昨天起，上海全面实施不动产统一登记制度，房地产权证书和登记证明停止发放，改为《不动产权证书》和《不动产登记证明》。上海也是我国最后一个全面实施不动产统一登记的直辖市。截至今年7月，全国已经有170个地市、1400多个县区开始不动产登记。
国土资源部方面曾表示，&力争年底前所有市县发新停旧是今年国土资源工作的一项硬任务&。绿色封皮的房地产权证书变成了红色封皮的不动产权证书，将带来什么影响？它会影响房地产市场吗？这又是否和征收房地产税有关系？
家住吉林德惠市胜利街道办事处元宝委的孔杨，是长春市首批获得不动产权证书的居民。今年6月底，德惠市和长春九台区的不动产登记中心正式投入运行，同时颁发了长春市首批不动产权证书。德惠市居民孔杨表示，以前有房证、土地使用证，现在这两个证都合到这一个证上了。这次把这个证拿到手之后，再做交易什么的，到不动产中心，一个地方就把所有的事都办了。
和原房屋所有权证书相比，新的不动产权证书内容更加详细，新增了防伪二维码、不动产单元号、不动产权利使用期限等信息。
截至7月21日，全国已经有170个地市、1451个县区开始实施不动产统一登记并颁发新证书。目前这一数字仍在增加。
安徽蚌埠市不动产登记局副局长沈庆成介绍，不动产统一登记刚实施的时候，当地有些老百姓还有所担心。担心不动产统一登记以后，原来的不动产权如何登记，证书如何使用，权利能不能得到保障的问题，&我们坚持的原则是产权不变更、证书不更换。&
北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波认为，对于个人来讲，不动产统一登记后可以让办理房地产等相关的手续更便利。
不过，除了有人担心办事程序、手续上有所变动外，还有人担心不动产统一登记会对已经让人有些&看不清&的房地产市场产生影响。
对此，楼建波表示，也曾听到过类似说法，他认为两者关系更像&鸡生蛋蛋生鸡&。&有人说统一登记房价就会下降，开句玩笑，最近这段时间是全国正在推行统一登记的这个时间，至少房地产市场没有出现下降的势头。原来一套房子过户至少要办两个手续，肯定比一个手续需要的时间长。从这个角度讲，我不觉得统一登记本身会对房地产市场产生这种或那样的影响。&
盈科上海律师事务所房地产开发法律部主任宋安成律师认为，实行统一登记实际上是把不动产登记规范起来，可便于以后管理或查询税收。不动产统一登记的范围要比房地产广泛得多，如果从影响的角度讲，对个人来讲，可能以后公民查询房产交易，征税，包括对不动产政策的统一管理会更为方便。特别是现在在有些地方还没有实行土地和房屋的统一登记，这种情况下，一旦统一登记之后，这方面将更方便。管理更方便，如果开征房产税的话也更方便。
今年7月，在G20财长和央行行长会议上，财政部部长楼继伟曾表示，下一步将义无反顾地改革房地产税制。有观点认为，不动产统一登记为房地产税的征收是&铺了路&。
对此，楼建波不认为只有统一登记才能征房地产税，但是同意统一登记以后，更容易能够摸清房屋所有权人的权利状况，使征税更方便，更有依据。
国土资源部方面曾表示，力争年底前所有市县发新停旧是今年国土资源工作的一项硬任务，国土资源部也将在省级自查的基础上，在第4季度开展建立和实施不动产统一登记制度实地督查。
89人有用412人有用251人有用149人有用随着近年来农村土地流转、宅基地有偿退出等政策的不断试点，不少人心里都有一个疑惑，那么根据目前政策,农2017年江苏省征地补偿标准是怎样的呢？下面是江苏省征地补偿标准地区分类表。有关税务筹划的案例分析
东 日税务 师事务 所 税收 筹划咨 询 专家企业处于哪种情形适合进行纳税筹划从一般意义上说，税务筹划具有普遍性，凡是有纳税义务的单位或个人都有进行税务筹 划的必要。但在实际操作中，和任何事务一样，税务筹划也会产生一定的成本、需要承担一 定的风险。因此，纳税人在税务筹划时要进行收益和成本的比较。那么，那些企业更需要进 行税务筹划呢？通常情况下，处于以下情形中的企业进行税务筹划的效果最为明显。 一、 正在准备筹建或增设项目的企业，由于其尚未定型，如果在事前就进行税务筹划，可以充分考虑国家的产业政策，地域政策、就业政策等政策导向，以合理而长期地享受 各项税收优惠，从而为今后享受较低的税收负担打好基础。 二、 正在准备重组或分设的企业，和上例情况相似，如果在事前进行必要的税务筹划，将受益匪浅。 三、 规模型企业，由于其经营活动跨度大，涉及多税种或纳税环节复杂，就更需要进行税务筹划。因为，这类企业一旦出现涉税损失，就会数额巨大。比如说，现在的大型企 业绝大多数都在跨地区、跨行业经营。我们研究一下有关税收政策就会发现，在这些方面都 存在着或多或少的政策差异。难道你会拒绝对你最为有利的税收优惠政策吗？ 四、 生产经营比较复杂、涉及税种多的企业也需要进行税务筹划。比如说，有些经营行为可以在二种以上不同贸易方式中进行选择而采用税收负担较低的贸易方式；有些业务 则涉及出口退税政策等涉税情况，都应该事前进行税务筹划，从而达到节税的目的。 五、财务核算薄弱的企业也应该开展税务筹划。在现实经济生活中，国家的税收政策在 某些具体细节上是经常发生变化的。然而一个独立的企业，特别是中小企业，其财务组织和 会计水平都有一定的局限性，这就形成了税务信息的不对称性，很容易出现财税风险。因此， 这类企业也应该开展税务筹划工作，以防范财税风险的发生。 六、发生过涉税案件的企业，应该接受教训，引以为戒，十分重视税务筹划工作的开展， 以有效防止不必要的财务损失和诚信度下降造成不良社会影响等类似的事情再次出现。 需要特别指出的是，税务筹划是一种超前行为，只能在事前进行。因此，我们不能在平 时忘乎所以，等到陷入了涉税案件时才想到税务筹划，届时已经为时已晚矣。案例部分 一、利息资本化税收可筹划 某公司 2004 年 1 月 22 日在沈阳某时装有限公司进行纳税审计时，发现如下业务：该公 司为增值税一般纳税人，2002 年实现销售收入 3246 万元。公司在国内市场取得较好的商誉。地 址 ： 东 莞 市 南 城 区 胜 和 路 华 凯 大 厦 12 楼 1206 室 电 话 ： 400- 传 真 ： -1-东 日税务 师事务 所 税收 筹划咨 询 专家为了扩大生产能力，公司决定再扩建一个生产车间。2003 年 1 月 1 日开始筹备建造这个生产 车间，并为建造这个生产车间专门从银行借入了 500 万元的 3 年期借款，年利率为 6%。生产 车间于 2003 年 4 月 1 日建造完工（为简化计算假定每月均为 30 天） 。 公司在 2003 年 1 月――3 月间发生的资产支出如下： 1 月 1 日，支付购买工程用物资款项 140.10 万元，其中增值税进项税额为 20.40 万元； 2 月 10 日，支付建造车间的职工工资 9 万元； 3 月 15 日，将 2002 年 12 月 28 日购进的高分子建筑材料用于车间建造（当时作存货处理） ， 该货物的入库成本为 60 万元，购进时增值税专用发票上标明的价格为 50 万元，该产品目前 市场价格为 100 万元，购进时的材料及增值税进项税额已支付； 3 月 31 日，为 3 月 15 日用于固定资产建造的进项税转出缴纳增值税 8.50 万元。 该公司的财务科长将从银行所借的款项，在该项固定资产建造完工交付使用时 一次性计算利 息，并将其资本化。则公司第一季度应资本化的金额为：500×6%×3/12＝7.5（万元） 。 对于该业务从税务管理的角度讲，并不存在什么问题。但是，如果从企业理财的角度进 行分析，却是不经济的，存在税收筹划的空间。 我公司指出：于 2001 年 1 月 1 日起在全国实施的《企业会计制度》 ，对这种购建固定资产发 生借款而发生借款的利息的资本化问题进行了规定。因专门借款而发生的利息，折价或溢摊 销和汇兑差额，应当在以下 3 个条件同时具备时开始资本化：其一，资产支出已经发生；其 二，借款费用已经发生；三，为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始。同 时， 《企业会计制度》对利息资本化金额的确定应与发生的固定资产购建活动的支出挂钩。在 应予资本化的每一会计期间，因购置或建造某项固定资产而发生的利息，其资本化的金额应 为至当期期末为止购置或建造该项资产的累计支出加权平均数乘以资本化率。 利息资本化金额的计算公式为：每一会计期是利息资本化金额=至当期期末为止购建固定资产 累计支出加权平均数×资本化率。 上述公式中的累计支出加权平均数,应按每笔资产支出金额乘以每笔资产占用天数与会 计期间涵盖的天数之比计算确定.这里的“每笔资产占用天数”是指发生在固定资产上的支出 所应承担借款费用的时间长度。 “会计期间涵盖的天数”是指计算应予资本化的借款费用金额 的会计期间的长度。 上述公式中的资本化率则应根据不同情况具体确定：其一，如果购建固定资产只借入了 一笔专门借款，资本化率即为该项借款的利率。其二，为购建固定资产借入一笔以上的专门 地 址 ： 东 莞 市 南 城 区 胜 和 路 华 凯 大 厦 12 楼 1206 室 电 话 ： 400- 传 真 ：
-东 日税务 师事务 所 税收 筹划咨 询 专家借款，则资本化率应为这些专门借款的加权平均利率。 东日税务筹划专家潘继杰认为，该公司根据《企业会计制度》计算该项固定资产购建款 利息的资本化余额，而且对企业更有利，可以收到节税效果。 接着，我们又对该业务换一个角度进行了具体计算。根据《企业会计制度》规定，计算 借款利息的资本化可以按月计算，也可以按季或按年计算。如按月计算应予资本化的借款费 用，应根据每月每笔资产支出金额和每笔支出所需承担借款费用的天数与当月天数之比，计 算每月累计支出加权平均数； 1 月份累计支出加权平均数 140.40×30/30＝140.40（万元） ； 2 月份累计支出加权平均数 140.40×30/30＋9×20/30＝146.40（万元） ； 3 月份累计支出加权平均数 140.40×30/30＋9×30/30＋68.50×15/30＋8.50×0/30＝183.65 （万元） 。 按月计算应予资本化的借款费用，则公司第一季度应资本化的金额为： 140.40×6%×1/12＋146.40×6%×1/12＋183.65×6%×1/12=2.35225（万元） 。 如果按季计算予资本化的借款费用，则公司第一季度应资本化的金额为： （140.40×90/90＋9×50/90＋68.50×15/90）×6%×3/12=2.3523（万元） 。 通过计算发现，按月计算或者按季（年）计算，其结果差不多，但与该企业会计人员原来计 算资本化的方法相比却相差甚远。不按《企业会计制度》规定的方法计算，则该企业在该项 固定资产购建过程中要多资本化金额： 7.5=51477.5（元） 。 也就是说：影响当年的计税所得额 51477.5 元，如果该企业的所得税适用率 33%，则该企业当 年应该多缴纳企业所得税 16987.58 元。 二、混合销售的纳税筹划 沈阳一家建筑装潢公司销售建筑材料,并代客户装潢.2004 年 12 月,该公司承包一项装潢 工程收入 1200 万元,该公司为装潢购进材料 1000 万元(含增值税).该公司销售建筑材料的增 值税适用率为 17%,装潢的营业税税率为 3%.该公司缴纳什么税比较节税呢? 混合销售的纳税平衡点其增值率为: R=(S－P)÷S＝(1＋17%)×3%÷17%＝20.65%; 1． 如果工程总收入为 1200 万元,含税销售额的增值率为: R＝(S－P)÷S＝()÷%＝16.67% 地 址 ： 东 莞 市 南 城 区 胜 和 路 华 凯 大 厦 12 楼 1206 室 电 话 ： 400- 传 真 ：
-东 日税务 师事务 所 税收 筹划咨 询 专家由于 16.67%&20.65%,故该项目混合销售缴纳增值税可以达到节税的目的。 应缴纳增值税税额＝1200÷（1＋17%）×17%－1000÷（1＋17%）×17%＝29.1（万元） ； 应缴纳营业税税额=（万元） ； 缴纳增值税可以节税=36－29.1＝6.9（万元） 。 所以，如果该公司经常从事混合销售，而且混合销售的销售额增值率在大多数情况下都 是小于增值税混合销售纳税平衡点的，就要努力使其年增值税应税销售额占其全部营业收入 的 50%以上。 2．如果工程总收入为 1500 万元，含税销售额的增值率为： R＝（S－P）÷S=（）÷%＝33.33% 由于 33.33%＞20.65%，故该项目混合销售缴纳营业税可以达到节税的目的。 应缴纳增值税税额=1500÷（1＋17%）×17%－1000÷（1＋17%）×17%＝72.6（万元） 应缴纳营业税税额=1500×3%＝45（万元） ； 缴纳营业税可以节=72.6－45＝27.6（万元） 所以，如果该公司经常从事混合销售，而且混合销售的销售额增值率大多数情况下都是 大于增值税混合销售纳税平衡点的，就要努力使其年增值税应税销售额占其全部营业收入的 50%以下。 三、个人所得税的筹划 1、工资、薪金所得与劳务报酬所得转化可节税 工资、薪金所得，每月减除 800 元的费用为纳税所得额，采用 5%～45%的九级超额累进税率； 对劳务报酬所得，每次收入不超过 4000 元的减除 800 元，每次收入 4000 元以上的减除 20% 的费用为应纳税所得额，适用 20%的比例税率，一次收入畸高的，实行加成征收。可见工资、 薪金所得与劳务报酬所得的税负是不相同的，实现二者的转化在一定程度上可起到降低税负 的作用。 例如： 某主任医师月工资收入 30000 元， 按工资、 薪金所得项目征税， 应纳税额= 30000 （ －800）×25%－（元） 。如果该主任医师与医院不存在雇佣关系，只是一名兼职的 工作人员，则其 30000 元的收入应该按照劳务报酬所得纳税，应纳税额=30000×（1－20%） ×30%－（元） 。可见按工资、薪金所得纳税与按劳务报酬所得纳税存在差别，因 此对于那些聘用的专家应注意计算在不同情况下的应纳税额，在签订劳动合同或兼职合同时， 应考虑税额的差别。 2、分月发放奖金、分次支付劳务报酬可节税 地 址 ： 东 莞 市 南 城 区 胜 和 路 华 凯 大 厦 12 楼 1206 室 电 话 ： 400- 传 真 ：
-东 日税务 师事务 所 税收 筹划咨 询 专家我国《个人所得税法》及其实施细则规定：个人一次取得数月奖金或年终加薪、劳动分红， 可单独作为一个月的工资、薪金所得计算纳税。如果纳税人取得不足 800 元的，可将奖金收 入减除当月工资与 800 元的差额后的余额作为应纳税所得额，并据以计算应纳税额。不少医 院往往根据员工年度考核结果于年终时集中发放奖金，这样做的结果是税率高、员工承担的 个人所得税额多。为此，医院可按月或按季发放一部分奖金，对于拉开档次的奖金再于年终 发放，这样做员工总体税负就会减轻。 如果某医院员工每月工资为 2000 元，年终奖金为 20000 元，则医院应为其代扣代缴的个 人所得税额为：每月应代扣代缴税额=（）×10%－25＝95（元） ；年终奖金应代扣 代缴税额=20000×20%－375=3625（元）全年应代扣代缴税额=95×12＋（元） 。 如果该医院随同每月工资发放 1500 元的基本奖金（发放 12 个月） ，年终（12 月份）另外发放 2000 元的全年奖金，则医院应为其代扣代缴的个人所得税额为：每月应代扣代缴税额（3500 －800）×15%－125＝280（元） ；年终奖金应代扣代缴税额=2000×15%－125＝175（元） ；全 年应代扣代缴税额=280×12＋175＝3535（元） 。 通过比较我们可以看到，分月发放奖金可以达到节税的目的。此外，分次支付劳务报酬 也可达到均衡收入、降低税负的效果。 3、试行年薪制可节税 税法规定：对试行年薪制的企业经营者取得的工资、薪金所得应纳的税额，可以实地按 年计算、分月预缴的方式计征，即企业经营者按月领取的基本收入，应在减除 800 元的费用 后，按适用的税率计算应纳税额并预缴，年度终了领取效益收入后，合计其全年基本收入和 效益收入，再按 12 个月平均计算实际应纳税额。这样计算实际达到了均衡经营者收入，降低 税率及税负的效果。 例如：沈阳是某医院院长每月取得的基本薪金收入为 2000 元，年终取得的效益收入为 60000 元，该医院应为其代扣代缴的个人所得税额为： 每月应预缴税额=（）×10%－25＝95（元） ； 全年已预缴税额=95×12＝1140（元） 全年收入=000＝84000（元） 月平均应纳税额=（80）×20%－375＝865（元） 全年应纳税额=865×12＝10380（元） 全年应补缴税额=1＝9240（元） 地 址 ： 东 莞 市 南 城 区 胜 和 路 华 凯 大 厦 12 楼 1206 室 电 话 ： 400- 传 真 ：
-东 日税务 师事务 所 税收 筹划咨 询 专家如果该医院未采用年薪制形式，假设该院长全年的收入仍为 84000 元，各月的收入分别为：1、 2、4、5、7、8、10、11 月的收入为 3000 元，3、6、9、12 月的收入为 15000 元。 1、2、4、5、7、8、10、11 月每月的应纳个人所得税=（）×15%-125=205（元） ； 3、6、9、12 月每月应纳的个人所得税（）×20%-375=2465（元） ； 全年应纳的个人所得税 205×8+18（元） 。 从上面的计算我们可以看到，采用年薪制的税收负担较轻。 4、将部分工资、薪金适当福利化可节税 一般来说，员工的工资、薪金收入超过 800 元就要缴纳个所得税。而在实际运作过程中， 如果将超过个人所得税免征额的工资、薪金收入用于职工福利支出，这将减少员工的个人支 出，同时减少员工的计税收入，降低员工个人所得税负担。 通常可以采用以下几种方式降低工资、薪金所得，提高福利待遇： （1）为员工提供交通便利。 如免费接送员工上下班； （2）提供教育福利。如为员工提供培训助学金、奖学金等； （3）为 员工购房提供一定期限的贷款，之后每月从某工资额中扣除部分款项，用于归还贷款。这样 可以减轻员工的贷款利息负担； （4）为员工提供办公设备及用品等等。但在利用该方法进行 纳税筹划的过程中应该注意：为员工免费提供住房、购买商业保险等不能免缴所得税。 5、改变费用的会计处理可节税 随着医院改革的深化，医院逐渐设置了市场拓展人员、销售人员，一些医院按照营业收 入的一定比例给销售人员提取奖金，用来补偿销售人员差旅费的支出、业务招待费支出。这 部分奖金支出在会计上作为“营业费用――工资费”处理，销售人员需缴纳个人所得税。改 变会计处理办法，将销售人员发生的差旅费、业务招待费据实例支，会计上作为“营业费用 ――差旅费” “管理费用――业务招待费”处理。将应提奖金总额与两项费用之差计入“营业 费用――工资费用”科目，那么销售人员即可少缴纳个人所得税。 此外，个人所得税纳税筹划的方法还很多，医院相关部门的人员要充分熟悉税法，根据应税 项目，选择纳税额最低的纳税方案。 四、成本计价技巧的筹划 沈阳某企业元月份材料的收入、发出、结存情况为例，对不同计价方法作一个简要分析。 1、先进先出法，本期发出材料成本 834000 元，月末结存材料成本 218000 元。 2、后进先出法，本期发出材料成本 842000 元，月末结存材料成本 220000 元。 3、加权平均法，存货加权平均单价＝（000）÷（）＝526（元） ； 地 址 ： 东 莞 市 南 城 区 胜 和 路 华 凯 大 厦 12 楼 1206 室 电 话 ： 400- 传 真 ：
-东 日税务 师事务 所 税收 筹划咨 询 专家本期发出存货成本＝＝841600（元） ； 期末结存存货成本＝400×526＝210400（元） 。 通过上面的分析，我们可以看出采用后进先出法本期发出存货成本最高，加权平均法次 之，先进先出法最低，因而采用后进先出法能够更多地降低本期利润，从而达到少缴所得税 的目的。值得注意的是，在我们上面所引用的例子中存在一个假设存货的购入成本呈上升趋 势。采用何种成本计价方法应视情况而定，最关键的是对市场科学准确的判断，如果判断不 准，将会使筹划失败。如果预测原材料价格将会持续上涨，采用后进先出法可以增加本期成 本，达到少缴企业所得税的目的；如果预计原材料价格呈下降趋势，采用先进先出法为宜； 如果市场稳定，价格只在一定幅度内波动或者价格变动不大，宜采用加权平均法，这样可以 减轻工作量。 当然，不论采用何种计价方法，影响会计利润只能造成时间性差异，不会造成永久性差 异，从长远来看会计利润的总量是一致的，在税制不变的情况下，应缴所得税也是相同的。 但从资金时间价值的角度考虑，有利于企业投入的早期收回，加速企业资金的周转。另外， 选用何种成本计价方法还要考虑企业的存货策略，使存货成本的增加不致抵消节约的所得税。 五、自建还是他建税负相差千万 他建改集资节税 600 万 沈阳 A 企业是非银行类金融企业集团，下设有 B 房地产公司。B 公司为 A 全资子公司。A 企业 以物抵债方式收回一块价值 3000 万元的土地并拟交给 B 企业开发。为了节约契税和过户等费 用，A 与 B 约定，由 B 企业向 A 企业支付 3000 万元，土地直接转到 B 企业名下，并决定将其 中 40%的土地开发成职工家属楼，按成本价售给职工。B 企业完成开发后，以每平方米 2200 元（不含应承担的营业税金及附加）的价格以集资房的名义销售职工，契税依当地政府的规 定按 1.5%缴纳,共销售 23000 平方米,总价款 5060 万元。B 企业行为构成了事实上的商品房销 售,而售价又明显低于公允价格,按《国家税务总局房地产开发有关企业所得税问题的通知》 （国税发[2003]83 号）规定，房地产企业视同销售或销售价格明显低于市场价的，税务部门， 可按相应顺序确认企业的销售收入，并按确认的销售收入征收相应的税款： （1） 按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。 （2） 由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定。 （3） 按成本利润率确定。其中，开发产品的成本利润率不得抵于 15%（含 15%） ，具体由税务机关确定。 地 址 ： 东 莞 市 南 城 区 胜 和 路 华 凯 大 厦 12 楼 1206 室 电 话 ： 400- 传 真 ：
-东 日税务 师事务 所 税收 筹划咨 询 专家如果开发产品的成本利润率按最低的 15%确认 B 企业的销售收入， 则组成计税价格=计税 营业成本或工程成本（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）=2200×（1＋15%）÷（1－15%） =2976.47 元。也就上说上述房产每平方米应承担的税务营业税 %=148.82 元，城建 税及教育费附加 148.82×10%=14.88 元，契税 %=119.05 元，所得税（2976.47－ －14.88）×33%=202.21 元（假定所有成本均可税前扣除） ，每平方米需承担的 总体税负最低为 484.96 元，合计承担的税负为 2＝1115.41 万元。 通过以上的计算,企业的职工家属楼的税收筹划方法为：将职工住房用地的 40%过户到 A 企业名下,60%过户到 B 企业名下,然后 A 企业向有关部门申请取得房改指标,成立集资建房管 理办公室等类似机构,负责管理职工住房建设,建设资金由职工缴纳,不足部分由 A 企业给职工 贷款并按规定收取利息,房屋建成后再将土地价款 3000 万元×40%=120 万元,摊入房价而且按 财政部、国家税务总局《关于公有制单位职工首次购买房屋免征契税的规定》 ，财税[ 号文件规定，采取集资建房方式建成的普通住房或由单位购买的普通商品住房经当地县以上 房改部门批准，按照国家房改政策出售给职工的，如属职工首次购买住房，均免征契税。该 单位职工全部为首次购买住房，因此可申请免缴契税，每平方米只应缴纳印花税 ? ×2=2.20 元，每平方米房产的总体税负为 2.20 元，合计 5.06 万元。A 企业由于只是按原价 出售了土地，按《关于营业税若干政策问题的通知》财税[2003]16 号的关于纳税人出售不动 产或土地使用权的以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额 的规定，由于该出售行为没有应纳税营业额，因此不需缴纳营业税，只就其收取的利息缴纳 相应的营业税，因 A 企业收取的贷款利息都应缴纳营业税，因此此举并不增加 A 企业的税负。 二者相比较可以知道，通过上述税收筹划可为 A 企业职工每平方米房产节税 267.87 元， 合计节税 616.1 万元，而这不会增加 A 企业或 B 企业的任何负担。地 址 ： 东 莞 市 南 城 区 胜 和 路 华 凯 大 厦 12 楼 1206 室 电 话 ： 400- 传 真 ： -8-东 日税务 师事务 所 税收 筹划咨 询 专家不同形式企业作纳税筹划的方案选择在现代市场经济条件下，每天都含有一大批新企业注册产生，同时，也有一大批企业因种种 原因被迫关倒闭。企业在生产经营过程中能否取得成功，除与企业进入的行业、市场前景、 政策导向、员工素质、管理水平、经营理念等有关系外，很大程度上与企业成立之初的各种 筹划有关，而纳税筹划是其中最为重要的筹划之一，因为不同组织形式的企业在税收方面有 着不同的特点，投资者对企业不同组织形式的选择，其投资收益也将产生差别，进而影响企 业的整体税收和获利能力。因此，在企业设立之时，很有必要在组织形式的选择上进行一番 积极筹划。一般情况下，企业组织形式分为三类(第一层次)，即公司企业、合伙企业和独资企业。 从法律角度讲，公司企业属法人企业，出资者以出资额为限承担有限责任。除此之外，还可 以从其它角度进行，比如，可分为内资企业和外资企业；外资企业中的中外合资企业和中外 合作企业等。企业组织形式分类的第二个层次是在公司企业内部进行划分的。这个层次分为两对公司 关系，即总分公司及母子公司。不同的企业组织形式有不同的税收水平，因此，投资者在组 建企业时必须考虑不同企业组织形式给企业带来的影响。一、股份有限公司和合伙企业的比较选择我国对公司企业和合伙企业实行不同的纳税规定。国家对公司营业利润在企业环节上课 征公司税，税后利润作为股息分配给投资者，个人投资者还需要缴纳一次个人所得税。而合 伙企业则不然，营业利润不交公司税，只课征合伙人分得收益的个人所得税。例 1： 某甲经营一家公司， 年盈利 20 万元， 请问以何种方式组建公司可得最大税收利益？方案 1：成立有限责任公司企业所得税=20×33%=6.6（万元）地 址 ： 东 莞 市 南 城 区 胜 和 路 华 凯 大 厦 12 楼 1206 室 电 话 ： 400- 传 真 ： -9-东 日税务 师事务 所 税收 筹划咨 询 专家个人所得税=（20-6.6）×20%=2.68（万元）税后收益=20-6.6-2.68=10.72（万元）方案 2：成立个人独资企业个人所得税=20×35%-0.675=6.325（万元）税后收益=20-6.325=13.675 （万元） 应选择方案 2， 纳税人甲的这一举动是法律规定所许可的， 在纳税行为之前进行筹划， 并达到了一定的节税效果。另外，任何事物都具有两面性，在选择其积极方面的同时，也应该考虑其消极的一面， 不能以偏概全。比如，在不考虑其主要因素的情况下，单就合伙企业和股份有限公司而言， 合伙企业要优于股份有限公司，因为合伙企业只征一次个人所得税，而股份有限公司还要再 征一次企业所得税；如果综合考虑企业的税基 、税率、优惠政策等多种因素的存在，股份 有限公司也有有利的一面，因为，国家的税收优惠政策一般都是只为股份有限公司所适用， 例如，国税发（ 号文规定，股份制企业，股东个人所获资本公积转增股东所得，不 征个人所得税，这一点合伙制企业就不能享受；其次，在测算两种性质企业的税后整体利益 时，不能只看名义税率，还要看整体税率，由于股份有限公司的“整体化”措施一般情况下 要优于合伙制企业，“整体化”就意味着重叠课征的消除，税收便会消除一部分；第三，如 合伙人中既有本国居民，又有外国居民，就出现了合伙企业的跨国税收现象，由于国藉的不 同，税收将出现差异。一般情况下，规模较大企业应选择股份有限公司，规模不大的企业， 采用合伙企业比较合适。因为，规模较大的企业需要资金多，筹资难度大，管理较为复杂， 如采用合伙制形式运转比较困难。二、子公司与分公司的比较选择所谓子公司是指被母公司有效控制的下属公司或者是母公司直接或间接控制的一系列公 司中的一家公司；所谓分公司是一指作为公司的分支构而存在，在国家税收中，它往往与常 设机构是同义词。当一个企业要进行跨地区经营时，常见的做法就是在其它地区设立下属机构，即开办子 公司或分公司，从法律上讲，子公司属于独立法人，而分公司则不属于独立法人，它们之间 的不同在于：一是设立手续不同，在外地创办独立核算子公司，需要办理许多手续，设立程 序复杂，开办费用也较大，而设立分公司的程序比较简单，费用开支比较少；二是核算和纳 税形式不同，子公司是独立核算并独立申报纳税，当地税务机关比较喜欢，而分公司不是独地 址 ： 东 莞 市 南 城 区 胜 和 路 华 凯 大 厦 12 楼 1206 室电 话 ： 400- 传 真 ： 10-东 日税务 师事务 所 税收 筹划咨 询 专家立法人，由总公司进行核算盈亏和统一纳税，如有盈亏，分公司和总公司可以相互抵扣后才 交纳所得税。三是税收优惠不同，子公司承担全面纳税义务，分公司只承担有限纳税义务。 子公司是独立法人可以享受免税期限、优惠政策等在内的各种优惠政策；而分公司作为非独 立法人，则不能享受这些优惠政策。如我国对外商投资企业实行的“两免三减半”、“税收 优惠税率”等优惠政策，则只能适用于独立法人企业。例二：蓝天公司是一家拥有 A、B 两家分公司的集团公司，2002 年公司本部实现利润 3000 万元，其分公司 A 实现利润 500 万元，分公司 B 损 300 万元，该企业所得税率为 33%，则该集 团公司在 2002 年度应纳税额=（）×33%=1056（万元）如果上述 A、B 两家公司 换成子公司，总体税收就发生了变化。假设 A、B 两家子公司的所得税率仍为 33%.公司本部应 纳企业所得税=0（万元），A 公司应纳企业所得税=500×33%=165（万元），B 公司由于 2002 年度发生亏损，则该年度不应交纳企业所得税。那么，蓝天公司 2002 年度应纳企业所得税为：990+165-1155（万元），高出总分公司整 体税收：（万元）。如果总公司与子公司所得税适用率不同，则上述情况又会 发生变化。例三：南京天顺总公司在海南和珠海各设一家分公司，其中，南京地区企业所得税率为 33%，海南和珠海均为 15%.2002 年度公司本部实现利润 2000 万元；海南、珠海两家子公司分 别实现利润 200 万元和 300 万元。总公司规定，子公司税后利润的 60%汇回总公司，40%自己 留用，则 2002 度：公司本部应纳企业所得税=0（万元）海南子公司应纳企业所 得税=200×15%=30（万元）珠海子公司应纳企业所得税=300×15=45（万元）子公司汇回总公 司利润额=（200-30）×60%+（300-45）×60%=255（万元）汇回利润应交纳所得税=255× （33%-15%）=45.9（万元）蓝天公司总体税收=660+30+45+45.9=780.9（万元）若将上述两家 子公司改成分公司，则蓝天公司整体税收=（）×33%=825（万元）这样设立子 公司比设立分公司减轻投资者税收 825-780.9=44.1（万元）。可见，设立子公司和分公司各 有利弊。由于法律上认为子公司和母公司不是同一法律实体，因而子公司的亏损不能并入总 公司帐上；而分公司和总公司是同一法律实体，其在经营中发生的亏损可以和总公司相抵。 因此，当企业扩大生产经营需要到国外或外地设立分支机构时，可以在进入地的初期，针对 当地情况不熟、生产经营处于起步阶段、发生亏损的可能性较大的情况，考虑设立分公司，地 址 ： 东 莞 市 南 城 区 胜 和 路 华 凯 大 厦 12 楼 1206 室电 话 ： 400- 传 真 ： 11-东 日税务 师事务 所 税收 筹划咨 询 专家从而使外地发生的亏损在总公司冲减，以减轻总公司的负担。而当生产经营走向正轨，产品 打开销路，可以盈利时，应考虑设立分公司，可以在盈利时保证能享受当地税收优惠的政策。三、私营企业与个体工商户的选择按照现行税法规定，我国私营企业适用《中华人民共和国企业所得税法》，而个体工商 户则适用于《中华人民共和国个人所得税法》，从税率上看私营企业应税额在 3 万元以下时， 税率为 18%，年应税所得额在 3 万元至 10 万元时，税率 27%，年应税所得额在 10 万元以上时， 税率为 33%；个体工商户应税额在 3 万元时，适用边际税率为 20%，直接看似乎高于私营企业， 但由于个体工商户适用税率为累计进税率， 其实际税率只有 15.8%， 低于私营企业 18%的水平； 个体工商户应税额为 10 万元时，适用边际税率为 35%，也高于私营企业 33%的税率，但实际 税率只有 28.25%，由此可见，在同等盈利水平下，个体工商户比私营企业获取更多好处，但 个体工商户也有许多缺点，如规模孝难于扩展业务等。而私营企业则有相对严密组织，能扩 展经营，降低费用，提高盈利水平等特点，所以，投资人在投资前应该选择何种组织形式， 应综合考虑多种因素，作出对自己有利的选择。四、内、外资企业的选择所谓内资企业是指：国有资产、集体资产、国内个人资产创办的企业。包括国有企业， 集体企业、私营企业，联营企业和股份制企业。所谓外资企业是指经中国政府批准在中国境 内设立的有外国资本参与的经济实体。主要包括：中外合资企业、中外合作企业和外商独资 企业。内、外资企业在税收上存在很大区别：内资企业优惠税率幅度小，为 18%和 27%两个档次； 面外资企业的优惠幅度较大，分别为 15%和 24%两档。内资企业的优惠政策适用范围较窄，主 要有第三产业，利用“三废”企业、劳服企业、校办工厂、福利企业等，外资企业的适用范 围较宽，主要有：生产性企业、先进技术企业、产品出口企业，以及从事能源、交通、港口 建设等企业等，内资企业减免优惠政策时间较短，一般为 1-3 年，而外资企业减免优惠时间 较长，一般为 5 年或 5 年以上。另外，内、外资企业适用税种的科目数量也不同，内资企业 适用 10 个以上，外资企业适用 6 个税种。可见，外资企业享受优惠政策较多，税收差别也较 大，在其它条件相同时，企业应当选择开办合资企业。 地 址 ： 东 莞 市 南 城 区 胜 和 路 华 凯 大 厦 12 楼 1206 室电 话 ： 400- 传 真 ：
-东 日税务 师事务 所 税收 筹划咨 询 专家房地产开发企业税收筹划 在市场经济体制下，税收对纳税人的收益有着重大影响，谋取最轻税负，始终是纳税人孜孜 以求的目标。税收筹划，就是纳税人在不违反国家税收法规的范围内，通过对投资、经营、 理财等各项经济活动的事先周密筹划和合理安排，尽可能地减轻税负，为纳税人带来税收利 益，并最终为纳税人带来经济利益的管理活动，它同纳税人追求企业价值最大化的目标一致。 税收筹划对企业和国家都具有重要的作用。对企业而言，税收筹划得当，用足用好税收优惠 政策，有利于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，有效 维护企业权益，使自身价值达到最大化，促进企业良性发展。对国家而言，税收筹划促进企 业遵循国家产业政策的导向，有利于国家重点扶持的落后地区和幼稚产业的发展，有利于经 济结构和产业结构的优化，从总体上扩大了国家税收的税基，增加了税源，有利于整个国民 经济的健康、快速、稳定发展。 税收筹划是每个企业的应有权利，但具体到各自的节税机遇却不尽相同。经济因素、税 收因素、管理因素、节税技能因素等等，都从不同方面制约着税收筹划的利益。作为税收筹 划的主体，除了具备经营管理知识，还必须充分了解各项税收制度和掌握科学有效的税收筹 划方法。从目前我国国情来看，存在税种差别、税收优惠政策、企业组织形式、经营项目、 投资途径、营销方式、盈余分配、会计处理、内部企业之间、关联企业之间、申报整体单位 之间等多种选择，这就为纳税人提供了广阔的税收筹划空间。 房地产开发具有开发周期长、开发业务复杂多样、资金占用量大等特性，企业可针对其 经营特点，通过充分利用税收优惠政策、选择有利经营方式、合理选择会计处理方法、投资 策划等方法来缩小税基、降低税率和增加抵扣税额，以达到税收筹划的目的。在此，本文拟 重点对房地产企业税收筹划谈几点看法。 一、充分利用国家税收优惠政策，通过关联方转移税负进行税收筹划 与股本投资相比，融资更具灵活性。根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》 第三十九条的规定，关联企业之间在融资业务中所支付或者收取的利息不能超过或低于没有 关联关系企业之间所能同意的数额，或者超过或低于同类业务的正常利率。企业可在这一规 定的框架内灵活选择关联企业间融资的最高上限或最低下限利率，以达到最佳的节税效益。 如总公司所在地税负高，而子公司所在地税负低，当子公司占用总公司资金时，总公司可以 采用同类业务同期下限利率与子公司结算，使税负较高的总公司税基减少，所减少的税基转 移到税率较低的子公司；反之，当总公司所在地的税负低时，可以采用同类业务同期上限利 地 址 ： 东 莞 市 南 城 区 胜 和 路 华 凯 大 厦 12 楼 1206 室电 话 ： 400- 传 真 ：
-东 日税务 师事务 所 税收 筹划咨 询 专家率与子公司结算。 二、发挥国家税收杠杆导向作用，通过选择有利的经营方式进行税收筹划 合作建房通常有以下二种方式： 其一，合作双方通过原始的“以物易物”方式进行交易，双方以各自拥有的土地使用权 和房屋所有权相互交换，一方发生了销售不动产的应税行为，另一方发生了转让土地使用权 的应税行为。对这种以房换地行为，双方应分别按其销售房屋的价值和转让土地使用权价值 缴纳营业税。合作建房双方将分得房屋出售时，还应按房屋销售额交纳营业税。 其二，合作双方分别以土地使用权和货币资金出资，成立合作企业，合作建房。对此， 又存在两种利润分配方式：一是房屋建成后合作双方采取风险共担、利益共享的分配方式； 二是房屋建成后双方按一定比例分配房屋。根据国家税务总局《营业税税目注释(试行稿)》 第九条第(二)款：“以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行 为，不征营业税。”的规定，在第一种分配方式下，向合作企业提供的土地使用权视为投资 入股不必缴纳营业税，合作企业销售房屋取得的收入按销售不动产缴税，双方分得的利润不 必缴营业税；在第二种分配方式下，向合作企业转让的土地使用权，按转让无形资产缴税， 合作企业房屋分配后销售时各自按销售不动产缴纳营业税。 由此可见，合作建房项目作为一个会计主体，在收入和费用相同时，经营方式不同税负 不同。上述中以成立合作企业并采取在房屋建成后合作双方风险共担、利益共享的利润分配 方式最为节税，只须在销售房屋取得收入时按销售不动产缴税；而成立合作企业并采取在房 屋建成后合作双方按一定比例分配房屋的利润分配方式，以土地使用权投资的一方还须在前 种方式税负的基础上，就转让的无形资产缴税。至于“以物易物”的合作建房方式，合作双 方应分别按其销售房屋的价值和转让土地使用权价值缴纳营业税。合作建房双方将分得房屋 出售时，还应按房屋销售额交纳营业税，其税负最高。因此，企业应利用国家税收杠杆导向， 选择最有利的经营方式，达到节税筹划的目的。 三、通过合理选择会计处理方法进行税收筹划 通过会计处理方法选择进行税收筹划包括预提费用、个人所得税、开发商品与出租商品、 营业费用、管理费用和财务费用的筹划等 6 个方面： 1．预提费用筹划。 房地产开发企业项目完成时可以预提费用，预计该项目以后支出，此费用由财务人员依 据经验提取且金额较大，使用时间较长，直接计入成本，具有较强的可操作性。在允许范围 地 址 ： 东 莞 市 南 城 区 胜 和 路 华 凯 大 厦 12 楼 1206 室电 话 ： 400- 传 真 ：
-东 日税务 师事务 所 税收 筹划咨 询 专家内就高预提，随着销售实现，先行计入的成本增加，其作用是延缓企业所得税的缴纳时间， 为企业赢得资金时间价值。 2．个人所得税筹划。 由于个人所得税为超额累进税率，年终一次性发放数月奖金缴税率较高，企业可以依据 当月的经营业绩结合以往的经验，按月预提奖金计入成本，年终发放时稍加调整即可。把年 终奖金扣缴的个调税分散到各个月份中列支，可降低税率，减少税负。 3．开发商品与出租商品筹划。 有些房屋由于地理位置、内部结构朝向和外部环境等原因滞销或其他原因，房屋用于出 租经营时，可把商品房转作出租经营房，从开发商品转入出租开发产品科目，按月计提出租 产品摊销计入成本，使企业库存成本接近实际成本，同时增加成本，减少税收。而如果把房 屋继续留在开发产品科目提取减值准备，所提取减值准备不能作为所得税税前扣除。此外， 企业还应利用国家税收优惠政策如调低房产契税以及某些地区为处理积压商品房特准以前竣 工的空置房免营业税等，加速库存商品销售，盘活资金。 4．营业费用筹划。 作为房地产开发企业，各年度广告费支出是笔庞大的费用项目，广告费支出的多少往往 与销售业绩密切挂钩。依税法规定，房地产企业每一纳税年度的广告费支出应在不超过销售 收入的 2％内据实扣除。有些企业集团广告由总公司统一策划、费用由总公司统一列支，很可 能出现总公司因广告费支出超出 2％扣除比例不得税前扣除，而子公司不足 2％的情况，针对 这一情况，可以让与子公司业务相关的总公司广告费，由不足 2％的子公司承担。 5．管理费用筹划。 企业按规定缴纳的养老保险、补充养老保险、工伤保险、医疗保险和公积金可以税前扣 除，企业应依法足额缴纳。这样，企业既履行了法定的社会保障义务，稳定了职工队伍，又 可以减轻企业因纯粹支付工资而产生的个人及企业所得税负担。还有，转嫁给职工的不合理 负担如因公外出的交通费、公务通信费(按销售收入一定比例税前扣除)以允许职工报销等方 式，把暗含在工资中的费用转化为管理费用，降低企业的工资水平，也能够减轻企业的所得 税负担。 6．财务费用筹划 如果一家房地产开发公司同时开发几个房地产项目，而其中一个项目准备转让，企业所 需部分资金以该项目向银行贷款，在计算土地增值税时该利息就可以按不超过商业银行同类 地 址 ： 东 莞 市 南 城 区 胜 和 路 华 凯 大 厦 12 楼 1206 室电 话 ： 400- 传 真 ：
-东 日税务 师事务 所 税收 筹划咨 询 专家同期贷款利率据实扣除。如果转让该项目缴纳土地增值税税负过高，企业也可考虑以合作建 房方式享受暂免征收土地增值税的优惠政策。 四、通过周密项目投资策划进行税收筹划 企业实施投资前应对整个项目的可行性包括收入、成本、利润、税收、回收期等因素进 行筹划。在方案的收入、成本相同时，税负可能成为方案是否被采用的决定性因素。一块地 是与他人合作建房还是转让或自行开发，其所缴纳的税收差异极大，企业最终应选择最优的 方案进行投资。 总之，房地产企业税收筹划的途径有多种，但都必须合法、可操作并能给企业带来实际 效益。 房地产业的税收筹划（一）筹划“临界点”，确定适当的房地产价格纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免 承担较重的税负。目前利用该方法最多的就是房地产开发中筹划土地增值税。税收政策规定： 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20%的，免征土地增值税。起征点 的规定决定存在着税收筹划的空间。（二）设立销售公司以减轻税负一些房地产公司也可以根据自身情况采用此法。下面将通过一简化案例来说明。在允许 扣除的项目金额基本相同的前提下，如果开发商采用的价格有两种：1、可供销售的普通标准 住宅以 1400 万元的价格售出，可扣除的项目金额为 1166.96 万元，增值率为 19.97%，免征土 地增值税，净赚 233.04 万元。2、若以 1500 万元的价格售出，可扣除的项目金额为 1167.5 万元，增值率为 28.48%，应纳 99.75 万元的土地增值税，净赚 232.75 万元。如果开发商将销 售部门独立出来，设立一个房屋销售公司，房屋开发公司将住房以 1400 万元的售价卖给销售 公司，而后由销售公司再以 1500 万元的价格卖出，当开发公司卖给销售公司时，由于其增值 率为 19.97%，小于 20%免纳土地增值税。当销售公司以 1500 万元售出时，扣除营业税、城建 税、教育费附加合计：1500×5%×(1+7%+3%)=82.5 万元，从利益集团看，可获得 250 万元的 利润，比筹划前增加 17.25 万元。地 址 ： 东 莞 市 南 城 区 胜 和 路 华 凯 大 厦 12 楼 1206 室电 话 ： 400- 传 真 ： 16-东 日税务 师事务 所 税收 筹划咨 询 专家（三）利用借款利息，确定合适的利息扣除方式1.房地产开发完工前。按企业会计制度规定，此时发生的为开发房地产产生的借款，可 计入房地产开发成本，并作为计算房地产开发费用的扣除基数，特别是房地产开发企业可加 计 20%的扣除，加大了扣除项目金额，从而增加企业净收益。2.房地产开发完工后。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提 供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金 额。其允许扣除的房地产开发费用为：利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发 的成本）×5%以内；纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证 明的，其允许扣除的房地产开发项目为：（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本） ×10%以内。据此，若企业主要依靠负债筹资，利息费用占的比例较大，应提供金融机构贷款 证明，将利息费计入房地产开发费用，反之，若主要依靠权益资本筹资，则不必，可利用另 外一种方法。（四）利用建房方式进行筹划1.代建房屋的筹划点。若房地产企业在开发之初就能确定最终用户，符合代建房的条件， 其收入可按“服务业DD代理业”税目缴营业税，而避免开发后销售缴纳土地增值税；同时， 若企业不符合代建房条件，不论双方如何签定协议，也不论其财务会计帐务如何核算，应全 额按“销售不动产”税目缴纳营业税。如：全部结算收入为 1000 万元，代建手续费 330 万元， 不符合“代建房”要求则应纳营业税
万元：若符合则应纳营业税 330×5%=16.5 万元。2.合作建房的筹划点。税法规定，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建 成后转让的，再按规定征收。企业应用足用好这一优惠政策。随着装修费在房款中所占比重逐年递增，若企业与购房者签定合同时稍加交通则可取得 意想不到的效果。若房地产公司事先设立一家装修公司，同时与客户签定两份合同：一份房 屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份合同注明金额缴纳土地增值税，第二份合 同不用交纳土地增值税，税基和税率减少，从而减轻了税负。地 址 ： 东 莞 市 南 城 区 胜 和 路 华 凯 大 厦 12 楼 1206 室电 话 ： 400- 传 真 ： 17-东 日税务 师事务 所 税收 筹划咨 询 专家（五）销售与装修分开，分散经营收入随着装修费在房款中所占比重逐年递增，若企业与购房者签定合同时稍加变通则可取得 意想不到的效果。若房地产公司事先设立一家装修公司，同时与客户签定两份合同：一份房 屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份合同注明金额缴纳土地增值税，第二份合 同不用缴纳土地增值税，税基和税率减少，从而减轻了税负。（六）土地使用权的税收筹划房地产企业进行房地产开发，需要拥有土地使用权，获取、使用土地使用权主要涉及房 产税（涉外企业是房地产税）、企业所得税、营业税等，都有进行筹划的必要性和可能性。 仅以营业税为例，用足用好税收倾斜政策便可以起到税收筹划的作用。如将土地使用权转让 给农业生产者用于农业生产，将农业土地出租给农业生产者用于农业生产免征营业税。（七）促销方式的税收筹划变“购房屋、送空调”为“销售带空调的房屋” 。因为销售房屋要按销售不动产缴纳营业 税，赠送的空调视同销售缴纳增值税。而销售带空调的房屋把空调价值加到了房屋价值里面， 看似简单的文字游戏，对纳税却有很大的差别，由于房屋和空调不可分割只需要按房屋价格 缴纳营业税，因此在签订购房合同时，不要约定空调是赠送的，但是可以约定房屋包括空调 等附属设施。分公司、办事处税收待遇各不同 为了适应业务需要，许多企业都想在全国范围内设立业务联络点。从公司管理角度出发，一 般都希望这样的业务联络点只从事业务而不在当地纳税。因此有的企业就采取在当地设立办 事处方式，或者干脆连办事处也不设立，在当地租一两间房子，开始收发货物及收取客户货 款。这种行为如果被税务机关查到，税务机关会对其经营行为核定应缴税额，责令缴纳税款 和罚款。这种经营方式其实是很愚蠢的。因为货物在销售地缴纳完税款后，总公司还得再缴 一次税，形成了“重复纳税” ，得不偿失。 产生这种情况的原因在于这些企业对分公司、办事处如何纳税的规定缺乏了解。 企业发展到一定规模以后，基于稳定供货渠道，开辟新市场或方便客户服务的考虑，不 地 址 ： 东 莞 市 南 城 区 胜 和 路 华 凯 大 厦 12 楼 1206 室电 话 ： 400- 传 真 ：
-东 日税务 师事务 所 税收 筹划咨 询 专家可避免地需要在销售业务相对集中的地区设立分支机构。分支机构主要有两种形式：一种为 分公司；一种为办事处。分公司可以从事经营活动，而办事处一般只能从事总公司营业范围 内的业务联络活动。分公司、办事处税收待遇不同，主要体现在企业所得税和流转税上。 从企业所得税看，办事处由于不能从事经营活动，没有业务收入，不存在利润，也就没 有应纳税所得额，无需缴纳企业所得税；对于分公司而言，企业所得税可以在分公司所在地 税务机关缴纳，也可以汇总后由总公司集中缴纳。对于由总公司汇总缴纳的，由总公司所在 地国税局开具企业所得税已在总机构汇总缴纳的证明，分公司凭此证明到所在地国税局办理 相关手续。一般来说，汇总纳税优于独立纳税，因为总公司和分公司的盈、亏可以相互弥补。 从增值税上看，办事处由于不从事经营活动，所以在当地无需缴纳增值税；而分公司的 经营活动必须在当地缴纳增值税。 企业的分支机构间经常会发生货物移送的行为，总机构为了避免在分支机构所在地缴纳 增值税，可以按照《关于企业所属机构间移送货物征收增值税问题的通知》 （国税发［1998］ 13 号）的规定，设立办事处一类的机构，不开发票，不收货款，货款由客户直接汇至总部， 发票直接由总部开具给客户。该办事处只是对货物的移送负责监督和保管。 有些企业为了方便销售，往往会在销售地设立或租用仓库。基本模式有两种：一种是仓 库由总机构派出人员管理，管理人员的工资、经营费用、仓库租金等都由总机构支付，管理 人员以总机构的名义联系业务，对外签订合同。采取这种模式，在短时间内为了避免在销售 地缴纳增值税， 企业应向总机构所在地税务机关申请开具 《外出经营活动税收征收管理证明》 ， 租赁仓库所在地经销人员持总机构所在地税务机关开具的外出经营活动税收征收管理证明开 展经营活动，其增值税可由总公司所在地税务机关缴纳。另一种模式是在异地租用仓库，总 公司没有派驻人员到仓库，也没有通过该仓库进行营业活动，这种情况下不用在当地缴纳增 值税。 总之，企业在异地设立分支机构时，既要考虑经营的需要，又要考虑不同机构税收待遇 的不同，进行合理筹划，才能避免纳税风险。 个人转让股权的税收筹划实例 １９９９年１月，某国有企业以零资产（总资产和总负债均为３０００万元）转让给郭某 和夏某。１９９９年３月，郭某出资３０万元，夏某出资２０万元，在原资产的基础上注册 成立了甲公司，郭某和夏某分别拥有６０％和４０％的股权。到２００４年初，该公司房地 产逐渐升值，经某会计师事务所重新评估，确认甲公司总资产为５０００万元，总负债为２ 地 址 ： 东 莞 市 南 城 区 胜 和 路 华 凯 大 厦 12 楼 1206 室电 话 ： 400- 传 真 ：
-东 日税务 师事务 所 税收 筹划咨 询 专家８００万元，甲公司将资产增值部分作增加“资本公积”处理（此账务处理违反会计制度和 税法规定的历史成本原则，税法规定资产评估增值部分不得进行摊销和计提折旧） 。郭某准备 出售其持有的６０％的股权，并将出售股权的所得投资于其他行业。经协商，孙某愿意以１ １００万元的价格购买郭某的股权。 财税[２００２]１９１号文件规定，对股权转让不征收营业税。 《中华人民共和国个人所 得税法实施条例》规定，个人转让股权的所得应按“财产转让所得”征收个人所得税。郭某 持有股权的初始成本为３０万元，如果郭某将股权转让给孙某，那么应当缴纳个人所得税２ １４万元［ （１１００－３０）×２０％］ 。 考虑到郭某需要将股权转让所得投资于新的行业，对甲公司资产进行重新评估的会计师 事务所提供了以下两种筹划方案。 方案一 郭某先投资新办具有减免企业所得税资格的乙公司（如新办第三产业，新办安置下岗失 业人员的服务型企业、新办资源综合利用企业，等等） ，再将其持有的甲公司６０％的股权捐 赠给乙公司，然后由乙公司将股权以１１００万元的价格转让给孙某。 国税发[２００３]４５号文件规定： “企业接受捐赠的非货币性资产，须按接受捐赠时资 产的入账价值确认捐赠收入，并入当期应纳税所得额，依法计算缴纳企业所得税。企业接受 捐赠的存货、固定资产、无形资产和投资等，在经营中使用或将来销售处置时，可按税法规 定结转存货销售成本、投资转让成本或扣除固定资产折旧、无形资产摊销额。 ”因此，乙公司 在接受捐赠时，应按权益法确认资产的入账价值为１３２０万元［ （５０００－２８００）× ６０％］ ，并计入当年企业所得税应纳税所得额。在转让股权时，应确认股权转让损失２２０ 万元（国税发［２０００］１１８号文件规定，企业因收回、转让或清算处置股权投资而发 生的股权投资损失，可以在税前扣除，但每一纳税年度扣除的股权投资损失，不得超过当年 实现的股权投资收益和投资转让所得，超过部分可无限期向以后纳税年度结转扣除） 。因为乙 公司具有减免企业所得税资格，所以其接受捐赠所产生的所得可一同免征企业所得税。按此 方案实施，郭某可少负担个人所得税２１４万元，并同时达到投资于其他行业的目的。 方案二 郭某先以股权重组的形式收购一家亏损企业（假设税前可弥补的亏损超过１３２０万 元） ，然后比照方案一实施。 国税发[１９９７]１８９号文件规定： “企业进行股权重组在股权转让前尚未弥补的经营 地 址 ： 东 莞 市 南 城 区 胜 和 路 华 凯 大 厦 12 楼 1206 室电 话 ： 400- 传 真 ：
-东 日税务 师事务 所 税收 筹划咨 询 专家亏损，可按税收法规规定的亏损弥补年限，在剩余期限内，由股权重组后的企业，逐年延续 弥补。 ”因为企业因接受捐赠确认的所得１３２０万元可以用于弥补亏损，所以方案二的效果 与方案一基本相同。 ２００４年９月，郭某与其弟弟以９００万元的价格收购了一家累计亏损达２０００多 万元的企业，并按方案二实施了股权转让。 在以上筹划方案中，有两个问题需厘清。即： 个人捐赠财产是否适用视同销售的规定？ 国税发[２００３]４５号文件规定，企业以资产对外捐赠，应当分解为按公允价值视同 对外销售和捐赠两项业务进行所得税处理。但是对个人以财产对外捐赠，个人所得税法只规 定了非公益、救济性捐赠不得从应纳税所得额中扣除，并不要求视同销售缴纳个人所得税。 个人将财产捐赠给与其有关联关系的企业，是否应当比照关联交易进行纳税调整？ 《征管法》规定， “企业”与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务 往来收取或者支付价款、费用，不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用， 而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。 《征管法》对于“个人” 与有关联关系的企业之间的业务往来，税务机关是否应当对“个人”进行纳税调整未作明确 规定。可见，个人将财产捐赠给有关联关系的企业，不适用《征管法》有关关联交易的纳税 调整规定。 上述筹划方案实际上是通过捐赠，将个人的财产转让所得转化为企业的经营所得，并利 用企业的免税资格或者弥补亏损的权利，达到少缴或者推迟缴纳个人所得税的目的。对于纳 税人来说，这是一种可行的纳税筹划方案，个人在转让除股权以外的其他财产时，如果具备 一定条件，也可考虑使用上述方案。目前流转税和企业所得税对于纳税人“转让财产价格明 显偏低，且无正当理由的”都作了明确的纳税调整规定，但个人所得税对此类行为还没有作 出明确规定。因此，在税务机关中，有人认为这是纳税人利用个人所得税法存在的漏洞进行 避税，税务机关应当进一步完善个人所得税政策，补充规定对个人以不合理的价格转让或者 捐赠财产，造成少缴个人所得税的，应比照关联交易的纳税调整方法进行纳税调整。笔者认 为，对个人捐赠财产的行为征收个人所得税也是十分不合理的，在税务机关作出补充规定之 前，上述筹划方案是成立的。地 址 ： 东 莞 市 南 城 区 胜 和 路 华 凯 大 厦 12 楼 1206 室电 话 ： 400- 传 真 ： 21-东 日税务 师事务 所 税收 筹划咨 询 专家房产税筹划：会计核算有技巧 税法规定，房产税的征税对象是房屋。企业自用房产依照房产原值一次减除 10％至％30 后的余值按 1.2％的税率计算缴纳。房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资 产”科目中记载的房屋原价。因此，对于自用房产应纳房产税的筹划因当紧密围绕房产原值 的会计核算进行。 一、房屋范围有章法，既不扩大也不缩小。 税法规定，独立于房屋之外的建筑物不征房产税，但与房屋不可分割的附属设施或者 一般不单独计价的配套设施需要并入原房屋原值计征房产税。这就要求我们在核算房屋原值 时，应当对房屋与非房屋建筑物以及各种附属设施、配套设施进行适当划分。 所谓房屋，就是上面有顶，四面有墙（或柱） ，能够遮风避雨，可以供人们生产、休息、 娱乐、活动、仓储等的场所。根据这个定义，我们可以区别于其他的独立于房屋之外的建筑 物，如围墙、假山、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游 泳池、玻璃暖房、砖瓦厂灰窑以及各种油气罐等，以上建筑物均不属于房产，不征房产税。 与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施，是指暖气、卫生、通风、 照明、煤气等设备，各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、 电缆导线，电梯、升降机、过道、晒台等等。由于附属设备和配套设施往往不仅仅为房产服 务，税法同时规定了具体界限： “附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视 井或三通管算起，电灯网、照明线从进线盒联接管算起。 ” 关于房屋中央空调设备是否计入房产原值的问题，财税地字[1987]28 号文件规定，新 建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设 备；如中央空调设备作单项固定资产入帐，单独核算并提取折旧，则房产原值不应包括中央 空调设备。关于旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入帐，不应计入房产原值。 二、核算地价有技巧，围绕“相关”找归属 无形资产准则第 21 条规定，“企业进行房地产开发时，应将相关的土地使用权予以结 转。结转时，将土地使用权的账面价值一次计入房地产开发成本。”该规定不仅适用于房产 开发企业开发的商品房，对非房地产企业自行建造自用的房屋同样适用。根据《企业会计制 度》第 47 条规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造 自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商 地 址 ： 东 莞 市 南 城 区 胜 和 路 华 凯 大 厦 12 楼 1206 室电 话 ： 400- 传 真 ：
-东 日税务 师事务 所 税收 筹划咨 询 专家品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用某项目时， 将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。这里应当注意，一次结转的土地使用权账 面价值只是指与在建工程相关的土地。这里的“相关”应当理解为“对应”或“配比”。企 业应当以对应房产占用的土地面积按比例结转，对于非房产占用土地（如场地） ，应当予以摊 销。 例如，某企业于 2002 年 3 月 1 日征用 100 亩（66666.66 平方米）土地，支付土地出让 金 500 万元。企业按 50 年摊销。2002 年 6 月份，动用 5000 平方米（长 100 米，宽 50 米）兴 建一号厂房。相关账务处理为： 1.取得土地使用权时： 借：无形资产－－土地使用权 5000000 贷：银行存款 50000002.2002 年 3 月、4 月、5 月，每月应摊销：/12=8333.33（元） 借：管理费用－－无形资产摊销 8333.33 贷：无形资产－－土地使用权 8333.333.2002 年 6 月初，“无形资产－－土地使用权”账面余额为：33.33×3 ＝4975000（元） 应结转至在建工程金额为：66.66×.04（元） 借：在建工程－－一号厂房 贷：无形资产－－土地使用权
4.本月应摊销额＝(125.03)/597 月＝/597＝7708.33（元） 借：管理费用－－无形资产摊销 7708.33 贷：无形资产－－土地使用权 以后仍按上述方法进行账务处理。 上述方法的可行性，在于会计核算时遵循了“配比”原则，避免了场地占用的土地结 转至在建工程成本，从而减少了房产税税负。需要注意的是，有人提倡推迟项目建设时间， 以便在“管理费用”中多摊销土地价款，从而减少结转至“在建工程”的金额，这种做法是 不可取的。因为，推迟项目建设时间，会影响投资进度，即使是提前征用土地，也会浪费 500 万元的资金成本，这种做法只能是得不偿失。 利息资本化 税收细筹划 地 址 ： 东 莞 市 南 城 区 胜 和 路 华 凯 大 厦 12 楼 1206 室电 话 ： 400- 传 真 ：
7708.33东 日税务 师事务 所 税收 筹划咨 询 专家我国企业所得税暂行条例规定，固定资产建造、购进过程中发生的各项借款利息，在竣 工决算投产前的支出，应当资本化，计入固定资产的价值。 《外商投资企业和外国企业所得税 法实施细则》也规定：企业借款用于固定资产的购置、建造或者无形资产的受让、开发，在 该项资产的投入使用前发生的利息，应当计入固定资产的原价。但是，对于为固定资产购建 的借款利息如何进行资本化，也就是说如何计入固定资产的价值，有关法律并没有具体规定。 于是，多数企业的财务人员图省事，一般采取简单的计算方法处理。 注册税务师小方 2004 年 1 月 22 日在长江时装有限公司（以下简称长江公司）进行纳税 审计时，发现如下业务：该公司为增值税一般纳税人，2002 年实现销售收入 3246 万元。公司 在国内市场取得较好的商誉。为了扩大生产能力，公司决定再扩建一个生产车间。2003 年 1 月 1 日开始筹备建造这个生产车间，并为建造该车间专门从银行借入了 500 万元的 3 年期借 款，年利率为 6%。生产车间于 2003 年 4 月 1 日建造完工（为简化计算假定每月均为 30 天） 。 公司在 2003 年 1 月~3 月间发生的资产支出如下： 1 月 1 日，支付购买工程用物资款项 140.40 万元，其中增值税进项税额为 20.40 万元； 2 月 10 日，支付建造车间的职工工资 9 万元； 3 月 15 日， 2002 年 12 月 28 日购进的高分子建筑材料用于车间建造 将 （当时作存货处理） ， 该货物的入库成本为 60 万元，购进时增值税专用发票上标明的价格为 50 万元，该产品目前 市场价格为 100 万元，购进时的材料价款及增值税进项税额已支付； 3 月 31 日，为 3 月 15 日用于固定资产建造的存货进项税转出缴纳增值税 8.50 万元。长 江公司的财务科长李明将从银行所借的款项，在该项固定资产建造完工交付使用时一次性计 算利息，并将其资本化。则公司第一季度应资本化的金额为：500×6%×3/12=7.5（万元） 。 对于该业务从税务管理的角度讲，并不存在什么问题。但是，如果从企业理财的角度进 行分析，却是不经济的，存在税收筹划的空间。 注册税务师小方指出：于 2001 年 1 月 1 日起在全国实施的《企业会计制度》 ，对这种购 建固定资产发生借款的利息的资本化问题进行了规定。因专门借款而发生的利息、折价或溢 价摊销和汇兑差额，应当在以下 3 个条件同时具备时开始资本化：其一，资产支出已经发生； 其二，借款费用已经发生；其三，为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始。 同时， 《企业会计制度》对利息资本化的金额也进行了规定，利息资本化金额的确定应与发生 的固定资产购建活动上的支出挂钩。在应予资本化的每一会计期间，因购置或建造某项固定 资产而发生的利息，其资本化的金额应为至当期末止购置或建造该项资产的累计支出加权平 地 址 ： 东 莞 市 南 城 区 胜 和 路 华 凯 大 厦 12 楼 1206 室电 话 ： 400- 传 真 ：
-东 日税务 师事务 所 税收 筹划咨 询 专家均数乘以资本化率。 利息资本化金额的计算公式为：每一会计期间利息资本化金额=至当期末止购建固定资产 累计支出加权平均数×资本化率。 上述公式中的累计支出加权平均数，应按每笔资产支出金额乘以每笔资产占用天数与会 计期间涵盖的天数之比计算确定。这里的“每笔资产占用天数”是指发生在固定资产上的支 出所应承担借款费用的时间长度。“会计期间涵盖的天数”是指计算应予资本化的借款费用 金额的会计期间的长度。 上述公式中的资本化率则应根据不同情况具体确定：其一，如果购建固定资产只借入了 一笔专门借款，资本化率即为该项借款的利率。其二，为购建固定资产借入一笔以上的专门 借款，则资本化率应为这些专门借款的加权平均利率。 注册税务师小方认为，公司应该根据《企业会计制度》计算该项固定资产购建借款利息 的资本化金额，而且对企业更有利，可以收到节税效果。 接着，小方对该业务换一个角度进行了具体计算。根据《企业会计制度》规定，计算借 款利息的资本化可以按月计算，也可以按季或按年计算。如按月计算应予资本化的借款费用， 应根据每月每笔资产支出金额和每笔支出所需要承担借款费用的天数与当月天数之比，计算 每月累计支出加权平均数： 1 月价累计支出加权平均数 140.40×30/30=140.40（万元） ； 2 月价累计支出加权平均数 140.40×30/30+9×20/30=146.40（万元） ； 3 月价累计支出加权平均数 140.40×30/30+9×30/30+68.50×15/30+8.50×0/30=183.65 （万元） 。 按月计算应予资本化的借款费用，则公司第一季度应资本化的金额为： 140.40×6%×1/12+146.40×6%×1/12+183.65×6%×1/12=2.35225（万元） 。 如果按季计算应予资本化的借款费用，则公司第一季度应资本化的金额为： （140.40×90/90+9×50/90+68.50×15/90）×6%×3/12=2.3523（万元） 。 通过计算发现，按月计算或者按季（年）计算，其结果差不多，但与该企业会计人员原 来计算资本化的方法相比却相差甚远。不按《企业会计制度》规定的方法计算，则该企业在 该项固定资产购建过程中要多资本化金额为： .5=51477.5（元） 。 也就是说：影响当年的计税所得额 51477.5 元，如果该企业的所得税适用税率 33%，则该 地 址 ： 东 莞 市 南 城 区 胜 和 路 华 凯 大 厦 12 楼 1206 室电 话 ： 400- 传 真 ：
-东 日税务 师事务 所 税收 筹划咨 询 专家企业当年应该多缴纳企业所得税 16987.58 元。 用好扣除额-企业以物抵债税收筹划实例随着经济生活的日益频繁以及企业流动资金的缺乏，企业间以物抵债的现象也日益增多， 银行等金融机构深受其累。这部分资产不仅价值高估，而且对接受抵债物的企业用处不大， 因而不能通过计提折旧等方式抵税，只能早日设法变现。在变现过程这部分资产不仅要遭受 资产减值损失还要承担一定的税收等费用，同时债务企业在此过程中也要承担一定的税负。 因此通过税收筹划降低该部分资产在抵债、变现过程中的税负，减少损失就显得十分必要。 下面就不同的抵债资产在抵债和变现过程中的相关税负作一简单分析。 一、抵债资产需缴纳营业税、契税时的筹划 以物抵债按现行税法规定，应视同销售缴纳相关的税费。 例：甲企业欠乙企业贷款２５００万元，由于甲企业发生财务困难、无力偿还该部分贷 款，双方商定甲企业以一幢原购置成本为１０００万元、账面价值为８００万元的房产作价 ２５００万元抵偿该部分欠款，这时甲企业要缴纳营业税。 《财政部、国家税务总局关于营业 税若干政策问题的通知》 （财税［２００３］１６号）规定： “单位和个人销售或转让抵债所 得的不动产，土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额 为营业额。 ”因此营业税为： （２５００－１０００）×５％＝７５万元，城建税及教育费附 加＝７５×１０％＝７．５万元，上述资产抵债过程中的总税负为８２．５万元。 乙企业收回房产后以２０００万元的价格将其转让给丙企业，这时乙企业的税负为营业 税负，但是由于售价低于抵债时的作价，因此此时无需缴纳。契税目前的税率为３％－５％， 在此按低限３％计算，２５００×３％＝７５万元，总税负最低为７５万元。 丙企业的税负为契税２０００×３％＝６０万元。 上述资产的过户、登记等费用一般以标的额的一定比例收取，但由于各地没有统一标准， 在此忽略不计。 如果双方约定以该房产变现后的价款抵偿２５００万元的贷款、该款项在乙方控制之内 并确保在收回该款项的前提下，由甲方直接将上述资产转让给第三方丙企业而不经过乙方的 话，则将大大降低双方的税负。假如甲方以２０００万元直接销售给丙企业，同时将２００ ０万元抵偿乙方２５００万元贷款，这时甲方的税负为营业税（２０００－１０００）×５％ 地 址 ： 东 莞 市 南 城 区 胜 和 路 华 凯 大 厦 12 楼 1206 室电 话 ： 400- 传 真 ：
-东 日税务 师事务 所 税收 筹划咨 询 专家＝５０万元，城建税及教育费附加５０×１０％＝５万元，总税负为５５万元。由于乙企业 只是控制该笔交易而不以自己的名义进行交易，所以乙企业的税负为零。 丙企业的税负不变仍为契税６０万元。 比较上述两种方法可知，通过税收筹划甲企业可减轻税负２７．５万元（仅就该项资产 抵债和变现过程而言，不考虑所得税及其他费用，下同） ，乙企业最少可减轻税负７５万元， 丙企业不变。 二、抵债资产需缴纳增值税时的税收筹划 需缴纳增值税的货物抵债时，按《财政部、国家税务总局关于旧货和机动车增值税政策 的通知》 （财税［２００２］２９号）的规定，纳税人销售旧货（包括旧货经营单位销售旧货 和纳税人销售自己使用过的应税固定资产）无论其是增值税一般纳税人或小规模纳税人，也 无论其是否为批准认定的旧货调剂试点单位，一律按４％的征收率计算税额后再减半征收增 值税，不得抵扣进项税额。基于以上规定，企业在转让旧资产时便有了筹划空间。假设将上 例房产改为原值３０００万元，账面价值２０００万元的设备，其他所有条件都不变的话， 在上述第一种方式下甲企业的税负为：增值税２５００÷（１＋４％）×４％×５０％＝４ ８．０８万元，城建税及教育费附加４８．０８×１０％＝４．８１万元，总税负５２．８ ９万元；第二种方式下增值税２０００÷（１＋４％）×４％×５０％＝３８．４６万元， 城建税及教育费附加３８．４６×１０％＝３．８５万元，总税负４２．３１万元。 乙企业在第一种方式下应对其作为固定资产管理，并尽量使用或经营租赁一段时间，以 便符合上述规定。这时增值税２０００÷（１＋４％）×４％×５０％＝３８．４６万元， 城建税及教育附加３８．４６×１０％＝３．８５万元，总税负４２．３１万元，第二种方 式下不需缴纳增值税，也就是说采用第二种方式甲企业可减轻税负１０．５８万元，乙企业 可减轻税负４２．３１万元。 由于该筹划能同时减轻双方的税负而不会损害任何一方的利益， 因此合作和操作的空间就 非常大。同时由于对双方都有利，因而能调动双方的积极性，有利于该项资产的及早变现， 也有利于乙方尽早盘活资产从而获得资金的时间价值。 外国投资者收购我国内地企业的税收筹划 目前有许多外国投资企业收购我国内地公司，一方面可获得我国内地企业的销售网络和渠 道，二来不用从无到有投资开办新企业，三是收购后的企业还能享受外商投资企业的各项优 惠政府，利用原公司的亏损冲减利润。如：一、我国内地公司以前累计发生的未弥补的经营 地 址 ： 东 莞 市 南 城 区 胜 和 路 华 凯 大 厦 12 楼 1206 室电 话 ： 400- 传 真 ：
-东 日税务 师事务 所 税收 筹划咨 询 专家亏损，可在新的企业内延续弥补；二、新企业的应税年度为扣除以前未弥补完的亏损后，仍 有利润的第一个年度【 《关于外国投资者并购内地企业股权税收问题的通知》 ，国税发（2003） 60 号】 。因此收购我国内地公司已经成为一种行之有效的投资手段。在收购的过程中，可行性 分析是至关重要的一环。它不仅包括对企业自身经济承受能力的分析，而且包括对企业税收 负担能力的分析。本文从税收负担的角度，对企业的收购进行分析比较，找出收购的最佳途 径，达到收购双方税负最小化目的。 案例分析 B 公司是一家粮食白酒生产企业，每月委托 A 企业（一家酒厂）为其加工酒精，粮食由Ｂ 公司提供，成本为 80.000 元，加工费为 10.000 元（无同类酒精销售价） 公司将收回的酒 。B 精用于礼品白酒生产 100 吨，每吨售价 30.000 元（不含税） ，全部销售完毕。 近年，A 公司因经营策略改变，无意继续生产。经评估确认 A 公司资产总额 4.000 万元， 负债总额 3.500 万元，且 A 公司有一条现代化粮食酒精加工生产线，原值 600 万元，评估值 900 万元。B 公司业务发展良好，看中 A 公司的生产线，有意收购。A、B 双方经协商，达成初 步收购意向，并提出如下并购方案： 方案一：B 公司以现金 900 万元直接购买 A 公司生产线； 方案二：B 公司以 100 万股购买购 A 公司； 方案三： 公司首先以生产线的评估值 900 万元重新注册一家全资子公司 A （以下称 C 公司） 。 B 公司以 128 万股购买 C 公司。 三个方案的税负分析 方案一：属资产买卖行为，A 公司应承担相关税负如下： 1、营业税：按照营业税有关政策规定，销售不勤产要缴纳 5％的营业税。销售生产线属 销售不动产，应缴纳 900 万元×5％＝45 万元的营业税。 2、 增值税： 根据国家税务总局 《关于印发增值税问题解答 （之一） 的通知》 【国税函 （1995） 288 号】文件，和《关于调整部分按简易办法增收增值税的特定货物销售行为增收率的通知》 【国税发（ 号】文件的规定：转让固定资产如果同时符合以下条件不缴纳增值税。 第一，转让前 A 公司将其作为固定资产管理；第二，转让前 A 公司确已用过；第三、 ，转让固 定资产不发生增值。如果不同时满足上述条件，要按 4％缴纳增值税。在本例中，生产线由原 值 600 万元增值到 900 万元。因此，要按 4％缴纳增值税：900 万元×4％＝36 万元。 3、企业所得税：按照企业所得税有关政策规定：企业销售非货币性资产，要确认资产转 地 址 ： 东 莞 市 南 城 区 胜 和 路 华 凯 大 厦 12 楼 1206 室电 话 ： 400- 传 真 ：
-东 日税务 师事务 所 税收 筹划咨 询 专家让所得，依法缴纳企业所得税。生产线原值为 600 万元，评估值为 900 万元，并且售价等于 评估价。因此，要按照差额 300 万元缴纳企业所得税，税额为 300 万元×33％＝99 万元。因 此，A 公司共承担 180 万元税金。 方案二：属企业产权交易行为，相关税负如下： 1、营业税和增值税：按现行税法规定，企业产权交易行为不缴纳营业税和增值税【 《关 于股权转让有关营业税问题的通知》财税（ 号： 《关于企业全部产权转让不征收增 值税问题的批复》国税函（ 号】 。 2、企业所得税：根据国家税务总局《企业改组改制中若干所得税问题的暂行规定》 （国 税发（1998）97 号）和《关于企业合并分立业务有关所得税问题的通知》 【国税发（ 号】的规定，如果 B 公司支付给 A 公司的收购款中，除 B 公司的股权以外的非股权支付额不 高于股票面值的 20％，A 公司不确认全部资产的转让所得，不缴所得税。且 A 公司的股东收 到 B 公司的股票时可以免税。 方案三：属企业产权交易行为，相关税负如下： A 公司先将生产线重新包装成一个全资子公司，即从 A 公司先分立出一个 C 公司，然后再 实现 B 公司对 C 公司的并购，即将资产买卖行为转变成企业产权交易行为。 1、营业税： 可从如下两个步骤分析： 第一步：设立 C 公司，根据财税（ 号文件，企业以设备对外投资，共同承担风 险，不缴纳营业税； 第二步，同方案二，股权转让不缴纳营业税。 2、增值税：根据上文，A 公司设备对外投资，视同销售，按“销售使用过的固定资产” 进行税务处理，按 4％缴纳增值税。即 900 万元×4％＝36 万元 3、企业所得税： 可从如下两个步骤分析： 第一步：从 A 公司分立出 C 公司。按照企业分立的有关税收政策规定，被分立企业应视 为按公允价值转让其被分离出去的部分或全部资产，计算被分立资产的财产转让所得，依法 缴纳企业所得税【 《关于合并分立业务有关所得税问题的通知》国税发（ 号】 。分立 企业接受被分立企业的资产， 在计税时可按评估确认的价值确定成本。 公司分立出 C 公司后， A A 公司就按公允价值 900 万元确认生产线的财产转让所得 300 万元， 依法缴纳所得税 99 万元。 地 址 ： 东 莞 市 南 城 区 胜 和 路 华 凯 大 厦 12 楼 1206 室电 话 ： 400- 传 真 ：
-东 日税务 师事务 所 税收 筹划咨 询 专家另外，C 公司生产线的计税成本可按 900 万元确定。 第二步：C 公司被 B 公司合并。根据上述规定，此合并为免税合并，C 公司不缴纳企业所 得税。 A 公司总共纳税 135 万元（36＋99＝135） 从被收购方 A 公司所承担的税负角度考虑，方案二税负最轻，为零；其次是方案三为 135 万元，再次是方案一，为 180 万元。 收购方（B 公司）经济负担能力的分析与选择 1、方案一： （1）消费税节省：根据我国有关税法规定，B 公司委托 A 公司加工酒精，需支付消费税 （由 A 公司代缴） 公司销售酒精生成的白酒还需支付一次消费税。为了避免双重征税，我 ，B 国税法规定外购或委托加工应税消费品用于连续生产应税消费品，允许抵扣已经交纳的消费 税额。但对酒精类例外，从 2001 年 5 月 1 日起，不予以抵扣【财税（2001）84 号文件】 。相 关消费税如下： A 公司代缴消费税 ＝（材料成全＋加工费）／（1－消费税率）×消费税率 ＝（80,000＋10,000）／（1－5％）×5％ ＝4,737（元）／月 由于 B 公司购买了生产线，可每月省去因加工而产生的消费税 4,737 元。 （2）经济承受能力：B 公司只出资购买 A 公司生产线，不可购买其他没有利用价值的资 产，不用承担 A 公司巨额的债务，但是，B 公司要支付高额的现金（900 万元） ，对 B 公司来 说，经济压力大。 （3）涉税风险：本方案仅限于资产买卖，不涉及税务风险。 2、方案二： （1）消费税节省：同方案一； （2）经济承受能力：B 公司用股权购买 A 公司，没有现金流出，但同时，B 公司需要承 担 A 公司的所有债务，因此，在经济方面负担较重。 （3）涉税风险：本方案属于吸收合并，A 公司的债权和债务全部由 B 公司承担。如果 A 公司存在重大偷税行为，一经查出，将由 B 公司承担。根据《税收征管法》第 52 条规定，对 企业偷逃税行为，税务机关可以无限期追补。B 公司有涉税风险。 地 址 ： 东 莞 市 南 城 区 胜 和 路 华 凯 大 厦 12 楼 1206 室电 话 ： 400- 传 真 ：
-东 日税务 师事务 所 税收 筹划咨 询 专家3、方案三： （1）费税的减负，同方案一、二； （2）公司避免支付现金，解决了筹集现金的难点问题；且在付出有限代价（128 万股权） 的情况下，购买了 A 公司有利可图的生产线，其他资产不必购买，进而增加了经济上的可行 性。 （3）由于 C 公司为一家新公司，存在的涉税风险几乎为零。 所以，从 B 公司经济上和风险上分析，方案三是首选。 综合 A、B 两家公司的分析，如果以税收成本最低为出发点，方案二为最佳，A、B 双方都 不需付税；但从能给企业带来效益的观点出发，方案三对 B 公司最有利。因此，企业在进行 纳税筹划时，应该根据公司本身的出发点，既要遵守成本效益的原则，又不能以偏概全。 企业清产核资 税收巧作筹划 按国有资产监督管理委员会的规定，申请执行《企业会计制度》一般都要进行清产核资， 那么在企业申请执行《企业会计制度》所进行的清产核资过程中是否存在税收筹划空间呢？ 答案是肯定的。 背景 齐鲁瑞华集团（所得税税率 33%）2003 年 11 月与甲公司达成合资意向，拟合资成立丙公 司，丙公司注册资本 4000 万元，甲公司以现金出资 2000 万元；齐鲁瑞华公司以一批丙公司 生产经营所必不可少的专用设备（非应税固定资产）对外投资，专用设备的账面价值 1000 万 元，经评估询价公允价值 2000 万元，股东双方商定专用设备出资作价 2000 万元，各占丙公 司注册资本的 50%。 齐鲁瑞华集团聘请正源咨询公司对该项目进一步论证，正源咨询公司研究了该项目的可 行性研究报告后，指出齐鲁瑞华集团在经济效益分析时，未考虑专用设备评估增值 1000 万元 在投资时按公允价值视同销售应缴纳的企业所得税 330 万元。正源咨询公司同时指出：纳税 人在一个纳税年度发生的非货币性资产投资转让所得占应纳税所得 50%及以上的， 可以在不超 过 5 年的期间均匀计入各年度的应纳税所得。 《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》 （国税发［ 号） 规定：“企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为 按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认 资产转让所得或损失。” 地 址 ： 东 莞 市 南 城 区 胜 和 路 华 凯 大 厦 12 楼 1206 室电 话 ： 400- 传 真 ：
-东 日税务 师事务 所 税收 筹划咨 询 专家《国家税务总局关于做好已取消和下放管理的企业所得税审批项目后续管理工作的通知》 （国税发[2004]82 号）规定：“纳税人在一个纳税年度发生的非货币性资产投资转让所得占 应纳税所得 50%及以上的，才可以在不超过 5 年的期间均匀计入各年度的应纳税所得。” 齐鲁瑞华集团现金流不好，在投资未见任何效益的情况下拿出 300 万元缴税，极大影响 了公司的正常经营活动，即使按 5 年分期缴纳，困难也挺大。对是否成立合资企业犹豫不决， 便向某事务所咨询，有没有好的解决方案？ 筹划 经笔者调查发现，齐鲁瑞华集团系国有企业，现执行《工业企业会计制度》 ；成立合资企 业丙对时间要求不强，投资机会不会随时间的流逝而丧失。鉴于以上情况，笔者提出了如下 筹划方案： 齐鲁瑞华集团在 2003 年度，不成立合资企业，先向财政部门申请 2004 年执行《企业会 计制度》 ，资产清查时间点为 2003 年 12 月 31 日，执行《企业会计制度》的前提，应根据国 家的统一规定进行清产核资，在企业清产核资立项申请报告中就专用设备账面价值和实际价 值背离较大的有关情况及原因进行专项说明，申请价值重估，由国务院国有资产监督管理委 员会审核批准后，根据实际情况对专用设备价值重估（或评估）到 2000 万元；资金核实经相 关部门批准执行《企业会计制度》后，对相关资产进行相应的账务调整，并将专用设备的账 面价值由 1000 万元调整到 2000 万元，即可享受财税字[1997]77 号规定的“清产核资时发生 的固定资产评估净增值，不计入应纳税所得额”的税收优惠。 再根据具体情况，选择时机（最好与执行《企业会计制度》不在一个会计年度，以免与 税务机关引起争议） ，以专用设备清产核资重估调整后的账面价值 2000 万元作为出资价对外 投资，因在投资交易发生时,按公允价值 2000 万元（账面价值也是 2000 万元，为了分析方便 暂不考虑从重估到投资期间计提折旧事项）销售专用设备不发生增值，应纳税所得}