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夫妻共同贷款买房选择“主贷次贷”有讲究
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（原标题：夫妻共同贷款买房选择“主贷次贷”有讲究）
在房价不断上扬的今天，贷款几乎是“工薪族”摆脱购房窘境的唯一选择。可是，由于某些贷款额度的限制，如果仅靠其中一方公积金贷款买房的话，压力依然不小。因此，许多夫妻会选择双方共同贷款，以此减少房贷带来的压力。不过，问题的关键在于应该由谁来做“主贷人”？夫妻共同贷款买房时，又有哪些需要注意的地方？确定主贷人时，应当选择夫妻间收入较高且稳定者。一般来说，夫妻共同贷款的目的一方面是为了减轻还贷压力，另一方面则是仅靠一方的资质很难获得银行的贷款，所以便会选择共同贷款。举例来看，现在不少银行在审批住房贷款的时候，都要求每个月的还贷额不能超过贷款人月收入的一半。比如小明家申请的住房贷款，每个月需要还款3500元，而小明的月收入在6000元左右，不能达到银行的这项要求。但小明还有在教育机构工作的妻子小红，月收入虽然不高，只有2500元上下，但是如果小红可以作为“共同贷款人”一起来贷款的话，这个问题就迎刃而解了，由于两位贷款人的月收入和达到了8500元，超过了每月还贷额的两倍7000元，因此符合了银行发放贷款的基本要求，大大提高了房贷的审批通过率。应当是选用征信良好的一方作为主贷人。先要明确的一点是，由于夫妻办理房贷将会以家庭为单位，所以只要有一方征信存在问题都会影响到房贷审批。但不同的是，主贷人征信记录有问题，银行是肯定不会受理贷款申请，即便是可以受理，贷款额度及利率也会受到影响。而如果选用征信良好的一方作为主贷人，次贷人需在申清之前还清欠款及滞纳罚金，虽然贷款的额度及利率也会受到影响，但是由于主贷人的征信良好，因此可以提高贷款的审批通过率。还要注意年龄的限制。按照大多数银行个人贷款的规定，贷款的年龄限制是18周岁以上，65周岁以下。如果其中一方年龄较大，在办理时可能会超出银行规定年限，因为无论是商贷还是公积金贷款，最高贷款年限均为30年，而大多数银行的规定是，借款人的年龄与申请贷款期限之和原则上不得超过70岁。
巧用主贷人可降低还贷风险。在签订住房贷款合同的时候，银行都要求贷款人购买一项住房抵押贷款综合保险，这项综合保险涵盖了两个方面，一是财产损失保险，当抵押的房产出现规定范围内的财产损失，例如火灾、暴风雨、坍塌等，保险公司将承担财产的损失；还有一项就是还贷保证责任险。但是需要注意的是，就和婚后夫妻取得的财产属于共同财产一样，婚后他们的债务也是共同债务。无论是否身为“主贷人”，是否共同申请了住房贷款，夫妻都有偿还住房贷款的义务。只有当房产判定由离婚后的一方所有，作为“共同贷款人”的一方才可以提出变更住房贷款人的要求，解除自己偿还贷款的义务。（综合）
(原标题：夫妻共同贷款买房选择“主贷次贷”有讲究)
本文来源：新疆天山网-新疆日报
责任编辑：王晓易_NE0011
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快速关注律师夫妻双方共同按揭买房 谁做主贷人有影响吗？
夫妻双方共同按揭买房，谁做主贷人有影响吗？答疑： “主贷”和“参贷”都是不标准的称法。在银行的住房贷款合同中，一般只把夫妻中的一方设为“贷款人”，另一方可以作为“共同贷款人”。对于“共同贷款人”，不仅要求是为“贷款人”的直系亲属(夫妻、子女、父母)，还必须为住房贷款抵押物的房产的所有者之一。但是，这一条对于夫妻来说是个例外，即使房产证上只有夫妻一方的名字，另一方也可以作为住房贷款的“共同贷款人”。夫妻共同还款时，在确定主贷款人、次贷款人时，一定要根据实际情况来定。一般情况下，在银行住房贷款合同中，只把一方作为“贷款人”（常说的主贷款人）而无论房产证上是否写了双方的名字，另一方都可作为“共同贷款人”。在确定主贷款人时，应当选择夫妻间收入较高较稳定者，同时注意年龄的限制，否则会影响到贷款期限。此外，专家提醒还需注意信贷政策的变化。对于非本地居民来说，如果无法提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明，则会被区别对待，如房贷首付比例提高，利率水平上浮，这无疑会增加购房成本。因此在确定主贷款人时，要考虑到这个因素。夫妻共同买房，财产所占份额各是多少，需提前确定，以免日后产生纠纷。公积金余额不足一万，贷款额度怎么计算？房叔答疑：很据成都市公积金中心规定：个人单笔可贷额度计算公式为：借款人（包括共同借款人）申请贷款时上月住房公积金正常缴存余额之和×30（倍），最高额度为60万元。在符合还贷收入比、征信等规定条件下，缴存余额在1万元以下的借款申请人，不受余额挂钩倍数的限制，原则上均可贷到30万元。即：公积金余额不足1万，最高可贷到30万元。成都市目前的还贷收入比为70%，举个栗子：如果您每月的还款额为2500元，那么您的月收入则需为3600元左右。房叔建议您先带上贷款所需材料到公积金中心申请，经过公积金中心或者贷款银行审核，最终才能确定贷款额度。精装房契税是交多少，和清水有区别吗？答疑：在回答这个问题之前，房叔先给你说说，今年2月22调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。对于新契税优惠政策执行时间，凡是于日及以后到税务机关申报缴纳房地产交易契税，符合新政规定税收优惠条件的，均可享受优惠税率。你可以看下你是否满足以上条件。 根据《国家税务总局关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》的规定，房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。因此你购买的精装房所需要交纳的契税包括了你的装修费用，这就意味着，在购买精装房时，市民要为装修成本承担数额不等的买房契税。也就是说精装房和清水房的税率是一样的，只是同样面积的精装房总价要贵些，因此交的税会多些。买房开发票是在哪个阶段？答疑：四川地税局的工作人员是这样告诉房叔的：如果买的是全款现房，交完钱开发商就应该开出发票。如果是期房，由于面积可能跟合同不符，所以不能开具全款发票，只有到最后交房时检验了房子才会给房主开全款发票，房主拿着之前的收据去换就可以了。但交了首付就应该先开具首付款的发票。房叔知道，很多购房者现在手上只拿到了收据。遇到这种情况怎么办？直接投诉啊！这个户型好不好，如何改造？答疑：这个户型主卧室虽然大可两个次卧室好小、主卧厕所直对床，公共厕所对客厅，餐厅空间小。建议把客厅跟客厅阳台拉通，扩大客厅，电视墙做在卧室那侧。客卫其实是干湿分离的，如果觉得风水不好，(
)厕所安装铝门，洗手池这边可以安装帘子。主卫的门开外面，与客厅相对。这样主卧空间布局会好点。因为你床头肯定不能对卧室开门这边或者飘窗正对，所以只能摆2.75那个位置。这也是风水考虑。衣柜摆开门那个位置。
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