开支进行定期的调整。此外，由于实行合伙人制度，碧桂园项目的开盘时间缩短至6.2个月，现金流回正周期缩短至8.4个月。加之依靠高周转快速开发模式，碧桂园2017年的新增项目将源源不断地进入2017年可售货量，为2017年的业绩增长储备原材料。据《每日经济新闻》记者了解，目前碧桂园东莞茶山项目采用的SSGF工法将在碧桂园各区域公司试点，未来将全面推广。该套体系的创始人碧桂园莞深区域副总裁孙军在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，从试点的茶山项目来看，SSGF工法采用全穿插施工，能将整体建造周期缩短6~8个月，同时能节省1/3的施工人力以及1/3的建筑成本，保证建筑品质达到精良水平。房企样本·万科万科前4个月无缘“销冠” 西安项目“触”显营销管控隐忧每经记者 黄博文 每经编辑 杨 军业绩高压下违规销售，西安万科撞上政策调控红线。4月24日，西安市房管局发布的通报显示，因万科城市之光、万科东方传奇项目涉嫌违法销售，即日起，暂停万科在西安所有开发项目的网签销售，被停止网签的楼盘共有12个。不过，这一处罚相当“短命”。4天后，西安市房管局解除对万科集团所属公司在西安开发的除万科城市之光、万科东方传奇以外的其他项目的网签销售和预售许可限制。同日，西安万科在其微信公众号发布规范销售行为的承诺，将对违规行为进行整改。遭遇当地“短命”处罚3000亿房产巨头的规模竞争依然激烈。在经历股权事件影响后，万科明显加快了走量节奏，业绩指标落到每个大区及城市公司的压力自然不小，西安万科撞在当地整治房地产市场的“枪口”上。4月24日，西安市房管局的一则通报显示，因万科城市之光、万科东方传奇项目涉嫌违法销售，即日起，暂停万科在西安所有开发项目的网签销售。就上述情况来看，万科被停止网签的楼盘共有12个，除了万科东方传奇、万科城市之光之外，万科金域华府、万科高新华府、万科幸福里、万科翡翠天誉、万科金域国际、万科金域东郡、万科大明宫、万科金域曲江、万科城市之光蜜柚、万科翡翠国际同样受到牵连。此次市场整治的背景是西安房价明显过热。4月18日下午，西安市房管局对外发布《西安市人民**关于进一步加强管理保持房地产市场平稳健康发展的若干意见》，加强对房企、中介等销售行为的监管。西安当地一位地产人士告诉记者，近期西安执法部门一直在摸底本市房地产项目违法销售情况，为了配合前段时间下发的楼市调控政策，揪出一些典型违规销售的案例成为硬性任务，此次涉及的违规楼盘多达120多个，万科成为典型。不过，对西安万科的处罚相当短暂。4月28日，西安市房管局宣布，解除对万科集团所属公司在西安开发的除万科城市之光、万科东方传奇以外的其他项目的网签销售和预售许可限制。同日，西安万科在其微信公众号发布《西安万科关于规范销售行为的承诺》，承认“万科城市之光、万科东方传奇项目涉嫌违法销售”，已在**相关部门的指导下成立专项小组，对存在问题的项目按照**规定已完成整改。5月4日，《每日经济新闻》记者致电万科东方传奇和万科城市之光售楼部咨询，城市之光销售人员表示房子已经售罄，后期开盘时间未定；东方传奇项目部人员表示，因为没拿到预售证，售楼部停止营业，具体开卖时间未定。西安万科销售位列第四这不是西安万科第一次因为违规问题进入公众视野。2008年，万科正式进入西安市场，至2014年，万科超越中海成为西安“销冠”，并保持至今。最近3年，西安万科的销售业绩分别约为55亿元、60亿元和128亿元。西安万科依靠大量的行业并购和小股操盘迅速提升规模，成为万科在中西部区域的业绩重镇。2016年是万科进入西安的第九年，为了保证充足的项目和土地储备，西安万科并购拿地的占比持续扩大。从去年初的龙城铭园国际社区二期到年末的国宾中央区，万科在2016年将9宗土地纳入囊中，且合作开发已成西安万科的标签。除此之外，西安万科内部鼓励全员找地。西安万科2016年2月在其官方微信中称，万科方面在内部“赏金寻地”，7月，又将“赏金寻地”的范围扩大到全社会。在规模持续扩大的路上，西安万科旗下项目频频因违规问题、质量问题见诸报端。2015年5月，西安万科首个高端住宅万科大明宫被曝出五证不全违规销售。西安市房管局执法监察队表示，万科大明宫7号、8号楼三期项目手续尚不完备，未取得《商品房预售许可证》，通过不同形式公开对外进行违法销售。2016年4月，万科城市之光违规销售。其6号楼在未取得预售证的情况下就开展了内部诚意登记。西安市房管局随后进行查处并表示，“诚意登记行为不符合相关法律规定”。上述地产人士对记者表示，西安万科的区域不同项目也存在竞争，项目承担的压力比较大。易居智库研究总监严跃进认为，诸如万科这样的房企之所以冒这样一个风险去售楼，无非是希望在短期内快速回笼资金，进而加快工程项目的节奏。克而瑞西安楼市销售数据显示，一季度，碧桂园以18.06亿元销售额位列第一；中铁建以15.29亿元位列第二；融创以8亿元位列第三；万科以7.83亿元位列第四。快速扩张、高速周转仍然是当下房企做大规模的主要路径，但在业绩不断增长下如何确保企业管控平衡，成为大型房企面临的难点。对于万科而言，如何在业绩与管制下进行调整与平衡，在大区强权改革下解决区域公司的发展风险，依然是其必须面临的课题。房企样本·融创中国前4个月销售金额达596.1亿 融创直追龙湖备战第二赛季每经实习记者 舒曼曼 每经编辑 杨军进入5月，各房企纷纷备战二季度，从多数房企公布的2017年销售目标中简单计算可以看出，其销售额平均增长均值为20%，其中，融创中国以销售目标2100亿元，增幅达到39%，成为已公布房企中增幅最大的企业，从1~4月来看，融创中国销售金额达到596.1亿元。而与融创中国业务、布局相似的龙湖地产，在2017年的销售目标上则略显保守，定为1100亿元，两者之间正好相差一千亿。从1~4月的表现来看，龙湖地产的销售金额为602.3亿元，突破千亿似乎已无悬念。2016年，房企千亿军团已增至12家。多种研究报告也表明，中国房地产业正快速步入“寡头时代”。克而瑞研究中心表示，4月房地产市场成交继续分化，一二线成交仍处于相对低位，这对重点布局一二线的企业业绩产生了压力，对于融创来说，实现2100亿元的销售目标，下半年将是一个不小的挑战。融创推盘重心在下半年融创2016年年报披露，公司全年实现营业收入353.4亿元，同比增长54%，毛利48.5亿元，同比增长70%，毛利率13.7%，同比上涨1.3个百分点。一季度报显示，融创一季度实现合约销售金额人民币455亿元，同比增长81%，合约销售面积约250.6万平方米，仅3月单月实现合同销售金额人民币222.7亿元，同比增长92%。对于1~4月份的表现情况，融创相关负责人告诉《每日经济新闻》记者，2017年重点推盘时间集中在下半年，全年融创可售资源达到4185亿元。当前，融创已完成一线、环一线及核心城市的全国化布局，截至2016年底，已布局44个城市，新增土地储备5394万平方米，总土地储备7291万平方米，权益土地储备约4973万平方米。值得一提的是，去年新增土地储备中有2/3为收并购所得。对此，融创方面表示，目前热点城市土地价格过高，尤其在公开市场获得价格合理土地的机会较少，随着调控的持续和的收紧，预计2017年土地市场将逐步回归理性，未来在拿地方面将更加谨慎，并将更加重视并购市场的机会。相比之下，从龙湖地产的策略来看，会把2017年可售货值尽量布局在上半年。截至2017年3月，龙湖地产累计实现合同销售金额人民币430.2亿元，同比增长218%，合同销售面积282.5万平方米，3月单月实现合同销售金额人民币185亿元，合同销售面积112.5万平方米。龙湖地产表示，今年的发力归功于2011年开始的战略布局，预判今年市场存在一定的不确定性，所以供货选择往上半年前置。房企规模之争已白热化根据克而瑞公布的榜单，一季度前10强的门槛提至330.6亿元，同比大幅上涨69.5%。上市房企的销售数据增长惊人，碧桂园、首创置业同比增长幅度均达250%，万科、招商蛇口、新城控股等同比翻倍，中国恒大、融创中国、金地集团、世茂地产等多家房企增速均超过50%。除此之外，房企梯队间的差距也逐渐扩大。规模房企和品牌房企的优势越加凸显，根据克而瑞公布的1~2月榜单中就明显看出行业集中度有升高的趋势，三大龙头到百强企业之间的规模化比拼更加激烈。中指院方面预测称，到2020年，千亿以上规模企业数量将达21家，3000亿以上将达6家，2家将超5000亿，500亿至1000亿的房企数量将达38家。未来行业集中度将快速提升。以前30强房企为代表，融创中国2016年新增土地储备5394万平方米，总土地储备7291万平方米，权益土地储备约4973万平方米；龙湖地产在2016年积极扩张土地储备，共获取39块土地，总建筑面积为946万平米。克而瑞数据显示，1~4月，中海、绿地等房企的土地储备较去年同期分别增长710%、38%。为了扩大规模，满足行业重新定位需求，各大房企积极采取多元化补货模式，合作拍地、项目入股、收并购案例明显增加。融创执行总裁汪孟德在一季度发布会上表示，未来三五年内，融创房地产主业要占98%以上份额，对于规模企业来说将面临一个非常好的机会。根据目前土地市场竞争激烈的现状，土地价格高企，单纯以土拍市场拿地已经无法满足融创的规模化扩张需要。就目前融创集团再度举牌金科股份持股增至25%来说，中原地产研究分析师张大伟表示，该收购最直接的目的是为了做大管理规模。此前，融创中国董事长孙宏斌也曾多次在公开场合表示，希望以并购的方式获取项目。西部力量调控外溢地产江湖生变：中西部11家房企跻身百强每经记者 蔡雅芸 每经编辑 罗伟楼市调控的力度仍在加大，一方面，越来越多的二三线城市加入调控的队伍；另一方面，政策显效，诸如深圳、北京曾经“高热”的一线城市正在退烧。近日，在克而瑞研究中心发布的《月中国房地产企业销售TOP100》排行榜中，《每日经济新闻》记者梳理发现，来自中西部的房企占据了11个席位，其中荣盛发展、金科集团分别以217.2亿元、205.4亿元销售额成为11家中西部房企销售突破200亿元的龙头房企。同样是上述研究机构，在其对外披露的2016年房企销售TOP100中，来自中西部的房企只占据了9个席位，新跻身榜单的两家房企是中迪禾邦及康桥地产。刘璐表示，一方面2016年以来楼市处于上行通道，房价上升助推了重点布局热点城市的房企销售额的增长，另一方面，楼市调控让重点城市的需求外溢到了中西部城市。受益于都市圈及调控效应锐理数据董事会**罗红卫在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，这些中西部房企的先天优势就在于他们的土地储备主要集中在市场潜力爆发的市场，而这些市场正好覆盖了京津冀、重庆、成都、合肥、武汉等热点区域和城市。罗红卫说，“去年底到今年初，限购全面开花前市场火热，使得百强房企中很多在前四个月就完成了大半年的业绩目标。”戴德梁行董事魏晓龙表示，由于这11家房企全国化的布局没有完成，知名度没有那么高，但在区域内都是非常有影响力的龙头企业。从区域角度说，荣盛在河北、金科在重庆、蓝光在成都，都是领头羊。这些第二梯队的房企是“地方诸侯”。记者注意到，本次领跑中西部房企排名的“河北王”荣盛发展，此前就因雄安新区的设立而成为关注焦点。梳理其项目分布情况就会发现，荣盛发展仅在河北地区的项目就达32个，剩余的52个项目则分布在17个城市中。荣盛发展一位要求匿名的内部人士在接受记者采访时说到，“公司业绩的大幅提升，与京津冀楼市的火热有着直接关系，荣盛发展作为本土企业，环渤海、京津冀、京沪高铁沿线也一直是公司的战略方向。”渝派房企的领头羊金科，在其2016年25个新增地块中，有8个位于总部重庆，其他分散在合肥、成都、郑州、南宁、济南等城市，本土市场重庆的销售金额以147亿元遥遥领先于其他城市。中西部房企逐步壮大发展的过程其实有着其特殊的市场契机，魏晓龙认为，目前京津冀、长三角、珠三角等发达城市的房企完成对“小鱼”的兼并后，才会触及中西部地区，而中西部地区的房企在成长初期没有遇到这些大鱼，所以能利用市场空档完成自身体系建设。何以突围“面粉贵过面包”“现在想做一个‘小而美’的房企几乎是不可能的。”魏晓龙说，“如今可供房企选择的余地不多，随着行业集中度的越来越高，用行业里的一句话总结就是，要么做大做强，要么等着被收购。现在这11家房企已经是区域龙头，想被收购没那么容易，但那些没有挤进榜单的房企，其实很多已经被巨头收购了。”“出于企业对规模的需求和发展，该拿地还是得拿地。”金科地产中西部区域公司董事长罗利成在接受《每日经济新闻》记者采访时如是说。当前，中西部房企在布局“全国化”时，目标城市多为楼市调控的重点城市，地价高企、房价受限。这是一个难以回避的大挑战。罗红卫坦言，中西部房企走出去的时候，仍会面临水土不服的困惑，。从荣盛发展来看，2016年其通过、招拍挂等多种方式先后获得土地80余宗，截至报告期末，其土地储备建筑面积2570万平方米。记者从金科股份了解到，去年该房企土地总投资达208亿元，获取34宗土地，土地储备1846万平方米，通过收购、合作的项目有10个。4月底，河南本土实力房企之一的正商地产今年前4个月其总销售金额91.1亿元，跻身房企销售百强榜第49位。记者注意到，2016年正商地产销售额261.2亿元，销售面积270.7万平方米，且在郑州市场排名榜首，已远超同样属于河南房企的建业地产。房企样本·华侨城混改窗口期推全域旅游 华侨城押注云南谋第二总部每经记者 黄博文 蔡雅芸 每经编辑 罗 伟定位为以文化产业为的央企华侨城，正在刻意淡去地产商的形象，转而在文旅板块大手笔布局。近日，华侨城集团宣布与云南世博旅游控股集团（以下简称世博集团）、云南文化产业有限责任公司（以下简称文投集团）战略重组正式落定。这是继华侨城与云南省**签订战略合作协议之后的资本举措，标志着华侨城“文化+旅游+城镇化”、“旅游+互联网+金融”创新发展战略布局云南正式拉开大幕，成为央企参与地方国资改革的重要样本。“全域旅游”落子云南根据公告，华侨城以增资扩股的方式投资云南世博、云南文投，增资扩股完成后，华侨城通过其设在云南的全资子公司持有世博、文投各51%的股权比例，云南省国资委持有其余49%的股权。云南旅游（002059，SZ）由云南世博控股，持股比例49.52%。因此，通过控股云南世博，华侨城也实现了对云南旅游的间接控股。控股后，华侨城共计持有云南旅游57.07%的股权，云南旅游的实际控制人由云南省国资委变更为***国资委。另据披露，华侨城参}