回复: 83 | 浏览: 26389
| 字体: tT
妈豆2176 &在线时间10000小时&注册时间&帖子225&阅读权限50&积分12060&精华0&UID6432161&
妈豆2176 &宝宝生日&帖子225&
| 字体大小: tT
我家现在的房子属于历城区洪家楼第三小学的学区房，对口初中是历城三中。听说这两个学校非常一般，现在快了，最近在考虑买个好点的学区的学区房的，可是木有钱啊。很纠结。另外，现在出了新政策，说是以后高中所有名额都是按人数分配到下面的初中，我的理解是，以后好的初中和不太好的初中的名额可能是一样的，那样的话，岂不是不太好的初中的学生会比较沾光呢？不这样理解对不对。
& && & 有没有必要买个学区房呢？想买历下实验或者甸柳一小的，对口初中都是甸柳一中。
& && & 知道的亲来说下。
妈豆5462 &在线时间360小时&注册时间&帖子982&阅读权限50&积分5834&精华0&UID5674228&
妈豆5462 &宝宝生日日&帖子982&
洪楼三小不是要对应历城二中了吗~
历城二中挺好的啊~
妈豆29516 &在线时间762小时&注册时间&帖子5117&阅读权限70&积分30649&精华3&UID3603473&
福猪乖乖虎
妈豆29516 &宝宝生日&帖子5117&
进来学习下，谁知道以后怎么变化呢。
妈豆22120 &在线时间10001小时&注册时间&帖子2545&阅读权限70&积分30747&精华0&UID7425509&
妈豆22120 &宝宝生日&帖子2545&
有这个消息？太远了吧，二中
url=/][/url] alt=&成长进度条 -- 济南妈妈网& src=&/push/jn/.jpg& border=&0& width=&480& height=&80&/&&/a&
妈豆8436 &在线时间10000小时&注册时间&帖子7517&阅读权限70&积分47710&精华1&UID5216530&
妈豆8436 &宝宝生日&帖子7517&
保利海德公馆里建历城二中的分校，有说可以上历城二中的，具体不太清楚呢。
妈豆4482 &在线时间10000小时&注册时间&帖子2916&阅读权限70&积分28352&精华0&UID2949415&
妈豆4482 &宝宝生日&帖子2916&
俺家孩子就是三小的，以后升三中，不知道那个保利的历城二中分校是不是收三小的毕业生？这不，纠结着老二上学呢？
妈豆6327 &在线时间776小时&注册时间&帖子1444&阅读权限50&积分7098&精华0&UID4477910&
妈豆6327 &宝宝生日&帖子1444&
我家是历城实验小学和三中，同样的问题，也在纠结着！不知该不该买历下实验和甸柳的学区房。
宝贝健康成长！
妈豆58746 &在线时间451小时&注册时间&帖子9724&阅读权限31&积分49718&精华3&UID7592097&
妈豆58746 &宝宝生日&帖子9724&
我家也是历城实验小学和三中
希望荃荃健康快乐成长!
妈豆5462 &在线时间360小时&注册时间&帖子982&阅读权限50&积分5834&精华0&UID5674228&
妈豆5462 &宝宝生日日&帖子982&
是分校，还没建吧~
妈豆22120 &在线时间10001小时&注册时间&帖子2545&阅读权限70&积分30747&精华0&UID7425509&
妈豆22120 &宝宝生日&帖子2545&
哦哦，嘿嘿。。
url=/][/url] alt=&成长进度条 -- 济南妈妈网& src=&/push/jn/.jpg& border=&0& width=&480& height=&80&/&&/a&
妈豆13245 &在线时间402小时&注册时间&帖子1424&阅读权限50&积分12696&精华1&UID5386230&
妈豆13245 &宝宝生日&帖子1424&
洪楼三小和历城三中还好吧，我怎么听说历城区最好的初中就是二中和三中呢？
俺家对应的还不是历城三中呢，更差，也是想买学区房，无奈也是囊中羞涩啊。。。
我觉得不管在哪成绩好才是王道，在自己能力范围内为孩子提供最好的教育环境吧，好学校肯定是更好一些，整体素质都高。
不太好的初中也不会沾光，中等学校的初中我感觉会沾点光。因为指标生也是有分数线的，很有可能某个初中整体成绩差，即使分配了指标生，而全校最高分也考不到指标生的分数线，那样指标也是浪费了。
妈豆4510 &在线时间552小时&注册时间&帖子536&阅读权限50&积分4728&精华0&UID3600330&
妈豆4510 &宝宝生日&帖子536&
我们以前也在那里住，对口的就是三小和三中，离三小很近，感觉不好，而且听说三中很乱，所以就把那里的房子卖了。
妈豆9397 &在线时间374小时&注册时间&帖子813&阅读权限50&积分6735&精华1&UID5666665&
宝宝爱妈妈
妈豆9397 &宝宝生日&帖子813&
真的假的啊？这个消息确定么？这是个好消息！
妈豆5462 &在线时间360小时&注册时间&帖子982&阅读权限50&积分5834&精华0&UID5674228&
妈豆5462 &宝宝生日日&帖子982&
我孩子幼儿园的家长说的，她儿子今年上小学，对口的是洪楼三小，说对口改成历城二中了，应该是准确的，估计现在上三四年级的都能赶上~
妈豆9397 &在线时间374小时&注册时间&帖子813&阅读权限50&积分6735&精华1&UID5666665&
宝宝爱妈妈
妈豆9397 &宝宝生日&帖子813&
亲，我和你一样，也是三小和三中，有消息告诉我！
妈豆4482 &在线时间10000小时&注册时间&帖子2916&阅读权限70&积分28352&精华0&UID2949415&
妈豆4482 &宝宝生日&帖子2916&
我女儿暑假后上四年级，如果真能赶上能上历城二中的分校，也不知道是福是祸，也很纠结。
妈豆6074 &在线时间197小时&注册时间&帖子553&阅读权限50&积分5356&精华0&UID5650217&
妈豆6074 &宝宝生日&帖子553&
亲，我觉得我了解的还是比较多的，红楼三小很烂，就是以前的辛甸小学，很多老师都还是以前的（我大姨婆婆就是那儿的老师，根本没学历），教学质量很差。至于历城三中，也不用说了，这两个学校亲就别考虑了。保利是跟历城二还有教育局签了合约的，至于什么时候能上，那就说不准了，还有一点，历城二初中部现在属于私立学校，收费较高不说，其他的也不能保证吧。
妈豆11273 &在线时间703小时&注册时间&帖子1767&阅读权限50&积分11714&精华0&UID3895457&
妈豆11273 &宝宝生日&帖子1767&
俺家的是洪楼一小？听说对应的也是三中？不知道对不对，山大附中听说只收对口单位的孩子！
妈豆10476 &在线时间446小时&注册时间&帖子3000&阅读权限50&积分10699&精华0&UID5689164&
妈豆10476 &宝宝生日&帖子3000&
同样关心。。。。。
妈豆16547 &在线时间208小时&注册时间&帖子3065&阅读权限50&积分16175&精华0&UID6665200&
妈豆16547 &宝宝生日&帖子3065&
俺咋觉得分校都不如总校好呢！话说俺学区是历城双语实验，小学部和初中部，不是很了解这个学校，也很纠结！
洪家楼第三小学和历城三中怎么样？纠结要不要换个好的学区房。 ...
登录妈妈网
手机上妈网
孕妈必用 谁用谁好孕
5分钟内必有答案
宝宝成长时光相册
&&增值电信业务经营许可证：粤网安备案号：3公安机关备案号：Copyright
All Right Reserved版权所有&&&&[回顾] 震震:
[现状] 山民001:　
[感慨] 清明雨:
[买房] 纯白经典:　
[区域] 溪溪:　
[消息] 病叶出门:　
[生活] 青春守望:　
[土地] 走过路过001:　
[讨论] 路比:　
查看: 37625|回复: 45
吐血整理杭州学区房
& &特别说明：对大家咨询买哪里的学区房、买多大的房子等问题，考虑到每个人的侧重点不一，每个家庭的情况不一，很难给大家提出建议。对于房价、户型的问题，也很难回答，因为买学区房本身就是取舍的过程，每个人标准要求不一。所以，当初是想写成工具书性质的，方便大家自己在看房、买房的每个步骤中多了解一些信息、防止两眼一摸黑。所以标题应该是“如何将每个人自己变成学区房达人！”，欢迎交流。
& & 这个帖子是淼淼建议我归纳的。只是我自己看学区房一年来的体会，如果能给想走上、或者已经走在买学区房路上的同学们一个小小的帮助，那就好。& & 书面性的表述都换成了相对通俗的说法，也说了一些很常识的内容，便于一点不明白的同志理解。
& & 如果今年的政策发生变动，我会在内容中进行修改，如果不对的地方请大家帮助完善。
& & 不讨论学区房存在的意义，不探讨买不买学区房。 & & 一、为什么想到要买学区房
& & 孩子刚刚是生育高峰期来的，到医院产检排队、社区打针排队、幼儿园报名爆满排队，可能杭州人本身多，可能杭州最美，大家都喜欢来杭州，读小学怎么办？这是摆在每个父母面前的大事，怎么让孩子上小学呢？我住在这里，总想在最近的地方上小学啊？怎么办？？？？
& & 1、义务教育录取的顺序是怎么样的？
& & 公办小学一般在6月份新生报名登记。按下列先后顺序录取：
& & ①小孩户口跟着父母，父母户口在学区，有学区房产证的。就是所谓的表①生。
& & ②小孩户口出生起就跟着爷爷奶奶、外公外婆，并且爷爷奶奶、外公外婆户口在学区，有学区房产证的。就是所谓的表②生。
& & ③小孩户口在学区，但不属于上述两类的。就是所谓的表③生。
& & ④小孩户口不在学区，但符合条件的进城务工人员子女也可以借读。就是所谓的表④生。
& & 我的体会：因为每个学校的接收学生能力有限，学生又多。所以不可能全部都能接收，所以就先满足①，有条件再依次满足②③④。但是谁都想去名牌学校，有些学校就会出现连表①小孩都无法接收的情况，于是教育局迫不得已根据生源情况每年微调一下学区尽量让小孩子有学校读书，或者一些学校自己设置了小孩户口必须满1年、2年、3年的杠杠，还有的弄出了家访的招数。因此为了保证孩子能读上合适的学校，大家都争取当表①生。
& & 随着2013年继续实行更加严格的从严控制择校政策。我个人体会这个趋势短期内是不可改变的相对公平做法，逼上梁山！ & & 2、曾经考虑过小学随便找个学校，然后攒钱，给小孩子换个好公办初中。深思熟虑后，感觉这条路很难：
& & 一是小孩子处于人格形成、社交习惯形成的关键期，随便调整他的生活环境、朋友环境，是否会让孩子感到恐惧。学习环境的变化，是否会影响学习习惯的形成。
& & 二是从目前杭州的政策分析，感到作为一个没有雄厚社会资源的普通人，通过小学转学、换取好的公办初中，今后操作起来难度很大。具体不重复体会了，》》
& & 关于外地户口迁移的问题，请大家浏览杭州-市-公-共-安-全-局的网站，办事大厅罗列的都是外地人如何迁移户口进杭州问题，非常直观方便。& & 关于本市户口迁移的问题，直接找辖区派-出-所办理即可，一般会给你一个小纸片，告诉你要准备的资料的。 & & 二、你到底有多少购买力？到底能买多少价位的学区房，物质基础！
& & 得综合考虑三个方面的因素：
& & 一是你的首付能力。这个首付能力，个人认为首先要撇除二手房的税费。下面把我了解的税费罗列一下，反正都是买家付钱的，但是也分开说：
& & 买房要付的：成交价约1%的契税、产权交易费每平米3元、产权登记费175元吧（貌似）、土地交易费50元、土地证工本费5元、按揭注册50元。如果商业贷款的，还要评估费、公证费，这个我就不罗列了，大致也得好几千。如果是房改房，得补交土地出让费，也得好几千。印花税太少，忽略不说了。
& & 嘿嘿，还有买家该付的中介费。按区间计算的，很透明，让中介自己算给大家吧。平均起来也得差不多1个点。这只有一半哦，还有一半是卖家那边的中介费。
& & 应该全了！& & 根据tigershang的提醒：契税还有可能3%或1.5%，我考虑的都是小房子。如果是改善性和学区房一样的，契税还得多准备。
& & 卖方要付的：首先要说的双税就是“个税、综合税”，1套以上房产的、房产未满5年的卖家要付，实际上都是买家付，但是卖家也会在价格上优惠的，个税1%、综合税5.6%。顺序我没写错，哪个条件少了，就减去哪一比。
& & 其次是产权交易费每平米3元。其他杂七杂八的就不罗列了，反正不多。
& & 然后是卖家该付的中介费，也差不多1个点。& && & 罗列基本全了。这杂七杂八的，如果按照最受欢迎的2房的无双税房子看，也就是5万左右税费。你有40万现金，劝你扣下5万税费先，你只有35万的首付能力了。 & & 顺便就大家关注的中介费谈两点想法：& & 一是杭州现在的中介费，门店直接就能给你9折。实际上这个折扣是牺牲了门店工作人员自己的提成给你的，因为公司、上级是按照正常比例拿的。& & 二是不要在中介费上一再要求折扣。特别是像我这样看的时间长的，一个中介如果很在乎业绩，他也会再给你一定折扣。当然你也可以争取到6-7-8折，这样导致的结果，是门店工作人员个人没有提成。必然影响后续交易过程中的心态，如果导致个别环节漏洞，对整体交易得不偿失。所以，拿到8折的，开心笑吧。中介也不会特别失落。 & & 二是你的首付，能够带动多大的贷款数额。
& & 商业贷款首套房首付3成，二套房首付6成，大家倒过来计算一下就可以。
& & 公积金贷款的，省公是这样的：首套90平方米以下的首付2成；首套90平方米以上的首付3成；二套房首付6成；注意二手房房龄超过20年的必须6成。所以有省公积金的同志，想买个小小的二手老学区房，压力多大啊！
& & 市公积金其他和省公一样，在二手房上宽限了许多：2000年（含）以后的首付3成，2000年以前的只要4成。市公的笑了吧，哈哈哈。可惜我没有。& & 根据tigershang的提醒：省市公积金在认房认贷上各自有标准，家庭房产、贷款多的同志一定要搞清楚。 & & 三是贷款额的制约条件。为什么要写这条。归根到底“不是你想贷，他们就给贷的”，因为不是爱情买卖！ & & 这由两个方面综合考虑组成：
& & 第一，公积金的贷款额有限制。省公根据缴纳情况可以分别贷款30、50、60、80万。市公15、30、50、80万。这样看起来感觉又是省公的该笑了。具体条件大家可以查询省公、市公的网站，市公网站做的非常好！！
& & 不够的咋办，走组合贷款，就是不足的部分由银行商业贷款，就是利息要高一些。审批多一个礼拜时间。
& & 第二，每月还款能力和还款年限，限制了你的贷款额。
& & 银行目前对个人月收入证明在1万元的，是比较松的要求。如果月收入超过1万元，就要拉清单，这个很麻烦。所以一般人最多开到1万1个月。一个家庭夫妻一般最多开2万，每月的还款能力最多就只有1万块了。一般来说，如果一个单位可以帮你开1万这个收入证明，说明这个单位对你很不错了，虽然实际上你没有月入1万元。
& & 还款期限到底有多少？商业贷款时一般最长不超过30年，且贷款年限加借款人年龄不超过70。公积金贷款年限最长30年且不超过男65岁、女60岁。公积金贷款购买二手住房的，还必须同时满足房龄加贷款年限之和不超过40年。我的天，我公积金贷款要买1980年的房子，莫非只有7年时间还贷款了？& && & 1、上面两个因素综合对比后，利用百度或19楼的房贷计算器，可以计算出实际可以贷出多少款。 & & 2、实际可以贷出多少款这个数字，又要和第二点提到的首付能够带动多大的贷款数字相比照。& & 现在是不是有最终的一个数字了，这就是你买下学区房最后能够承受的价格。 & & 为什么我要用这么长篇幅解释这个？因为这个数字精确了。你在看房的时候，对价格才会把握非常到位。也就是说，用最充分的购买力计算，买到相对最对得起你出价的房子。一旦价位合适，你就能毫不犹豫出手。
& & （下面写怎么找到合适的房子，把这笔钱花出去！）
很不错，虽然没有写下沙，还是顶你
& &三、如何找到自己想买的学区房& & & & 第一、到底我要买哪所学校的房子？（已经写完） & & 很多人说起学区房，就拿出十大名牌小学的名单。可是从目前的从严控制义务教育政策看，小学直升初中时不可逆转的大趋势。也就是说，不能紧盯着小学看房子了。小学有指标吗？没有了，取消统测了啊！！民办的都改回公办了啊！！我是跟着初中看，反过来考虑小学的。 & & 十三中，如果不是四所优质小学文三街、学军、文一街、行知，给他输送着优质生源，我看他未必牛的起来。 & & 同样的道理，为什么近在咫尺的九连小学，却要变动去丰谭中学？当然，理由是十三中本部不堪重负。个人揣测，是不是嫌弃九连生源质量不高呢？我是小人之心。 & & 那么到底杭州市哪些中学能入你法眼呢？教育局是不会告诉你的。告诉你的只有吹牛皮的学校自己！ & & 大家搜索下“2012杭州中考重点初中分数展及录取情况”。表格是其他网友的杰作,我做的是去学校网站核对数据。 & & 文澜中学的核查情况，数字正确，前三57.01、前八77.31。育才前三33.5%、前八73.4%，&&锦绣前三24.7%、前八69.2%。民办的我相信这个表格了，下面我们来最关注的公办初中。& & 公办上述表格有些小小的出入，因为公办很多没公布数据。查询的是十三中本部2012年， 参加中考人数为426人，前三所（杭二、学军、杭高）录取人数：152人（包括保送生），前八所（杭二、学军、杭高、十四中、四中、浙大附中、长河、杭师大附中）263人（包括保送生）。那张表格用的是2011年的数据。保俶塔的110人、38%，也是可信的。朝晖、大关、文辉均可信。为什么翠苑、采荷只有一个数据？因为学校没有公布，没有办法得知，但是他还是进行推测。所以万分感谢做出这个表格的网友！& & 由此可见，所谓十三中本部等名校的录取比例的确高，但是考虑其优质生源、考虑到优先的保送，也没有那么夸张，因为最好的学生早就去民办了，所以不必要纠结于十三中，好的公办中学基本类似，安吉路、保俶塔的录取率也是可观的。再考虑到璞家校区对采荷中学录取率的影响。考虑到翠苑中学对应小学的一些基础建设，两个学校的比例相对较低，都是可以接受的。& & & & 也就是提醒自己，杭州老底子口碑中的几所好初中，就一直是好初中。数字在30%的学校，就是公办好学校。这张表格的名单不够全，有些数据是2011年，2010年的，个别也是推测的。但是足够作为当前的参考了。那么多中学，还不够你挑选的吗？ & & 1、西湖区：教育集团众多、分校众多，挑花眼了。& & 2、拱墅区：已经确定头牌已经被文辉拿走了。不排除大关是靠前几年的民办班人为提高了比例，政策变动后，被文辉中学一举反超。拱墅总体初中教育比不过其他区，也是公认的。所谓文辉中学也可以了，确定文辉的朋友们知足了。& & 3、上城区：无论是民办改回公办，还是一个小学对应两个初中，初中实际上已经被拉平了。上城区，是我感觉下一步能够最先实现教育资源均等化的区。& && & & & 4、下城区：朝晖中学我不得不说自己的感觉，据说追求所谓的快乐教育，忽视了升学率，我是尽量避免去这个学校的。对孩子来说，是幸福的。对学校评价来说，则是退步的。为什么不考虑下城区，南面好房子太多太贵，北面楼盘离自己太远。实际上北面的初中相对朝晖而言，是不错的。& & 5、江干区：只有采荷中学才能看了。江干区明显在走名校集团化的路子，与上级政策是一致的，这与江干区教育部门负责人理念来自西湖区有关？或者江干区在名校集团化上滞后于其他区？& & 6、滨江：我这辈子不可能过江工作生活的了。计算考虑地铁利好，但是围着实验学校的都是高价位地铁学区房了，价格与城区基本持平了。& & 7、下沙：我这辈子不可能去下沙工作生活的了。& & 8、余杭、萧山：你我懂得。不是主城区，去了就是外地了，回不来了。
& & 对于我来说，能够看的学区就是：西湖、拱墅、上城、江干。 & & 最后再说一点体会：那张录取率表格中，学校自己没有公布录取率的公办初中，在我看来，如果不是非常差的学校，就是非常好的学校。差的学校好理解。好学校怎么理解，一个真正花精力在教育上的学校，是不在乎短期内的一个数字比例得失的，一般也不会公布数据。反而是那些患得患失的学校，忙不迭地告诉大家自己有多少优秀。）
& && &&&& & 第二、怎么找中介？（刚刚新写的）& & 如果你认为，中介满大街都是门店，楼下就找一家就行，或者原先办理过租房的那个也行。我的体会，不能这么草率，找到合适看学区房的中介，至少得满足两点：& & 一是务必是你看重的学区的中介门店。因为只有专做这个学区的中介门店，才能准确地跟进房源、关注政策。& & 二是务必在心目中确定一个最终替你办理成交的稍微靠谱的中介人员。 & & 针对第一个问题：到哪里找学区中介门店，最简单的是去学区附近找。可是对于跨区域看房的人来说，找哪个中介靠谱呢。& & 首先，你可以找到“杭州市住房保障和房产管理局”的网站。点击“诚信档案”栏目。选择“经济企业”。出来的就是中介诚信档案。既有各中介的投诉率，也有各中介的业务量排名，工作质量如何（就是退件率）。在这里，你可以明显看到杭州三大中介分别是WAWJ、HB、SSGJ。可以了，前三名足够了，相对业务量，其投诉率、推荐率也可以接受。 & & 其次，你可以去杭州的几大著名房产网站。19楼不在其列，因为这些房产网站是纯商业运作的。每个有冲劲、想业绩的中介，都会和著名房产网站签约。然后定期更新“房源”，当然这些房源一大半都是假的。只要一更新“房源”，网站就把中介排名放到最前面，你一了解有关区域的房子，这些中介就第一时间出现在你的眼前。中介的更新“房源”，每次将给网站带来一笔收入。理解理解，广告。 & & 为什么登“假房源”的房产网站有参考意义？第一，这些网站提供的大量“假房源”，能够让你基本了解这个区域的房屋户型、大致年份。第二，这些网站的大量“假房源”，能让你基本了解这个区域的价格区间，当然是相对便宜的，可能合同能够按照这个签订，但是你实际要以装修款的形式返还给房东。第三，这些网站提供了大量“有激情”的中介人员，找他们，他们会想方设法替你找到房源的。 & & 针对第二个问题：怎么在中介人员中筛选出靠谱的人呢？首先靠你和他的接触，他提供的咨询是不是符合你做的功课，有没有业务不熟悉，这个靠个人社会经验把握。& & 重点谈个人体会的几大中介公司到底有啥区别？& & 首先是LJDC。是感觉很有档次的店。貌似在北方一线城市中高居前列，去年杀进省城的时候，引得中介行业不小震动，大有高富帅抢屌丝饭碗之势。但是从我的接触看，这家中介的定位属于中介行业的下一步发展模式，也就是“服务细分”后的模式。对二线城市太超前。有几点例子：一是毫无例外承租好地段的好房子；二是装修档次很高，客户感觉很棒，已经慢慢有新房子的售楼部的感觉；三是客户感觉很棒，选房源使用大屏幕电视机，爽不，中介制服着装仪态经过专门指导；四是广告营销舍得花钱，就说出租吧，小小一张宣传单，彩色打印，放在一个精致的无纺布袋子里，成本不菲，说实话我半年进进出出就被赠送了20多个袋子，够用好几年了；五是中介看房陪同特别多话，自豪感很强，估计和这家中介的底薪比其他公司高有关系。 & & 这家中介去年宣传的重头是“百分之百真实房源”，妄图打破我上面说的那些“假房源”现状。但是目前这种口号已经成为一句空话：一是房源就那么多，一有房源所有中介都知道，凭啥就你的是真实的？二是所谓的“百分之百真实房源”，就是房东挂多少价格，公司就挂多少价格，不会提供中介的建议意见，导致房源中非理性价格太多，也就是水分太多，需要看房的人自己去榨干。& & 当然这都是能够理解的，那么多的投入、那么好的服务，归根到底是消费者买单的。给我的感觉，果然是北方来的，大气，“烧钱”。 & & 个人的建议：如果有购买力，想买二手的2000以后楼盘，注重服务，不在乎多个千儿万把块的通知，首选LJDC，这里能找到一掷千金买新楼盘的感觉。多好啊，买二手房享受一手房服务。 & & 其次是WAWJ、HB。从我的体会看，这两家应该列为一类，就是类似“百度”公司的那种风格。李彦宏曾经说，百度要狼性文化。这两个公司就是如此。啥是狼性文化，大家自己百度。我的理解就是：就是凶狠地做业务，一切为了业务。特别是热门学区房的两家公司门店，特别明显。对此，我不做评价。 & & 这两家公司，是房产网站和实际业务中更新最快的、找房源最卖力的、推销最频繁的、自然也是业务量最大的了。 & & 当然，也是组与组之间挖墙脚最厉害的、本组之间拆台最厉害的、门店与门店之间竞争最厉害的，甚至有无间道里面的情节，本公司人员直接成为竞争对手公司的卧底。& &&&& & 把人家评价李彦宏的话说一下：在中国这个潜规则盛行的变态国度里，善良是最珍贵的东西，坚守善良比赚钱更难。别把员工都逼成变态！ & & 当然，每个地方总有坚持自己理念的人，两家公司我都遇到了不错的经济，目前也有托他们在留意。& & & & 再次是SSGJ。这是一家定位很尴尬的公司。争取成为老大，是有难度的。但是业务量也远远领先于其他小公司。因此，整体作风上，相对比较稳健。组员不多，竞争氛围一般。同组之间能够正常交流。属于比较正常的公司。
& & 这家公司有一点值得肯定，比较理性。对于房东挂出的离谱价格，能够向房东指出，也向买家指出，从我看的至少5家门店都是如此。如果我是房东，我是不大愿意和SSGJ打交道的，你还想帮买家压价了？！ & & 再说说选择中介公司要注意的一个小细节。因为签订正式合同、后续一些手续办理，需要到中介公司本部办理。考虑到路途远近，说一下三家中介的本部地址。WAWJ在西湖文化广场的环球中心，HB在湖墅路的红石大厦，SSGJ在建国路靠近庆春路口，LJDC我没关注。 & & 最后，顺便把中介看房的体会也写了：&&&&中介到底哪里来的那么多房源：& & 一是房东向中介公司提供的。 & & 二是中介通过渠道拿到了新售楼盘的业主名单，怎么拿到的你懂得。 & & 三是中介自己一家一家跑断腿、一家一家电话挨尽骂问出来的，所以当你接到中介电话、被骚扰的时候，想想自己的工作吧，都是混口饭吃，都不容易啊。 & & 四是中介迫于公司的考核压力，编造了一部分数据。你也知道“上有对策、下有政策”，每天要完成多少工作量，就有人想着怎么混过工作。 & & 一个中介公司房源的数据库，就是这个公司业务量的入口，也是这个公司安身立命所在。回想起曾经在杭州盛极一时的YXBDC，竟然走上了收取可怜的加盟费，随意开放使用数据库的“邪路”。无数个只知道疯狂榨取本部数据库的门店，最终将整个公司拖垮。 & & 你到中介公司要了解什么房源信息：& & 一是这个区域适合你的购买力的到底有房源。很简单，告诉中介你的购买力，他一输入就能找到。& & 二是这个区域适合你的购买力的房源中，有多少是符合你的户型、楼层需求的。提出你的房型需求，楼层需求，进行二次检索。如果房型、楼层不符合要求，在总价能够承受的前提下进行取舍。& & 三是对看中的在售房源，中介内部是如何跟进的。这是被很多人忽视的内容，在中介公司的内部平台上，都设置了对该套房源的跟进信息，也就是每个中介看过这套房子的工作日志。其中，会提供很多非常有价值的信息，例如房产情况是否核查、侧面了解的房东情况、是否诚心出售，等等。这对今后你的还价、判断，都将起到极大的帮助。当然许多中介是不会给你看这个日志的。不过我相信将心比心，诚心的买家，诚心的中介都是能看全的。& & 四是没有看中的在售房源，应该比照购买力，确定大致的户型、楼层，交代中介密切关注。二手房房源受到限制，因此不一定一次能够找到房源。在前面两条基础上，你要将你的价位、楼层、房型要求告诉中介，让他密切留意。& & & & 关于找几个中介看房：在看房前期，我建议这么做，关键是比对人品、诚实度，并不是为了找到房源，因为房源都是公开的。但是在后期，需要确定一个相对固定的看房人员，一个负责、和你交流密切的中介，对于你抢到合适的房子，是非常关键的。 & & 第三、如何围着初中看小学（以往看的慢慢更新，主要更新近期的）& && & & & 下面开始一一罗列看过的初中和对应小学及其楼盘，纯属个人意见，教育、房产专家勿喷。& & 学区房是政策性非常强的房子，紧紧依附于教育部门划定的学区。因此，你必须自己非常清楚学区的划分！千万不要听人片面之词，尤其是个别不靠谱的中介： & & 1、请随时留意区教育局文件，上面会有两个文件：一是关于小学教育服务区的文件；二是关于小学对口初中的文件。第一个文件会告诉你哪个小学对应哪个区块，第二个文件告诉你哪个小学到哪个初中。个别从业人员会照老黄历推荐，这个时候你自己要非常清楚划分才行。想去哪个区，就在哪个区教育局网站浏览。& & 2、教育局只会在当年招生前公布当年的学区，因此只有拿去年的学区作为参照。这样每个区域的边角地块就会有很大的政策风险，因为可能会被划出学区。但是，请放心，跨行政区域暂时还不大可能出现，西湖区的边角地不会给拱墅区。
& &&&1、西湖区& & 太西边的初中没有实地看，楼盘也只看了几个出名的。主要是围绕常规上比较近、比较热门的五所初中。& &&&& & 在西湖区教育局信息网点开后，大家点击“政务公开”，在“政策法规”栏目中，点击“义务教育”，《关于公布调整后小学教育服务区的通知》就是学区划分通知，《西湖区公办初中招生范围一览表》就是小学初中的对应关系。每年更新，请密切留意。& && && & 十三中本部。目前对应文一街小学文一校区、行知小学、文三教育集团文三街小学、学军小学求智巷校区。我一直感觉十三中本部的势头长不了，当然是指学区房势头，只要拆一下他的生源就够了。& & 1、文三街小学。19楼曾报道过文三教育集团文三街小学附近的恒生花园业主起诉开发商违反规划的新闻。我对这个新闻的揣测是：小学出地、换行政科研用房；开发商拿楼、换取经济利益；最后损害了业主利益。加上据说文三街小学行政领导办公用房搬迁到嘉绿苑校区。实际上所谓的文三街小学本部，可能在嘉绿苑校区了。教育本质上是一种行政行为，行政领导搬离，带来的是科研力量的搬离，而对于一所学校来说，教研的作用是非常大的，这是学校发展的后颈。十三中本部场地狭窄、学生众多，影响的是十三中未来的发展，所以不远的将来，十三中学区必定拆分。从去年开始风传的文三中学，到今年逐步有人确认文三中学列入日程，就是矛盾的暴露。& & & & 文三街小学的学区：东至莫干山路，南至天目山路（不含武林巷以南，窑背巷以东地块：窑背巷我找到了，实际上你可以忽略它，他就靠着保俶路，实际上这个划分和西至保俶路是一个意思。武林巷就是京剧团边上的弄堂，一直往西面走，走到底，这条路的北面才是文三街小学的学区。），西至保俶北路（另含“世贸丽晶城”：按照规定，新楼盘投入使用后要到教育部门报告备案，由教育部门统一安排学区，所以买对了好房子多重要啊。），北至文三路（另含下马塍路以东的邮电新村、沈塘新村：这是学军小学和文三街小学划分学区中，我感觉最有意思的区块）。 & & 在整个文三街小学学区中，你能考虑的只有恒生花苑、上宁新村、文三新村、武林门新村、邮电新村、沈塘新村、上马腾路两侧等。 & & 其中，对于年代要求十分高的人：能够选择的只有恒生花园，上宁新村7、8、9幢， 文三新村7、14、15、16、17幢。恒生花园建议那些购买力强的人买，单价还是很优惠的，但是这是一个居住、办公混杂的大厦，生活环境是不理想的。
& & 对于年代要求有变态要求的人，就是要完全新房子的人：可以考虑沈塘新村的2、3、4、5幢，都不到5年哦。幢号可能搞错，但是基本就那几幢。还有就是文三路103号西面新盖的几幢房子，我看的时候没人入住，估计到现在三证都没做完？ & & 对于年代有着理性要求的人，剩余的都可以选择。但是个人感觉沈塘新村15到19幢，是可以考虑的，大致在90年代。对于武林门新村、文三新村、上马腾路其余房子，都是能够接受的。毕竟学区房你还能挑剔什么呢。& & 哦，忘了提醒，虽然不知道地铁涵洞对于上层建筑是否有影响，但是考虑到大厦影响光照、地铁在楼下，邮电新村东面那一溜房子要慎重。沈塘新村除了我上面说的比较新的几幢，其他剩下的基本上是80年代初的房子，虽然都包过，但是个人不是很喜欢。类似上宁新村除了7到9幢，上宁巷南面的几幢实在是太老了，买了估计要等翻建了。 & & 总体感觉，文三街是勉强算有一点理性，1、2、3房都能能找到的学区。早些年，附近不少公职人员在这里买学区房，所以总体生源是不错的。 & & 这里的房子房源请问中介，我大半年的感觉，文三街的房子没到一房难求，有问题的房子会一直挂着，总价高的也一直挂着。另外，这个区域走破的房子挂出来的似乎特别多，包括相对较新的邮电新村也有走破的，可能跟一直没卖掉有一定关系。 & & 最后谈谈去年看的时候的大致房价区间，不要问单价，这种房子房东要的都是尽收入，一房一价。从差到好，以2房为例，160到280万之间，涵盖几种年份，一个区间20多万吧。
& & 2、学军小学求智巷学区。这个学区东至马塍路（另含下马塍居民区），南至文三路，西至保俶北路，北至文二路。 & & 这个区块可以看的房子实在太少了。你我都懂得，这里房子的单价都是市区豪宅的价格，你去看看新华园、你去看看庆春御府，也才多少？& & 我虽然也去看了文锦苑、崇文公寓，但是主要是为了满足好奇心。真正去比较的只有文二新村、下宁巷、学院宿舍（啥学院忘记了）、下马腾社区。选择面很少吧，的确是的。 & & 这里重点说说下马腾社区，这个区域很像美国的阿拉斯加，俗称飞地吧。我先描述一下这个社区，这个社区就是文三路和马腾路口东面一幢大厦后面那一溜子老房子。沿着马腾路向北，一溜子靠马路都是，北面有一条小马路和建工新村分割开。
& & 本来怎么也轮不到这溜房子划过来吧？不是划江而治吗？ & & 这些房子你可别小看哦，业主早些年虽然都是小鬼，这些年应该都能一呼百应了，不少早就换了房东了。你懂得。这房子的价格你问多少？我是没敢问，和边上一个价。& & 感觉理性的人应该直接抛弃其他，直接选择文二新村，只有这里的房子是相对有一点点理性了。 & & 忘记说了，这个区域内也是有纯粹挂户口的房子的，就是毫无任何居住适用性的一室，只为了户口的那种。当然你为了孩子读书，可以到附近再买套好房子，2套房子的总价加起来相对比买文锦苑大房子划算点，但是直接算买齐了二套房了，有精力折腾的可以考虑。& & 在这里置业准备250到500万吧，各位。 & & 3、文一街小学学区。去年是这么划分的：东至莫干山路，南至文二路（另含下马塍路以东的日晖新村、建工新村），西至教工路，北至余杭塘河（不含“金都城市芯宇”）。& & 这个区域的选择面也非常狭窄。带有改善性住房性质的：金顶苑、名都苑、梅苑、华海园、白荡海新楼、西畔花园、西溪公寓、兰庭国际、银马公寓，比较新、户型相对较大，读书自住都很好。上述排序是我自己排列的，越靠后像我这样的穷人越别指望了。房源我感觉60到80方的那些都不错，特别是兰亭、西溪、溪畔三个，比较正气。 & & 其次是类似华门21世纪自由公寓、瑞琪大厦这样的，居住性一般，读书很好，但是总价相对合理。这样的大厦经常被出租用来作为办公室，居住会受到一定影响。瑞琪大厦边上有多层的瑞琪公寓，本来是非常好的房子，因为莫干山路、文二路口在盖大楼，这几幢房子暂时废了。不过瑞琪公寓也房子少，本来也没人挂牌的。类似瑞琪这样的大厦的问题在于：你得使用电磁炉、电热水器，你用不了燃气，而且很多设计时压根没有考虑做饭问题，需要后期自己装修改造。那这个大厦能干啥？挂户口。当初看的时候还有90万的1室，现在应该早就在100多万了。 & & 这个区域电子科大、省委党校、城市芯宇占了很大地块，导致实际可选面很少。改善性的房子很好选择，从80年代到2000年都有，而且户型设计合理。&&& & 接下来说我能考虑的老旧房屋，这些房屋的选择区域大致集中在白荡海老房子、石灰桥、文北巷南面的几幢老房子、文一小学北面的老房子、文一路莫干山路口的几幢老房子、西溪河下靠近余杭塘河的几幢老房子。实际上大致就这么几个区域可以选择。 & & 首先建议选择石灰桥，尤其是石灰桥幼儿园北面的一溜子。这批房子当初是建筑单位自己给自己盖的，石灰桥幼儿园是街道确定的指定幼儿园，便于解决早教问题。150左右能够解决2房，很划算了。目前，去年腾空拍卖的石灰桥房子，房东都已经拿到房产证，现在去看，选择面会比较广。石灰桥3房也有，但是石灰桥3房，我就会去其他更新的改善性楼盘买2房了。& & 比石灰桥购买力强悍一些的，可以到白荡海看老房子。户型也就那几种，价钱高于石灰桥，因为年代稍微新一点点。&&& & 文北巷南面的几幢老房子、西溪河下靠近余杭塘河的几幢老房子是能够考虑的，但是房子出来就会被秒杀，因为便宜，我没有看到过。& & 文一小学北面的老房子、文一路莫干山路口的几幢老房子希望别考虑，高架来了，房子就会灰飞烟灭。& & 最后，在说说这个地方老房子的最大问题！就是去上学太麻烦了，要么要穿过文一路大马路，要么要绕过小河（就是保俶路边上那条河，在梅苑宾馆南面拐弯到冬眠），对于小孩子来说，上学是一条极其漫长的道路，大致走路得15分钟。& & & & 4、行知小学学区& &&&& & 丰潭中学
& & 翠苑中学翠苑校区
& & 浙大附属初中
& & 保俶塔实验学校
& & （其他学校当时未看，今后也不看了，哈哈） & & 2、拱墅区& & 当时想确定的区 & & 文晖中学 & & 大关中学
& & 3、上城区（看得最郁闷的区）& & 特长生 & & 建兰中学 & & 惠兴中学、十中、六中 & & 开元中学& && && && & 上城是有希望不折腾父母、取消学区房的城区。 & &
4、江干区：学区房中的最后一个洼地？！& && & 前面看的都是过去式了，很多资料看完就丢了，所以很多只有观点，不推荐房型，价格和房源大家咨询中介吧。& & 而且说实话，二手房不是你想买、市场就有卖的，一切随缘的。关键你要确定你的需求，坐等房源上市，一合适就下手。& & 江干区是我到19楼90方找信息的时候才决定去看的，因为轮到看江干了，年前年后都在准备看江干的房子。虽然没有正式启动看房，但是从书面文件研究、目前价格咨询、未来发展预期上来看，这个区域我感觉短期内是值得入手的地方。因为最近在跟进，先更新这个吧。 & & 因为前面三个区都看遍了，似乎也没定下来，倒不是房源没有的问题，反而感觉是在追求一个需求均衡的问题。我对小孩子的期望只是他最好最好能到中流。那么我在取舍上，是不是也在做着均衡的取舍？区域、学区、价格、户型？切入正题：& && &&&& & 在江干区教育局信息网点开后，大家点击“公告公示”，《江干区2012年小学学区划分及小升初对口中学》就是小学初中对应关系和学区划分的文件。为什么一小、二小对应两所初中，是因为采荷一小、二小的三、四表学生，都是分配到四季青中学；而一、二表是到采荷中学采荷校区。& && & & && &&&& & 首先， 从教育局的公开信息中个人分析：& & 2012年，江干区提出，要把凯旋区域打造成新的教育重点区块，注意是新的，意味着原先还不是。那么景芳中学及其对应的小学，至少在2012年及以前，都还不是重点教育区块，今后还在努力打造中。明显不在我的考虑范围内了。这里照例告诉大家景芳中学去年对应的小学：茅以升实验学校、南肖埠小学、春芽实验学校、景华小学。
& & 2011年，轰轰烈烈的校车热潮中，江干区拟定校车路线：主要面向采荷区块，服务对象为一、二、三小和中学。同年底，江干区分管区领导调研教育情况时，教育部门负责人说“采荷区块是江干教育整体发展最好的区块。今后，该区域教育要继续按照做精南片的发展思路”。该区执行的是：在采荷一小、二小的三、四表学生，都是分配到四季青中学；而一、二表是到采荷中学采荷校区。2012年，江干区在发布的小学招生的工作意见中明确指出“采荷一小教育集团、采荷二小教育集团采荷二小、采荷三小教育集团、濮家小学教育集团等学校由于学区内本区户籍适龄儿童人数较多，原则上不安排进城务工人员子女就学。”而在2011年的工作意见中，则没有出现该表述。一方面，这是从严控制择校，一二三小已经不堪重负；另一方面，采荷校区的优质生源得到了充分保证。想想十三中本部，是不是很像？& & & & 在上述文件中，首次提到了璞家小学，对这个小学我从来没有印象。采荷小学的拥挤程度全杭州人都知道。那么璞家小学呢？于是我开始了解璞家小学，甚至实地去看了璞家小学。发现这也不是一个普通的小学，且不说历史悠久，一直在江干区也是总体尚可的。加上目前已经分为两个校区，一个濮家校区、一个万家校区。万家校区实行小班化教学，意味着生源未充分饱和，怎么存在人员较多的问题呢？当看到原先的璞家中学已经重新包装为采荷中学璞家校区，璞家已经不是原来的璞家了，璞家已经成为了采荷之后的又一个“小型学区”了。
& &下面，从采荷、璞家两个地块的情况看：两个学区本身区域是否有发展的前途？& & 先看采荷：这是一个成熟的区块，一是靠近江干区人民ZF，有得天独厚的行政优势。二是生活配套便利，边上就是庆春商圈、南肖埠的生活配套、邵逸夫医院，喜欢四季青买衣服的去去也方便。三是地铁利好刺激明显，现在好像已经完成管线改造了。叫庆菱路站？四是秋石高架打通了秋涛路（这条高架对青莼小区、红菱小区、玉荷小区靠近秋涛路的房子影响是很大的，下一步估计很多人会挂牌，价格也会相对优惠不少），形成了南北通途。& & 再看璞家：从璞家的区域上看，以往一直是低洼，特别是杭州的两条铁路，在璞家形成了一个死角，璞家就是一块三角形的死地。原先汽车东站在的时候，大家更会关注的是闸弄口新村的发展，而不是璞家。& & 西：文辉大桥打通，璞家已经逐步走出死地的局面。虽然只打通了他的西面出口。& & 东：地铁1号线闸弄口站已经是明显利好。东西向交通问题解决。& & 南：秋涛路& & 北：原先的璞家，一直受制于北面出口通途问题。但是随着杭州建设秋石高架，北面出口彻底打通（同样，靠着秋涛路的璞家新村、璞家东村的房子，将受到高架影响，价格有下降空间。其中降幅最大的是璞家新村原来的那幢“运河河景房”。）。& & 所以当初被两条铁路覆盖的三角形死地。已经活了。
& & 另外7月份，火车东站枢纽投入使用。璞家作为相对较近的区块，可以被极大带动。& & 风险也和东站同在，治安可能会复杂起来。
& & 结论：可以看采荷、璞家了。提醒：自己看房需要避开高架的影响。& && && & 待续 & && && &&&& && &
感觉中了某人圈套。这么写，写一年都写不完，KAO。列个框，有多少耐心就写多少吧，想写哪段写哪段，大不了太监。另外最近重点看江干了，也的确忙死了。
想看江干学区房
& &四、选好学区、确定要哪种房子（2月22日中午更新） & & 一是看房子除了学区，也得看质量。辛辛苦苦花了老大一笔钱，老房子的质量也得考虑。因为至少得注满10年了。你的老房子能够挨到10年吗？别像宁波那楼一样，轰轰就塌了！！！ & & 回想起看房看到建工新村时，建工新村的10到12幢，这是3幢非常古老的建筑，应该和我一个年纪了。但是有的父母为了孩子，咬牙买了这里的房子，让我唏嘘不已。这个房子简陋到连外墙都是裸露的红砖，建筑内部一个公用过道，毫无疑问这是一个走破的房子啊。难道我大半辈子的积蓄，下半辈子的贷款，都要花在这个房子上了？等待翻建，怕等不起。如果拆迁，拆迁的就学政策又是离开这个学区！怎么办，我也得看老房子的质量啊！ & & 老房子的质量到底看什么？杭州的房子，很多都是旧包新的！从外观很难判断。因为外层的瓷砖、水泥、涂料都是外加的，和原先墙体的热胀冷缩比不一样，开裂、脱落都是正常的。那么我只能从房间内部关注了： & & 一是结构不能变动。老房子和新房子不一样，新房子在交付时，图纸上会明确标出承重部件，告诉你哪些能动，哪些不能动。而老房子不一样，有些邻居比较热心的，在隔壁拆墙时会向社区反映。有关部门会责令你加固。但是加固的毕竟没有原先的牢靠。所以，我忽视了很多房间全部敲空、看起来大了很多、甚至带有不错装修的房子。 & & 二是混凝土是否存在隐患。混凝土主要看“混凝土的配合比”，这是影响结构强度的！说的直白一点，就是水泥、水、石子的比例，比例不对，混凝土就不牢固。老房子的混凝土，有些做地的确不行。时间长了，也过了混凝土的健康年龄，年纪大了！老房子的混凝土怎么看？我只能关注两个方面，一个方面是承重的梁没有大块塌落的残留迹象，二是楼梯、地面的混凝土表面是否有大面积剥落，露出里面的石头、水泥。 & & 三是砂浆是否存在隐患。砂浆是建筑上用来砌砖头、抹表面的。强度必须考虑，老房子千万不能出现一拨就掉的现象。以前是没有防水砂浆的，因此，砂浆在老房子中还能通过含水率体现出来。一套老房子，如果表面的砂浆像是要渗透出水来的，你就别看了。这房子的砂浆绝对有问题。也就是说，这套老房子是泡在水里的。这水可能是水管漏水，也可能是厨房卫生间的渗透。 & & 四是楼层也得考虑。1楼虽然有院子，但是没有架空的老房子，会在后期增加做防水的费用，放心的至少得做三到五次处理，装修过的比我有经验和体会。6到7楼肯定不行。学区房，得指望家里老人帮助带孩子。那么直能看金三银四！
& & 至于楼上水管漏不漏水，那是自然要留意的。你家往楼下漏水可以买下来改造过。
& & 五、开始签合同、走贷款了 & & 新版旧版合同对于中介公司来说没有区别、对于抵御风险来说没有区别，只是多了善意提醒。 & & 中介公司到底为你做哪些工作？ & & 签完合同的流程 & & 拿到三证后该做哪些事情了 & &&&还款、提取公积金、按月转移，都是自己能轻松搞定的事情 & & 还款结束了，如何取消抵押&&
& &六、如何把用完的学区房处理掉& && && & 虽然短期内用不到，但是也有用
19楼里转来的吧。
好文要顶，收藏，也许以后用得着
LJDC是绿景地产吗
LZ贴都贴的不专业啊，19楼的链接都出来了！
19楼转来的，今天下午同事推荐刚刚看过
写得是非常详细
支持原创，楼主辛苦，强烈顶起！
请注明转帖 花花绿绿的 不能列个表啊
厉害的。像是中介公司出来的。
对于我新手买房还是值得一看
Powered by}