华为如果跑了，深圳的房价必然大跌！
稿源：小禾看热点
最近几天最热的新闻就是“华为跑了”。从目前来看，华为公司将其终端公司等（肯定不仅仅终端公司，可能还有云计算、大数据等部门）搬到了东莞松山湖基地，而华为终端公司2015年已成为东莞收入和税收第一的公司，这样加上各种新闻就发酵开了。我们想说的是，如果华为真地将大部分研发、生产部门从深圳搬到其他地方，如东莞、如成都（成都也有华为很大的基地），那么我们可以肯定地说：深圳的房价就必然大跌！这是必然的事实；别看现在深圳房价上涨还很凶，但是只要华为只留下行政总部在深圳，而其他研发、生产部门搬离深圳，就必然看到此景。为什么这样说呢？我们小禾智库从多个角度给大家分析一下：首先我们先看一下房价涨跌的核心要素。我们认为，房地产上涨下跌的核心要素是：人才流动、资源和资金的流动。任何一个地方，如果其大量涌入人才、资金和资源，那么这个地方的房地产一定会大幅上涨，如年之间的深圳，其已经成为中国最大的创新城市，因此其房地产必然大幅上涨。反过来，如果人才、资金和资源大幅流出，那么房地产必然大幅下跌，如温州、鄂尔多斯，如很多三线、四线城市……因此，房价和房价要素（人才、资源、资金）是正相关的；同样的，反过来如果房价过高，必然压制人才、资源和资金的流入，甚至大幅流出。现在的深圳、上海、北京实际上就是这样，很多人才、资金和资源已经不堪重负，正在流出，其必然在未来时间影响该城市的房地产价格。其次，华为不是一家简单的企业，而是整个电信研发、生产生态系统的龙头，是整个电信产业研发和生产冰山的一角，围绕华为给华为做配套服务的企业还不知道有多少呢？根据统计，华为2015年总收入为4000亿左右，那么实际上围绕华为配套服务的企业至少产值在2000亿以上。大家可以计算一下，相当于总产值在6000亿左右，而深圳2015年的GDP是多少呢？2015年深圳GDP总量为17500亿左右，即华为与华为配套企业的产值占其34%左右。想想吧，华为及其配套企业的产值竟然占深圳GDP的34%左右，多么恐惧的数字。假如，我们说的是假如华为搬家，那么围绕华为配套的企业必然也搬家，这是基本肯定的，因为围绕华为的企业必然搬到离华为比较近的地方才能更好的为华为服务，这也是生态系统的核心要求。那么必然导致很多高技术人员从深圳离开，大概能有多少呢？我们简单算一下：假如华为总部的人员为6万人，而配套企业的人应该在30万左右，也就是大体36万人离开。注意，这些人员基本上是高级技术人员、高级开发人员，他们是有能力在深圳或其他地区购买房屋的。也就是说仅仅华为的离开，深圳就会出现36万套以上的房地产出售需求，那么把这36万套房屋放到市场上生产的效应是多大呢？我们想都不敢想。因为，从互联网上查询得到较为准确的数据如下：2009年底深圳房屋总量大约为200万套，每年新增房屋大约9万套，因此2015年房屋总量大约为260万套。36万套就是深圳2015年房屋总量的14%左右。再者，华为如果从深圳搬离，其必然带来品牌效应跟随。我们相信，不仅华为，中兴、大疆、万科以及其他众多企业也会纷纷搬离，这是品牌的效应，没有办法。当然，为了照顾深圳政府的面子，必然将行政总部留在深圳，而将核心的研发、生产部分搬离。假如深圳很多企业搬离深圳，那么深圳作为中国的创业城市的品牌就会失去，可能每年进入深圳工作的高技术人员、创业企业会必然大幅减少。同时，更可能的将会失去很多新的创业型企业到深圳创业的可能。因此，不用再思考了，就是用屁股思考就能看到：如果华为搬离深圳，深圳这个全中国创新之城就会堕落，而且会堕落得很快，如温州、如鄂尔多斯。小禾智库认为：如果华为真的搬离深圳，我们认为深圳的房价必然下跌30%以上，这是毫无疑问的事情。目前其新房价格在5万左右，在华为搬离深圳之后，其价格必然跌到3万左右。更多内容请关注微信公号“小禾智库”或加微信号xiaohehr邀您入相关社群聆听免费经济讲座。
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叶檀：深圳因房价留不下华为？简直是天大的玩笑
[摘要]此前有华为抛弃深圳之说，反过来威胁深圳产业空心化。仅仅因为房价，深圳就留不下华为？房价高又没资源、规则混乱的地方，才留不下企业。深圳显然不是这样的地方，华为也不是只看重成本的企业。
华为不会离开深圳。最近，任正非表态，华为的总部永远不会离开深圳。任正非说，“深圳有着良好的法制化、市场化环境，在城市硬件和软件两个方面都为华为的成长提供了良好的支撑。深圳这几年总的各方面建设都是不错的，我天天都在看新闻，我们都很高兴。”此前有华为抛弃深圳之说，反过来威胁深圳产业空心化。仅仅因为房价，深圳就留不下华为？房价高又没资源、规则混乱的地方，才留不下企业。深圳显然不是这样的地方，华为也不是只看重成本的企业。对成熟企业来说，重要的不是成本，而是营商环境与创新能力。从市场化程度、创新力度来说，国内没有一个城市比得上深圳。深圳曾经有服务最好的银行招行，曾经有最规范的房地产公司万科，也有创新的标本公司之一大疆无人机。深圳的互联网公司与北京、杭州不同，有各类科技企业。深圳拥有腾讯、迅雷、YY和唯品会等互联网企业，它们主打电商、娱乐和平台。还有华为、中兴、OPPO、魅族、普联技术、莱宝高科、华星光电、德赛电池、欣旺达、长盈精密等一批手机行业，以及硬件企业，参与全球竞争。另外深圳还拥有以比亚迪为主，一系列新能源和智能硬件企业。深圳商业氛围远远浓于政治氛围，出租车不是政治家，IT硬件，移动互联网和新能源车得以顺利发展。深圳既有完备的产业链，高端人才储备，还背靠全球发达的金融服务中心香港，并且通过嫁接的方法，迅速补上教育短板。深圳土地资源匮乏，房地产溢价极高，因此传统制造业不可能在深圳落脚，深圳是制造业的大脑，是贸易的窗口，而不是四肢。我在去年5月30日发布的《华为、中兴部分基地从深圳外迁是积极进取而非被逼》的文章里就说，华为不可能把原先的总部迁出深圳，更有可能的是为了发展的需要而成立双中心或者多中心，这是大型企业健康发展的必由之路。你不太可能让华为这样一个上下游链条一体化的企业，把总部、研发中心、生产中心放在同一个城市，而且是成本高昂的大都市。具体对于华为来说，布局落子很清楚，深圳总部包括平台支撑部门，例如总部的行政、法律、客户工程等业务部门和一部分研发人员，而各省城中心为办事处，研发人员除深圳外，主要分部在上海、杭州、南京、北京、成都、西安、武汉等城市。制造基地转移到成本相对较低、已有土地布局的地方。有个华为员工的家属说，华为公司规模越来越大，深圳总部也已经有6万多名员工，迁到东莞手机终端产业部的员工也有1.6万人，深圳土地资源如此稀缺，坂田房价已经5万了，企业运营成本越来越高，华为到东莞找块地是很正常的一件事情，而东莞现在制造业萎缩，迫切需要企业入迁，突然来了个这么好的上门女婿，正好是嗑睡碰上枕头不就一拍即合？东莞是深圳的卫星城，深圳周边经济与深圳连接是题中应有之义，否则出现以前北京周边城市灯下黑，现在雄安与北京的经济、财富的距离，是地球到火星的距离，是欧洲到非洲的距离，各地经济落差太大，绝非中国经济之福。华为、中兴这样的企业把部分制造基地放到东莞、河源，珠三角经济落差缩小，这是大好事。再说，华为这样的公司缺土地吗？各个地方会不给华为土地？这又是一个天大的笑话，各地政府哭着喊着给华为工业用地，热情不会比吸引万达低。华为2013年的年报显示，截至2013年年底，华为在全国共拥有683.3万平方米的土地使用权与房屋建筑物，其中东莞占据近1/3，为200万平方米，深圳为160万平方米。另据媒体报道，华为已拥有庞大的土地储备。截至2013年底，华为共实际支出31.33亿元，用于土地使用权的购买，并建设了11个城市的主要基地，以及其他零星的土地资产，这11个城市包括：深圳、上海、杭州、廊坊、南京、东莞、北京、成都、西安、武汉和苏州。各个城市已经显示出各自不同的经济路径，北京、上海这样的大城市门槛越来越高，制造业正在转移。现在民工朋友跨地流动的数量减少，2016年农民工总量达到28171万人，本地农民工增量占新增农民工的88.2%。对于制造企业来说，核心城市成为大脑，四肢位于全球各地将是常态。制造业搬离不是深圳的威胁，如果有一天深圳失去制度与创新优势，越来越多的大脑离开，那才是真的威胁。
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[责任编辑：wyfernjiang]
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Copyright & 1998 - 2016 Tencent. All Rights Reserved深圳的房价是如何涨上去的？你逼走的不仅仅是华为
深受北京雾霾困扰的程序猿李先生，本来打算愤而投奔另一程序猿聚集地——深圳，还没与新东家谈好工资，就被深圳的高房价吓退了，只好无奈地表示，北京的天气还能忍受。
曾有一对夫妻俩都是名校研究生，在深圳有着体面的工作，有房有车有儿有女，但是他们还是选择了卖房、举家离开深圳，回到1000公里外的江城武汉。因为生了二胎，置换不起大房子，也不想穷极一生为孩子买学位房了，因为深圳一套房等于武汉四套房，生活品质也大大提升，他们逃离了深圳，开始了另一种生活。其实高房价之下，逃离深圳的不仅是无法安居乐业的人，还有被深圳高房价逼走的大批企业。
傲娇的深圳房价，直接藐视北上广
在四大一线城市中，深圳的楼市涨幅一举夺魁，傲视天下。过去一年，深圳新房价格涨逾6成，上海房价涨逾3成，北京房价涨逾2成，广州房价也上涨了1.7成。其中，深圳的福田和南山两区双双破7万！
深圳的房价有多高，据媒体报道，深圳某个小区的的价格，抵得上中国一个排名靠前机场，这不是天方夜谭，而是活生生的现实。比如，深圳一个小区的市场价值高达140亿，和中国第五大机场深圳机场148亿的市值相当。但这个小区一年能带来的租金收入，却远低于深圳机场一年创造出的净利润。
深圳的房价是如何涨上去的？有5大原因！
政策利好。2015年4月，作为广东自贸区组成部分之一的深圳前海蛇口自贸区正式成立，受此影响，周边二手房价涨幅甚至高达50%以上。尤其是前海地区，已有多位专家鼓吹，“其价值可比肩瑞士，最高可达到每平方米30万！”
住房自有率低。2000万的深圳常住人口中，据统计住房自有率仅为30%，有70%的人口没有属于自己的产权房，潜在买房群体巨大；而据说相邻的广州则住房自有率高达90%（这个数据也有待评估）。
土地资源稀缺。深圳仅是全国人均土地面积的2.5%，深圳房价之所以这么高是因为土地资源稀缺，深圳人均住宅面积只有28平方米。再加上城市公共的配套商业、交通规划等，土地开发已没有更多空间，中心区的建设用地指标尤其紧张。
人口净流入多。深圳被称为中国的“硅谷”，有着腾讯、华为、大江等一批新兴的高科技公司，同时也盘踞着万科、平安这些传统领域的巨擘，这些公司吸引大批的高素质人才来此工作。财经作家吴晓波就曾注意到，深圳的人口一直在净流入，提出“如果你想在深圳定居，建议你现在就买房”。
炒房团非常给力。据称深圳楼市投资客比例已超过25%，正常市场投资客的比例应该在10-15%之间。大批炒房者的涌入，使得原本温和上涨房价变得更加迅猛。
被高房价压抑的深圳，这些企业正在跑路
深圳是一座著名的移民城市，本地原住民几乎可以忽略不计，现在大多数居民都是从其他地方搬迁而来。当新一代的移民希望能在深圳扎下根时，高昂的房价是他们不得不面临的现实。你不在深圳漂泊过，你无法理解深圳的房价有多高？
目前最火爆的消息是，深圳房价1平米逼近5万的消息不仅让购房者望而却步，深圳公司也不堪重负，就如科技巨头华为，也在高房价逼迫下，向东莞进军。“世界的中心在哪里？会去低成本的地方。”华为创始人任正非曾如此表态。
据媒体报道，华为终端总部项目还在建设当中，到2017年中期华为终端总部将由深圳搬迁至东莞松山湖。为什么华为要选择松山湖，一是因为它离深圳近，开车只要50分钟，随着深圳市中心北移，车程距离和时间将更短；二是松山湖房价比深圳便宜多了，至少能满足华为员工安居乐业的梦想。
早在2012年，华为的年销售额达到了惊人的2202亿元——超越爱立信成为全球最大的电信设备供应商。即使这样优秀的中国企业也会面临深圳高房价的两难选择。另外，华为人的收入也是令人羡慕的，据说第一年加入华为，从14万到17万起薪，最高到35万人民币每年。无论在全球的哪个地方，华为的办公场所都选在当地最漂亮的地方。此外华为内部常讲，奋斗越久越划算，工资变成零花钱。
即使是这样的好待遇，也让许多深圳的华为人望房兴叹。心一直在漂泊，如何能安心工作呢？华为都需要逃离深圳，那么其他企业的生存压力也许会更大。当大家谈到美国如何强大时，往往会想到美国有苹果、谷歌、微软、高通等年赢利逾千亿美元的实体企业。当人们惊叹深圳奇迹时，也是因为有华为、腾讯、万科、招商银行、中兴、富士康、创维、康佳、比亚迪等一些企业非常牛逼的存在。
然而在不可逆的高房价面前，华为选择去东莞，中兴也将去河源，富士康在河南已有工厂，且还在考虑印度等地。众多大企业已经沦陷，更不用说资金实力不怎么雄厚的创业公司了。有人预测，高房价将拖垮深圳！
下面这些都是深圳高房价的真实写照：
网上有个段子，说有一个人卖掉深圳南山的房子去创业，辛苦打拼十几年，公司上市了，结果一年利润还凑不够原来那套房子的首付。又有媒体报道，2014年的年报数据显示，494家上市公司净利润不足1500万元，占全部2818家上市公司的17.53%。上市公司倾尽一年利润却无力买房，卖房创业十年还凑不够原来那套房子的首付，有人预测继续发展下去，高房价或将拖垮深圳经济。
企业撤离深圳，谁来拯救深圳经济？
富士康是深圳规模最大、出口额最高的工业企业，曾一度占据深圳进出口总额的半壁江山的。最鼎盛时，深圳总部员工数量最高时达40万人，目前已经降低到20万人，若富士康被逼迁走，整个龙华新区将成一座空城。然而，富士康的逃离深圳计划正在上演。据悉，深圳富士康已经停止招募正式工，该公司有可能将部分生产线从深圳搬迁至郑州、重庆、南宁、烟台等二三四线城市。
因难以忍受高租金或高房价，一些知名企业如海韵达通信、莱宝高科、茂硕电源、鼎智通讯等正计划将部分业务迁走。曾经因实体经济而辉煌的深圳，如今在高房价下经历着一场裂变。华为跑了，深圳还剩下什么？
当中国最优秀的企业华为都承受不了深圳的高房价所带来的巨额成本，它们的员工都买不起房子，只能去东莞松山湖建员工安居房，这背后意味着什么？深圳这几年GDP的增长，不过是通过炒高地价、房价来完成的，虽然短时间见效，短时间让GDP上去，但是长远来看却毁灭了深圳这座城市的创新基因。
企业和商业永远是生存第一，当一个城市的成本越来越高，企业为了生存，必然会逃离这个成本越来越高的城市。这是深圳无法避免的悲剧。还有一种荒谬的观点就是高房价有利于逼走低端产业，逼走低端人才，这非常可笑。
高房价不但会逼走低端产业，也会逼走高端产业，因为成本最低化、利润最大化是所有企业共同的追求。高房价逼走低端人才，这更是无稽之谈，一个连低端人才都躲开的城市，高端人才更是不愿来。
可怕的不是华为跑了，可怕的是大量中小企业，大量创新型企业苦苦挣扎，不堪高房价而离去，而这背后却是深圳整个创新科技产业生态的逐渐衰退。
可怕的不是低端人才离开深圳，而是所有的年轻人觉得即使努力奋斗，没有未来，因为买不起房。他们开始离开这座城市，而这座城市对于年轻大学生，已没有吸引力。
最可怕的是，深圳没有了创新的精神，没有追求科技精神，而沉湎于土地收入、房地产GDP等的泡沫中，容易毁灭了一个城市过去辉煌的发展基础。华为跑了，深圳还能剩下什么呢，一种积极向上的创业精神没了。
无可奈何花落去，曾经遍布于深圳的工业园区，慢慢空置起来。行走于深圳大街小巷，依旧车水马龙，但庞大的工人身影已渐渐远去。傲娇的深圳楼市，你逼走的不仅是华为，还有更多更长的企业名单正在逃离，谁能来拯救高房价下的深圳经济呢？
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