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已成为澳信会员,请恭喜你成为澳信会员很抱歉请您填写完整信息，是否返回重新填写？>>>专家预言未来澳洲公寓面积将越小价格却越高专家预言未来澳洲公寓面积将越小价格却越高aki · 据墨尔本时报9月25日报道，什么让公寓这么受欢迎，毫无疑问是快速增长的人口。最近有超过400人参加了一个论坛，主讲人声称公寓未来的趋势是面积将越来越小、密度越来越大，很难提供宜居、低消费的生活环境。墨尔本市政厅的战略规划师Leanne Hodyl 女士称，根据 Inner Melbourne Planning Alliance的预计，到2031年将新建4万5000套公寓，这些公寓将容纳8万人居住。她说该市还有部分房源，但是仅有6%，却要满足25%的居民的住宅需求，公寓的面积将越来越小，选择越来越少，其中有一半是1房公寓，约40%的公寓面积在50平方米以下。论坛还听取了的维多利亚州政府建筑师Geoffrey London先生关于改进城市公寓宜居性的新设计的发言，他指出房屋价格的影响力正在降低。澳大利亚建筑师协会的维多利亚会长 Peter Malatt 先生上个月告诉墨尔本时报说，如果墨尔本内城未来要避免“贫民窟”的出现，那么新的设计规则将会十分严酷。该协会提供给政府的建议包括降低天花板高度、公寓面积、储藏空间和噪音限制。开发商预计这些措施可能会提高公寓的成本，但是，这不会像市场力量决定建筑标准那么简单。墨尔本超过75%的公寓住户都是租房者，这些住宅大多数都是被那些不入住的人所购买。但是我们未来真的要建贫民窟吗?人们购买考虑的因素就是价格他们能否负担，其他因素才是舒适和宜居。科技在发展，人们也在改变。不久之前人们嘲笑那些小汽车，而在那之前人们嘲笑的是那些耗油量大的汽车。我们在公寓建设方面已经走了很长一段路了，在未来还有更长的路要走。Ausin澳信专家指出，公寓应该是众多年轻人和入门级的投资者追逐的户型，相比别墅，公寓的成本低，并且在租赁市场由于租金相对便宜，所以需求量一直很大，所以购买之后不用担心租不出去，可获得稳固的收益。不过由于公寓一般位于城市中心及周边地段，周围配套设施完善，所以近年来房价也在一路走高。本网声明：本站作品未经授权不得转载、摘编或利用其它方式使用上述作品，违者将追究其相关法律责任
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澳信服务热线：400-160-1616微信公众号分析 | 澳洲人口激增，超世界平均水平2倍！人口变化给住房市场带来新趋势！
澳大利亚国家银行周四公布了澳大利亚人口增长率与世界银行定义的78个富裕国家的对比图表。
在过去十年中，澳大利亚的人口增长速度是世界平均水平的两倍以上。在这个已经有2550万居民的国家，每年仍然有23万新移民来澳。在人口扩张率方面，澳大利亚的年均增长率为1.6％，而其他富裕国家则为0.6％。
（图片来源：《每日邮报》）
据《每日邮报》报道，自2008年以来，澳大利亚的年净移民已经接近20万，基于Howard政府在2001年开始的涡轮增压式人口增长。最后一次澳大利亚人口与其他发达国家增长速度相当是在1993年，以0.9％的速度增长，而其他富裕国家为0.8％。2008年金融危机爆发前，一年暴涨2%，远高于世界平均水平0.8%。
（图片来源：《每日邮报》）
净海外移民大幅上升是推动澳人口快速增长的主要原因。绝大部分海外移民都集中在悉尼和墨尔本两地。据统计，过去12个月内，新州吸纳移民数量为90,000人，维州新增移民超过80,000人。
人口拉动澳洲经济增长
过去一年，澳大利亚移民达231.900人，占新增总人口的60%。这些数字也从侧面反映了这样一个事实，即人口增长仍然是推动澳大利亚经济表现和就业岗位增长的主要因素。
据澳联邦银行（CBA）资深经济学家Michael Workman透露，自1990年以来，澳大利亚总人口激增40%，从最初的1720万人增长至目前的2450万人。鉴于如此快速的人口增长，澳大利亚联邦政府和各级州政府势必需要维持基础设施投入，方可满足人口增长的需求。
Workman说：“澳政府必须打造一流的道路、机场、供电和供水系统，以提高生产力并降低拥堵成本。” 同时，Workman也指出，澳大利亚长期以来的住房供应不足导致情况有所恶化，这也是澳大利亚为什么房价持续高企的主要原因。”
NAB首席经济学家，堪培拉前联邦财政部长Alan Oster反对因房价过高削减移民数量，他表示“我们不认为悉尼和墨尔本的房价过高是因为移民人口众多。尽管人口增长在房地产价值方面产生了影响，但经济更具影响力，比如，珀斯的房价在矿业繁荣后就大幅下滑。“他补充说道，移民增长放缓也不会增加住房的供应，实际上会使得负担能力变差，因为建立新住房的劳动力变少了。
（图片来源：《每日邮报》）
人口变化对住房趋势的影响
越来越多的澳洲人开始选择公寓式的居住方式，不论是出于个人偏好，财务考虑，还是实际需求的原因。2016年的澳洲人口普查不仅为我们全面梳理了澳洲人口，经济，社会的最新变化，也向我们展示了一幅在调查日当天澳洲人的公寓居住全景图。
澳洲的公寓数量（）
在2016年人口普查日当天，全澳洲有10%的人口（2,348,434）住在公寓中。在过去的25年中，澳洲有人居住的公寓（包括平房和单元房，但不包括联排别墅）数量上升了大约78%。许多人或许以为过去十年澳洲的公寓数量增加最多，但其实，年（20%增长）以及年（17%增长）两个阶段的公寓数量增长才是比例最大的。
当然，独立屋的数量也是在增加的。在澳洲目前所有的住宅中，大约公寓和独立屋的比例在1:5左右，而1991年的人口调查显示，当时的比例在1:7。显然，公寓在澳洲的增长速度已经超过了独立屋。
从人口普查的数字来看，澳洲四层以上的公寓数量增长是非常明显的。1996年时，只有18%的公寓在四层楼以上，而2016年的人口调查时这一数字已经翻倍，达到了38%的比例。
澳洲的公寓都在哪？
在人口普查日当天有人居住的1,214,372套公寓中，大约有近一半（47.2%）位于新南威尔士州，紧随其后的是维多利亚州的22.8%和昆士兰的17.4%。新南威尔士州的公寓占所有住房中的比例也是各州之中最高的（21%）。
而来到首府城市，这一数字就将上升得更加明显。有三个州的公寓数量占到了州内公寓总数的90%以上，分别为墨尔本（94%），珀斯（92%）和阿德莱德（91%），而布里斯班的公寓数量占昆士兰公寓总数的比例，在首府城市中是最低的，仅有52%。
都是哪些人住在公寓里？
在人口普查日当晚住在公寓中的2,348,434个澳洲人中，95%的人是住在自己的家里（租房或者自住房），剩余的5%则是临时客居别人的家中。在这些人里，大约40.3%是海外的访客。包括访客在内，一套公寓内居住的平均人数为1.9人，而住在独立屋中的平均人数则为2.8人。
年轻人显然是更容易拥抱公寓式生活的一族。大约29%的公寓居民是25-34岁的人群，他们的平均年龄为33岁，这大大低于澳大利亚整体的平均年龄。（男性37岁，女性38岁）
在公寓居民的出生地方面，44%的被调查者是出生在澳洲本土的澳洲公民，11%出生在包括大中华地区在内的东北亚。但相对来说，移民要比在澳洲本地出生的人更多地住在公寓中，而包括中国在内的亚洲移民中，有超过一半（57%）的人住在公寓中。
收入及房屋所有权
在人口调查日当天的公寓居民中，只有13%的人完全拥有自己的住房，15%拥有贷款，而超过一半的人是租房者，其中比例最高的三个州分别是塔斯马尼亚（66%），北领地（64%）和南澳（63%）。
目前，公寓家庭的平均收入为每周1,280澳元，这比独立屋居民的平均收入1,526澳元更低一些，主要的原因在于公寓居民的平均年龄更低，居住人数也更少。
租金水平来看，公寓的平均租金为每周365澳元，高于独立屋每周330澳元的租金水平，相对2011年时的平均每周295澳元，也有了显著的增长。
的确，相比独栋别墅，澳洲的年轻人有理由更青睐公寓，它们比较靠近内城区，周围交通便利，配套设施齐全，同时靠近工作所在地，省去很多上下班通勤时间。
购买一套属于自己的房产，依然是许多澳洲人今天的梦想，但其含义正在变的多样化。比如，拥有房产的梦想过去被视为占地四分之一英亩的独立房。但是今天，这个梦想已经演变成包括公寓房在内的新住房梦。
也许，“澳大利亚的公寓时代”已经到来，一生能拥有一套属于自己的公寓房，将会是未来许多澳洲人的新梦想。”
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刘磊：澳洲信贷收紧、供大于求，公寓市场崩溃倒计时！
　　据澳洲研究机构报告显示：全澳大多数首府城市的公寓平均价格继续下跌，这是近5年来澳洲近乎火爆的楼市第一次出现连续两个季度下跌。那么这是澳洲房地产的短期调整还是长期走势？笔者认为，公寓(Apartment，并非Unit)3-5年下跌，恰恰是澳洲房地产市场化健康发展的体现。&　　全澳公寓价格下跌，预言变现！　　三年前笔者的《决胜海外房地产》在搜狐演播厅发售，该书全面剖析了全球4大洲7个代表性国家和地区的房地产市场趋势分析；其中在澳洲房地产市场的阐述中，明确地提醒：由于墨尔本CBD的扩容(比之前面积增长4倍)过于集中在高层住宅上，而提供就业的商业规划并不多，因此必将造成供过于求，CBD核心区域的空置率将上升，租金回报率将下降，高层公寓价格长期走低(Apartment区别于Unit)。在2014年四月出版的新书《澳洲房地产投资全攻略》，更是对澳洲6个首府城市和2个领地区域的过去30-60年及未来10年的房地产市场作了详细总结和市场趋势的判断分析，特别是墨尔本和悉尼CBD公寓市场的分析，而从未来的发展方向来看，墨尔本CBD及近城区的高层及小户型公寓是最不值得中国投资者进行选择的地区和房产类别(详见《决胜海外房地产》第120页至123页，《澳洲房地产投资全攻略》第23页和第52至59页)。除了供应过剩问题之外，高层公寓的附加值已经低于房价10%了，更是该类产品投资价值缩水的重要原因。图中左二：刘磊 - 中国外国局专家资质，国际注册高级理财规划师　　事实胜于雄辩！今年的数据打破之前所有的质疑；年在澳洲购买的楼花和期房到今年才开始交房，当年前瞻性的预言和分析时至今日才得以验证。&　　供大于求还盖楼，涨势难期　　为什么公寓会跌的这么惨？为什么中国人青睐的公寓会落得如此地步？其实道理很简单，价格由供需决定，而非投资者的喜好；价值由土地价格决定，而非建筑物本身。　　数据显示，在未来一年，将有8万套新公寓在悉尼、墨尔本和布里斯班挂牌交易，这个数字相当于去年一年这三大城市的所有房屋总销售量。另有125,000套新公寓住宅也将在2年内完工，未来2年内全澳新公寓上市总量将达到25万套。　　今年年初以来，在悉尼内城区核心地带有6个住宅区房价出现明显的下跌，特别是CBD公寓房降幅高达12%。另据统计，2015年新楼盘在发售的第一个季度内仅售出50%，相比之下2014年房市高峰期时高达 87.7%，同时溢价率也降到4%以下。　　沿着墨尔本主要道路St Kilda Road，有20%的公寓正在求租，而在CBD，有12%的公寓空置无人居，使劲浑身解数来寻找租户。Research SQM对一系列在线门户网站上的出租公寓数量进行了研究，发现在过去三年里，St Kilda Road上所有公寓的租金已经暴跌了21.2%至平均每周564元。　　即便如此，发展商盖楼热情不减。皇冠集团、梅里顿、米瓦克等大型开发商在悉尼内城南部的绿广场(Green Square)投资额高达130亿澳元，其中主要是公寓项目，到2020年，计划将推出45,800套新公寓。这将进一步加剧公寓供大于求的局面，公寓价格还有进一步下跌，并呈现低位运行的可能。&　　屋漏偏逢连夜雨，信贷收紧，公寓难卖　　因CBD公寓风险加大，包括墨尔本和悉尼在内的140个地区公寓都进入了AMP Bank的“黑名单”中。AMP的高风险地区则主要针对首府城市，尤其是悉尼和墨尔本，这些地方的公寓建筑大增。墨尔本在过去一年房价大涨，然而CBD和附近Docklands和Southbank地区却供过于求，上了黑名单。悉尼的“上榜”地区则有CBD和内城地区，如Dawes Point，Darling Harbour，Millers Point和悉尼南部。　　澳洲各大银行也相继做出反应，对于海外投资者的信贷政策进一步收紧。对于炒房客和投机者来说，不啻为一击重拳，也为澳洲公寓价格未来的走势，又泼了一盆冷水。从澳洲银行限贷本质上看，是贷款风险控制的要求，这同时是给投资者一个警示，即被限贷的项目和地区，绝对不是应该介入的地区；连银行都不敢发贷款了，投资者又有什么理由去接盘呢？　　此外，联邦及地方政府为了抑制房价飙升，相继出台限购和限贷措施，特别是针对海外投资者，严格二手房买卖和贷款限制，而违规者限令退房。墨尔本甚至将房产购置印花税从3%提高到了7%，这可能成为压垮公寓楼市的最后一根稻草。　　澳洲房地产市场分化，选对是关键　　笔者作为房产投资财商教育者和职业地产投资者，对于澳洲公寓的风险早就做出警告；而对于一些投资者投鼠忌器，认为是该从澳洲撤资的做法，也并不提倡。　　截至5月份的最新统计数据表明，澳洲房地产表现仍然抢眼。在过去一年里，澳五大城市的房价平均涨幅为9.8%，其中，悉尼、墨尔本、布里斯班和阿德莱德房价分别比上一年上涨了12.4%、12.7%、7.4%和5.6%。　　另外，澳洲海外购房者总体占比不到5%，由于供给不够且人口增长率一直攀升，造成澳洲整体房价也一路高涨；此时澳洲银行收紧信贷，恰恰是防止投机客的介入；如果大量游资涌入，那么未来危及的不仅仅是银行的利益，甚至整个澳洲经济都会受到牵连。　　具体到地区，维州(墨尔本地区)的税务增长可能短期影响价格快速增长，但对于中低价位地区和政府资金注入地区而言不会收到太多影响；反而是超过地区中位价过多地区的房价面临短期回调；另外，维州之外的地区将会获得市场(海外)但更多资金，如昆士兰北部地区，黄金海岸地区，甚至南澳地区将会迎来房价的高速增长(此消彼长效应，这是澳洲联邦政策进行资源引导的一种策略)。　　总结一下吧，房产投资是一个长线的投资活动，不能仅仅盯着一时一地的价格变化；更不能因为投资者自己喜欢的项目跌了，就对整个市场进行简单粗暴的误判。项目好不好，未来走势怎样，归根结底还是要考察供需关系，无论是限贷也好、“黑名单”也罢，这些都将带来的将是长远的市场平稳，而非短期内的跌宕起伏；而真正的投资者是懂的从长远去考量某一个地区房地产的投资价值，也只有这样，才能保证自己的财富不受损。至于公寓价格下跌，将投机者都剔除出市场，最大限度的保证了澳洲房地产市场健康发展，让澳洲房价像过去60年所经历的7个周期一样稳定攀升，让澳洲别墅中位价7-10年翻番的“神话”续演，这岂不是一件好事儿？　　本文作者：Victor刘磊，中国外国专家局澳籍专家资质、国际注册高级理财规划师，清华大学、浙江大学客座房地产投资导师，特邀地产评论员和专栏作者，微信号：victorliulei，公众号：Victor-liulei；Royce-APE 。　　关键字：刘磊
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