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办公楼物业服务方案
办公楼物业项目 服务方案目录整体管理方案 ???....??????????????? 第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章 第十章 物业管理服务整体思路 保洁服务方案及管理制度 ??????????? ?????????? ????秩序维护（保安）
服务方案及管理制度会议服务方案及管理制度??????????? 综合维修服务方案及管理制度????????? 绿化养护工作方案?????????????? 管理人员及作业人员配置??????????? 重大节会、活动、迎查保障措施???????? 突发事件应急预案?????????????? 人员培训计划 ???????????????第十一章 服务承诺 ?????????????????2整体管理方案第一章物业管理服务整体思路随着社会市场经济的渐趋成熟，市场分工的逐步细化和专业化，政府后勤工 作社会化经营管理成为新的发展趋势， 物业管理服务行业涉足政府物业领域就是 一种逐步推广的行业拓展与模式创新的尝试， 以社会专业资源结合政府物业和机 关行政办公的具体个性化需求，实现管理服务品质与综合效益的合作双赢，是其 核心的主导思路。经过初期的实践摸索和理论总结提升，政府物业的管理服务工 作也开始走向规范化、系统化、标准化发展的正轨。 一、 政府机关物业管理服务的主导思路 以专业的物业管理服务品质为基础，以高度的政治统一为主导，紧密配合政 府工作，树立政府机关办公新形象，维护机关大院的良好秩序，确保机关后勤服 务，持续改进，实现以品牌服务政府、服务社会的综合效益。 以政治为高度，以政府个性化需求为导向，以诚祥物业公司专业品质和对政 府物业的管理服务经验为基础，整合地方社会优秀资源，为埠影焓麓μ峁俺 续改进、快速反应、人性化管理、全方位保障”的机关后勤优质服务，达到用专 业服务政府，树立新的政府机关办公形象的目的。 我们将充分凭借自己的人才优势、技术优势、管理优势和资金优势，把埠 办事处服务成为整洁、舒适的工作场所。 本公司决定在埠影焓麓ξ镆捣窆ぷ髦腥嫱菩斜曜蓟芾砗腿诵曰 理的模式，特别措施有： 1. 建立和实施完善的管理服务体系：行业的发展过程证明了要达到高质量 的服务水平必须建立一套高标准的质量保证体系，在埠影焓麓ξ镆捣裰校 一开始就要坚持做到高标准、高起点，科学管理、规范服务。 2. 培育高素质的员工队伍：人才是最重要的资源，在人才的管理上，我们 着重抓好两个环节，一是“引进关”，引进的人才要具有较高的专业技能、较好的3综合素质和较强的服务意识。二是“培训关”，我们每年都要针对不同的人员分别 制订出详细的培训计划，要求大家都要做到一专多能，每年的培训考核成绩都要 做为职务晋升和年终奖励的重要依据。作为搞好服务工作的重要前提，我们的人 才培养目标是：培养一支高素质的精干的员工队伍。 3、成立项目经理垂直管理机制：负责监督协调日常维修管理服务运作，定 期（每周或每月）向埠影焓麓惚ㄉ辖锥蔚脑俗髑榭觯銮抗低ā⒋俳私猓 以利于日常工作的开展。 4、设立服务中心：采取酒店式一站式服务的方法，只需客户打一个热线服 务电话，所有的维修管理服务中的问题均可在承诺的时间内得到处理。 5、时效工作制：所有的对外服务工作均采用限时工作制，在对客户承诺的 时间内完成。 6、不均衡管理：所有员工的工作均是按照客户的工作生活节奏设计的，均 以满足客户的生理需要和心理需要为主要目标。 7、保本微利：我方承诺将按照保本微利原则提供服务，无论何时我方都只 按一定比例公开提取微薄的管理佣金，所有的管理节余将用于服务之中。 8、全天候服务：我方实行全天 24 小时服务，设热线服务电话。 9、建立人性化的服务标识系统（CIS） ，我们将设立服务标识，如公司标识、 服装标识、工作牌、办公标识等。 10、企业的员工素质决定了企业的竞争优势，一个成功的企业必然拥有一支 高素质的员工队伍。搞好物业的管理和服务，首要是靠人，员工培训是进一步适 应后勤社会化改革形势的需要，是各项工作走向专业化、企业化和现代化的基础 环节和可靠保证。通过有计划有组织地对员工进行系统培训，可以促进员工综合 素质的提高，进一步树立员工爱岗敬业精神，提高服务和管理水平。因此建立员 工培训制度并制定培训的具体安排，围绕着“提高管理服务水平”的方针，着重把 思想作风、职业道德教育和业务培训方面作为培训的主要内容，始终把员工培训 工作作为一场长期性、规范性的基础工作扎扎实实地坚持至今。 11、在思想教育方面，在员工培训教育中除了向员工灌输“三优一满意” (即4以优质的服务、优良的作风和优美的环境让客户满意)的工作理念外，还结合工 作实践，提出了“服务育人，管理育人，环境育人”三育人的原则和“诚信敬业， 无微不至，尽善尽美”的服务理念；除了集中培训教育外，利用多种形式对员工 进行思想教育，甚至是利用发放工资的机会对员工进行思想教育，在每一位员工 的工资袋里，都要附上一张纸条：“没有优质的服务就没有我们的工资。这是您 一个月来辛勤劳动的回报，望继续努力工作!”。领导在员工领取工资时还要对员 工一个月来的工作进行点评，使员工在得到自己劳动报酬的同时，接受一次思想 教育，大大强化了员工爱岗敬业、为广大顾客主动服务的意识。 12、在职业道德教育方面提出了“爱埠影焓麓Α镆怠谖弧庞 爱客户”的“五爱”职业道德准则，要求员工爱护环境卫生、公共设施，当作自己 的家一样；“爱物业”，要求每一位员工热爱工作，对企业忠诚；“爱岗位”，要求 热爱自己的工作岗位， 珍惜来之不易的工作机会， 努力提高服务质量； “爱信誉”， 作为公司的一员，要爱护公司的声誉，注意自己的言行举止，在为客户服务中树 立和维护物业管理公司的良好形象；同时为了规范员工的行为，还提出了 “每一 天上班精神饱满，每一项工作尽善尽美；每一次服务无微不至，每一次接待热情 周到；每一句批评虚心接受，每一个承诺坚决兑现；每一个细节决不放过，每一 个隐患及时整改”八个“每一”的工作准则。 13、在业务培训方面，把重点放在制定的岗位责任制、综合管理制度等各项 管理制度上，从基础的东西开始，紧紧围绕应知、应会、应做、应办、应干的东 西来培训，使每位员工对自己的本职工作岗位的基本工作内容、工作要求和工作 程序深刻了解、准确把握，知道怎么做是对的，怎么做是错的，确保把基本的工 作做好、做到位，对员工还提出了“脑勤、眼勤、嘴勤、手勤、腿勤”的素质要求。 二、管理服务理念和策划 1、管理理念 我公司长期以来，无论在实践中，还是在行业中，都一如既往的倡导“管理 和服务相结合，以服务为主”的理念。在管理学中，管理和服务似乎是辩证的矛 盾统一体，只有将两者有机的结合，方能实现管理和服务水平的同步提升，并获5得持续改进。尤其是以提供无形服务为本的物业管理，其必须依照有关法律、法 规、政策及物业服务合同赋予的权力和责任行使职权和承担责任，实施对房屋、 设施、设备的管理以及对公共秩序的管理。 2、管理策划 在全面执行国务院颁布的《物业管理条例》的前提下，以管理和服务两个中 心为支撑点，为埠影焓麓μ峁┯胖实墓芾砗头瘢从彀踩⑹媸省⒄唷 方便的工作环境。 管理模式 统一管理理念：严谨、快速、高效 统一服务理念：始于客户的要求，终于客户的满意 统一管理目标：客户是朋友，人才是根本，服务是核心，质量是生命，进 一步倡导我们物业管理实践中一直坚持的科学发展观，信守“讲程序、讲效率、 讲服务、讲奉献”的企业精神，通过专业精细化物业管理，确保服务区域安全， 优化环境，从而提升埠影焓麓φ蜗螅锏缴缁嵝б妗⒒肪承б妗⒕眯б 良性循环发展。 两个意识： 管理意识：寓管理于服务之中，以改革、开拓精神创新的管理新思路，树 立客户就是上帝，管理就是服务的观念。 服务意识： 全方位的主动服务， 客户的一切所需， 均是服务之想为之的观念。 三、政府机关物业管理服务政治要求 （一）政治上与政府保持高度一致 对于政府来说，物业管理公司所体现和代表的是机关的管理与服务机构， 但对于机关的外来办事人员来说， 机关的所有工作人员包括物业公司的人员都代 表着政府机关的形象。因此，物业管理公司必须服从于政府的统一领导和指挥， 在政治上必须与政府保持高度一致。 （二）物业管理人员要求思想觉悟高为保证政治上的高度一致，严防与杜绝政治 错误，要求物业公司员工要有较高的政治思想觉悟，组织大家定期或不定期的学6习党的路线、方针和政策，进行经常性的思想政治教育，提高广大员工的政治觉 悟。 （三）要具有高度的政治敏锐性及警惕性 物业管理公司员工除了执行本岗位的职能外，同时也是政府机关安全的守 卫者。对于进入的每一个陌生人，无论是管理人员、护管人员、维修工、还是普 通清洁工都要提高警惕，严防不法分子作案。同时，每个员工对外来陌生人员及 社会媒体询问内部情况及政务事项时，都应有高度的政治敏锐性，未经允许决不 能擅自接受访问。 在机关内工作必须严格遵守 《保密守则》 ， 做到不该看的不看， 不该问的不问，不该说的不说，不该动的不动。 保密守则 为保证党政机关工作安全， 确保党和国家机密安全， 我们特制定了 《保密守则》 ， 对全体员工严加要求，以确保政府机关机密安全。 一、总则 （一） 物业公司员工入职前必须学习并严格遵守 《中华人民共和国保守秘密法》 。 （二）各岗位所有员工必须严格遵守本岗位保密规定。 （三）物业公司员工未经允许不能擅自接受任何媒体的采访。 （四）未经允许不能将机关内的任何资料带出机关或以电子邮件的形式发出。 （五） 机关所有会议、 贵宾接待行程等信息未经允许不得向任何非接待人员透露。 （六）所有工作人员不允许谈论、打听机关领导及工作人员的私人生活。 （七）所有工作人员进入办公室前必须先敲门并得到同意后方可进入。 （八）严禁使用临时工参加涉及机密的工作，外来人员在机关内从事维修等工作 时，现场必须最少有一名机关工作人员或物业公司工作人员。 （九）未经同意任何人严禁加配机关大院及机关内任何地方的钥匙。 （十）任何人未经授权严禁擅自接听机关各部门的电话。 （十一）对违反保密规定，失密泄密员工必须从严处理，情节严重的予以开除， 违反国家法律的予以移送公安机关处理。 二、管理人员保密规定7（一）管理人员原则上只能在机关的公共区域内巡查，如需进入办公室或档案室 时，必须首先得到机关相关工作人员的批准。 （二）管理人员在处理日常书报信件收发时，不得偷看其中内容，不能打听信件 内容，不得向任何人透露信件的来源及去向。 （三）日常管理中管理服务中心与机关各部门沟通的各类文字信息，必须分类保 管，未经允许不得擅自处理。 （四）对机关内任何非管理范围内的事情，必须做到不该问的不问，不该看的不 看，不该听的不听，不该说的不说。 三、护管员保密规定 （一）对日常来访人员及贵宾的情况、行程未经允许不得向任何人泄露。 （二）日常信访、工作中发生的任何异常情况，必须做好记录并通过文字表格从 护管系统内部渠道向相关部门报告，严禁向无关人员透露。 （三）日常监控室所看到的任何情况除非安全工作需要向相关人 员及领导报告外，不得向任何人透露，更不得作为日常话题。 （四）严禁向无关人员透露管辖范围内发生的任何案件情况。 （五）严禁利用安全监控设备对机关内的工作人员私人日常活动进行监控。 四、维修人员保密规定 （一）维修人员未经允许不得进入各部门办公室。 （二）维修人员到办公区域内进行维修工作时，必须得到机关相关部门的允许， 并且现场必须有一名机关工作人员。 （三）进行室内维修工作时，未经允许不得擅自移动、翻动、偷看办公室内的任 何文件。 （四）维修工在维修过程中必须做到不该看的不看，不该听的不听，不该问的不 问，不该说的不说。 （五）严禁向任何无关人员描述各办公室的所见所闻。 五、保洁员保密规定 （一）重要部门、主要领导办公室指定专人进行清洁，人员应保持相对稳定。8（二）清洁过程中未经允许不得将任何带字纸片以及电子文件试为垃圾丢弃。 （三）所有磁盘、带字纸张文件的处理必须经机关各相关部门同意，并由专门途 径处理，严禁未经允许擅自将机关内废纸变卖。 （四）清洁过程中必须做到不该看的不看，不该听的不听，不该问的不问，不该 说的不说。第二章一、各岗位职责 保洁部服务职能：保洁服务方案及管理制度负责院区内公共区域环境保洁、 消杀工作，创造一个整洁、舒适、优美 的工作、修养及生活环境。 负责物业服务范围内保 洁卫生；负责定期消杀、灭害、 防疫等工作；负责绿地内杂物的清理。（一）经理职责 1、 负责监督执行公司的各项规章制度，制定部门规定。 2、负责制定埠影焓麓η迳 管理的实施方案。 3、负责制定埠影焓麓Ω髑 洁工作的实施执行标准。 4、负责编制人员的计划安排。 5、负责制定消杀服务实施方案。 6、负责核实工具用品的申购计划。97、定期巡查、检查保洁任务完成的情况。 8、对一些专用设备进行使用指导。 9、负责处理涉内外纠纷、投诉。 10、负责各种清洁业务的接洽。 11、负责对员工进行业务培训和考核工作。 （二）保洁主管岗位职责 1、负责监督执行公司及部门的各项规章制度。 2、负责检查保洁员的仪容仪表和到岗情况，作好考核评估记录。 3、根据当日工作任务，负责每日工作的分配指派。 4、负责检查所辖范围各责任区的清洁卫生状况。 5、负责随时检查保洁员的工作状况，及时调整各种工具及人力的配置。 6、负责对保洁员的工作态度和工作质量作出恰当的批评、纠正、指导，并 作出正确的评估。 7、负责对清洁工具、设备的使用维护进行指导。 8、负责检查设备、工具的清洁保养工作。 9、协助处理涉内外纠纷、投诉。 10、负责每日工作记录的填写及交接班工作。 11、完成领导交办的其他任务。（三）保洁员的工作职责 1、树立高度的责任心，严格片区保洁责任制，在清洁过程中，如发现设施 设备有损坏或异常情况应及时向上级主管或工程维修人员汇报， 负责管理好片区 卫生器具，认真做到卫生器具整洁、布置合理，随时保持清爽、美观，保证埠 办事处内外的清洁卫生，不留卫生死角。保洁人员应随时巡视保洁区域，发现污 物杂物应及时处理，随时保证清洁卫生。102、保洁人员要努力提高自身素质和对公司负责的觉悟，服从领导工作安排， 遵守公司工作纪律，不迟到，不早退，不擅自离岗，如有急事须向主管请假。当 班人员不得做与本职工作无关的事。得到主管的批准，方才能到休息室休息。 3、承包岗位片区卫生必须达到规定标准，连续 3 次未达标者，分别给予警 告、罚款、辞退的处罚。当日值班长须做好详细记录。 4、保洁人员对服务要热情周到，举止端庄，礼貌大方，把客户当作上帝， 对客户的投诉当日值班长必须马上处理，不得与客户发生争执。 5、上班时必须穿着清洁，按规定要求着装，并将工作卡端正戴在左胸前， 不管在任何时候，任何工作场所都不得穿短裤、背心、拖鞋。 6、保洁人员在工作要坚持原则，团结协作，以礼相待，不准以个人恩怨懈 怠工作，不准给同事设备工作障碍，不准以任何借口扰乱工作秩序。 7、不准私拿公物，私卖废品，如发现，分别给予罚款并同时辞退；如损坏 卫生工具者，要照价赔偿。拾到物品，应及时上交主管。 8、保洁区域内的垃圾要随时清除干净，用垃圾桶、垃圾袋及时运送出场外 或指定地点并倒入垃圾收集箱。 9、保洁人员在工作中有权劝阻、制止破坏公共卫生的行为，不能处理、解决 时应立即向上级主管汇报，有权提出工作中的一些合理化建议。 （四）食堂保洁员岗位职责 1 、严格执行“卫生五四制”的有关规定。做到一洗、二刷、三冲、四消毒。 2 、每次洗碗水温至少达到 90 ℃ 可开机，因故没有达到要求不准使用。 3 、抽查一次不合格，扣当事人当月奖金 2% 。 4 、严禁使用不经消毒的餐具。 5 、爱护公物，对餐具轻拿轻放，提高餐具利用率。发生人为损坏或偷拿餐具扣 当事人当月奖金的 5 ― 10% 或开除。 6 、厉行节约，合理使用各种物品，杜绝长流水、长明灯。 7 、搞好消毒间及分担区卫生。11二、 具体保洁项目明细和检查标准(不含外墙保洁) （1）公共区域 工作周期 保洁工作项目及内容 1、楼内走廊、楼梯道、等公共区域 1.1 清扫楼内走廊、楼梯基石及垃圾、杂物，拖抹 一次，巡回保洁 保持走廊、 梯道、 1.2 用专用保洁剂处理地面污渍、油渍 地面无沙粒，干 1.3 用抹布抹走火楼梯扶手、防火门 净， 无乱张贴物， 1.4 按指定时间每日清倒垃圾桶内垃圾，及时更换 各种设施干净无 垃圾袋 尘， 垃圾桶干净， 1.5 清抹电梯间指示牌、消防栓 无污渍、异味 1.6 用玻璃保洁工具全套配专用的玻璃保洁保养剂 对大堂玻璃门全面刮洗一次,发现有硬性污迹, 用铲刀铲除； 每周工作 每月工作 1.1 定期清抹窗一次 1.2 定期将垃圾桶清洗三次 1.1 定期对天花照明设施进行扫尘，清抹 1.2 全面大做保洁一次,消杀消毒一次 2、卫生间 2.1 清洗蹲厕二次,地面拖抹二次,巡回保洁 2.2 低位墙身擦抹一次 2.3 洗手盘巡回保洁 2.4 擦抹窗台、窗轨、隔墙板、低位设施 1 次 2.5 厕纸箩清倒多次 2.6 擦拭门窗、间板、墙壁、窗台、纱窗 洁具洁净无黄 渍,目视无尘积 污渍 , 漏口无沙 泥畅通 保持无尘、干净 保持卫生死角 保洁工作效果每日工作每日工作每周工作2.1 蹲厕全面擦洗一次 2.2 擦洗尿戽凹位一次 2.3 清洗镜面三次 无积水,无异味 2.4 清洗厕纸箩一次 2.5厕缸、尿槽用消毒剂配防手套、百洁布进行消毒 2.1 对墙身、间隔、门、天花、风口、照明灯等用棉 无积尘污渍 布配合全能保洁剂进行保洁 3、停车场、天台 保持地面干净、每月工作每日工作12每周工作3.1每天巡视停车场，及时用扫把、垃圾铲随时清除 无垃圾、 无杂物， 地面、楼梯杂物、纸屑 保持设施干净、 3.2发现有水迹立即清理干净 无明显灰尘 3.3抹指示牌、消防栓、栏杆 3.4清理、清洗去水明渠 3.5清理地漏及水沟 3.1局部地面如有特别污渍、油渍，用多功能擦地机 保持干净、整洁保洁去油剂擦洗地面 保持干净、整 3.2清抹照明、消防喉管、天花管道灰尘，清除蜘蛛 洁 网 3.1用高压射水机对整个停车场清洗一次，将停车场 的垃圾、积灰、杂物冲掉 4、生活垃圾 4.1 清垃圾房地面垃圾、烟头、纸碎，清理地面青苔 4.2 定时巡视垃圾箱和周边范围，及时清扫垃圾杂物 和积水。每月工作保持干净每日工作清运到垃圾箱的垃圾要用胶袋装好并扎紧袋口， 堆放垃圾房内，防止散漏污染。 4.3 对每天产生的垃圾每天清理干净，及时冲洗垃圾 箱四周壁面和地面， 个别污渍较严重的地方用洗 洁精擦洗干净。保持干净、无异 味、4.1用高压射水枪清洗垃圾中转站一次，全面清洗垃 每周工作 圾箱及周边范围，清洗后喷洒杀虫剂及消毒液。 保持干净、无异 味、无积水、无 污渍(2) 行政办公楼 工作周期 每日工作 保洁工作项目及内容 1、大堂地面 保洁工作效果 保持地面干净、131.1 用静电尘推循环对地面进行来回推尘； (推尘次 数视灰尘污染程度及人流量而定) 1.2 时清扫地面、边角位、死角位垃圾、杂物 1.3 用棉布配合全能保洁剂及时处理地面污迹 1.4 用棉沙拖把及时处理地面水渍 1.5 遇上雨天，在门口既显眼又不妨碍客人出入的 位置， 摆放&小心地滑&告示牌， 以防客人滑倒； 1.6 遇上天气潮湿，员工要坚守岗位，地面水迹反 复勤拖抹，减少客人鞋底的泥沙带进大堂 每季工作 2、玻璃及玻璃门 2.1 每日工作 2.2 2.1 每月工作 每天用玻璃保洁工具全套配专用的玻璃保洁 保养剂对大堂玻璃门全面刮洗一次,发现有硬 性污迹,用铲刀铲除； 循环跟进玻璃的手印、污渍光 亮、无污迹、无 烟头、无明显灰 尘、无明显印迹， 雨天保持地面干 爽、防滑保持保洁、明亮、 无尘、无污印每月定时用玻璃保洁工具配合玻璃保洁剂对 大堂内外玻璃全面刮洗一次，清除玻璃表面的 保持保洁、明亮 积灰、污渍 3、防火门、墙身、地脚线、花盘、果皮箱 每天用棉抹布配合专用保洁剂抹净低位墙身 (1.5米以下部分)、低位墙身槽缝(1.5米以下 部分)、防火门、地脚线、花盘、果皮箱，果 皮箱每天清倒一次；注意对卫死角 4、指示牌、告示牌、前台、其他设施3.1 每日工作保持无尘、无污 迹每日工作4.1 4.2 4.3 5.1 5.2保持各种设施干 用棉抹布配合专用保洁剂抹净指示牌、告示牌 用棉抹布配合专用保洁剂抹净前台各种设施， 净、明亮、无尘、 不乱动前台东西，不乱扔前台东西 无污迹 清抹开关、消防设施、台椅、烟灰盅 5、门前、门厅立柱、暖气片、扶手等 每天用拖把将门前拖抹干净，用尘推对门前地 保持干净，无杂 毡进行吸尘 物，无积尘 每天将门前地清洗一次 保洁工作项目及内容 6、内外公共地方14每日工作工作周期 每日工作保洁工作效果 保持干净、光亮6.1 用静电尘推循环对地面进行来回推尘 6.2 及时清扫地面，注意跟进边角位、死角位垃圾、 杂物、烟头 6.3 用地拖配合全能保洁剂巡回对地面进行拖地， 及时处理水渍 6.4 发现地面有香口胶， 及时用地板铲刀配合除香口 胶剂清除地面香口胶 6.5 雨天勤拖地面由客人脚底带的雨水， 以保持地面 干爽 7、消防栓、果皮箱、 天花灯饰、风口 每日工作 7.1 清抹消防栓、果皮箱 7.2 按指定时间清倒果皮箱内垃圾，更换垃圾袋 7.1 定期将垃圾桶内石米清洗 7.1 定期对天花照明设施、风口进行扫尘，清抹 8、走火梯及楼梯间 8.1 清扫楼梯基石及梯极垃圾、杂物，拖走火梯 8.2 用专用保洁剂处理走火楼梯梯面污渍、油渍 8.3 用抹布抹走火楼梯扶手、防火门 8.4 按指定时间两次清倒垃圾桶内垃圾，及时更换 垃圾袋 8.5 用扫把彻底清扫楼层各通道地面；用干净湿布 擦抹墙面、防火门、楼梯扶手、铁栏杆、消防栓柜； 用湿无绒布擦抹不锈钢梯门、不锈钢制和指示牌， 然后用干布抹净；清抹热水器和周围墙壁，清洗水 池，扫除地面积水和杂物 8.1 定期清抹窗一次 8.2 定期将垃圾桶清洗三次 8.3 定时清理壁灯灯罩。 每月工作 8.1 定期对天花照明设施进行扫尘，清抹 8.2全面大做保洁一次,消杀消毒 9、阳台、天台 每日工作 9.1每天高压射水枪将地面冲洗一次 9.2清理地漏及水沟15保持各种设施干 净、明亮、无尘、 无污渍 保持干净、无杂 物 保持干净、明亮 保持走火梯地面 无沙粒，干净， 无乱张贴物，各 种设施干净无 尘，垃圾桶干净， 无污渍、异味； 及时发现安全隐 患和设施问题并 向理工职业学院 反馈。每周工作 每月工作每日工作每周工作保持无尘、干净保持卫生死角保持地面干净、 无垃圾，保持地 漏及水沟无杂物 聚集10、风口、管道 每月工作 10.1定期将风口、管道擦拭干净 11、领导办公区域 11.1 每天两次将办公台面、沙发、文件柜、烟灰盅 抹净，不乱动桌面资料 11.2 每天两次用扫把将地面垃圾扫干净，用地拖将 地面拖干净 11.3 每天两次清倒垃圾桶内垃圾 12、洗手间 12.1 首先在门口摆放“工作进行中”告示牌，提醒 客人不可内进; 12.2 厕缸,尿斗用洁厕剂配防护手套,恭池刷进行 保洁 12.3 厕缸、尿槽用消毒剂配防手套、百洁布进行消 毒 12.4 对墙身、间隔、门、天花、风口、照明灯等用 棉布配合全能保洁剂进行保洁 12.5 镜面、洗手盆、台面、水龙头、皂液盒用棉布 配合中性保洁剂进行保洁 12.6 增补去臭卫生球、 手纸篓清倒及时， 不超过30% 12.7 循环跟抹台面、镜面、墙身、地面水渍，冲洗 尿槽、厕缸 12.8 定时喷洒空气清新剂除臭 12.9 清理垃圾桶，倒掉桶内垃圾，用水冲洗，再用 棉布抹干净放回原位 12.10每天对洗手台、盘面、马桶、尿槽大做两次 13、电梯保持干净、无积 尘每日工作保持保洁、卫生、 无杂物灰尘洗手台无积水， 镜面无水渍，卫 生间内无异味， 及时清倒卫生垃 圾，达到卫生标 准，地面随时托 擦，达到无水迹、 无垃圾、无尘土、 无污垢标准。随 时发现问题及时 向院方汇报。每日工作每日工作13.1 对轿梯体内的天花板进行除尘。 13.2 地面进行擦拭清扫后，用湿拖布擦拭后再擦 干。 13.3 电梯箱体内墙面、 镜子， 用湿布擦拭后再擦干。 无污垢、无灰 13.4 操作按钮、箱体内金属和各种显示等用干抹布 尘、无擦拭痕迹。 擦拭， 根据需要可以在抹布上涂少量中性清洗剂 和不锈钢清洗剂进行擦拭。 13.5 对于升降轨道内的泥土砂石、灰尘使用吸尘器 进行吸尘。 14、食堂1614.1 对桌凳擦拭保洁，摆放整齐。 14.2 地面进行擦拭清扫后，用湿拖布擦拭后再擦 无积水、无污迹、 干。 无尘，餐具按规定 每日工作 14.3 及时洗净使用后的用具， 接触直接入口食品的 标准清洗消毒洁净 无异味。 用具使用前必须按规定的消毒方法消毒。(3)停车场、广场及道路 工作周期 保洁工作项目及内容 1、道路、广场、绿地 1.1 用广场扫清扫院区道路地面垃圾、 纸屑、 烟头， 用地板铲刀将地面香口胶清除,并巡回保洁 1.2 及时清除道路积水 , 清理排洪渠和排洪沟淤 泥、垃圾 无垃圾、无杂物、 1.3 清扫绿化草地时，及时清理枯枝落叶。不能扫 无纸屑、无烟头、 无大量积尘 除的杂物、垃圾用手捡起。 1.4 下雨天用推水刮推掉台阶积水。雨停后，及时 用胶扫把把广场上的积水和泥沙扫干净。 1.1 用高压射水机冲洗道路地面一次 1.3 每月工作 1.4 1.5 定期用水冲洗塑胶场地。 用擦机洗擦地面一遍，然后用水冲洗干净。 及时擦拭路灯灯柱，定期擦洗灯泡、灯罩。 干净、无杂物 保洁工作效果每日工作2、草皮拾荒 每日工作 2.1 每天巡回检查修剪草皮枯草烂叶 2.2 清扫绿化花坛内的垃圾、烟头、纸屑、落叶等保持干净、无垃 圾三、保洁工作程序17卫生间的保洁程序 (一） 卫生间主要特点人员来往频繁，最易脏污的共用地方，人们不仅在卫生间大小便，还进行梳 洗化妆，因此要求空气清新。然而，大小便会产生臭味和其他异味，清除异味难 度较大。 日常保洁项目 1．及时冲洗厕（尿）兜、不得留有脏物。 2．及时清倒手纸篓，篓内手纸不得多于 2/3。 3．不断拖擦地面，做到无水迹、无垃圾、无尘土、无污垢。 4．定时擦洗云台、面盆、厕（尿）兜等卫生设备。 5．定时擦拭门窗、间板、墙壁、窗台。 注意事项 1.作业人员要注意自身保护，作业时带防护手套和口罩，预防细菌感染， 防止保洁剂损害皮肤。清洗卫生间所用的工具应专用，使用后定期消毒， 与其他保洁工具分开保管。 2.注意卫生间的通风，按规定开关窗扇。 （二） 保洁程序 1.备：作业前，备好以下用具：地拖、扫把、胶垃圾铲、水桶、抹布（两 条以上异色毛巾，深色为坐厕兜专用，浅色抹其他） 、洁厕剂等。 2.冲：进入卫生间首先放水将厕兜、尿兜冲洗。 3.倒：扫除地面垃圾，清倒手纸篓、垃圾筒、茶叶筐。同时将手纸篓、垃 圾筒、茶叶筐冲洗干净。 4.洗：按照先台面盆，后厕兜尿兜的顺序，逐项逐个刷洗卫生设备。厕兜18尿兜要用专用刷子、百洁布等专用保洁剂刷洗。然后再用清水冲洗，用抹 布擦干净。厕兜存在臭味是因厕兜里部、边缘存有脏污，特别是尿兜的排 水口和厕兜的下部（反水管水面以上） ，刷洗时应特别注意。 5.擦：用浅色抹布擦拭门窗、窗台、隔板、墙壁等，必要时用刷子、百洁 布、刮刀等去污。 6．拖：用地拖拖擦地面，注意边角落，注意尿兜周围，不要留有水迹。 7．撤：关闭水阀，把门窗关好。 （三） 最影响卫生间保洁的现象是： 1.厕兜未冲或未冲净。 2.手纸篓已堆满或手纸扔在篓外边。 3.地面有烟头等垃圾，有水迹。 4.台面有污迹、水迹。楼层公共区域保洁程序 （一）备用工具、材料： 扫把、垃圾铲、水桶、地拖、胶袋、干、湿抹布、保洁剂。 （二）工作程序： 1、用扫把彻底清扫楼层各通道地面。 2、用干净湿抹布擦抹墙面、防火门、楼梯扶手、铁栏杆、消防栓柜。 3、用湿无绒抹布擦抹不锈钢扶手护栏、指示牌，然后用干抹布抹净。 4、用湿拖把拧干水分后拖净地面污渍和楼梯。 5、清抹周围墙壁，清洗水池，扫除地面积水和杂物。 6、每天定时清理垃圾，清洗垃圾容器。19（三）标准： 1、地面、壁面石材、干净无污渍、有光泽。 2、防火门、指示牌、消防栓柜门无污渍、无明显积尘。 3、卫生间无异味，洁具无污垢、地面无污渍、积水。 （四）注意事项： 1、仪表整洁、精神饱满、举止大方得体。 2、使用的保洁用具要勤洗消毒，保持洁净。 3、打蜡、抛光和其它保洁大做安排中、夜班进行。 外围道路的保洁程序 （一）备用工具、材料： 大小扫把、胶刷、抹布、地拖、推水刮、垃圾铲、保洁剂。 （二）工作程序： 1、用扫把将地面分区域全面清扫一遍，清倒垃圾和杂物。 2、用地拖将旗台、楼台阶全面清洗地面，发现油迹，倒少量保洁剂在污渍 处，用胶刷擦洗除渍，用水冲洗，扫除地面积水。 3、保洁周围排水和下水口，保证排水畅通。 4、下雨天用推水刮推掉台阶积水。雨停后，及时用胶扫把把广场上的积水 和泥沙扫干净。 （三）标准： 1、地面无垃圾、纸屑、无积水、污渍、无杂物。 2、草地和绿化带保洁，无枯枝落叶和垃圾。 （四）注意事项： 1、保洁工作应小心细致，不要碰坏公共设施、设备等。202、清洗工具。玻璃门、窗的保洁程序 （一）备用工具、材料： 毛套、玻璃刮、伸缩杆、水桶、抹布、玻璃铲刀、玻璃保洁剂。 （二）工作程序 1、先用玻璃铲刀铲除玻璃镜面和边缘上的污垢。 2、将玻璃保洁剂按 1：10 加清水。 3、将毛套浸保洁剂溶液，拧干多余水份，然后用适当的力量在玻璃表面顶 端从上而下擦抹，用玻璃刮刮去玻璃上的水份。 4、一洗一刮连贯进行，当保洁玻璃的低部位时玻璃刮横向移动。 5、用无绒干布抹去玻璃表面和框架上的水印和水珠。 6、最后用拖把抹净地面上的污水。 7、保洁高处玻璃时，可把毛套、玻璃刮套在伸缩杆上操作。 8、循环保洁时用干、湿布，先用湿布擦抹，然后用干布抹干净污渍手印。 （三）标准： 玻璃或镜面表面无污渍、水印，通透无明显积尘。 （四）注意事项 1、毛套每次上水时必须洗干净毛套上的脏物、沙尘，避免擦花玻璃表面。 2、爱护使用玻璃刮刮上的胶条，一面损破后，可调换另一面再用，完全损 破的需要更换。 办公室的保洁程序 主要特点：办公人员多，写字台、文件柜、电脑等设备、家具多，台面上文件、21办公用具多、废纸垃圾多。保洁时间多受时间制约，主要作业需在客户办公前或 下班后进行，通常是在室内无办公人员时作业。 日常保洁项目 （1）清倒烟灰缸、字纸篓等垃圾； （2）清扫地面； （3）擦拭办公桌、文件柜、沙发、电话、办公设备、茶几等家具； （4）擦拭门窗、窗台、墙壁、天花、照明设施、饰物等；注意事项 （1）受时间制约多，需在规定时间内迅速完成作业，需制定周密的保洁计划， 事先设计好作业内容、作业路线、作业程序、作业时间，要求作业人员按计划作 业，动作利索快捷。 （2）地拖、抹布等保洁工具，可多备几份，以减少往返清洗时间，提高短时间 内突击作业的效率。 （3）进入客户已下班的办公室作业时，最好由 2 人以上同时进出，共同作业， 并注意不做令人怀疑的动作，以免产生误会。 （4）抹办公桌椅时，桌面上的文件、物品等不得乱动。如发现手表、项链、钱 包、通讯器材等贵重物品，应立即向主管或秩序维护部门报告。 （5）抹饰柜、饰物等贵重物品、陈列品时，切记小心、抓稳、轻抹、轻放，一 般情况下不得使用有腐蚀性的保洁剂。 （6）吸尘器噪音大，室内吸尘作业可安排在客户上班前或下班后进行。 （7）管理办公室钥匙必须有严格的制度，除指定人员外，不得交与任何人员， 客户要求开门或保洁人员作业时返回室内，应严格登记手续。22保洁程序 （1）备：准备好保洁工具，水桶、抹布、保洁剂、垃圾袋、吸尘器、地拖、扫 把等。 （2）进：室内若有人，应先打招呼，得到允许后再作业,门不要关。 （3）查：进入办公室后，先查看有无异常现象、有无客户遗忘的贵重物品、有 无已损坏的物品。如发现异常，先向主管上级报告后再作业。 （4）倒：清倒烟灰缸、纸篓、垃圾筒。倒烟灰缸时要检查烟头是否完全熄灭。 清倒纸篓，集中垃圾袋时，应注意里边有无危险物品，并及时处理。 （5）抹：从门口开始，由左至右或由右至左，依次抹室内家具和墙壁等。毛巾 应按规定折叠、翻面。抹每一件家具时，由高到低，先里后外。抹墙壁时，重点 抹墙壁饰物、电灯开关插座盒、空调风口、踢脚板、门窗、窗台等。大墙面、天 花的保洁为定期作业，也可穿插在日常保洁中进行（如每天抹一间或一面） 。 （6）整：台面、桌面上的主要用品，如电话、台历、台灯、烟灰缸等抹净后应 按客户习惯的固定位置摆放，报纸、书籍摆放整齐，文件资料、茶杯及贵重物品 不准动。 （7）换：收换垃圾袋、暖水瓶。 （8）吸：按照先里后外，先边角、桌下，后大面的顺序，进行吸尘作业。椅子 等设备挪动后要原位摆好。发现局部脏污应及时处理。 （9）关：作业结束后，保洁人员退至门口，环视室内，确认质量合格，然后关 灯、锁门。 （10）记：认真记录每日作业情况，主要包括保洁员姓名、保洁房间号码、进出 时间、作业时客户状态（无人、工作、返回??） 、家具设备有无损坏等。 门厅、大堂的保洁程序23(一)门厅和大堂的主要特点来往人流最多、最频繁，带入的尘土亦较多，如不及时清除，将会扩散到 河办事处的其他区域及楼层。另外其装修较其他区域豪华，摆设和装饰物较多。 是领导、办公人员和外来客人进入埠影焓麓Φ牡谝煌獬∷窍允埠影焓麓 的重要区域。 (二) 日常保洁项目 1. 地面及入口处脚垫的清扫。 2. 玻璃门和玻璃幕、间隔的擦拭。 3. 各种家具摆设以及装饰物、标牌、消防器等擦拭。 4. 墙壁和墙壁上装饰物、标牌、开关盒的扫尘、擦拭。 5. 果皮箱的清倒、擦拭。 6. 金属柱子、扶手、饰物等金属的擦拭。 7. 烟灰缸的清倒、更换。 8. 此外还有天花、吊灯等特殊清扫项目。 (三) 注意事项 1. 为减少人们将室外尘土带入室内， 门厅入口处应铺设防尘脚垫。 遇雨天， 应铺吸水性的脚垫。 2. 门厅及大堂入口区域应设专人推尘，随时擦拭人们进入时的脚印。 3. 门厅及大堂地面多为瓷砖、聚氯乙稀地板材、橡胶类地板材或地毯。应 根据不同材质，采取不同的清洗方法。 4. 不锈钢、铜、铝合金等装饰，如柱子、扶手、标牌等，容易受腐蚀，擦 拭时要选用专用保洁剂、保护剂，切记小心不要造成划痕。 5. 注意不要碰倒、碰坏大堂内的各种摆设饰物。食堂的保洁程序 （一）日常保洁项目 1、按照程序先擦餐桌、餐椅，保持餐桌桌面光洁，无油腻、杂物等；餐椅无灰 尘、 无油污； 就餐时随时保持桌椅干净， 随时收拾桌上的碗盘， 清理餐桌的剩饭、 杂物等。 2、按照程序清扫地面垃圾、洒水、拖地面，达到地板光亮，无杂物、无污渍； 就餐时随时清理地面的遗留杂物，清扫积水。 3、走廊墙壁、楼梯、扶手干净无污迹，无乱抹、乱画现象。 4、每日清扫卫生死角、门窗、门帘等。 5、泔水必须当日清理，泔水桶保持干净、封闭。246、餐厅卫生清扫完毕后，整理卫生工具（拖把、扫帚、抹布都清洗一遍），使 其摆放有序，放置在指定位置。 （二）注意事项 1、地面整洁干净，无泥土、污水等一切生活垃圾，餐桌、椅底等死角无灰尘、 无遗弃骨头等遗弃食物。 2、水池无抹布、剩饭剩菜等异物。 3、墙角无蜘蛛网、污垢等。 4、餐桌不得随意挪动，桌面整洁、干净，无剩饭剩菜、汤汁、油渍等任何东西。 5、及时处理废弃油脂，食堂产生的垃圾存放于带盖的垃圾桶内，并及时清理运 走，不留异味。四、保洁工作流程图 反 保洁人员 通过分析、讨论总结，对全体保洁员进行案例培训 馈遇到问题否 能否处理 报告领班 能 自行处理 能否处理 问题解决25通知相关部门突 发 事 件报清洁主管 能反馈处理跟进否反 馈否商 议反 馈五、保洁员管理制度 （一） 自我行为规范 1、 工作时间需佩戴工卡，着工作服、工作鞋，保持着装整洁。 2、女职员禁止佩戴金饰，抹口红、化妆，男职员不许留长发、胡须。 3、 准时上下班，不迟到、早退、旷工，病、事假需提前申请。 4、 在工作场所严禁高声喧哗、吸烟、喝酒、聊天、打架、斗殴等。 5、 不许在走道、楼梯、茶水房等处偷懒、睡觉、休息等。 （二）礼貌对待客户 1、 进入办公室时应先轻轻敲门，征得同意后方可进入。 2、 见到同事时应礼貌问好， 早上应说“早上好”， 其他时间应说“您好”。 3、 严禁动用或偷盗任何物品。 4、 清洁中必须挪动物品时，须向领导征求同意，清洁完毕后应放回原处。265、 不随便处理办公桌台上的废纸，必须处理时征求主人同意许可。 6、 工作中不慎毁坏物品时，应及时、主动向客户道歉并立即向上司汇报， 严禁私自处理或隐瞒不报。 7、 领导经过工作场所时，应停下工作，礼貌招呼并主动让道。 8、 拿工具乘电梯时应让客户优先。 （三） 维护公司形象 1、 闲谈时不许谈公司的经营事务及讲公司或者是同事的坏话。 2、 保持良好的状态投入工作，处处注意维护公司的整体形象。 3、 爱护公司的财物，保管好公司的工具和清洁用品。 （四） 技术及操作规范 1、 严禁把拖把、扫把等工具扛在肩上走路或乘坐电梯，工作完毕后及时对 工具进行清洁、保养，各种工具和垃圾本应放在墙角或不挡眼的角落里。 2、 厕所清扫时应挂上“清扫中”及“对不起，给您带来不便”的牌子。 3、 清扫现场地板太滑时，应竖好“小心地滑”的牌子。 4、工作完毕后应检查一遍工作现场，发现问题及时处理。 六、保洁工礼仪形象制度 （一）服务意识 工作中要保持精神饱满，工作认真、勤快。 （二）保洁工礼仪形象规则 1、 业务操作时如遇过往行人应礼让为先，灵活退让，要让行、让位、让方 便，若有碍他人时，要使用敬语：“请当心、对不起、打扰您了、请这边走、谢 谢”，同时做以礼节手势示意。不可为了工作方便用粗直语言让他人退让，或径 直操作，妨碍他人。 2、 工作时凡与业主、客人相遇应有礼貌问候，或点头示意，用语为：“您27好！早晨好！”特别是早晨第一次见一定要问候。多次相遇可点头微笑致意，要 表现出礼仪素养。 3、 凡登门处理业务，要先以中指扣门，扣门节奏要轻缓，不可用全掌或拳 头砸门，按门铃也不宜久按不停，听到回应后，说明来意，得到允许方可进门， 不经允许，严禁闯进闯出，讲话要谦恭有礼，并使用敬语：“打扰您了，请问门 外××可以扫走吗？×物最好放到×处，谢谢合作！”等等。 4、 凡遇询问，要恭敬礼貌对答，指点路径要按规定礼节手势示 意方向。 5、 客户有疑难时，要主动热情给予帮助，可主动表示：“需 要我为您做 什么吗？”“请稍候，我为您打听一下”“请找××，他会帮您解决”等等。 6、 发现形迹可疑人员，要有防范意识，但用语一定要注意礼节，如“请问 先生（小姐）您找谁？”“请问有什么事让我帮助”等等。不可用盘查态度和证 据询问，如需要盘查应报知保安人员处理。（三） 保洁人员八不准： 1、 不准当班时与同伴闲谈； 2、 不准与客户过分亲近，失去恭敬； 3、 不准将个人私事或公司纠纷向他人申诉； 4、 不准使用不雅失敬语； 5、 不准在公共场所大声喧哗或呼叫； 6、 不准损耗公务和拾捡他人财物； 7、 不准当班与他人发生争吵现象； 8、 不准当班时有影响公司行业形象的所有不良不雅言行举止。 七、卫生检查制度 （一）楼梯、梯间、走廊地面清洁保养281、检查方法 （1） 对清洁员每个责任区抽查 2 个区域，走廊 3 处。 （2）直观目视楼道、梯间、走廊地面有无纸片、杂物、污渍。 （3）直观楼道、走廊天花板有无明显灰尘、蜘蛛网。 （4）每个区域梯间烟头是否超过 2 个，走廊 100m 内烟头是否超过 1 个。 2、质量标准 （1）楼道、梯间、走廊地面无烟蒂、无杂物、无污渍。 （2）楼梯、梯间、走廊地面每个单元梯级烟头不超过 2 个，走廊 100m 烟头 不超过 1 个。 （3）楼道、走廊天花板无明显灰尘、蜘蛛网。 （二）地面、窗、扶手、电子门、消防栓管、电表箱、信报箱、楼道开关等 的清洁保养 1、检查方法 （1）对清洁员每个责任区抽查 2 处，进行全面检查。 （2）检查上述区域有无广告纸、蜘蛛网、痰迹、积尘。 （3）手持白色软纸巾擦试墙面等无明显污染。 2、质量标准 （1）地面、窗、扶手、电子门、消防栓管、电表箱、信报箱、楼道开关无 广告、蜘蛛网、痰迹、积尘。 （2）用白色软纸巾擦试 100cm 无明显污染。 （三）电梯清洁保养 1、检查方法 （1）直观电梯轿箱四壁是否干净、有尘、有污染、有手印、有杂物。 （2）检查电梯门轨槽，显示屏是否干净、有尘。292、质量标准 （1）电梯轿箱四壁干净、无尘、污染、手印、杂物。 （2）梯门轨槽，显示屏干净无尘。 （四）洗手间、坐厕器清洁保养 1、检查方法 （1）直观坐厕器内部、外部及坐厕器水箱外部有无污渍、污垢、明显水渍、 水迹。 （2）手持白色柔软纸擦拭坐厕器外部、坐厕器水箱外部，查看有无灰尘。 （3）直观坐厕器上盖板、坐板有无水迹。 、 （4）直观坐厕器内、外部及水箱表面釉面色泽是否光亮，有无损伤。 （5）放水检查坐厕器上下水是否畅通。 2、质量标准 （1）坐厕器内部无污渍、污垢。 （2）坐厕器外部、水箱外部有无污渍、污垢、水渍、水迹、印迹。 （3）直观坐厕器上盖板、坐板无水迹。 （4）坐厕器内、外部及水箱表面釉面色泽光亮，无损伤。 （5）坐厕器上下水畅通。 （五）洗手间小便器清洁保养 1、检查方法 （1）直观小便器内部、外部有无污渍、污垢及明显水渍、水迹。 （2）手持白色柔软纸擦拭小便器接尿斗外部下方，察看有无污垢。 （3）直观并放水检查小便器上、下水是否畅通。 （4）直观小便器釉面色泽是否光亮、有无损伤。 2、质量标准30（1）小便器内部无污渍、污垢。 （2）小便器内部无灰尘、污渍、污垢及明显水渍、水迹。 （3）小便器接尿斗外沿下方无污垢。 （4）小便器釉面色泽光亮、无损伤。 （5）小便器上、下水畅通。 （六）洗手间洗脸盆、台面、化妆棉清洁保养 1、检查方法 （1）直观洗脸盆、台面、镜面有无污渍、污垢、水渍、水迹。 （2）手持白色柔软纸擦拭洗脸盆、台面、镜面及四角，查看有无灰尘。 （3）直观卫生洁具（水龙头）表面有无污渍、污垢、水渍、水迹。 （4）手持白色柔软纸擦拭卫生洁具（水龙头）下部，手柄下面，查看有无 污垢。 （5）用干净抹布擦拭洗脸盆溢水口处，查看有无污渍、污垢。 （6）放水检查洗脸盆上、下水及溢水口是否畅通、无阻碍。 （7）手持金色柔软纸擦拭洗脸盆、化妆台下面，查看有无灰尘、污渍、污 垢。 2、质量标准 （1）洗脸盆、化妆台、化妆镜表面无灰尘、污渍、污垢、水渍、水迹。 （2）卫生洁具（水龙头）表面无灰尘、污渍、污垢、水渍、水迹。 （3）洗脸盆釉面色泽光亮、无损伤。 （4）化妆镜面影像清晰。 （5）化妆台面色泽光亮、无损伤。 （6）洗脸盆上、下水及溢水口畅通、无阻碍。 （7）洗脸盆、化妆台下面无灰尘、污渍、污垢。31（七）洗手间地面清洁保养 1、检查方法 （1）直观地面表面无污渍、污垢、水渍、水迹。 （2）直观小便器下方地面有无尿渍。 （3）首次白色柔软纸擦拭墙面、坐厕器后侧、坐厕隔离板下方等地面死角 处，查看有无污渍、污垢。 （4）直观地面釉面砖的色泽是否光亮，又无损伤。 2、质量标准 （1）地面不得有污渍、污垢、水渍、水迹。 （2）小便器下方地面不得有尿迹。 （3）墙角、坐厕器后侧、坐厕隔离板下方等地面死角处无污渍、污垢。 （4）地面釉面砖的色泽光亮、无损伤。 （八）洗手间墙面、门、门套清洁保养 1、检查方法 （1）直观墙面、门、门套、坐厕隔离板、隔屏板门表面有无污垢、污渍、 水渍、水迹、印迹留存。 （2）手持白色柔软纸擦拭墙面、门、门套、坐厕隔离板、隔屏板门表面，查 看有无灰尘。 （3）直观木质门、门套、坐厕隔离板、隔屏板门表面涂料色泽是否柔和、光 亮、有无损伤。 （4）直观墙面釉面色泽是否光亮、有无损伤。 2、质量标准 （1）墙面不得有灰尘、污垢、污渍、水渍、水迹、印迹等，墙面釉面色泽光 亮、无损伤。32（2）门、门套、坐厕隔离板、隔屏板门表面不得有灰尘、污垢、污渍、水渍、 水迹、印迹，表面涂料色泽光亮。 （3）门现门套、隔屏板、隔屏板门之间的连接链及缝隙不得有灰尘、污渍、 污垢。 （九）灯罩、烟感器、出风口、指示灯清洁保养 1、检查方法 （1）对清洁每个责任区单查 3 处。 （2）直观检查有无明显灰尘、污迹。 2、质量标准 灯罩、烟感器、出风口、指示灯无明显灰尘、污迹。 （十）玻璃门窗、镜面清洁保养 1、检查方法 （1）直观玻璃门窗、镜面表面透光性如何，有无折光现象，有无灰尘、污垢、 污渍、水迹、水渍、手印及其他印迹。 （2）手持白色柔软纸擦拭玻璃与结构框之间缝隙和窗台立面、平面接缝处， 查看有无污垢、灰尘。 （3）手持白色柔软纸擦拭玻璃拼接处耐候硅酮密封胶胶缝表面，查看有无污 垢。 2、质量标准 （1）玻璃门窗、镜面表面透光性强，无折光现象，无灰尘、污垢、污渍、水 迹、水渍、手印及其他印迹。 （2）玻璃与结构框之间缝隙不得存在。 （3）玻璃拼接处的耐候硅酮密封胶胶缝表面应无污垢。 （4）不锈钢制品及扶梯清洁保养：首先用干净的湿毛巾将不锈钢制品上的灰33尘及污迹擦洗干净，然后用不锈钢光亮剂保养。 （十一）保洁检查表 序 号 着 装 地 面 步 梯 电 梯 门 窗 玻 璃 卫 生 间 食 堂 桌 椅 食 堂 餐 具 外 绿 围 化 道 带 路 垃 停 圾 车 桶 位保洁区域1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 检查项目总结第三章秩序维护（保安）服务方案及管理制度保安服务是物业管理中不可缺少的一部分，可以说没有安全的环境，就没 有舒适的工作生活环境，我公司针对埠影焓麓Φ奈恢锰氐悖萑朔兰蛹挤赖 原则，对埠影焓麓χ伟卜婪豆ぷ鳎竟景凑帐谐』⒆ㄒ祷⒐娣痘墓芾 模式，制定了一整套严格的管理制度和操作规程，负责治安保卫、交通安全管理 和消防管理，参与社会联防，保证正常的工作和良好的工作环境。 一、岗位职责34（一）定岗执勤的具体任务要求： （1）门岗室整洁，人员统一着装。设专人 24 小时值勤，对机动、非机动车辆 出入验证，对外来车辆查验登记。 （2）坚守岗位，服从指挥，文明服务，礼貌待人，做好值班记录，交接班要 准时并做好交接班记录。 （3）严格执行来客来访登记制度、货物出门查验制度，对来访人员进行登记、 记录和引导。 （4）负责办事处内部的信函、报刊、文件的邮寄与分发。 （5）发现异常情况及可疑人员应以询问查清，发现火警或治安隐患、事故等 紧急情况应立即处置，并及时报告有关部门。 （二）流动巡逻执勤的任务要求： （1）按照规定路线和时间巡逻，对重点部位至少每 1 小时巡查一次，并做好 巡逻记录。 （2）巡逻过程中对异常情况及可疑人员应以询问查清，发现火警或治安隐患、 事故等紧急情况应立即处置，并及时报告有关部门。 （3）巡查各公共部位设施、设备的完好情况，看管公共财产，包括楼内的门 窗、消防器材及院区的井盖、花、草、树木等。 （4）熟悉消防器材的位置，掌握消防器材的使用方法。 （5）对出入的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置，非机动车辆 停放整齐。 （6）做到及时发现并及时报告和积极配合有关部门处置&四防&或发生在区域 内的刑事、治安案件现场。 （7）把服务区域内的违法犯罪嫌疑人员扭送公安机关或送保卫部门。 二、 保安人员十一要与十一不准 1.要加强政治业务学习，不准做违法违纪的事。 2.要服从领导听从安排，不准搞自由主义。 3.要加强组织纪律性，不准迟到早退无故旷工请假。 4.要坚守工作岗位，不准擅离职守。355.要敢于同坏人坏事做斗争，不要做老好人。 6.要遵纪守法，不准参与嫖娼、赌博、吸毒。 7.要秉公执勤，不准徇私舞弊和收受礼物。 8.要保守机密，不准泄漏公司机密和他人隐私。 9.要加强团结，不准搞反派性活动。 10.要严格执行规章制度，不准违章办事和酗酒。 11.要文明管理，不准打骂、刁难业主及员工。 三、交接班管理制度 （1）本班相互转换岗位时，须认真做好岗位工作记录。 （2）本班最后一岗与下一班交接时，要将本班工作情况详细交待给下一 班，以便下一班开展工作。 （3）交班人员将公物转交下一班，并在最后一岗的工作记录栏目里写明 下一班接岗人的姓名。 （4）发现问题，交接双方须当面说明。如果交班人离开后，接班人才发 现属于上一班问题的，应立即报告班长或部门主管处理。 （5）交接班须正点、守时，非特殊情况，不得超时接班。 （6）接班人未到，交班人不得离岗，否则由此产生的一切后果由交班人 负责。 2、班长交接班 （1）接班人须提前 15 分钟签到上班，翻看工作记录，询问工作情况，以 便班前列队时将工作重点明确给保安员。 （2）交班人须将本班工作情况详细交待给下一班，并将本班已完成和待 完成工作认真记录在每班工作交接表上，交接双方签名确认。 （3）交班人将公物转交下一班，交接双方须在公物交接表上签名确认。 （4）交班人须将相关记录书写清楚，并将相关记录簿移交给接班者。 （5）发现问题，交接双方须当面说明。如果交班人离开后，接班人才发 现属于上一班之间问题的，应即时报告部门主管处理。 四、警棍佩带使用制度36（1）警棍是保安人员执行公务时佩带的自卫防暴器械，保安员应严格保 管和使用，不得将警棍转借他人。 （2）当值保安员应将警棍挂在腰带后侧。 （3）不得在岗位上随便玩耍或挥舞警棍。 （4）处理一般问题时，不得手持警棍或用警棍指着业主、客人讲话。 （5）非紧急情况或人身安全未受威胁的情况下，保安员不得以任何借口 或理由使用警棍攻击他人。 （6）当值保安员要妥善保管所佩带的警棍，如有遗失或损坏，要照价赔 偿。 （7）交接班时要检查清楚后再交接，接收人发现警棍被损坏而不报告， 应负责赔偿。 五、对讲机使用制度 （1） 持机人负责保管和使用对讲机， 禁止转借他人或将天线拆下来使用。 （2）发现对讲机有损坏或通讯失灵，持机人应立即向班长报告，由部门 主管检查后交维修部维修，严禁自行拆修。 （3）严格按规定频率使用，严禁乱按或乱调其他频率。 （4） 严格按对讲机充电程序充电， 以保障电池的性能、 寿命和使用效果。 （5）交接班时，交机人要讲明对讲机当班使用状况；接机者当场查验， 发现损坏或通讯失灵，立即报告主管或班长。 （6） 呼叫对方时， 先报自己岗位， 再呼对方， 并在最后讲“收到请回话”。 （7）收接方回话后，呼方要简明扼要地将情况讲清楚，收接方收到情况 或信号后，应回答“清楚”或“明白”。 （8）用对讲机讲话时应使用规范礼貌用语，严禁用对讲机粗言秽语、开 玩笑或谈与工作无关的事情。 六、保安业务培训制度规范 1、单兵队列考核标准 （1）军人军姿：头要正，颈要直，挺胸收腹，两眼平视前方，下额微收， 两臂下垂，五指并拢，拇指贴在食指第二关节，中指贴在裤缝，精神面貌好。37（2）停止间转法：“两快一稳”，即转体快，脚快，站得稳。 （3）齐步与立定：向前摆臂到作训服的第三、第四颗纽扣之间，离身体 约 30 厘米 不超过衣缝线，向后摆臂离身体约 25 厘米，步幅 75 厘米，步速 112～116 步／ 分钟。 （4）正步与立定：绷脚尖，小腿带动大脚，脚掌离地约 25 厘米，步幅 75 厘米，步速 110～115 步／分钟。 （5）跑步与立定：第一步“跃”出去，运臂时“前不露肘，后不露手”， 步幅 85 厘米，步速 170～180 步／分钟。 （6）敬礼：手指并拢，手腕与小臂平直，大臂抬到与肩平，手指与帽檐 接缝处约 1～2 厘米，取捷径一步到位。 2、擒敌应用技术动作 （1）直打、侧打、勾打：出拳以“快、准、狠”为主，动作与力量结合。 （2）弹踢、侧踹、勾踢：腿部稳而有力，配合两手动作。 （3）综合练习：手与脚的巧妙配合，扭肩送膀，协调一致。 （4）擒敌拳：动作准确、熟练，刚劲有力，干脆利落。38七、保安交接班、巡逻记录表交接班记录表 日期： 时间： 值班记录 交班人：交接记录 待办事项记录：物品交接明细：班次：值班时间：接班人：39巡逻记录表 序 巡逻人： 号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 巡逻内容 是否有可疑、陌生人 车辆有无乱停乱放 公共照明有无损坏 有无打架斗殴现象 公共设施有无损坏 消防设备是否正常 是否有逗留人员 有无异常响声、水声 门窗有无忘关锁现象 巡逻时间及情况10 其他情况 说 明 1. 没有发现问题的在检查内容栏内写无，有问题的则记录下来。 2. 发现火警或治安隐患、事故等紧急情况应立即处理，并及时报告有关 部门及主管领导。40第四章会议服务方案及管理制度为了加强会议室的管理，保证各类会议的顺利召开及规范有序使用，提高 会议室的利用率，特制定管理处会议室管理规定。 1、会议室的管理，由物业处项目经理负责。 2、凡使用会议室的部门负责会议室内席签摆放及座次的安排，会议室内不 得随意乱贴乱画。 3、会议室的卫生、照明、空调、设备的使用及所有会务工作由物业处项目 经理负责，根据主办部门要求悬挂会标，专题会议后将会标撤销。 4、会服人员按每周会议安排表提前准备好会议室。及时做好会议室内设施 设备、会务方面的一切安排。做到会议室干净整洁，桌椅排放整齐，按会议需要 备好茶杯，饮用水，会后及时打扫清理。 5、会议室配置的设备、桌椅未经许可，不得随意搬动挪作它用，室内物品 不得随意拿出或挪用，若确因需要借用，必须征得管理部门同意后方可动用，事 后归还原处。 6、会议室使用完毕后，应随时关闭门、窗和全部设施设备电源，切实做好 防火、防盗及其他安全工作，如因会服人员造成的损失将追究个人的责任。 7、各部门使用人员应爱护会议室的公共设备，会服人员发现使用部门操作 不当及人为造成损坏的，应及时向主管部门报告，分析原因，明确责任。 8、会服人员每天做好会议室场地及消防安全及设备检查工作，保障会议室 资源不流失，完成好规定的日巡视工作。 9、会服人员须严格按埠影焓麓Ω飨罟嬲轮贫龋ψ龊梅窦靶鞴ぷ鳎 保障各类会议、接待活动的正常进行。41会议服务管理规定 一、 会仪服务1、 接到领导的通知，要先了解会议的需求，按照需求组织相关人员做好会 议前准备工作。 2、会议服务时应仪表清洁,举止端庄,保持微笑服务、礼貌用语。 3、倒茶时依照先宾后主、先主席台上后主席台下，从左往右的顺序，在来 宾的右手位上茶。 4、会议中应随时满足宾客的服务需求，原则上每 15 分钟全部添茶一次。 5、会议结束及时收拾清洗茶具，整理桌椅，关闭照明、空调设施后方可离 去。 6、会议室用茶具每星期大洗、消毒一次。 7、会议室卫生每星期大扫除一次，每天保洁，保证无卫生死角。 8、主附楼会议室工作协调听从班长调度。 9、定期对领导回访,以提高服务质量。 二、 领导办公室服务 1、清洁桌椅茶几。 2、擦拭门窗、花架、书橱、墙裙、饮水机。 3、打扫盆景卫生、清洁垃圾、地面吸尘（视情况，基本可每周一次） 。 4、清洁卫生间、清洗面盆及台面、冲洗马桶、拖地板、更换卫生纸。 5、检查灯具、开关、水龙头、马桶水箱、饮水机等所有设施完好情况，发 现问题立即报告、派修。 6、每日早上 8：30 分前必须完成上述工作。 7、定期对领导回访,以提高服务质量。42三、会议服务员岗位职责 会议服务员每天提前 15 分钟上班到岗，上岗时应统一着装，配戴工号牌。 并做好会议接待准备。 1．负责相关会议室的保洁，包括地面、门窗、桌椅、植物及部分室内设施。 2．负责会议开始前的茶水、果点、会议用品、桌椅、照明、空调设施的准 备。 3．负责会议期间的茶水、果点服务，保证宾客的随时服务需求。 4．负责会议结束后的清场工作。 5．负责各会议室之间的工作协调配合。 6．负责会议室照明、空调、饮水设施是否完好，有问题及时向主任汇报。 7. 负责领导办公室服务。 8．完成领导交办的其它任务。 四、服务规范 1、 引领客人时引领客人时，应立正站立，手臂平伸，五指并拢，手心朝上，指向前进方向： “先生 （女士） 这边请。 ”并在前方保持距客人约 3 米的距离带路。 到达楼梯时， 应停步，手平伸，指向楼梯方向：“先生（女士）请。”每到一转弯处，都需做 出同样手势。 2、入座 当来宾走近位置时，引领员应迅速到达位置，双手握住椅背两侧，一侧腿屈 膝顶住椅背下端，将座椅离地轻轻拉出，幅度适中，然后，撤身立于本列后侧， 一侧手指向位置，面带微笑，并道“×先生（女士）您请入座”。整个过程要求， 动作轻捷而迅速，做到安全、轻、缓、稳，切忌座椅拖地出声和让来宾等候。 3、送客时 会议期间， 主动为出入来宾开门， 动作要轻， 避免弄出声响， 影响会场秩序。 会议结束时，要迅速到达出入通道，为来宾开门，并立于门口两侧，示意客人先 走：“×先生（女士）您请。”若客人不识行进路线，应在前方带路。434、持暖瓶的规范姿势： 按照站姿站立，一般都以左手来服务，因此，左手的力度应比右手大。左手 握住暖瓶的手柄，右手轻轻放在暖瓶的右侧，离底部约 3 指的距离，右手应 5 指 并拢，并有“请”的含意，右手不能用力，只是起到优美的作用。这时暖瓶上下垂 直，顶部应与领结成一条直线，暖瓶离身体约三指的距离。 5、持托盘的规范姿势： 在准备好的托盘中放置一块湿毛巾， 起到防滑的作用。 将茶杯依次摆放整齐。 左手托托盘，持托盘时，五指微微张开，空出掌心，用大拇指外侧，掌根，四指 指肚托住托盘底部，大小臂呈 90° 角，手臂放松，起托时应保持托盘轻而稳，行 走时右手臂自然前后摆动（或将右手掌并拢，保持一定的倾斜角度，轻轻扶在托 盘靠近身体的一角，手掌不能发力，以保持托盘始终处于水平状态） ，保持托盘 始终处于静止状态。走到客人面前时，保持站立姿势，托盘轻轻转向身体一侧， 以避免在服务中碰到客人。从托盘内取茶杯时，应遵循从外到内、从右到左的顺 序， 先拿托盘内最外面的一个杯子， 并及时调整托盘重心， 依次将杯子摆放整齐， 杯子应放在椅子的右上侧，杯子与椅子的垂直线成 45? ，桌面上的杯子应成一条 线，放杯子时应避免发出声响。 6、倒茶时的规范姿势 按照标准的持暖瓶的要求，走到客人面前（将壶盖放在服务车上） ，保持站 立姿势。 用右手将暖瓶鸭嘴盖轻轻掀起， 左手大拇指捎顶一下， 以防止发出响声， 然后将右手放回原处， 顺势向左边轻轻送一下， 这时左臂呈伸直状态， 瓶口朝外， 瓶底在内，瓶体自然倾斜。右脚向前迈一步，同时右手的小指和无名指将杯盖夹 起（如果杯盖被粘在杯体上，应用力按一下即可） ，手心朝上，做个控杯的姿势， 以防水珠落在桌子上或打湿文件，然后收腿以站立姿势于身体一侧倒水， （这过 程应是一个弧形路线，以防客人碰到茶杯）并按原路放回（根据客人的要求和习 惯将茶杯放置在相应的位置） ，轻拿轻放，然后将杯盖盖好，调整杯柄角度，然 后做个“请”的手势。 7、倒茶的几种方式44从客人桌前倒水时，应将茶杯置于身体距桌较远的一侧倒水；从客人后侧倒 水时，应注意选好角度，等待时机，拿杯、送杯要视临座的空间大小采用弧度、 直线方式。 注意事项： 1、向茶杯中放置茶叶时，一定要注意将茶屑筛出； 2、倒茶时，要保持茶水七分满； 3、如果来宾自带茶具，应把原有茶杯撤掉； 4、主席台倒水时，应先倒中间者，职位高者； 5、倒水时，应避免在客人面前进行； 6、在倒茶时一定要设计好行走的路线,做到最省时省力。 五、会服人员仪容仪表规定 仪表： 1、发式：头发整洁，发型大方，不染发（黑色除外），不用异 味发油，短发前不及眉，旁不遮耳，后不及衣领；长发一律盘起； 2、面容：精神饱满，保持清洁，化淡妆； 3、口腔：牙齿清洁，口气清新，上班前不吃异味食品； 4、手：不留长指甲，保持清洁，除手表、结婚戒指外，不戴其它饰物； 5、衣服：上班时统一着工装，衣着得体整洁，端正佩戴工号牌（卡）。衣 袖、裤管不得卷起（实际操作需要时除外），衬衣下摆扎进裤内。腰带为黑色， 不在外腰带上戴钥匙链； 6、鞋：会议服务员穿着黑色半高（实心）跟布鞋，大厅接待员穿着黑色半 高跟皮鞋，布鞋保持清洁，无破损，皮鞋表面保持光亮，禁止穿着时装鞋； 7、袜子：着肉色长筒袜，抻平整、无破洞，不露袜口（冬季可着深色袜）； 8、身体：勤洗澡，无体味，香水清淡。 举止： 1、站姿：抬头、挺胸、收腹、头正、肩平、颈部伸直，面带微笑、两手自45然放与西服最后一个纽扣处，并右手握左手，右手在上，左手在下，两腿伸直、 加紧，两脚跟并拢，脚尖分开成 30?，两腿之间不得有空隙。 2、走姿：上身应保持站姿的要求。行走时，头不要东张西望、左顾右盼， 两臂自然下垂，并自然的前后摆动，幅度应适中，迈动的步子应该轻而稳，尽量 减轻地面与鞋跟的摩擦声。 3、坐姿：上身与站姿的要求相同。走到椅子的面前，背对椅子，应保持站 姿姿势，将两手沿臀部向下轻轻抚平衣（裙）下摆，坐于椅子距前沿的 1/3 处， 两手自然放与两腿之上，右手在上，左手在下，右手握左手，两腿并拢，两膝盖 合紧，两脚尖并拢且向里收一下，以保持坐姿的优美。如果客人在你的右侧，应 将身子向右轻一下，以方便两人的交流，侧身的同时，两腿稍微侧一下，做到坐 姿的优美，上身也跟着向右侧一下，两手应放与右腿之上。第五章一、设备维修服务综合维修服务方案及管理制度日常维修服务是综合维修部一项大量而又重要的工作。综合维修部就员工 在维修服务中的服务意识、服务规范等提出具体要求并承诺如下： 1、熟悉设备安装位置，建立日检巡查制度 （1）综合维修部门必须建立多方面的信息渠道和监测机制。及时发现设备 故障及故障隐患，并予排除。 （2） 建立日检巡查制度，值班人员须按具体设备巡查的要求，依时对所有 运行设备检查巡视，以便及时发现问题尽快处理解决。 2、维修服务承诺 与有关部门建立良好的联系，处室及工作人员的报修或设施设备故障可报 管理处，也可直接通知综合维修部，统一协调安排。如果紧急的可用电话通知46值班人员或综合维修部。综合维修部接到报修单或电话后应该在 10 分钟内之内 派员工到现场，属一般性零修或设备故障应立即排除；涉及到需临时购买配件 的维修，向报修的科室解释，并另约定维修时间后，按约完成维修；属复杂故 障应立即向公司汇报，由其组织力量或协调公司整体技术力量集中处理解决。 并作出具体承诺如下： （1）实行客户报修电话接待，将报修电话向客户公布。接到报修电话及时 记录，并通知综合维修部派人员维修。 （2） 水电急修项目：接报修后 10 分钟到达现场，1 小时内修复； （3）其他维修项目：10 分钟之内到达现场查勘，根据维修项目情况，能立 即修复的，当场给予解决；不能马上修复的，按约定时间给予修复； （4）有偿维修：10 分钟到达现场查勘，与客户洽谈，确定维修费和维修时 间，按约维修。 （5）做好从接单开始到维修完毕各环节的记录。 （6）维修完毕应要求客户签名确认，并征求满意度。 （7）维修服务应达到：临修急修及时率 100%；维修质量合格率 99%以上； 客户满意率 95%以上；有偿服务回访率 100%，回访中发现维修质量问题，及时 预约整改。 3、维修服务规范要求 要求综合维修部员工到各楼层进行维修保养时，着装整齐，乘搭规定的员 工电梯；走路轻盈，维修工作时尽量减少噪音，严禁在公共场所大声讲话喧 哗。以免影响办公或休息。到房间内维修时还应注意如下事项：47（1） 敲门：接到报修，15 分钟内派员工到达现场维修处理。如果要进房间 维修，需按门铃或轻轻叩门三声，等待开门。 （2） 介绍：办公室的人员开门或在门内询问，综合维修部员工应首先自我 介绍： “对不起，打搅了，我是诚祥物业公司维修人员×××，前来为您服 务”。 （3） 进门：如果房间内十分整洁，铺地毯，员工应穿好自备鞋套。经室内人 员许可后进门维修服务。进入室内步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中应 高于地面一定距离，不能在地上拖着工具袋。 （4） 铺布：走到工作地点后，将干净的帆布或塑料布铺在领导、办公人员 指定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸的零件直接 放在地上。 （5） 维修：维修工作中手脚要轻，尽可能减少发出的噪声。实在无法避免 时，应事先向领导、办公人员说明，并说一声“非常对不起”。 （6） 整理：维修完毕，用自备专用保洁布将设备擦干净，收好维修工具， 将所有散落的工具、零件及杂物等收拾干净，如地面受污染，应负责清扫 干净。 （7） 试用：请领导、办公人员当场试用设备，证实设备恢复正常运转，并 请领导、办公人员在维修工作单签认。 （ 8 ） 讲解：必要时向领导、办公人员讲解故障原因，介绍维修保养知 识，及正确使用设备的注意事项。（9） 如实填写维修工作单（包括费用），请领导、办公人员对修理质量，服务态度48等进行评价并签名。二、 设备维修维护范围 （1）维修范围：水电设备、公共设施、设备的维修。主要包括：建筑物内 的灯具、风扇、电插座、电开关、水龙头、花洒、洗手盆、大小便器的给排水、 木门窗、塑钢门窗、铝合金门窗等。 （2）维护范围：建筑物上下水管道、雨水管；每栋建筑物电力总闸以后全 部电力线路；每栋建筑物总水闸以后的供水系统，中央空调系统；建筑物共用部 位的楼盖、屋顶、内墙面、楼梯间、走廊、通道、门厅、门窗、电铃等。三、报修、维修工作流程图报修不满意接到报修的有关部门 急需处理 的问题，10 分钟赶到 现场予以 处理 非急需处理的 问题，半个工 作日内与报修 人联系，1―2 49 个工作日内予 以处理 一时无法解决或 根本无法解决的 问题，要立即联 系报修人说明情 况或商定处理的 办法及时间现场处理完成， 计算有 偿费用并请报修人验 收及记录回访意见 按报修项目的试运行 期，安排时间回访将 结 果报 告 管理处满 意维修记录归档四、 岗位职责 （一）综合维修部工作职责 1、 负责管理范围内供配电、给排水等公用设施（设施）的运行、保养、检 查、维修。 2、 负责对管理处范围内电梯、空调等分包方的保养、维修等工作的监督。 3、 负责管理处范围内电梯、空调的运行操作。 4、 负责管理处所有机电设备备品、备件、维修保养材料的申购。 5、 负责制定所有机电设备的大、中修计划并报批，并参予大、中修计划实 施。 6、 负责外委维修的联系工作。 7、 负责管理处范围内所有机电设备的技术资料、档案的收集、 建立、 整理， 交综合管理处保管。 8、 负责三电节能工作，确保电气设备安全经济运行。 9、 负责记录所有机电设备的运行、维修保养、巡视检查。5010、 11、 12、 13、 14、负责抄水电表数，并作出总表与分表核对记录。 负责所有机电设备台帐的建立，并及时交综合管理部保管。 负责对所申购物品的检查。 负责对装修用水、电的监督管理。 负责为客户提供维修服务。（二）水电维修工岗位职责 岗位职责： 1、负责对应各种设备的日常管理和维修工作。 2、熟悉设备的运行方式、工作原理、正常操作。 3、负责各设备设施的定期维护保养工作，执行相关维保计划。 4、做好设备的日常巡检工作，防止设备的跑、冒、漏现象，确保设备的正常 运行。 5、完成其它临时性工作。 6、不断学习提高自身的工作技能，提高顾客服务质量。 （三）管道工的岗位职责 1、严格按管道维修、保养操作规程，做好管道及配件设备的维护、保养和 检修工作，确保各种管道系统运转正常。 2、熟悉消防、办公用水的管道路线，做好巡视，发现问题，及时处理。 3、负责冷暖水系统管道，所有排水系统管道包括消防水龙头、消火栓、泵、 厕所卫生设备、雨水管、楼层屋顶水箱、生活水池、阴井、地漏、阀门及辅件的 维修保养清洗工作。 4、负责各种管道、阀门及辅件的维护保养。 5、做好各种检修、保养纪录。516、发挥工作主动性和团队精神，配合部门做好其他工作任务。 （四）配电室岗位职责 1、负责高压电气设备的运行监视及停、送电操作保证安全供电。 2、对配电室的开关柜，变压电器室进行定期清扫、维护。 3、严格贯彻执行电气规章制度。 4、必须了解高压电气设备的运行方式和运行情况。 5、及时发现一切危及高压电气设备安全运行的隐患，将事故因素清除在萌 芽之前。 6、处理突然发生的停电事故。 7、办理停电检修工作票，并负责做好一切安全措施。 8、正确进行用电记录和电量计算，了解负荷情况。 9、对危及安全供电的现象有权制止，并报告有关领导。 10、坚守工作岗位，任何时间都不得无人值班或擅自离岗。 （五）电工岗位职责 1、 2、 修任务。 3、 4、 5、 6、 7、 报告。52负责供配电、水泵系统、电梯等供配电设备的操作、维修、保养。 熟练掌握机电设备的操作规程，安全可靠、按质按量准时地完成维负责供配电设备运行的操作、监控、记录。 供配电设备发生异常，及时报告并在主管及班长协助下排除故障。 负责配电消防中心对自动报警系统、监控系统进行维护保养。 牢固树立“安全第一”的原则，认真做好本职工作。 经常检查有无偷漏电及违章线路架设，发现问题及时处理并向领导8、 9、 10、负责责任区域内的清洁卫生工作。 负责保管好个人工具、公用工具、检测仪表和电器材料。 负责本岗位用电设备的监护管理。（六）维修工岗位职责 1、负责公共设施、设备的检修、检查、保养，为客户提供有偿服务，创造 一个顺畅、舒适的环境。 2、 3、 遵守公司各项规章制度。 服从管理，听从安排，按时按质按量完成工作，注意安全操作，保证维修质量，尽量让客户满意。 4、 5、 6、 7、 8、 9、 10、 遵守维修操作程序，做到高效、优质、安全地完成维修任务。 努力学习，不断总结经验，提高业务技术水平和服务意识。 对客户文明礼貌，以优质服务为公司创效益。 注意“工完场地清” ，节约用料。 发扬主人翁精神，开动脑筋，提出合理化建议，为公司多做贡献。 着装整洁，佩戴工牌，建立、保持公司良好形象。 积极完成领导交办的其它工作任务。（七）设备运行人员岗位职责 1、遵守公司的规章制度，不迟到早退。 2、严格按安全操作规程执行常规操作项目。 3、服从工作安排，坚守岗位，发生故障时，第一时间到现场处理，保证 质量，不推诿，对自己不能处理的故障应及时上报。 4、 加强对管理范围内各种设备进行巡视检查，确保所有设备常处于安全 经济运行状态。535、上班时间不得做与工作无关的事，不得用对讲机谈天。 6、做好值班记录，保持设备现场清洁工作。 五、相关管理制度 公共部位、公共设施修缮养护管理制度 【大厅、堂】 1、对大厅、堂的玻璃落地大门（或不锈钢、塑钢落地门）进行巡视养护： 每周一次 2、落地门开启灵活，自动定位正确，关闭速度在 3s～15s 范围内，无阻滞 现象； 3、落地门地弹簧平整、不绊脚，金属表面平整，无明显划痕； 4、落地门玻璃无破碎、橡胶条镶嵌紧密不松动，密封胶平整，五金配件齐 全安装牢固。 5、对大楼厅、堂内照明、应急照明灯具进行巡检，保持照明灯具完好，照 明开关完整无损，灯具饰品无残缺。 每日一次【室内外门锁】 开启灵活，配件齐全，无脱落无残缺： 及时修理【楼道】 1.对楼道照明、应急照明灯具进行巡检,保持照明灯具完好，照明开关完整 无损，灯具饰品无残缺。 每周一次2.对楼道内防火门进行安全检查，防火门应保持启闭灵活，闭门器启闭无冲 击声，防火门玻璃无破碎。 3.对楼道、扶梯进行巡查。 （1）扶梯扶手无断裂，表面光滑平整，无松动； （2）楼梯台阶、踏步平整无塌口，不绊脚，无开裂； （3）楼道地面平整，表层与基层粘结牢固，不空鼓，铺设的地砖（大理石）无 破损、起壳等现象，及时修补破损地砖（大理石） ；54每月一次 每月一次（4）楼面踢脚线高度应一致，不空鼓，无断裂、残缺、上口平顺、接缝严密平 整。 4 对楼面进行巡查： （1） 每季一次内墙表面粉刷层无剥落，墙面砖平整不起壳、不遗缺，凡修补的粉刷层及面砖； （2） （3） 应保持与原墙面色差、材质一致； 各类标牌齐全，标识清晰，油漆无剥落、破损现象。【卫生间】 1.洁具、设施完好无破损,无渗漏水,功能正常。 2.地面墙面瓷砖及吊顶完好无损。 3.各扇门启闭灵活。 4.照明灯具及其它用电器具功能正常无漏电现象。 【雨污水总管、屋面、外墙】 1.对屋面雨水总管，污水总管进行疏通保养，屋面雨水总管网罩无脱落。 每季一次 2.对污水总管出墙管进行疏通，保持出墙横管无堵塞。 3.屋面、外墙 （1） 对屋面进行巡查，保持屋面隔热板铺垫平整，无破损 ,屋面排污沟无堵 每年二次 每年二次 每季一次 每周检修一次 每月检修一次 每周检修一次 每周检修一次塞、开裂现象，排水畅通。 （2） （3） 对屋面女儿墙勘查，墙面无裂缝，灰缝饱满，不倾斜。对外墙面勘查，保持外墙面无裂缝，装饰墙面砖无起壳脱落，凡因修补 每年一次墙面所使用的材料应保持与原墙面相一致。 【道路、侧石、围墙】 1.对管理区域内路面，侧石进行巡检： （1）每月一次管理区域内道路路面强度、坡度、出水口等符合要求，路面平整，不绊脚，排水畅通，修补路面接缝严密，无积水、泛水现象； （2） （3） 混凝土路面不起砂，无脱皮，断裂，明沟不断裂； 路边侧石平直，保持高低一致无缺损。2.对管理区域围墙栅栏进行检修，保持铁栅栏无断裂、表面无严重锈蚀。55每年二次 3.油漆铁栅栏。 每年一次4.检查保养围墙，应不倾斜、不弯凸，灰缝饱满，围墙如有塌陷、倾斜裂缝 应及时进行修整。 每年一次【雨污水窨井、下水道】 1.及时维修、补漏 2.对区内雨、污水窨井进行检查、清捞。 3.雨污水窨井铁盖除锈油漆（油漆颜色为黑色） 。 每周一次 每季二次 每年一次4.疏通管理区域内雨、污水下水道，保持下水道畅通，同时检查下水道出墙 横管有无变形、下沉及倒泛水。 5.汛期前应对下水道进行疏通，清捞窨井内淤积物。 每季二次 汛期前一个月【管理区域内照明路灯、围墙灯、美化照明灯、草坪灯、投泛光灯】 1.夜间应对管理区域内路灯、围墙灯、美化照明灯、草坪灯、投泛光灯进行 巡视，及时修复熄灭的灯具，灯杆油漆无剥落，灯罩完好，无破损现象。 每日一次 2.检查照明供电线路绝缘状况。 3.检查照明供电控制保护装置功能。 每年一次 每周一次【消防栓】 1.检查楼道内、室外消防栓应无滴漏水或损坏。 2.油漆室外消防拴。 3.检查消防水带应完好无损。 4.检查消防阀门无锈蚀应启闭灵活。 5.检查消防报警按钮完整无损，功能可靠。 每月一次 每年一次 每年二次 每年二次 每月一次六、设备管理安全制度 【设备人员】 1.登高作业（2 米以上）需二人以上操作，使用合格的劳防用品及保险带，56并确认扶梯牢固，梯脚防滑。 2.上吊顶需有三人以上操作，一人挡扶梯。二人上吊顶，带好充足电的远射 灯、对讲机，戴好安全帽。 3.登高作业时，衣物口袋内勿放重物（如工具等） ，以免坠落伤人。 4.检查电气设备时，应严格按低压电气操作规程执行。 5.作业完成后，必须清点所带工具，切勿把工具遗忘在设备内。确保人生和 设备安全。 6.在施工场地作业时，应戴安全帽以防高空坠物伤人。 7.使用电动工具时，需检查接地线及绝缘保护。 8.暗处作业时，如需照明，须使用 24V 行灯。 9.使用砂轮机时，应确保有防护罩，严禁带手套，切勿用力不均。 10.使用钻床时，须带防护眼镜，严禁带手套。 11.使用电焊机时，须持证上岗，开具动火证并有人监督，备好灭火机，采 取防火措施。 12.在清洗水箱、污水沉淀池、气浮池、消毒池前，应需二人以上严格检查 设备等器材的安全性能。在作业时，需有监护人进行指导，应加强现场的通风和 照明，以防有害、易燃、易爆等气体伤害人身安全，如有必要须戴防毒面具。作 好应急抢救准备。 13.在作污水处理设备转换时，罗茨风机不能停止运行。 七、配电室管理制度 1、负责供电运行和维修的人员必须持证上岗，配电房的值班员必须熟悉电气设 备关况、操作规程和有关安全措施，值班员应密切注意电压表、电流表、功率 因数表的指示情况，按时记录，严禁变压器、空气开关超载运行。 2、对配电装置及高压室经常进行巡查，做好每日巡视记录，发现问题及时上报 工程维修部主管、管理处及公司综合维修部。 3、供电线路严禁超载供电。配电房内禁止乱拉乱接线路，在夏季供电高峰时， 应按负荷的需求进行配电。574、供电设备由专职人员负责管理和值班，配电设备的停送电由值班电工操作， 非值班电工禁止操作。值班员必须做好值班记录，认真执行工程维修部交接班 制度、报告制度。 （1） 停电检修时应提前向相关部门发出停电通知单，恢复送电时，在 确认供电线路正常，电气设备完好后方可送电。 （2） 配电房内设备及线路变改，要经公司综合维修部同意，重大变改， 要上报公司领导批准。 （3） 配电房消防设施应确保完好，保证应急灯在停电状态下能正常使 用，并有手持式气体灭火器，做好配电房的防水、防潮工作，堵塞漏洞，注意 防止小动物进入，无关人员禁止入内，外来人员须经允许可方可进入。并做好 登记工作。 （4） 加强日常维修、检查，保证配电房内公共照明显示灯等设备。 （5） 配电房设备的倒闸由值班员二人进行，一人操作，一人在旁监护， 严禁二人同时操作，以免发生错误。 （6） 突发性停电事故应及时向用户作出解释。 （7） 经常保持配电房地面及设备外表清洁。 八、安全操作制度 为了确保设备、人身安全，特制定本制度 1. 严格执行工作票制度，工作许可制度，工作监护制度，操作票制度严 禁无票、共票工作。 2. 严禁约时、电话停送电，遇紧急情况时，可先停电后补办票。 3. 停电检修作业时，应先停电，验电无误后再放电，安装接地线、装设 遮栏隔板，悬挂标示牌。584. 一切现场均须有安全措施，交待要认真，严格按安全规程办事。 5. 工作人员有权拒绝违章指挥。 6. 严禁酒后工作。 九、报告制度 为使设备管理有序，确保设备正常安全运行，特制定本制度。 (一) 下列情况报告班长 1、主要设备非正常操作的开序、调整及其它异常情况。 2、设备出现故障或停机检修。 3、零部件更换及修理。 4、运行人员暂时离岗。 5、维修人员的工作去向。 (二) 下列情况报告工程维修部主管 1、重点设备非正常操作的开停、调整及其异常情况。 2、重点设备发生或停机检修。 3、系统故障及检修。 4、重要零部件更换及修理。 5、工具、备件、公共维修材料领用。 6、员工加班、调班、补休、请假。 7、与上级及外协联系。 (三) 下列情况报告项目经理和公司综合维修部 1、重点设备发生故障或停机检修。 2、影响整体运行的设备故障或施工。 3、重点设备主要零部件更换及修理、外委维修。594、系统及主要设备的技术改造。 5、员工一天以上的请假，班长以上员工的补休、换班。 十、公共照明节能管理制度 （一） 目的 对公共照明进行管理，实现安全用电和节约用电。 （二）公共照明包括 1、室外道路灯、围坪灯、草坪灯等； 2、地下室照明； 3、消防通道； 4、走道照明； （三）公共照明由管理处维修部维修保养 1、检查导线是否松弛； 2、检查导线绝缘是否老化、损伤、各控制开关是否完好； 3、检查各接头是否牢固、紧密、有无过热现象； 4、检查支持手是否完整、松动； 5、检查灯泡、灯管、灯具是否损坏； 6、维修巡视人员巡视各照明区照明情况和秩序维护巡楼人员训楼时反馈 各照明区照明情况，发现常是不亮、昏暗、光闪等异常现象需立即排除。 7、以上检查中发现的问题能处理的及时处理，处理不了得做好记录并上 报。 （四）节约用电 1、合理安排照明度，杜绝常明灯现象，对长期没有修复的长明灯追究责 任人责任。602、消防通道和住户走道照明用声控开关控制。 3、爱护公共照明实施人人有责，损坏公共照明设施者加倍赔偿。 十一、事故处理规程 1、目的 确保及时正确处理设备事故 2、适用范围 适用于设备事故发生的抢救处理。 3、内容 （1）管理处工程维修部值班人员应按规定正确操作、维修保养机电设备，当 事故发生时，应采取必要的措施防止事故扩大，事故发生后，责任人应在事 故分析会上详细叙述事故发生经过。 （2）管理处工程维修部主管应加强对工程维修部工作人员的技术培训，督促 员工按规定操作、维修保养机电设备，工作指导、检查监督。 定期巡视各机电设备，设备事故发生后，应及时赶到现场处理，并实事求是 组织工程维修部设备事故分析会，并将《事故分析报告》提交公司综合维修 部。 （3） 管理处主任应加强对工程维修部的管理力度， 及时主持召开事故分析会， 并在《事故分析报告》上签字。 （4）公司综合维修部应对各管理处工程维修部的工作加强指导，大力提高工 程维修人员的素质，消除设备隐患；当设备事故发生后，应及时组织公司的 事故分析会，界定事故原因、责任人、处理措施、改进及防范措施，并将《事 故分析报告》提交公司领导批准。 十二、设备故障维修规定611. 目的 对设备故障维修进行管理，保障设备维修质量。 2. 适用范围 适用于所有机电设备故障维修。 3. 责任 （1）小故障由工程维修部负责维修 （2）比较大的故障由公司工程组织维修或外委。 （3）总经理负责外委维修的审批。 4. 程序 （1）运行值班人员在巡视检查中发现的小故障如螺丝松动、保险丝（芯） 熔断，指示灯泡烧坏等，值班人员在当班内处理好，并记入记录内。 （2）值班人员不能解决的故障由工程维修部组织维修人员进行修理，并 做好维修记录。 （3）工程维修部不能解决的故障，由公司综合维修部组织全公司力量协 助维修，管理处做好维修记录。 （4）本公司由于人员和设备所限不能处理的故障，报请公司总经理外委 修理，管理处维修参与，修好后公司综合维修部组织验收和试运行，工程维修部 做好维修记录。 十三、公共设施维修养护管理 1、建立巡视制度。每天上下午两次巡视水电及公共设施。巡视内容： （1）检查公共排污、排水管道有无杂物，发现后做好记录，落实清理工作。 （2）检查路灯及楼梯照明是否正常，发现问题及时进行维修。 （3）检查有无损毁公共设施，包括门窗、桌子、室内照明、电线等，如有上62述情况，立即进行维修，如属人为破坏，立即进行制止并视破坏情节轻重报校方 后给予一定的处罚。 （4）检查各类管道电线有无破损、断裂、生锈等情况，一经发现立即进行维 修并做好记录，保证各类管道电线正常使用。 （5）检查大门、围墙等设施是否完好。 （6）配电部分电缆沟（竖井）无水渍、杂物、鼠害，楼层配电箱外观美观、 完好、清洁、开关运行无影响等。 2 、 楼内所有维护不大修、 更新换旧以及新投入设施项目的费用由甲方投入。十四、维修人员行为规范 1、按时上下班。上班时间统一着工装、佩戴胸卡，精神饱满，举止得体。2、负责维修人员的任务分配、考评和管理，监督、指导其完成各项维修工 作，有建议辞退不称职员工的权力；对维修人员的调、换班期间所发生的责任事 故负责；对新录用的员工要进行认真考察、培训。 3、每天接到办公楼、楼的报修单或报修电话后，根据工作情况及时安排维 修，做到“水不过天，电不过夜”，不得以任何理由推诿、拖延。4、服从管理处主任安排，保质保量完成各项维修及其它临时性工作，不得 以任何理由怠工、敷衍。 5、全面掌握办公楼的各种物业情况，包括水、电、暖设施、消防设备、家 具等；每周必须定期对所分管的设施状况，特别是用电设施进行巡视。636、严格管理各类维修材料及维修工具，杜绝假公济私、浪费等现象。 7、及时并如实向管理处主任、仓库保管员提交维修材料计划，并}