忍不住想告诉你们
明天中山路天虹周边要发生大事了
有一家火遍全国的网红卤味
在南昌正式开业啦
短短一年的时间火爆大江南北
全国开了1000多家分店
凭着独特诱人的好味道
在风起云涌的吃货届，走到哪火到哪
俘获了南京、杭州、上海、北京万千吃货
每天卖出10000+只秘制鸡爪
一年卖出的产品能绕地球4圈！
五星好评飞起来！！！
现在这家网红小吃卤人甲
明天就在南昌中山路天虹哈根达斯旁正式开业啦
有没有很惊喜呢！！！
吃货们跟着小编叨叨妹的镜头，
来一探究竟吧！
给饿肚子的你们刷个前方高能，
以下画面将会非常残暴 。
黄金炸鸡爪
叨叨妹一到卤人甲，就被他们家的炸鸡爪给馋到了~喵~鸡爪被拆分成N多小块，使用干净的油炸制而成，看到这诱人的金黄色了吗？
炸好之后的鸡爪又香又脆，撒上调料之后更是让人直流口水。轻咬下去，皮酥里嫩，肉质酥软。麻辣与酥脆的肉味交融，我只想说。。老板，再给我来五份可好？
黄金鸡翅尖
裹上一层淀粉炸的黄金鸡翅尖，外酥内嫩，鸡尖比鸡爪更柔嫩多汁，表皮干香有嚼劲，内里却仍然保持着细嫩。作为一个吃货真的控制不住自己的嘴，感觉离减肥的路上越来越远。。。
秘制辣椒粉多撒点，吃起来超带劲。
黄金掌中宝
叨叨妹一直都觉得，掌中宝是个怎么做都好吃的东西！炸制的掌中宝更是嘎嘣脆，他们家的掌中宝做得比别家的要大颗一些，香酥脆口，根本停不下来~让你咬上瘾，简直欲罢不能。
精心挑选的掌中宝均匀裹上玉米粉，保证了外酥里嫩的口感。炸的过程要不停的晃动，保证掌中宝粒粒分离。最后在金黄色的掌中宝上撒上佐料就完成啦~
黄金鸡翅中
黄金鸡翅中加上秘制辣椒粉，有些丢脸的事情小编都不好意思往外讲：闻到味道的时候，就忍不住猛吞口水了~
将鸡翅中挑起，一口咬下去，焦脆的口感，深受广大鸡翅爱好者的追捧！软嫩多汁的肉肉，实在让吃货们欲罢不能！！为这份鸡翅疯狂打call！！
味极小酥肉
味极小酥肉小编强烈推荐！这一款，小编拿到手还没几秒钟，遭到身边的朋友疯抢，一下子就吃完了。。下次谁再抢我的，我跟谁急！
每一条酥肉都很长，酥酥脆脆的口感，肉质细润化渣，小编提醒你，一定要趁热吃，香中带嫩、嫩中带辣，味道好到爆！
计较到不行的煎炸时间，每一份都炸得火候刚好。捞出来后，薄薄的一层粉加上调料，隔着柜台都能闻到香味！排骨上每一块肉都超级多！完全不存在咬一口全是骨头的情况~随便拿起一块，小小的骨头上裹着金黄泛汁的肉，口感不错哇！一口就会爱上它！真的是打耳光都不肯放手~
秘制卤鸡爪
这款可厉害了！基本是人人进店必点！尝试了一下真的不踩雷哈哈哈哈哈哈！！！曾经单店一天就卖出10000只的秘制卤鸡爪，经典款就是这么任性！
卤制得软糯绵香，柔软的肉质将汁水锁住，光是看着就已经让人欲罢不能了，柔韧Q弹，满满的胶原蛋白！而且超入味，就连骨头都香得让人想要全部咬碎~不瞒你说，这是我第一次吃到这么好吃的鸡爪！！
麻辣卤鸡爪
对于重口味患者的宝宝来说，麻辣卤鸡爪简直就是我的救星。及其入味的鸡爪，过瘾至极！鲜香麻辣的汤汁已经完全渗透到鸡爪的肌理和骨缝之中，仿佛星星之火，燎遍口腔的每一个角落。喜欢吃辣的小伙伴们，推荐你们尝尝。反正我是控制不住自己的嘴巴，啃完了全部~
秘制鸡翅尖
懒得啃爪爪的不妨试试秘制鸡翅尖，比鸡爪少了分Q弹，多了分柔嫩的鸡尖，淋上一层秘制香油，恰到好处的酱料与白芝麻的搭配，让翅尖的香味更加浓郁。只需要轻轻一抿，便骨肉分离，肉立刻融化在嘴里，绝对的懒人福音！
（本视频由发现南昌视频团队原创拍摄）
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出品：发现南昌（faxian0791）出品，转载请注明来源
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直播：NEXT学院首——地产+X论坛
互联网+创造了商业元素间的可连接性，市场进入了"无疆界"状态;走在消费前端的企业都在大张旗鼓筹建着各自的商业生态圈，其中不乏苹果，BAT、小米、乐视...
（现场照片）【主持人】：大家早上好，我是Linver和NEXT学院的合伙人Victor，很高兴见到各位，也感谢大家对这次由我们主办的NEXT学院第一季—地产+X论坛的关注和支持。（NEXT学院主持人）今天将会由我来主持整场活动，但我不想把现场的气氛搞得太凝重，我希望大家在一天半的时间学到新的东西，认识新的朋友。因为做这个活动的目的就是：希望大家能在轻松的环境下，有所得，学到新东西，认识新朋友，找到新伙伴。当然，也要狠狠地记得我们Linver和NEXT学院。在开始今天的论坛之前，我想占用大家2分钟时间，“严肃”地介绍一下我们自己。为什么呢？因为我们之前太“低调”了，低调地很多人都不知道我们到底是做什么的，这绝对不是什么好事儿。首先，Linver不是一个论坛承办方，负责搭台，做灯光的，而是一个商业地产内容方，只不过在前几年，我们把这些内容，以主办论坛的形式，给呈现出来了。每一次论坛，我们都会有内容research，话题分析，嘉宾拜访，到后期运营，也就是从0-1，从一张白纸到最后现场，全部都是由我们自己的团队来完成的。经过6年时间，虽然我们不是真正的行业实操人，但对整个行业有着自己非常客观的理解和洞悉判断；同时，这6年，我们积累了商业地产上中下游主流player的几乎所有resource。所以，我们的定位很清晰，就是要做：商业地产内容和资源的整合平台，简单点说，就是我们通过产业链上下游和供需方产生的不断交易，来盈利。（现场听众）NEXT学院是Linver今年推出的新产品线，在座应该有不少参加过我们之前每年都主办的亚太商业地产合作论坛，而NEXT是它们的2.0版本，我们在做的，简单说就两件事：第一件：一个“以消费者”为研究对象的地产学习平台，它的特点是：主题性强，频率高，新信息获取快，可供选择的学习渠道广，那么这个已经在上海做了线下的试点，下半年到今天，做了七场活动，主题分别有旅行，体育，共享社群，社交场景，儿童，娱乐文创等，效果非常不错，我们发现微信后台的关注数量，行业人的关注频率，各种询问在持续增长。明年我们会继续在上海，北京，广州发扬光大，也会增加音频，视频等通路；第二件：一个“以场景主题”为合作方向的品牌引入运营商，这个方向，我们目前还正在和一个北京的超大，非标性项目和一个TOP10集团开发商整个华东区在沟通落地，目前不宜说太多。如果在做各位，对这些内容有兴趣多了解的。可以到我们的签到台，找我们的小伙伴。谢谢！现在开始我们今天正式的论坛！今天的主题围绕创造“生活+”的生态圈，也就是从我们大家平时的居住，工作，消费，社交，教育等方面切入，看看我们邀请的这些在垂直行业具有标杆性的大佬们是怎么做的。马总是洛可可创新设计集团华东区副总经理， 上海洛可可整合设计有限公司副总经理。现任洛可可创新设计集团华东区副总经理，上海洛可可整合设计有限公司副总经理，负责华东区以及上海洛可可公司运营。不知道大家对洛可可这家公司是否有了解?之前的55度杯，就是他们公司做的。洛可可从最初的一家设计公司，变成了一个服务设计师的社区，已经推出了洛客平台，可以为设计师的好点子众筹，据说它们还在做一个专属于设计师的洛客岛。今天马总会带领大家一起来关注新消费场景，挖掘新消费下的更多商业模式，以及如何实现更多的跨界创新，有请马总。（马琳／华东区副总经理 / 洛可可创新设计集团）【马琳】：大家好，我是马琳，今天主要讲新场景下流量变现，什么是新消费，这个是双十一的时候，体育用品达到44亿，提高50%，同比去年来讲。在座很多人会跑马，里面催生出很多额外商业价值，包括做了一个统计和分析，去年中国一共130个场次的跑马大赛，什么样的兴趣点吸引大家，大家为什么愿意在里面投入，右上角是男士，这个是我的同事，今年夏天也进行了比赛，他有装备，买了一双跑鞋，需要运动手环也是一千多，还需要一身装备，都是UA，也花了两千多，报名费也另算，本身不是运动达人，为了跑马提高自己的素质，找了一个私教花了八千多，总共花了两万多。前段时间朋友圈被刷屏，今天女士聚集在此，就是为了这块小牌牌，就是达夫妮的小牌，就是为了这一小块，买了户外护肤品，还买了手机防颤的设备，还有日本往返的旅费，也买了几万左右。现在时代不一样，互联网时代下产生一系列的新的需求和新的场景，包括催生一系列的新的业态，新的技术使新的需求，新的业态成为底层架构的可能。另外一个场景，两年前打车是什么？不管刮风下雨都是站在路上，现在在家等车就可以，还有奔驰服务，所有人不是简单从A到B地坐车的感受，除了这个感受，还可以体会到一系列的服务，这个也是新的场景产生新的商业模式，在体验维度产生新的可能。这个人群是谁，谁催发了这样的场景？年轻人，在座都是年轻人，年轻人有什么特点？产品功能不是重要，这是一个标配，在功能都满足情况下，大家更加重要自己的是体验，有没有带来小惊喜，有没有达到满足，有没有得到尊重。新消费是什么？今年年初洛可可成立了新消费研究院。新零售包含什么？新零售内涵是什么？这个非常广泛，包括新餐饮，新参与，新零售，新文化，新旅游，新教育等等，大家思考一下究竟我们在不在这个里面。我们做了一系列的调研分析，从这个饼图来看，零售跟餐饮达到50%以上，希望大家关注这个领域。我们自己有四家投资公司，除了以往关注智能产品和文创行业，也关注新餐饮。（现场盛况）我们也建了一系列入口，中欧有不同的总裁班，今年新成立了餐饮总裁班，为什么呢？以往餐饮是入口门槛非常低的行业，其实近两年会发现越来越多有专业管理水平，有专业团队运营，包括有一系列势能流量大IP进入这个行业。这个门槛不低了，变成了高手对决的战场，很多人打降维的打法，进行一系列的探索和整合。我们对新零售进行了调研，我们问消费者对新零售的看法，就兴趣来看，参与来看，占的比例非常高，包括新零售给生活带来什么改变，幸福感，满足感比重非常高，他们更加看中自己的体验。他们注重什么消费元素，他们普遍关注自己的消费需求，个性化变成了一个驱动力。究竟新零售怎么来？我们研究什么点？一定是人性，人的真正需求以及诉求，在满足人性的基础，我们探索新的场景是什么？新的竞争是什么，新的消费者想要什么消费场景，什么消费产品等等一系列的进行分析。我们也做一系列的趋势探索和预测，2017年新消费趋势，新消费年轻化是主力，年轻人怎么定义？16岁到26岁，我已经超了。这群人是什么？这是新兴人类，他们不可避免成为新消费行业主力军，势必成为将来核心力量，这群人有什么样的特点？我们来看一下。这是一系列的场景，比如说第一个场景，新兴人类吃饭的时候习惯手机先吃，拍一系列照片分享朋友圈，有很多一部分人成为自媒体，美食达人，很多人不满足舌尖中国视频的方式，他们希望寻求更有逼格，更符合年轻人调性的生活方式。这群人文化背景是什么样？他们是亚文化，包括二尺元，烘焙文化也是他们身上的特点。这点体现什么？他们生活时代，出生的时代，成长的时代跟我们不一样，他们生下来物质生活被极大满足，他们在物质生活被满足的前提下，更加注重自己的精神需求，自己有没有满足感和新鲜感。这是一个维度。第二个维度刚才讲了满足感，因为这样群人生活在去中心化，去权威化这样一个年代，他们有自己的独立思考能力，他们有自己的个性，和我们不一样，他们非常注重情感，非常注重情怀，是非常有态度的人，他们更加注重自己的满足感，不是吃饭了好不好，而是整个体验是否好，我是否被尊重等等一系列。另外是参与感。这群人大部分是独生子女，所以他们对于沟通，对于互相连接的需求更加强，如果跟我相关，我参与进来，更加提升消费人群的黏性，所以讲的是参与感。（现场听众）第二个是什么？新消费人群催生了新的场景，这个是意大利一个餐厅，我们讲餐厅不是很全面，如果精准来讲，这个是超市餐厅，我自己选购新鲜食材，我选一系列的大厨，对这些食材进行烹饪，这是一种新的场景。直接把超市跟餐厅整合起来。&完全说餐厅不准确，正常时间是咖啡厅，晚上的时候变成餐厅，跟传统不一样，不是按照传统桌子，翻桌率来的，中央的区域可以调酒，前台有一个小舞台，所以这个到晚上就是一个PUB，中间所有看到的东西，不管是碗，还是什么小玩艺都可以买。我们打造音乐，美酒，美食，包括所有的小玩艺，PUB等等所有整合在一起不是餐厅，是一个新兴的生活方式，消费和娱乐方式。第三点是什么？随着时代的办法，科技感越来越强，技术提升越来越快，大家更加注重黑科技。这个是旧金山一个餐厅，没有服务员，厨房也超级大，一个中央厨房的概念，我下单的时候所有卡路里都显示出来了，一方面提升了健康，一方面可视化更加强，体验感和参与感更加强，下完单之后给我一个编码，到什么口取餐，这样的体验非常强。这个是之前设计的阿兰机器人，现在进入了一个民用餐厅，以服务员的形式出现，之前是在中南海。新消费更加注重产品体验，什么意思？刚才讲了对于新消费人群，需要满足感，幸福感，参与感。这张照片餐厅做什么？在美食口味提升的情况，在每个餐桌旁边有一个支架，有一个LED调光灯，方便美味顾客拍照和分享，这个一出现的时候，整个非常火爆了，而且对于餐厅本身来讲一方面提升消费者的体验，一方面让餐厅本身自带势能，因为所有人愿意分享，整体来讲是一个新消费的模式。包括我们之前投了一个仰望星空，它是把整体整合起来，从大家在一起培训，一起座谈，甚至一些沙龙，包括一起游学，然后一起旅行，这个跟星空相关整体的消费业态的整合，大家从参与、满足感来讲全部得到的体现。这个是SLEEP 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& CEO／银泰商业集团。陈总从2009年开始就担任银泰商业（集团）有限公司执行董事/CEO；应该说银泰在商业地产行业，一直属于一个不停步的开拓创新者。从一个零售商转变成为一家以大数据驱动的消费解决方案提供商，旗下有7个创新项目：喵街，喵客，喵货，西选，意选，集货，In junior。今天陈总演讲的主题是回归新零售， 大家知道零售的本质最终都是围绕着顾客的需求来提供服务，那我们就有请陈总来和大家分享在互联网+的时代，“新银泰”如何让更多的消费者感受到零售带来的乐趣 。大家有请陈总。（陈晓东／执行董事/CEO／银泰商业（集团）有限公司）【陈晓东】：谢谢主办方的邀请，说到新零售对应是什么？马总说了新消费，那边是什么？就是旧消费，传统消费，过时的消费，伪消费，什么是对面的那个词儿。我看邀请的时候说阿里银泰的局还好吗？很多人关心，这个在网络铺天盖地的时候，很多人打电话关心你们还好吗？我基本上一句话回答，公司和CEO都健在。还好吗？两百多亿的销售，10个亿的利润，只不过今年没有那么高速的增长，总之还是赚钱，还好吗？还有铺天盖地说关店，淮海路的店关了，全世界第二大经济体最核心城市，最核心地铁位置店关了，我们三年开了15家新店，只有一家店因为租约到期，所以退出来了，现在即使是现在，每天有3家新店开出来，我说的是全中国，为什么有关店潮，因为报道的时候只报道关店，开新店没有报道，为什么天天报道抢劫很多。不要被舆论误导，好象三年，四年之内，所谓零售行业出了很大的问题，零售行业没有任何的问题，不管是新零售，还是伪零售没有问题。（现场盛况）第一中国的零售有前途，第二国务院号11点发布关于推进实体零售创新转型若干意见。大家都说转型，我觉得这个词儿应该慎重，各位领导的机构转型吗？很多时候都说转型，怎么转型？难道你是一个生产商的时候，你转了一个网线就叫做转型了吗？一个企业你弄一点互联网就叫做转型吗？我觉得这个词儿要慎重。酒店如果重新装修一下叫做转型，转型是领导的机构核心商业逻辑发生转变才是转型，大家也给我出注意，像我们的零售行业怎么转型，转型去做批发？其实这里头还有一个词儿，就是传统，各位千万把自己称为传统企业，反正我们不传统，因为还没有做出传统。不知道大家有没有传统企业，如果你坚持一个本质很长时间，而且得到用户喜欢，你可以叫做传统。据说还不错核心本质是什么？老子说过：首正治国…每个机构都有正的问题，据说还不错，守什么正， Next& 学院守的是什么正？任何一个机构领导人都应该想清楚，千万不要随便说自己是传统，也不要说自己是转型。我们要做可能是这件事情，可能是升级。在升级之前是回归，回归说到新零售新零售的对面，我觉得可能不是什么旧零售，或者是传统零售，应该说是用一个词儿，叫做伪零售，什么意思？刚才主持人说是商业地产商，商业地产商是做商业还是做地产？淮海路太平洋，大家模式都一样，在城市核心位置，盖一个楼，把铺位分给所谓的品牌，这个时候做什么生意，不是做零售生意，这个是做地产生意，那么我们如果说自己是一个零售商，麻烦先回归回来。零售的核心本质是初选和背书，你要为自己的顾客，或者DATE时代的用户去做初选，而不是把海量的商品无差别推给顾客，背书是什么？ Next& 学院请来的分享人也要背书，零售应该背书什么，背书质量和价格，背书时尚度。所以在这个方面，不光是新零售也好，旧零售也好，可能本质是不应该变化的。（现场盛况）那么，互联网表现出来可能是这么一个状况，左边是回归零售本质，右手是结合互联网的消费升级，好东西不贵，我们没有说物美价廉，昨天在参加欧莱雅高端化妆品集团的年会，在座各位都是时尚的人群，今年很火爆的增长一块的品牌，VISOL（音），口红就是300块，你觉得贵吗？我们说贵是相较于其他的渠道价格比较劣势，叫做贵。如果你VISOL（音）用惯，可能不会去买10唇膏，这个就是好东西性价比，好东西靠什么？靠我们回归以后零售商帮助各位去初选，我们在认定客群推出VISOL（音），有的可能是兰蔻，我们是有差别推给大家。不贵只是在不同的渠道我们提供的价格是合理，不比其他渠道更加贵而已，并不是说那个东西便宜。后边是互联网的升级，其实这个里头，作为我们来说做了两个通，商品和服务。服务还在升级当中，最难做的是会员通，会员通在零售升级过程中，比较困难一个，主要是因为线下既有的已经接近僵化利益格局。那么会员里的管理，在新零售零售语境之下一定会产生巨大的变化，原来靠竖型，单向传播，未来一定是双向传播。新零售状态下，有一件事情一定会发生巨大的变化，就是所谓的甲方，我们做商场很奇怪叫做自己是甲方，其实不，真正的甲方买你的东西人，今年提出一个双乙方，整合的是供应链，在供应链充分整合情况下，中国的产品的零售吊牌价会显著下降，一定会改变现在的状况，就是中国生产的货品，运到美国零售的时候，它的零售价会比中国零售价要低，这点是因为供应链的事，不关税的事，不关进口税的事。但是主要是供应链的问题。（现场听众）还有就是在新零售语境之下，一定以顾客为先，我们推出来的东西让顾客觉得很任性，原来是门店很任性，我想怎么做就怎么做，我想几天退货就几天退货，而且下面有一条不影响二次销售的情况下。对顾客来说不喜欢就退，没有什么其他的理由。现在在银泰所有人买了东西，不是7天，15天，今年是3个月，而且不用讲任何理由，影响不影响二次消费都给大家退。在国外有的退货是6个月，有的规定是3年半，实际上什么时候来退都行，而且是国外剪吊牌的，你们谁想要圣诞开派对，借一件衣服上我们哪儿去，开完了再退回来，所谓的新零售，或者零售的场景没有那么邪乎，就是这样的。这里面前几个，像西有，其实是帮大家初选的平台。西有各位在手机APP搜一下，这个是真正打通了欧洲名品店铺那个东西，就是在这个APP里面可以看到欧洲那些名店实时的库存和货品，那个上面有秀款，GUUCI足球包我们是首发的，这种东西不是基于的跨境价差做出来的东西，是比纯粹只基于价差的产品要有生命力，今后在中国任何一个地方可以看到欧洲街上名店所有的新款，实时。你买了一件，那边的库存就减少一件。帮顾客选择产品是节省时间。有一个零售大咖说了，对现在严酷的经济形势说了一句话冬天来了，春天还远吗？但是我想说，这个兄弟肯定没有看过，《 三体》，不要盼望一些行业受到互联网充分的转换以后，还会像之前的经济周期一样起伏波动，它可能就像三体太阳一样，落下去就升不起来了，所以千万被抱幻想。所以在新零售语境之下，对面那个东西是什么？我认为以地产思维为主导伪零售会受到不可逆转的冲击。在新零售语境之下，以地产思维的伪销售会受到不可逆转的冲击。在座各位有的是做商业地产，千万想清楚你是做商业还是做地产，商业是有内容，如果只是用这种租铺的方式去做所谓的零售的话，这部分一定会被淘汰的。其实互联网、移动互联网冲击的不是零售，冲击的是那些超供，做零售的地产。我们有一个比较悲观的预测，中国的商业零售面积可能会在互联网和新零售充分发展的情况下，会减少三分之一的样子。希望不是减少到自己那块，而且有一个恐怖的事情，就是百货店，购物中心一旦倒闭，重开的机会几乎是零。（现场盛况）回过头说，我能不能加互联网，或者互联网+，我能不能做O2O。在2013年这个双十一的时候我说O2O是伪命题，现在也这么说，这个词儿过两三年就没有了，不会有人说这个东西。但是跟互联网充分结合以后，不是现在实体经济一个救命稻草，只会更加扩大那些优秀企业的优势，去放大有劣势企业的劣势。现在说互联网+，其实大家一定要警惕一件事情，也是老子说的，天下皆之美之为美…，这种跟风不会产生持久的竞争力，最终应该是做两件事情，第一把本质守住，产生竞争优势，扩大竞争优势进一步取得绝对竞争优势，另外一边加互联网，或者新零售，把优势进行放大，如果这边还体弱多病，加上这边以后，并不一定产生救命的效果。所以各自对新零售都有诠释，还有一个我们的判断，就是在新零售语境之下，有几种关系受到显著的改变，第一个是需求方和供应方的关系，现在不管是需求过剩一方，还是需求达到平衡一些行业，其实是供应方主导整个消费的状况，也就是用他想法生产的东西提供给你在新零售情况下，两者关系会调过来，完全回到需方的主导。第二个关系改变，所谓的渠道商，零售商和生产商之间的关系也会调过来。再有一个重要的改变是企业里边员工和企业之间的关系，现在所谓CEO可以定公司方向，战略，各种各样的东西，让员工去执行，未来不可能的，今后的关系会调过来，是战士在指挥企业的运转，所谓的O在干吗？去控制内部风险就OK。如果在一个零售环境下，去经营你的机构，希望尽早把这种关系调整过来。最后再重复一句中国的零售大有前途。谢谢！【主持人】：谢谢陈总的分享。WeWork为什么把中国首家开在德必静安WE？，胡伟国／设计总监／德必集团。胡总具有16年的建筑设计职业经验，曾参与北京、上海及其他国内城市多个较为成功的公共建筑和房地产开发项目的设计工作。大家都知道，今年7月份，中国第一家WeWork就落在了德必静安的WE。这家在产业行业里的明星企业，从最开始1.0版本的易园到现在，非常不容易。我们看到贾波总前两天，在朋友圈还发了一个他们在北京的新产品，改造了老北京电车厂，属于首都功能核心区首个共创型文化创业产业园 我们看到德必不断探索从企业出生到鼎盛发展的全过程服务解决方案，今天胡总会和大家介绍德必集团的多形态产品线，以及他们今年重磅推出的轻公司生态圈概念。（胡伟国／设计总监／德必集团）【胡伟国】：谢谢大家！很高兴跟大家分享一下我们公司今年，包括近来一些发展的方向和思路。首先大家知道WeWork在我们中国第一家门店是开在德必静安位园区内，为什么会选择德必作为WeWork在中国第一家门店的选址，首先我们可以先开始了解一下WeWork一家什么样的公司？WeWork是在联合办公领域这样一个先行者。他在2010年创立美国，全世界在二三十个城市已经有80多家门店，在2016年3月，市场估值已经达到160亿美元，数值还在不断更新之中。看上去WeWork是一个很有前途，很有潜力这样一家公司，但是具体做什么？它的模式是什么？我们可以了解一下，实际上WeWork模式主要的方式由办公空间租赁加会员制线上线下服务，这个是主要模式。WeWork核心竞争力是通过对办公空间租赁聚集了大量的创业者，同时为这些创业者提供了线上线下的服务，形成一个创业集群和社区，通过WeWork的运营保持了社区的一个很高的活跃度在这个活跃度基础上，促进客户之间的交流服务，以及形成了这样一种集群化的商业模型。我们德必是做什么公司？实际上如果大家对创意产业园区行业有所了解，应该听说过德必。很多人会跟我聊起来，说德必是一家房地产公司，但是实际上我们德必并不是一家传统意义上房地产公司，德必从2006年开始，我们就专业致力于文创和科创企业，为他们提供服务，提供硬件到园区服务，包括软性，像金融、企业的周边服务，直到现在提出了德必未来战略方向，我们德必未来战略方向打造以德必园区为核心轻公司生态圈。从2006年开始德必起点是从上海以及长三角地区，我们的园区规模扩大到了北京、包括杭州、苏州，基本上在我们的国内一线和准一线城市。在2014年以后，在意大利和美国硅谷开始了境外园区的业务。（现场盛况）我们为什么选择轻公司生态圈作为德必发展方向，因为德必从一开始选择的客户就是这样一批以文创和科创为核心的这样一批公司，这样的公司恩质是什么，他们的特质是整体的运营模式以知识为核心，以文创和科创创造价值，体量小，运营速度快，而且以智力和创新思维为核心竞争力的公司，我们把这样的公司称作为轻公司。德必做这样公司服务过程中，逐渐积累了这样的一批公司，这样一批公司在德必园区中形成了以文创和科创为主题的这样一个产业集群，目前德必园区内文创和科创公司已经达到5000家的规模。轻公司生态圈的前提以德必生态圈为核心的。德必为入住德必园区的公司可以提供服务有哪些？首先德必园区平台，德必一系列的园区平台，以德必合作媒体平台，另外与德必合作行业协会，意义全球名校品牌，包括一些创客平台和投融资平台。在我们的轻公司生态圈战略指导下，我们会提出创意经济时代办公空间组织模式，这个就是我们德必提出的社群模式，也就是德必正在着手建立wehome的概念，每个社区可以看作为一个大的社群，在这个社群中我们首先通过社群中心把所有客户联系起来，我们会提供线下很多的社群的服务，大家看到很多社群中心已经建立起来，这些社群中心为企业提供的服务，包括社交的供应，包括一些社群活动的服务，都是为了更好促进这些客户跟德必生态圈之间的个很好的连接。而提升这些客户跟德必轻公司生态圈一个黏性。同时，我们wehome线上工具，wehome平台在运行过程，它提供入住德必客户在线上学习和生活交互的空间，也是我们希望能够使我们的客户在8小时之外，能够有额外的3小时通过wehome平台和社区其他客户发生交互的作用。所以大家可以看到我们德必所在做的事情是什么？以园区为基础。以wehome和社群中心为一个中间节点，在这个基础之上，我们最终实现这样的轻公司生态圈的构架。德必在实现我们轻公司生态圈的过程中，需要完成这样一种转变，德必原来也提出过以园区运营为核心一系列的服务模式，包括投资，包括运营，招商，建设、设计这些一些服务模式，但是在我们目前新的战略下，我们的运营模式以社群运营为核心，社群运营不仅是硬件上的运营，更多是一些软性线上的运营，包括客户大数据分析、共享，反馈，会员制的建立，包括云平台，数据的分享金融的服务都是德必未来实现的方向。最终我们希望达到的目的，让我们的入住园区在创业时变得竞价容易，我们希望会员有30%以上交易通过生态圈来发生的。同时也希望在我们生态圈中的企业运营成本能够降低30%。我们希望在我们园区内这些企业可以更加开心的工作，有30%的社交活动发生在园区周边，或者发生在线上平台。我们之所以去想象这样一个空间，并且去努力执行，去达到这样个目标，是因为我们有这么多家很优质的企业，在十年间沉淀德必这样一个大的生态环境中，这些企业也是我们去实现轻公司生态圈重要的组成部分，我们德必所做的事情就是跟这些企业一起来实现很好的未来刚才讲到德必做的事情，WeWork为什么会选择德必，其实很简单，在我们董事长第一次去美国见到WeWork创始人的时候，就跟他讲述了德必，我们目前做的轻公司生态圈的概念，我们和WeWork是一拍即合，最后WeWork选择德必园区静安位作为WeWork在中国第一个门店。我们德必在轻公司生态圈之下，园区设计理念是什么？事实上我们在06恩年到2015年，2016年到现在，德必园区设计走过了一个很长的发展历程，在这个历程中，也经历了很多的变化，为什么会这样？大家可能有一些感受，在十年里，整个国家，包括整个社会经济生态是在经历巨大变化的过程，每个人可能在这个时代，都在不断的调整，不断的改变自己。我们可以问一下自己，现在的我跟十年前的我会有什么不一样的地方，我相信每个人都有很大的变化，我们德必也是如此。首先在06年我们开始做创业园区的运营与开发之前，我们德必也是经历过很多的研究，06年起我们德必首先推出第一个作品，徐汇的创意阁，在此之后是易园（音）系列已经是很成熟设计和运营，2016年德必进入全球布局的时期，2015年德必微系列完成一系列的核心项目，2016年提出轻公司生态圈的概念。我们德必在早期的项目，我们可以看到法华525在法华镇路上，在我们进入当时项目的时候，法华寺不存在，我们开始这个基地，在基地现场发现很多历史价值，唤醒我们记忆的遗迹，这个住处是法华寺留下的原址的住址，还有两三棵三百年的银杏树，法华的项目带给我们东方文化禅意的思考，这些思考在当时转化成德必一些设计的语言，这些语言对今后易园的系列有很大的影响。进入到易园系列，一直延续法华对东方文化，对传统文化这样一些思索，易园得铭对易经诠释得来的。易园另外一个角度是从我们人的角度，从生命的角度，从人对自然的需求角度来作为出发点，在我们易园中，大家可以看到有很多的树、水、动物、鸟、小香猪、孔雀等等很多的动物，为什么？这是我们提出一个方向，因为人从自然中走来，从海洋中走来，大家面对自然、动物、水的是一个很放松的状态，我们最初的出发点就是希望能够通过这些设计语言和元素打破传统办公的很僵化的，很规律化的模式，提供给我们的客户这样一种很放松，可以和自然接触的环境，所以这个成为我们易园系列设计一个最核心的元素。易园系列后期我们意识到了这点，我们之前的易园系列有很多生态的概念，所以在后期我们把这个概念做的一个很大的延伸在易园系列近期一个项目，七宝易园的系列提出了一个生态之星，七宝易园原来是工厂，有5层的空间，工厂进深非常大，作为办公来讲很大进深是不合适，我们做园区改造的时候，把大体量空间打开，在内部形成四层通高的中庭空间，我们保持了梁柱和结构体系，这些梁诸和结构体系成为植被和绿化的载体，七宝易园生态概念上最好一个园区。整个园区里面，每一层，每一家客户都可以面对很好的室外环境。而且对原有结构改变我们有一些创意，把原有结构进行一些生态的修正，形成很自然，很自由一些绿化的平台空间，同时这些空间也会形成很好的客户与客户之间的交互空间。我们园区当中增加很多室内交互空间，公共性的空间，包括我们的大堂，还有咖啡吧，包括小的交互环境。同时在这个时期平行的开展还有一些分支的产品，这些产品了解到比较少，大家了解到比较少。首先虹口有运动LOLF的产品，这个产品在拓展和不断扩展过程中，这个产品以运动为主题，在虹口形成一定的规模，而且有很高的影响，因为这个主题本身虹口区靠近体育场，这个主题把很多运动元素加入进去，办公环境围绕几个主体性的体育场馆来进行设计的，比如说羽毛球馆和篮球馆，运动LOFF（音）成为核心产业园区，里面有知名体育圈人士进行一些公众活动，包括有时候请NBA大咖过来给园区做体育方面的互动和培训。在这个园区本身有一些很古老保留下来一些建筑，我们很完整呈现它原来的面貌。另外在我们老洋房（音）1931年项目采取了修旧如旧的形式，对这栋建筑改造，是修旧如旧的手法，很多地方进行保留，并且进行部分修缮，对空间使用要求进行优化和改善。形成很多在内部适合现代办公的空间，整体在一个原有建筑氛围里。直到2015年开始进入目前最重要一个品牌，就是德必微系列的建设，微系列实际可以说我们德必轻公司生态圈一个前提条件，为什么？因为我们在微系列第一次提出大家的共享连接这样一些理念，并且我们在微系列里面真正把轻公司生态圈核心服务开始实现并装入我们的微系列。微系列的目标从看起来好玩到真的好玩。第一个WE系列的项目是静安位的项目，静安WE是7层原来工业建筑，我们通过对这栋建筑改造加入很多生态的元素，大家可以看到在入口处设计了一个从底层一直到7层高的浴缸的概念，这个概念也是我们WE系列非常有创意的亮点，WeWork当初选择我们这个园区最终他们落在二层和三层。这个是我们静安WeWork一些空间，另外一个项目是我们外滩WE这个项目，我们提出把所有公共空间可以用在交互和共享这样一些功能，大家可以看到左边吧台实际上公共走道，我们在公共走道留出足够的通行距离，在走道中间做了共享吧台，我们提出这个时候并不是很有把握，是不是很多人去使用？大家去看外滩WE在每天有很多客户在这里面去把这里当做会议的场所，做这样一些室外互动活动。由于刚才提示时间，所以后面不继续展开去讲了，我们的WE系列，基本上方向以共享，互动和最亲切的交流体验为我们设计核心元素。同时我们在硅谷意大利也有我们的WE系列的产品。很高兴能够占用大家一点时间，跟大家进行我们的德必产品分享，也预祝大家今天的会议能够收获更多有价值的信息和交流的机会。谢谢大家！【主持人】：非常感谢胡总，上午的议程告一段落，我们有20分钟的茶歇时间。【主持人】：谢谢，下面有请张伟/ 副总裁 ／丁香园。张总现担任副总裁及企业事业部负责人的职务，主要负责丁香园面向医疗企业的商业发展和运营。Eric在IT及医疗行业拥有超过13年的业务管理经验。丁香园呢，最早是我们在策划一个和医院检验IVD相关论坛的时候知道的，那个时候是主要做医疗这块的社区，国内医疗领域最大的社区,现在我们看到在杭州已经落地了2家丁香诊所，今天张总和我们分享是丁香园健康管理模式商业化，以及丁香诊所是如何实践“互联网+健康管理”（张伟 / 副总裁及企业事业部负责人 / 丁香园）【张伟】：各位大家早上好，正如主持人介绍，在过去16年间，丁香园一直在中国互联网领域做健康的管理，丁香园今天做的事情就是地产加医疗，今天的题目叫做“永不掉线的诊所”，我们的诊所的差异化是充分利用了数字化。我分享一下我的内容，首先介绍一下丁香园发展历史发展，第二讲一下丁香园线上线下健康管理体系，以及在这个过程中收获和心得。丁香园成立在2000年，到今天，丁香园已经超过487万的专业用户，都是需要经过实名，实际工作岗位认证的，也就是说我们会员我们可以清楚知道，他们是哪一家医院，哪一个科室的哪一个医生。丁香园一直保持行业中最大数字化网络活跃，我们每天有超过30万的基于网站活跃用户，有140万微信粉丝，有5款面向医生应用APP。这些医生资源背后可以看到覆盖关键的医疗领域，这里面有两张图，一张图是卫计委的医生分布数据，基本标志中国医生的主治，副主任，主任的级别分布，右边是丁香园会员数，可以看到丁香园代表中国整体医生的分布情况。丁香园之所以16年来，一直保持行业领先的位置，获得医生的青睐和认可，其中很重要的原因是我们始终明确我们的价值主张是什么？我们给医生带来什么样的持续发展的价值。丁香园帮助中国医生得到职业更好发展和成功。在这个过程中有一些新的收获和心得。我们发现中国医生伴随一代一代人不断的发展，根据时代变迁，三十年前可能中国医生只想医学院毕业，然后就去医院工作，到了十年前中国医生开始选择多元化，职业化也开始多元化，他们希望一生都在医院工作吗？不是了，他们有了更多自我主张。我们在互联网发现中国医生多元化的需求。伴随我们发现丁香园医生用户量急剧增大。我们开始思考一个问题，我们既然有中国医生最大的群体，既然中国患者面对三长一短的挑战，我们能不能做一些事情，帮助有理想医生，帮助有想法医生服务更多需要帮助病人的患者。（现场盛况）三长一短什么样的医生情况？一个患者去医院看病挂号时间特别长，等待看病时间特别长，拿药的时间特别长，但是跟医生互动时间特别短，一般在3分钟之内。为什么在多元化的大众用户之间，还用同样医疗标准给大家提供服务，显然有更多的服务提供差异化的诉求，我们就要为不同客户群体提供差异服务和体验。三年前，丁香园开始了线下之路。我们开始构建诊所体系，这就是诊所几个图片的浏览，丁香园诊所开在杭州和福州，我们有四家诊所，一方面里面装修装饰更多注重人文的体验，在四个核心领域构建不一样的差异化体验，这种差异化体验不光在硬件，还有软件和管理、应用上面，我们利用微信等渠道把事情做的更加好和扎实。我们做这件事情不光基于医生的资源，还有诊所地产资源，还有和合作伙伴构建更多深度业务模式。腾 讯是丁香园投资者之一，我们如何利用微信更好服务大众服务，这个是双方探索的方向，我们如何利用血糖仪构建给患者构建精细化的管理，如何把好的信息、好的模式通过腾 讯社交网络信息让更多人了解。正是基于前面的医生资源，诊所资源，外部合作资源，我们构建面向患者全流程管理体系。这里有四个环节，代表四个不同的大众患病的阶段，分别为未病，患病，治病，养病，很多健康人群需要健康信息的管理和健康信息的获取，规避各种疾病的到来，当一个人患了疾病之后，其实内心是焦虑和紧张，特别想知道这个病到底什么样的病，到底严重不严重，我们提供在线远程疾病的门诊，我们提供丁香园大量医生资源，通过微信和APP，了解他们患什么病，一旦有线下就医需求，我们会提供很好的服务体系。他们拿到处方只是治病的开始，把身体由疾病状态恢复到健康状态的开始，养病是最重要的管理理念，患者离开医院那一刻开始才是真正把病治好的开始，丁香园整合医生资源，线下诊所资源，合作伙伴资源之后，最后面向患者建立治病养病价值链的体系。接下来分享诊所具体实践过程中的模式。丁香园诊所开始在开设过程中，面临跟所有诊所一样的问题，我们处在同样市场之中，我们面向相对来讲比较全科，比较基层，比较初层的疾病和管理。整个社会大众患病特点是慢病特别多，并且主要集中在母婴和幼儿层面，大家对这种需求量最大，这种需求背后有什么特点？首先是多样性；第二个是持续，这种病不是今天得，明天就可以治好，往往延续很多年；第三个是碎片化，今天想起来去看一下，明天状态稳定了，就可以在家里休息，这样的环境构成每家诊所开设都有极大的挑战，因为客户不确定性。诊所面临很大的挑战，这些挑战在哪里？公立医院。伴随分级诊疗，越来越多社区医院得到提升，这个情况下诊所如何开展？我们要明确跟医院不竞争，我们要建立差异竞争优势，公立医院优点：药品目录特别全，有更多的医保支持，诊疗费用看起来低一些，很多大众需要的不仅于此，他们需要更多的体验，他们需要更好的实施性，他们需要更针对的处方。丁香园诊所特点跟公立医院差异化开，我们核心针对儿科，妇科，慢病。公立医院很多儿科发展相对较差，因为儿科挑战特别多，医患矛盾特别多，对整个医院发展儿科盈利稍微差一点，所以丁香园首先集中在儿科，然后发展妇科。我们利用各种各样的方式，利用社交媒体，口碑传播寻找跟我们目标人群匹配的患者群体，我们构建一个闭环，跟公立医院形成合作而不是竞争，我们给患者提供长期，深入的服务，让他们对我们进行认可，形成信任的关系。我们明确定位服务目标人群，我们服务对健康有要求，并且有一定支付的能力的人。我们选择公立医院今天看起来不是重点发展，非常疑难的领域，我们非常注重对服务体验的创造，而且这些服务体验不光在诊所，而是在进入诊所以前整个过程我是重点发力的方向。我们充分利用各种各样的先进的技术，数字化，社交媒体，新技术跟患者进行随时随地远程互动跟交流。在这样的模式以下，我们充分利用数据驱动的优势，我们在想一个问题，怎么样创造一种和公立医院三长一短不一样的体验，前提是我们更加懂患者，在他们需要的时候提供他们需要的服务，我们针对不同的没病，患病，治病，养病构建一整套线下线上数据驱动的管理体系。在没病层面，丁香园重点发力健康知识传播和分享，我们针对不同疾病领域，针对孕产的妈妈，针对肥胖的青年做了各种各样的服务，我们相信不同内容背后吸引不同人群，给他们提供定制化的有价值的信息，这个内容背后，丁香园有一整套内容创造价值，他们来自于宝贵医生资源，我们让医生准备对患者有价值，有意义的内容，内容的质量也是我们工作的核心方向。患者发现自己有不适的时候，我们开通了患病管理如何通过在线的诊疗，让他们在第一时间跟更多卓越医生进行深入的互动，了解今天到底得了什么样的疾病，这个疾病到底是什么样的重要程度，我们应该注意什么。我们基于微信开始，我们利用微信的价值和便捷性，以及数据获取能力。在这个背后，其实这些医生是真正有实践能力，并且给患者提供服务的群体，因为我们相信一点，真正能够做好患者服务的，一定是有服务意识，一定拥抱互联网，一定是有真才实学的医生才能把东西做好。我们让最优质的医生服务好患者，更加重要的是，整个过程数据我们都会记录下来。一个患者从在线门诊，来到诊所，我们就提前知道这个患者关注什么，想得到什么。整个数字化过程还在延续，因为达到诊所之前还需要在线预约，帮助我们创造更好患者服务体验。如果我们认为科学高效，预定系统，就可以把患者时间错开，可以让患者跟医生深度交流，也可以实现就医过程数字化的连接，这个患者来之前想了解什么样的疾病，需要什么样的健康管理。当这个患者离开诊所的时候，我们在患者走的时候，往往给他们一台设备，这个设备背后实时获取他们血糖，血压的数据，所有数据实时传递给丁香园患者关爱中心，丁香园患者关爱中心由专家、医生，护士组成远程服务体系，所有数据被获取完之后，丁香园关爱中心中的医生、外部合作医生和护士把所有健康数据进行分析，作出真正患者需要的数据。这些患者过去血糖值处于不停的波动，我们告诉患者您的生活习惯需要调整，或者血糖值没有超出范围，但是呈现不良的趋势，我们马上告诉患者注意作息时间。这样真正主动对客户有价值数据的响应，才是患者需要。我们不仅把数据分享给患者本人，还分享给他们的家人，子女和父母不在一起的时候，如何更好了解父母的健康状况。基于诊所和数据相互结合的模式，我们给患者提供真正差异化的服务，我们可以给医生更多的建议，让医生跟患者有更多的交流，构建患者离开医院之后形成一个闭环。我们不但把疾病由诊所引到家里，更多把保险引入进来，我们设想一个场景，如果一个诊所在一个社区当中服务社区周围2万用户，让2万用户实时在线，让诊所和用户构建实时互动，这是我们构建社区化医疗地产增值部分。在这个过程有很多心得和收获，我们走了很多看起来不太值的弯路，但是这些帮助我们更好思考，我们到底做什么样的事情，以及怎么样把事情做好。一方面：选择适合的市场和匹配资源最关键，大家可能会觉得这个话题好像人人都知道，但是实际过程中，这个话题没有被深入了解。丁香园这些年互联网发展历程得到什么样的产出？丁香园互联网，医疗互联网过去十多年得到了两个关键因素，第一：对中国十多年来的医生进行梳理，哪些医生热爱学习，哪些医生热爱分享；第二：丁香园面向大众健康信息的分享，哪些群体真正关注健康，真正有消费能力，关注高品质的能力。互联网创造了两个核心价值，第一个赋能，有水平医生展现自己，让患者明确自己需要什么样的服务，第二个价值连接，通过诊所让高品质，高能力的人跟对应需求的患者在诊所这个地方得到很好的结合，这个就是我们做的事情。这个背后需要不断去发力，大众需要不断去教育，不是得病那天才是治病的开始，真正好是如何确保自己不得病，今天很多高质量的医生资源，他们进入诊所体系不是马上就可以工作。在真正高品质诊所需要30分钟先跟患者交流，提供高品质的服务，这个过程需要一个引导，需要一个练习。如何筛选出匹配的医生跟患者，如何帮助我们的医生资源更好提供高品质的医疗资源。另外一方面，如果我们构建一个诊所，我们真的像原来一样，把好的医生放在这里，开张营业，通过各种各样的传播，让患者就诊完就离开，还是构建一个永远不掉线的平台，怎么让患者体验更加好，怎么样让数据采集更加合理，这个是我们不断去发力，我们今天终于想出来它可以产生更大价值。我们希望这样的服务让社区居民得到更好的服务，让社区诊所连接更多的医生和患者，让高水平的医生进来。这些结合的背后，是我们要建立永不掉线的诊所，让患者实时在诊所得到服务，得到关爱，得到他们有价值的东西。当我们谈到永不掉线的时候，我们内心还有一个词儿，叫做永不掉队，今天的技术和经济一直在发展，如果按照传统模式就会掉队，我们如何利用外部的环境，如何最大化技术，数据给我们带来新的赋能，更好服务这个行业，让利益相关者得到价值最大化的绽放。谢谢各位，我的演讲结束了。【主持人】：& 接下去有一个头脑风暴，针对空间场景－头脑风暴，因人而“异”：场景化设计，有多重要？！& 有请我们的嘉宾：（头脑风暴）新加坡Marina Bay—地铁站与城市大型公共空间的结合研究人：陈洋／联合创始人／场所营造实验室场所营造实验室(Crowdsourcing Placemaker)联合创始人，上海城市规划设计研究院发展研究中心主创规划师，北京大学城市与环境学院特聘讲师。她特别关注于参与式规划与场所营造的本土倡导与实践，曾主笔《From Blueprint to Participatory Planning: Approaches to Sustainable Communities and Urbanization in China》、《中国城市步行友好性评价》、等报告的撰写。曾就职于美国自然保护协会（Natural Resources Defense Council），担任中国可持续城市项目组项目顾问。拥有巴黎政治大学大都市治理硕士、北京大学城市与区域规划学士学位。关注到他们，也是因为他们的公众号，经常会发一些特别专业和干货的关于城市规划的案例和分析。Kidsmoment儿童零售店设计机构：刘恺／创始人／RIGI睿集设计RIGI睿集设计创始人，原创潮牌L-HOUSE主理人，东华大学校外硕士导师。 其作品从毫米到公里，跨越品牌，空间、视觉、产品等多个领域，作品多次发表在国际权威设计及生活媒体上，并国内外重要设计竞赛中多次获奖。同时国内最具创造力的设计团队之一，其设计作品关注时代精神、社会趋势以及生活方式的行为体验，追求设计中人与生活的关系，并形成了特有的设计语言和呈现方式，并将其中的设计洞见表达在作品之中。SOHO3Q联合办公空间设计机构：Simon Berg／上海总监／anySCALESimon担任anySCALE上海总监一职。在此之前， Simon负责公司众多室内及建筑项目的设计及落实，在其设计的项目中，为中国最大的联合办公空间SOHO3Q品牌进行室内设计概念的创立和开发，将位于北京和上海的超过15个地点，从原有的办公室、商业空间和地下室转化成为充满活力、色彩明亮、生机盎然的共享办公环境，为新一代都市中的年轻群体提供了社交办公的全新空间概念。（陈洋／联合创始人／场所营造实验室）【陈洋】：大家好，今天论坛是地产+X，上午已经有演讲中给了我非常多新鲜概念和词汇，给我大脑带来一些了洗礼。接下去先开始我自己简短的分享，当然它主要还是从城市规划师的角度看城市空间如何我们的商业办公空间产生一些交集和关系。我们这次的主题是场景化设计，所以我要讲的是商业办公场景下的公共空间。讲这个主题的原因是我想回答两个问题，一是城市需要我们的商业办公空间去提供更多的公共空间，二是为什么商业办公，开发商主题主动营造公共空间。首先从我们整个城市发展角度来看，上海目前中心城面临了公共空间非常匮乏的问题，体现在人均指标不足，以及最后一公里的问题，我们可以看到在中心城一些人口高度聚集的地区，存在很多绿地的盲区，我们刚刚完成2040年上海城市的规划，我们知道城市已经发展到高级阶段，建设用地趋于饱和，在哪里新增加广场和公园，广场和公园是所谓公共空间。作为规划师，公共空间必须是广场和公园，这些图片中有一些大家比较熟悉，这种场所我们称之为公共空间，但是并不是一个公共用地，可能在市政道路，甚至一些商业办公用地。公共空间不关于用地属性，无关于商业，办公属地属性，只要向公众开放，提供休憩的功能就是公共空间，我们长期在城市规划体系忽略了私有土地属性，非广场属性绿地的公共空间。私人土地建设公共空间，更多在商业办公公共空间， 为什么要建公共空间，通过什么样的方式去实现？主要有三点。在上海中心城商业办公高度聚集，将他们建筑面积1%拿出来，提供长时间公共空间面积，相当于10个静安公园的面积，如何实现这个东西，第一点：当然比较理想的状态，就是开发商主题非常主动在设计和利用过程中，主动考虑城市市民的公共活动的需求，这里有两个案例，一个是巴黎商业中心，依托这个成长起来的传统商业的综合体，但是很长时间，所以面临衰落的问题，这两年通过城市的地块更新改造活动，使商业活力重新焕发起来，变成了深受巴黎市民喜爱的大型商业综合体，设计当中考虑室内外公共空间融合在一起，通过人行道的联系跟室外花园联系在一起，还在室外和室内设计了休憩的设施，让人们一直体验到公共开放的绿意盎然的感受。之前一直讲到体验经济，新消费，新零售，我们去购物中心关注空间中体验，美好的体验，而不只是买东西，这是零售业态新的趋势。另外一个案例在上海，是静安寺购物中心，通过四通八达公共空间联系在一起，有很多的购物中心他们建设屋顶的花园，利用零碎空间，设计周末市集的活动，设计街头艺人的表演的地点，使整个地块焕发非常强的活力和聚集非常大的人气，这个是非常好的，非常喜闻乐见的状态。第二点：很长一段时间，商业主体不会做这个事情，从自上而下政策角度来看，政策可以做什么，通过容积率奖励模式，很早之前纽约就有了这个模式，开发商由此获益颇丰。在香港也有，东京也有类似的体系，上海是否有容积率政策？其实我们有的，我们很早就有了，但是政策并没有真正起到作用。第一个原因我们在地块开发之前已经定死容积率，第二点因为现在有的城市更新层面容积率奖励的政策，我们看到奖励的额度非常低，其实是不符合市场需求，在纽约一单位公共空间换来10单位的建筑面积，香港是1比3，但是上海是1比2。政府非常强势，他们其实更加希望是一种BOT的模式，当建设完这个空间，产权，管理权归政府，对开发商也没有很多的奖励。第三点是一种自下而上的模式，在欧美非常流行BID体系，简单说在一个商业街区中，相关商业主体共同缴纳一些额外物业税，将物业税投入到公共空间建设，可以包括商业品牌营销，活动的创造等等，对于大家是一种共享，众包，众筹的模式。我们很熟悉时代广场，以及伦敦西区本身是一个BID，他们通过这样的机制营造街区公共空间。通过研究得到，他们通过BID设计可以达到一个很好的效果，就是地产产值可以保持增值以及长期平稳的状态，因为他们长期维护，长期的吸引更多人来到自己的地块，并且增强停留的时间，因此对我们的零售和地产是非常有意义的。上海有没有BID，在中国有没有BID，陆家嘴正在尝试做BID，这个事情起由是一个该地块开发商提出来这样的想法，找到社区基金会，他们正在努力实现这个事情，我们也非常期待这样的事情实现，我们相信未来中国BID事情越来越多。最后我想对于规划师来说，更加关注用地的功能，而不是用地属性，对于开发商来说，我们一方面为城市公共空间作出一些贡献，同时对你们来说，你们也可以由此地产的产值，提升商业的活力。下面有请刘恺先生做为生活而设计的相关介绍。（刘恺／创始人／RIGI睿集设计）【刘恺】：大家好，我叫刘恺，很高兴来到论坛，分享两个案例。我们公司本身有一句口号，所有设计希望都能满足生活某些需求，中国是一个发展很快的国家，不同生活方式，包括社会迭代带来很多的需求，空间设计和品牌设计需要满足新诞生的需求。我们认为设计主要满足人的情感需求，满足生活中体现的任何需求，设计不完全是自上而下理念的传递。人在不同的时间段有新的，所谓迭代的东西。简单一句话，人对生活需求不是独立存在，社会在时代中的变革赋予需求不同的形态和意义。需求是变量，生活也是。左边是一个认为传统方式，业主找到设计师有一个真正的需求，设计师可能做到一个提供风格，依托功能找到一个理念，每个行业有一个行业标准，对我们来说，我们希望在设计里面第一考虑是社会决策，保证生活场景，这两个东西决定所有设计基本的源泉，我们认为做了不管空间，还是商铺，都是生活一部分，所以我们定义为生活终端。第一个案例，我们去年做了童装品牌Kidsmoment，简单说一下，做之前跟业主经过了一番沟通，业主希望童装品牌是温暖，我们觉得童装很大程度是成人来消费，消费童装的父母很多是80后，他们所理解的温暖不是很具像体现某种温暖和某种责任，我们用的颜色是这样的，是一些中性的色，不是很纯，很鲜的颜色，我们希望传递温馨的感觉，包括空间用了视觉的元素，我们觉得儿童年龄是很敏感的东西，2岁的孩子和4岁的孩子需求不一样，我们不停去暗示这些东西。这个品牌也是一个类似于偏快销的品牌，不完全是精品化的品牌，对儿童来说建立信任最重要，我们在空间做了一定程度的整理，包括一些细节在墙角上，也是希望传递一种理念，包括一些可以涂鸦的墙面，整个空间来说，风格是比较干净，我觉得儿童这种东西过分鲜丽可能是传递复杂。我们觉得童装是一个需要黏性的行业，不是需要一次性消费就可以了，怎么建立黏性，我们想了一个所谓会员区，我们设计了一系列的产品，只要是会员，可以用很少的价格买到日常买不到的东西，这些东西可以让一个品牌变得没有那么硬梆梆，通过有趣产品传递品牌有些理念。这个是我们开发一系列的产品，可能跟文具有关系，可能跟其他东西有关系。我觉得品牌传达是多方位，色调，终端体验等等都是品牌的一部分，一个品牌代表什么东西，理念是什么，使命是什么，品牌在我们定义里面，终端里面。我们简单过一下，儿童是一个消费比较敏感的行业，我们有非常多的产品，非常多的尺码，我们希望建立一个规则去理顺这个东西。第二个案例，这个是我们做的牙科诊所，业主也是一个海归团队，他们做的有点像共享空间牙科诊所，他们找到我们，对我们来说诊所在中国是一个需要更新需求的行业，很多的体验并不是太好。丁香园张总也分享了。我分享一下对这个行业的理解。我们简单看一下，这是一个体量不大的项目，是一个牙科诊所，也是一个私人诊所，我本身看了一年的牙，本身看牙不是很开心的事情。我们医院里面本身改良了一部分，从构造来说，包括入口，儿童区，等候区，我简单和大家分享一下。我讲一下入口，谈到入口的时候，最早业主希望有醒目的标识，对我们来说，去一个诊所去看病，不是一个随机性的消费，而不是看到一个店好看就去看，来之前肯定经过相关的调研，他们来到这个诊所的时候决定进去，我们需要传递一个理念，我们传递的感觉是开放、温暖，我们在入口做了很长的花槽，这个是分诊台，这个医院叫做是集橙齿科，对空间来说不希望变成个具像的场所，我们从橙子里面提取颜色，包括图形，在空间做一些元素进一步的延展。我们希望能够提供一个交流的场所，这个是比较不一样的地方，最早业主希望是一个等候区，把所有医生简历放在这里，齿科也是一个品牌，怎么传递一个品牌的理念，你等候的时候看到小朋友安全的玩，这个也是一个真正的体验。这个儿童区非常成功，他们医院成立新品牌针对儿童的牙医，我们创造的是可能性，而不是这个地方只能干这个，我去过几次这样的诊所，看到小朋友在那里玩，我觉得他们很开心在那里玩，医院不应该是不开心在那里，也可以是很开心的。这是一个等候区，传统医院等候区有秩序，大家一排一排去坐，我看牙的时候，你想轮到自己，又怕轮到自己，哪怕随机坐都感到秩序感，我们希望对坐的状态，可能沟通，可能不沟通，看牙这个行为跟普通看病不一样。我们希望有人在里面有沟通的行为。我们希望业主可以把它认为比较好的，比较安全的一些关于牙医，包括牙膏，医疗器械放在这里供大家挑选。右边是简单的咖啡，这个橙色的地方是中央供给室，所有的医疗器械在里面消毒，我们希望这个地方是打开，完全透明。因为表现你的专业和责任。这个玻璃是透明的，可以看到所有医疗器械。我们还是比较关注人的行为带来的体验，人走在体验里面，看到每个东西，每个角落给人某种行为都是真正体验。这是个通往每个诊室的走廊，传统医院把标识做的非常大，这个是什么科，这个是什么外科和内科，这个也是传递不安和焦虑，我们希望在这么一个体量诊所里面，不应该是专业化的东西，让人的心理产生某种波澜。我们在地面做贯穿的数字，这个空间有护士把你带到某一个诊室。我们希望这个医院可以传递某种温暖。设计师要做的事情是满足人的行为，让生活变得更加美好，更加有趣。【陈洋】：下面有请anyscale的Simon Berg为我们分享。（Simon Berg／上海公司总监／anySCALE）【Simon& Berg】：大家上午好，大家给很多企业客户进行设计，我们也是SOHO中国合作方，我们跟他们一起创建了SOHO 3Q，也是中国最大的共享办公室。我们跟大家分享一下共同办公的理念，以及这个项目是如何启动的。2014年9月，SOHO 3Q中国邀请anyscale，要求跟我们召开一个会议，接下来一天见了张欣以及SOHO 3Q其他高管，我们帮他们做了一个简报，在中国如何建立一个SOHO空间，我们谈到了很多图象，建筑设计，品牌设计，行政关系，网络设计，我们所碰到每个概念都是概念性的阶段，需要做进一步的开发。对SOHO中国来说，有一件事情是很清楚，他们想要建立中国最早的共同工作的空间，他们决定在两个地方建立共同办公室，一个在北京，一个在上海，我们必须要同步工作，北京3600平方米，上海4800平方米。中国是一个巨大的国家，一切都要做好准备，而且速度非常快，他们希望120天之内就可以开业。我们对企业的标志以及整个细节设计都要在一个月之内完成，两个月留下来进行建设。回到办公室之后，我们做了进一步思考，如何做这个项目。张欣的一句话留在了我们脑海：我们创造的共同工作空间，必须是时髦，温暖，休闲，放松的空间，我们就做了这个上海项目。分享一下复兴广场SOHO的图片。非常大的，便于沟通的，也是开放的空间，同时有天窗，看上去更像一个家庭的空间，而不像一个寻常的办公空间。我们有两个休息区，一个在一层，刚才那张是2层的空间，两个空间略有不同，这里有更加明亮的空间，让整个空间有提神的感觉。在休息区边上，还有一些封闭的办公空间，它是分开的，用玻璃门墙来隔开的。但是依然显得非常开放，而且具有充分的工作气氛。这个办公空间所有的一切都是不同的颜色，以及设计。比如说有一些小型空间可以进行会议，也可以进行头脑风暴，或者也可以在这里吃午餐。为了创建这样一个空间，不像办公室，而且更加像家庭的空间，有两件事情是很重要的，首先你必须要考虑到各种细节，所以我们做了一些装修，装饰的概念设计，两个地点都做了充分的考虑，包括海报，配饰件，另外一方面面临非常大的时间压力，并不是所有东西在现场可以得到非常好的控制，所以发生一些事情在最后变不了，比如说有一些奇怪的角落，有一些专门打造的家具，根据德国人的眼光看不惯，但是还是要放手了，因为时间太紧张，这个就是SOHO 3Q品牌含义。我们对前面两个尝试项目非常满意，所以我们希望把这个品牌做进一步推广，过去两年时间当中，我们在12个地点建立了15000个工作空间，总共面积是60万平米，我们看看其中几个项目，总共分成三个类型的空间，上层的一些放松的空间，它是一个把一些传统办公空间转换成共同工作的空间，还有一类是地下的空间，我们称为地下剩余空间，在北京和上海有很多的空间都是富一层，以前是餐馆和零售空间，我们转换成令人激动的工作空间。第三种是零售空间重新定义，比方说你的门店或者办公室跟这些公共空间，城市空间非常接近，我们做了重新的定义，我跟大家分享一下三个项目，他们都是在零售空间里面进行再设计，同时也是位于上海的。虽然他们在SOHO 3Q品牌下，他们三个空间的建筑地面以及环境做了特别设计，首先是SKYSOHO，在虹桥地区，也是中国以及上海地区最大交通枢纽之一，我们可以看到这是一些图案，还有这样一个标志，其实是比较城市化的标志，把他们放在墙上，柱子上，甚至地毯都有城市化的标志。这是会议的场所，这样会议场所就像一个火车上的摆设一样，另外一个是在外滩上的项目，这个也是截然不同的情况。在外滩它其实充满历史情调，有很多建筑遗迹，我们这样的空间也必须反应这点，要更加高端，我们在设计空间的时候，我们选择非常高端一些材料，比如说这里是铜，还有各种各样的颜色，反应和周边建筑结构非常的匹配。第三个地方是复兴广场，是四层的建筑，这是我们的首个试点项目第二期，这个地方是四层楼的，非常高一个中厅，在这个中厅看到一楼零售空间，其实是新型工作场所，这个像图书馆里边一些座椅，这些座椅沿着中厅排放的。第三层和第四层连在一起，这是一个视觉化的联系体，非常舒适一个空间，通过这个联系体能够展现出来。这是非常夺身定制的会议场所，这个装潢和颜色和现有的设计有非常好的融合。回到我们的早期一些愿景，我们也开发了很多的项目，这是张欣的说法，不仅是品牌的愿景，也是一种生活方式态度，人们把态度带到工作空间，这个也是我们的公司文化。我们非常乐意分享我们的公司文化。这个空间好象是动的空间，这个是东海SOHO 3Q，我们在今年年初的时候开始了，我们非常高兴成为共享办公空间一分子，谢谢大家！【陈洋】：我们有请刘总一起到台上做头脑风暴。其实Simon& Berg探讨办公空间如何设计，刘总的介绍既可以是一个商业空间，也可以是零售空间，我从宏观角度看一下商业空间和公共空间如何产生交集，今天是微观和宏观的碰撞。我感到非常有兴趣，我们看到两位的介绍，包括我的介绍也发现，不管城市的室内还是室外空间，功能更加混合。现在的工作状态，办公的状态在未来彻底改变，像WEWORK这样的分享工作方式，可能会成为主流，我们不会像现在一样，每天呆在同个办公楼办公，我想问一下大家，对于未来办公空间，和商业办公空间趋势有什么样的判断，如果有一天办公空间更加开放，公众可以进入开放空间状态，我们从设计角度怎么去做回应？（头脑风暴）【Simon& Berg】：是的，我觉得这也是非常有意思一个问题，因为它确实是带来了一种潜在的可能，我是个外国人，在中国工作，我也观察了中国人的工作和生活方式，中国人他们其实花了很多时间在工作上，比如说早晨很早开始工作，工作到非常晚，他们在回家路上花了很长的时间，他们工作的场所和自己的家庭离开很长距离，因此这种共享办公场所是未来的趋势。在未来有很多机会，因为我们更多的互联，我们工作场所和居住场所更加接近，我们有更多的自由时间，进行更多的活动。我觉得这个是未来。前面你在演讲过程中说到有这样的零售概念提供了这样的工作场所，其实和你生活场所很接近，目前也在这样做，我们有品牌的创建。比如说在上海有十个具体的位置，如果你是会员到那里都可以工作，可以节约很多时间。【主持人】：是的。像复兴，SOHO是你们设计的。我非常喜欢，我在想并不仅仅在里面工作人，公共也可以进去，是不是公共分享空间？【Simon& Berg】：这个是不可能，因为是商务，他们有自己的利益，如果看未来的话，这个也会是一个趋势，如果你成为一个会员，任何地方都可以去，非常的方便。只要你打开你的笔记本电脑就可以在这个地方工作了。【主持人】：我分享一下我的故事，有一个房顶花园，也是在我的工作场所SOHO，目前房顶花园还没有开放，我们和同事经常去，当然需要扫描门卡，目前我有这个卡，每次到那里聚会，他们其实非常愿意为我们打开门，尽管我们没有卡，别人有卡愿意为我们打开门，我希望有一天梦想会实现。（头脑风暴）【刘恺】：办公空间我们也在做，你提到共享这个事情，在中国共享不完全是一个态度，最早的时候从成本考虑，有可能没有能力去支付独立办公室，我觉得还是要考虑实际用途，太多所谓的分享和共享的空间对他们来说意义多大，这个值得研究。另外一个层面是特定行业，我们是设计师，有的是媒体，有的是搞金融，如果共享办公其实跟人有关系，跟行业有关系，我们不能简单理解一群有趣的人在一起，我觉得未来这种共享空间会多元化的，我认为应该慢慢趋向不同的行业，不同的形态，中国发展非常快的国家，我们会把功能提炼出来，做出一些概念，我觉得还是跟实际工作状态有关系，像我们在公司里面呆11个小时，已经是生活一部分。【陈洋】：亚洲人是工作狂，我们在工作场所有这样的空间，邀请朋友一起坐坐，甚至可以买买东西，健身，洗澡，看看牙医。【刘恺】：这个是要结合实际情况，因为中国不是开放的民族，不是说好客。过多的分享空间，到底效率有多高，这个值得研究。好比我们做一个头脑风暴的东西，不完全是仪式感，应该是跟人行为相契合。我们有很好的主题，到底人用与不用是一个问题。现在共享空间真正跟人本身行业，包括跟办公状态有关系，我觉得这个是比较重要的一点。所谓体验和分享针对行业去做优化。这个是我的观点。【陈洋】：Simon& Berg有什么观点呢？【Simon& Berg】：我们谈到联合工作，分享工作空间，和过去美国这些发展有关联性的。有很多开发商，中国开发商想把这样的模型带到中国。对我们来说，我们现在开发了这样的方式，这些方式怎么适合中国市场，有很多好的做法，也可以在中国生根发芽，谈到联合办公，人们也确实非常愿意来养成新的习惯，建立新的习惯，进行调整，像电动化，确实电动车在很多发达国家发展很快，在发展中国家也有很迅猛的发展，还有共享经济。我也同意刘先生的说法，中国人比较害羞，他们比较注重自己的隐私，他们希望有自己的空间。我可以想象一下在未来，其实未来会朝两个方向发展，一方面有隐私的空间，另外一方面有第三空间，不是家，也不是工作场所，而是和别人一起互动，一起相聚的地方，这个是零售空间可以做。加上其他的功能可以多元化。【陈洋】：可能在综合建筑还是分区，有很私人，私密的空间，有办公空间，再到公共空间的转变，同时使它更加混合。【刘恺】：您的作品我去过很多次，我是参加活动和讲座，有一些设计师分享在公共空间做分享，很多设计师参加这些活动，我感觉非常好的事情，任何空间不仅是仪式，有内容支持，现在是信息非常碎片化的时代，大家每天接触太多的信息，我们做空间，如何让空间体现真正的作用，包括SOHO 3Q定期举办活动，他们去分享，包括得到一些东西，我也参加一些活动，我觉得是很好，在空间里面提供很多的可能性。你提到的第三空间是很好的事情，中国人选择办公状态可能考虑成本或者效率，我对体验这部分观点跟你是一致的。【陈洋】：我将发现和Simon& Berg东海SOHO非常近，我常常去他们SOHO转一转，非常感谢两位。我爸爸最近看牙医，非常痛苦。我考虑推荐他去牙医诊所看看，今天的圆桌论坛就到这里，谢谢两位。【主持人】：谢谢各位，下面是午餐时间。【主持人】：世茂社区教育共享平台 ING。戴昊／CEO／璞远教育（负责世茂光合教育社区的整体运营）现任上海璞远教育集团CEO，亦为该集团的始创人之一,具有12年的房地产营销与品牌管理、社区商业运营研究经验，后进入教育投资与运营领域。璞远在上海拥有3所高端国际幼儿园、双语幼儿园，1所专修学院、1所美国学科课程中心及多家教育科技公司。同时，璞远也是世茂集团旗下光合教育社区的整体运营方（戴昊／CEO／璞远教育集团）【戴昊】：谢谢，很有幸站在这里跟大家分享不太一样的经历，感谢主办方。跟大家分享一下我们正在做的有趣的事情，世茂社区教育共享平台。地产下半场很多的公司纷纷进行资产、社区，业主资源的盘活，转型和拓展业务领域成为趋势。在众多开发商转型进入教育行业，主要的目的无外乎两点，第一：以优质的教育运营可以成为很多开发商主营业务，尤其住宅业务的价值支撑；第二：如果教育运营比较好，它会是比较优质， 而且很持久，现金流非常好的产业。基于的这样想法，很多公司进入了教育。开发商喜欢以下三种形态，第一种是学校，现在开发商联合一些优质教育机构做一些幼儿园，小学，中学是很常见一件事情，当名校资源进入以后，就会成为很好的溢价支撑，跑的快的开发商进入高校市场。第二种开发商有一些场地物质条件，他们投入一些资金很容易实现网络上教育平台，或者一些线下教育平台，比如说大家社区周边一些教育机构，教育中心，托管中心，第三种开发商布局产业链的整合，从中间获得一些收益。其实教育是非常大的范畴，有一句老话叫做活到老，学到老，不同的人在人生周期有学习的欲望和需求，每个人都有获得晋升的权利，教育是一个非常宽泛的全产业链。在这里面经常听到一个词儿，全龄教育，或者是360度的教育，开发商进入的}