求中介，求渠道合作做贷款-宜人贷问答
求中介，求渠道合作做贷款
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本质上是双方利益交换的约定。开发商承诺，个人房贷给这家银行独做（或起码有多少比例的个贷给它），换来银行对该开发商的开发资金支持，例如获得最大贷款额度为某数。银行反过来约定，将来的每笔个贷，留存多少的比例作为保证金。例如某人贷得100万，但实际开发商账上只下来95万元。开发商承诺要将个贷放到其他银行前，须首先征得该银行的同意。
双方好处：银行拿到了比较优良的贷款项目，从一头牛身上剥了两层皮----拿到了个贷和开发贷款。商业盈利有了目标和希望；开发商牺牲了随意做个贷的自由，但多了一个开发资金来源渠道的保障。
回答者：g***7 |
你有自己的渠道关系就可以做
回答者：g***5 |
　　房地产业是一个资金密集型产业，其发展离不开资金的支持。中国人民银行121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的颁布实施，在为房地产投资过热现象降温的同时，也使资金密集型房地产业产生了“釜底抽薪”的危机感和焦虑感。国家信贷新政策下，房地产业如何冲破融资困境，保持稳定健康发展？本文就这一话题谈一点粗浅看法。　　一、房地产企业融资现状　　（一）融资规模持续增长　　近几年来房地产开发企业资金来源的统计数据显示，我国房地产业每年的资金来源总量不断上涨，年短短4年里，全国房地产开发资金来源总量上涨了1.8倍（参见表1-1）。　　（二）银行信贷是房地产融资的主要渠道　　仅以上表2001年数据为例。2001年房地产业资金来源总计7696亿元，其中：国内贷款1692亿元，占21.99%；自筹资金2184亿元，占28.38%；其他资金来源3671亿元，占47.69%。可见，银行贷款、自筹资金、其他资金总计占总资金来源的98%左右，呈三足鼎立的态势，看起来比较合理。但是经过仔细分析可以发现，自筹资金中只有55%左右为自有资金，30%～40%为企业从银行获得的流动资金贷款，其余为各种施工企业垫款或材料商垫款；其他资金来源中，80%以上为个人购房者交付的各种定金及预收款。这样总计起来，有60%～70%资金直接或间接来自银行信贷的支持（部分企业甚至达到70%～80%）。　　（三）股票融资债券融资在房地产金融中所占比例小　　2002年以前国家对房地产企业上市融资和发行企业债券控制得非常严格，截至2005年末我国房地产上市公司只有80家，仅占全部上市公司总量的2%，占全部房地产企业总量的0.16%。依据表1-1数据，我们可以发现，债券融资在房地产开发企业的资金来源中的比例一直很低，且2002年以来呈现快速下滑的趋势，平均只占0.001%左右。　　（四）房地产资金信托活跃　　2002年底投向房地产业的信托财产共计24.08亿元,占全部信托财产总额的2.82%，比年初增加12.61亿元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出台121号文件后，全国许多房地产开发商都把目光投向了房地产信托业务。2004年我国房地产信托业继续以较高速度增长，直到2005年9月中国银监会颁发212号文件——《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（以下简称212号文），对信托融资进行严格限制，给我国刚刚有所起色的房地产信托业又上了一道“紧箍咒”。　　二、房地产企业融资存在的主要问题　　（一）融资渠道过于单一　　从上面对表1-1的分析中可以得知，我国房地产企业开发资金来源中有60%～70%直接或间接来自银行，只有少数企业的自有资金能达到目前35%的银行贷款要求，相当部分开发企业的自有资金不足10%。这种高负债的财务结构，加剧了房地产企业的财务风险，不利于整个房地产市场稳定发展。　　（二）银行体系所承担的风险与收益不对称　　作为自负盈亏的企业，银行对外投资讲求的是风险与收益的对等性。而我国目前银行业从房地产业获得的仅仅是固定的利息收益，承担的却是整个房地产业高负债的财务结构所导致的行业风险，风险和收益处于极度的不对等状态，再加上各种违规贷款的存在，整个房地产金融面临巨大风险，不利于银行体系的稳定。　　（三）缺乏多层次房地产金融体系　　就房地产体系而言，目前我国仍没有形成多层次的丰富的房地产金融体系，专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重；缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系；缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系；缺乏房地产金融二级市场等等。　　（四）房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善　　目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待于制订。　　（五）房地产企业融资瓶颈亟待突破　　为防范整个金融体系出现系统性风险，央行于2003年6月颁布实施了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、流动资金贷款、施工企业垫资、自有资金比例等各个环节进行了严格规定，使房地产业遭遇了前所未有的资金瓶颈，房地产信贷新政下如何融资成为关系企业生死存亡的必须尽快解决好的关键问题。　　三、房地产企业融资策略分析　　（一）发展多元化直接融资　　银行贷款融资是典型的间接融资，具有短期性特征，到期还本付息的财务风险也较大。因此应大力拓展多元化直接融资渠道，除适度放宽股票融资政策限制和培育完善房地产债券市场以外，还可以发展市场化直接融资，建立多层次的房地产金融体系。　　1.大力培育房地产信托融资方式　　房地产信托是信托金融工具在房地产业中的应用。目前我国房地产信托基本上参照银行贷款的有关条款执行，很大程度上是银行贷款的变种，但信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不如银行，因而很难起到有效的风险分散和风险管理作用。此外，我国目前真正意义上的信托投资机构并不多，且绝大多数在房地产信托融资方面并无良好建树。因此，一方面应建立和培养一批真正意义上的房地产信托投资机构，另一方面应在加强对房地产信托监管的同时，通过完善房地产金融市场，规范和发展信托融资方式，使之成为房地产业融资的一条主要通道。　　2.培育地产金融二级市场，推动住房抵押贷款证券化　　住房抵押贷款证券化，就是将金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券（主要以抵押贷款作为担保的债券），并通过二级市场进行交易，转卖给市场投资者，以达到融通资金和把抵押贷款风险分散给市场众多投资者的目的。二级市场（个人房贷市场）的运作不仅使得一级市场（开发贷款市场）有了稳定的资金来源，而且极大地增强了住房抵押贷款的安全性和流动性，有效实现了风险分散和风险管理的目标，同时也为证券市场提供了一种具有较高信誉的中长期投资工具。在美国，经过联邦金融中介机构担保过的房地产抵押贷款证券化金融产品，具有类似于政府债券的信誉。而且由于二级市场产品相对于政府债券具有更高的收益率，受到保险、养老基金等中长期投资者的欢迎。目前，我国的房贷证券化试点已进入方案设计阶段，各地宜根据国家相关政策，结合当地实际情况，积极推动住房抵押贷款证券化进程。　　3.建立多层次房地产金融体系　　借鉴国外先进经验，逐步建立和完善政府干预与市场调节相结合的多层次房地产金融体系，以促进我国房地产金融业发展，加速银行资金周转，降低银行金融风险。　　4.建立和完善相应法律制度配套措施　　规范各种融资行为并加强监督管理，以防止在降低银行风险的同时产生新的隐患，引发新的金融风险。如对房地产证券化给予明确的法律依据；加快修订《企业债券管理条例》，尽快出台《产业投资基金法》等等。　　（二）进一步完善间接融资　　我国是一个间接融资占绝对比重的国家，在较长的一段时间里银行间接融资仍然是房地产企业融资的最主要渠道。因此，要进一步改进和完善银行间接融资渠道，更好地为房地产企业提供服务。　　1.推进间接融资形式多样化　　目前虽然各大银行在个人按揭贷款方面创新不断，但在房地产企业融资方式上缺乏创新。建议银行业针对房地产企业的特点和现状，提供一些有特色的信贷服务，如建立一种将中外银行、担保机构有效结合，为企业提供贷款的融资方式，具体可采取的模式，如：中资银行+外资银行；中资银行+信用担保机构；中资银行+信用担保机构+担保企业；中资银行+担保企业甲+担保企业乙，等等，为企业提供各种担保和抵押贷款。　　2.创新变直接融资为间接融资的方式　　直接融资虽然形式多样，但对于大多数房地产企业来说真正能用上的方式却不多，相反，从银行获得贷款支持这种最为普通的间接融资方式是多数开发企业比较容易接受和实现的融资方式。建议更多的开发企业积极尝试探索将直接融资转化为间接融资的新融资途径。　　（三）探索建立组合式融资模式　　组合式融资就是将各种融资方式在房地产企业发展的不同时期、不同条件下进行有效合理的组合，使其不但能够满足房地产企业发展，又能在最大程度上降低企业的资金成本。例如，在成立初期采取自有资金+吸收股权投资的组合融资策略，吸收新的投资者进入，成立项目合资公司，实行利润分成，进行原始资本积累；在成长期采取银行信贷+商业信用或吸收风险投资+股权投资的组合融资策略；在成熟期采取信托融资+国外投资基金合作；在衰退期适当收缩投资规模或吸收实力雄厚的开发企业或投资机构的加盟。
回答者：x***7 |
跟银行信贷部门没有利润回报的，只是纯粹的合作而已。
合作方式很简单，有客户办理贷款直接打他预约好时间一同前去就ok。
不会有申请书，也不会有什么协议，只是储存对方，他储不储存是他的事了。
具体你可以多找一些你们当地的银行，可以在网上查找一些银行的号码，转信贷部，再沟通，并留个保存。今后有客户预约他就ok了。
回答者：x***3 |
主要是关系。
和各家银行信贷管理人员或行长搞好关系。只有他们介绍，你才有大的机会。不要把精力放在了一般群众身上，累死你也干不了多少业务。
回答者：李***兵 |
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根治拉活CPA（黑中介）的方法-我的一点看法（希望大家多想想办法）
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提起黑中介，我想只要你是CPA的，你应都会一个字：恨！即使你是卖章给黑中介的，你也会恨！他们给你CPA的签名费太低了！！！
但黑中介的存在并不是简单的一个市场竞争的一个结果，我相信有两种原因：一是根本是公务人员利用职务之便谋求不正当的利益；二是我们行业的本身问题，即在生存问题前，不得不向黑中介低头,试问如果每名执业注师都达到小康水平，谁还会为这一百多元去卖章？风险之高，谁都清楚！不少黑介是靠代客出资方式提高不当利益的，注师出的验资报告的风险是非常高的。
当然还有许多原因，欢迎大家多提出！
根治方法：一定要中注协出面！！！他们收我们的会员费可高阿！！他们才是不吃皇粮的公务员。他们保护我们合法的权益，维护注册会计师行业的正常、健康发展是他们的义务！
由于以上两点分析，黑中介的存在很可能有公职人员在背后插手的。我认为各地注协应加强对事务所检查，如果发现某一事务所在其所在的之外的其他的地区（尤其是集中在一个地区）有较多的业务，而这事务所本身的规模根本没有在外开分所的能力（大所一般对黑中介say NO），那么这事务所应成为重点调查对象！如果发现某一地区的业务全部集中于外地的事务，注协可会同纪委联合去进一步调查，以查清当中是否有公职人员从中牟利。对于发现有违规的CPA或事务所应从重处理！
我的文学水平有限，写得不好，请大家补充！！
如大家都支持的，我们可以向中注协反映！
注协能够会同纪委联合调查？财政部门都监管不过来，注协、财政、工商似乎都束手无策
黑中介既不接受业务检查，也无需缴纳会费，更不存在执业风险，真tm神仙过的日子
我们国家权利寻租太严重，以至于事务所的发展要靠政府关系，这很不正常，是我们国家的政治制度出了问题
换一个角度来说，是多数国人活的卑微、没有骨气和傲气，人们都自轻自己，才导致过多的权力寻租
好像都有处罚权，但又好像都难以找到处罚依据！况且证据也不好收集
中注协？你这不是白日做梦嘛
先从我们内部根治，一经发现事务所撤掉，CPA终生免进会计行业
为了CPA的尊严，不低价竞争，我所已到了困窘地步，但我还会坚持，直到事务所破产，这也是做人的基本尊严
为了CPA的尊严，不低价竞争，我所已到了困窘地步，但我还会坚持，直到事务所破产，这也是做人的基本尊严，也呼唤我们的CPA应该团结，从我每个人做起 维护CPA的公正、专业形象！！！！！！
悲壮！惨烈！
注协一定要加强行业的检查力度，我们本身也要自律自强
注协是收我们会员费的，有维护我们的权益的义务，虽然注协的力量很弱，但是他们行业内的检查权利还是有的，广东有五间会计师事务所就在广东的报纸曝光了（详见10月份的《羊城晚报》！！武汉注协会同工商局打击盘居在工商局附近的黑中介（详见最近几期的《中国注册会计师》杂志）。这些都是值得我们去思考的。
只有严厉的处罚力度，才对不法者起到威慑作用。
而我们作为注册会计师，应有自已的尊严，自强不息。如果三二百元去卖个章做个假验资，还不如去企业做名财务人员。同时我们还要不断向注协反映。
市场经济会没有中介~~~~~~~~~~??
注协是没有办法处理黑中介问题的.黑中介问题,其实是贪污受贿问题,公务人员利用职务取得不当利益,司
公务人员利用职务取得不当利益,司法机机关应该介入.没有公务人员依靠国家赋予的力,就没有所谓的黑中介.注协加强监管力度,受害的只是CPA.CPA没有前途啊!
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