话题：安全购买二手房讲座第271期
日 下午1点
搜狐焦点购房大学开设“安全购买二手房”专场讲座，邀请专业房产律师、具有多年从业经验的二手房经纪人、买卖二手房经验丰富的购房人及特邀购房大学讲师与大家共同分享二手房购房经验及经历~让您在买二手房的路上“一切顺利。
各位搜狐焦点网友，大家好！我是搜狐焦点互动中心的负责人尚磊，欢迎来到今天的搜狐焦点购房大学活动现场。现在我们正在进行的活动是“搜狐焦点购房大学第16期活动暨安全购买二手房讲座”。
其实在今天的课程之前，我们跟大家有一个简单的互动，因为今天我来晚了，这件事情没有做到。我想让大家举一下手，大家有多少人是第一次买房。可见很多人都是第一次买房。
我们今天的课程一会儿我在引导我们讲师的过程之中，也会从最基本的知识开始讲，这点大家不用担心。
首先介绍一下今天到场的嘉宾，他们是：搜狐焦点购房智囊团资深版主廖承军，他是我们购房大学的资深讲师，他对于买房子有非常多自己的看法，尤其是在挑选房子的户型、流程，包括对于房价，他有很多特殊的看法；
接下来是我们的两位律师，专业房产律师、购房大学讲师张翔律师，他长期在我们律师在线论坛给网友解答实际的问题，买卖二手房的时候，其实会遇到很多的法律问题。
尤其我知道，我们张翔律师还是一个很喜欢讲案例的律师，一会儿大家可以听一下他给大家讲买卖二手房的时候会遇到什么样的问题，以及他最近接手了什么样的案子；
另外一位是杉树律师，杉树律师非常善于总结，前两天在微博上，看杉树律师总结了不少新的有关买卖二手房的口诀，一会儿请杉树聊聊；
还有资深的经纪人，也是我们原链家地产通顺区区域经理购房大学讲师刘阳，上次您的课讲得特别好，上次我们是专门讲通州板块的二手房，学员的反馈非常好；
其实今天更想请他来讲的是，如何安排自己买卖二手房的流程，因为买房子是一件大事，大家可以看到，各个环节，什么时间给钱，怎么跟买家沟通，包括我们要交的各种各样的钱究竟是哪些，让大家消费得明明白白。
一会儿请刘阳老师给大家讲。欢迎各位的到来！
首先介绍一下今天到场的嘉宾，他们是：搜狐焦点购房智囊团资深版主廖承军，他是我们购房大学的资深讲师，他对于买房子有非常多自己的看法，尤其是在挑选房子的户型、流程，包括对于房价，他有很多特殊的看法；
接下来是我们的两位律师，专业房产律师、购房大学讲师张翔律师，他长期在我们律师在线论坛给网友解答实际的问题，买卖二手房的时候，其实会遇到很多的法律问题，尤其我知道，我们张翔律师还是一个很喜欢讲案例的律师。
一会儿大家可以听一下他给大家讲买卖二手房的时候会遇到什么样的问题，以及他最近接手了什么样的案子；另外一位是杉树律师，杉树律师非常善于总结，前两天在微博上，看杉树律师总结了不少新的有关买卖二手房的口诀，一会儿请杉树聊聊；
还有资深的经纪人，也是我们原链家地产通顺区区域经理购房大学讲师刘阳，上次您的课讲得特别好，上次我们是专门讲通州板块的二手房，学员的反馈非常好；
其实今天更想请他来讲的是，如何安排自己买卖二手房的流程，因为买房子是一件大事，大家可以看到，各个环节，什么时间给钱，怎么跟买家沟通。
包括我们要交的各种各样的钱究竟是哪些，让大家消费得明明白白，一会儿请刘阳老师给大家讲。欢迎各位的到来！
今天来的人基本上都是第一次买卖二手房的。买房子这件事情，第一个是我们为什么要买二手房？买二手房有什么样的特点呢？这是很有意思的第一个话题。
为什么提这样一些东西呢？因为中国人购买习惯里面，为什么买一手房呢？他讲究一个风水和气场的问题，这个房子有别人住过之后，这个房子已经在适应以前的人，新来的一个人，这个房子要重新适应，对于这一点来说，大家可能有一些顾虑在里面。
另外，我觉得一手房和二手房有什么区别呢？第一，二手房几乎是看得到的，而一手房大部分是期房，它不是以现房的形式进行交易的。
第二，它的信贷上有不同的地方，待会儿刘阳经理会给大家做详细的介绍，它是以评估价作为你信贷承受来定的，也就是说你的房子交易价是120万，评估价只是100万，实际上你能得大信贷的成数跟具体价是不一样的。
第三，这是结合一手房说的，很多一手房，我建议朋友们买它是分几期开发的，并且是大型开发商，你通过与他前期入住的业主沟通过程，就可以知道这个房子可能有什么问题，它的舒适度、它的便利性，可以了解很多；
二手房也是这样，它摆在那里，你可以跟您门对门的邻居进行沟通都可以，去了解它的具体信息。
这里面存在着一个信息不对称的问题，因为在二手房的购买当中，还有一些问题我跟大家说，比如说有些信息不清楚，像房屋的质量问题，很多时候原来的业主通过简易的装修把房屋的质量问题掩盖起来了；
还有购房当中要注意，它以前是否欠过物业费，我原来接触过的一个小区，有些业主去买他的房子才知道，他的燃气很长时间没有通，因为这个业主擅改了燃气通道，燃气公司甚至不给整栋楼；
再说得严重一点、恶心一点，比如说这个房子有没有去世过人或者是其他的信息，你可以跟门对门或者是小区的其他人沟通。为什么提这样一些东西呢？
因为中国人购买习惯里面，为什么买一手房呢？他讲究一个风水和气场的问题，这个房子有别人住过之后，这个房子已经在适应以前的人，新来的一个人，这个房子要重新适应，对于这一点来说，大家可能有一些顾虑在里面。
为什么提这样一些东西呢？因为中国人购买习惯里面，为什么买一手房呢？他讲究一个风水和气场的问题，这个房子有别人住过之后，这个房子已经在适应以前的人，新来的一个人，这个房子要重新适应，对于这一点来说，大家可能有一些顾虑在里面。
这就是我认为的和一手房不太相同的地方。另外，二手房购房过程当中，大家一定要在合同签订的过程当中，这个跟一手房是不不同的。
一手房在交易过程当中是由开发商销售经纪公司跟您签订的是一个标准的合同，比如说北京市有专门、专版的活动，二手房虽然有标准的合同，但是您可以跟业主签订补充协议，这个补充协议代表着很多您可以享受到的个性化的一些想法。
尤其是在二手房交易当中，也还有一种交易，就是没有房本的交易模式，这个房本还没有下来，但是你跟他交易，这个放在后面，咱们慢慢的讨论，因为的确有一些风险。这个交易当中，补充协议的重要性就体现出来了。
这里面可以跟大家简单的说一下，基本上二手房交易协议跟一手房它多出一些什么呢？它基本上会签订五份协议，存量房的买卖协议，然后会有一个定金的协议，还有一个按揭的协议。
同时还有一个和经纪公司的居间协议，还有一个补充协议，基本上是五份协议在里面。一手房基本上是以房本交易协议在里面，只有你办贷款的时候才有一个按揭的协议在里面。
我相信所有买房的人，只要价格合适，不管新房或者是二手房，大家都是可以考虑的。
但是，买卖二手房我们要明白几点：第一，二手房它基本上是可以看得到的，除了你在买卖的二手房本身是一个期房，只是购房人买了以后，还没有给他，还没有取得房产证，这个时候应该注意什么。
先跟我们的廖老师做个简单的互动。我知道，您对于房地产市场这段时间一直也在观察，尤其您对二手房也是非常精通的。对于您来说，如果您选择二手房，您会关注什么呢？
我跟大家交流一下我个人的一些心得和感受。这一次大家也知道了，今年4月份到今年9月份已经有两次新政出台了，加上去年年底所有的优惠政策取消，实际上一年的时间内已经出现三次市场调整了。
实际上这是针对整个商品住宅的，而不完全是一手房或者是二手房的。
关于二手房，我跟大家说，影响最大的主要是在信贷方面，其他的方面和一手房购房者身份实际上是没有多大区别的。为什么呢？
第一，比如说像北京的限购令，北京本地人最多只能买一套了，而对于外地来北京购房的人，因为必须要拿出一年以上的社保缴费证明，以及个人所得税的纳税证明，很多外地在北京购房的朋友们受到了这样的限制。
所以很多人在一定时期内应该说最近这大半年的时间，信贷的比例在减少，很多人选择全款购房，当然这对于很多需要靠信贷购房的人来说自然而然的受到了很大的影响。
其次，如果您是购买第二套房，您的首付要提到5成，包括购房的利率要是基准利率的1.1倍，增加了很多的资金承担，所以对很多朋友构成了影响，尤其是把二手房作为第二套、第三套房，改善型需求的房子，也受到很大的影响。
这几年来看，全款购房的人在增加，贷款的在减少，这是一个很有意思的现象。
另外，我觉得一手房和二手房有什么区别呢？第一，二手房几乎是看得到的，而一手房大部分是期房，它不是以现房的形式进行交易的。
第二，它的信贷上有不同的地方，待会儿刘阳经理会给大家做详细的介绍，它是以评估价作为你信贷承受来定的，也就是说你的房子交易价是120万，评估价只是100万，实际上你能得大信贷的成数跟具体价是不一样的。
第三，这是结合一手房说的，很多一手房，我建议朋友们买它是分几期开发的，并且是大型开发商，你通过与他前期入住的业主沟通过程，就可以知道这个房子可能有什么问题，它的舒适度、它的便利性，可以了解很多；
二手房也是这样，它摆在那里，你可以跟您门对门的邻居进行沟通都可以，去了解它的具体信息。这里面存在着一个信息不对称的问题，因为在二手房的购买当中，还有一些问题我跟大家说。
比如说有些信息不清楚，像房屋的质量问题，很多时候原来的业主通过简易的装修把房屋的质量问题掩盖起来了；还有购房当中要注意，它以前是否欠过物业费，我原来接触过的一个小区，有些业主去买他的房子才知道，他的燃气很长时间没有通。
因为这个业主擅改了燃气通道，燃气公司甚至不给整栋楼；再说得严重一点、恶心一点，比如说这个房子有没有去世过人或者是其他的信息，你可以跟门对门或者是小区的其他人沟通。
廖老师给我们讲了一个综述，总结起来大家可以发现几个特点：第一，买二手房要比新房复杂的，因为买新房你是跟开发商交易，开发商会提供一系列的程序；
而二手房是通过中介或者是自己沟通，中间如果要贷款还涉及到房屋的评估、抵押，信贷的代理，之前的房产之上还包括一些相应的权利，比如说物业、住房大修基金，包括之间的相关权益转移。
所以，我们会发现，二手房交易的过程会比新房过程复杂。第二，我们购房大学之前每次讲板块的时候，是把新房和二手房放在一块讲的，二手房有另外一个特点，就是二手房相对来说它所在的区域会是比较成熟的区域。
二手房又叫存量房了，如果是新房，开发商开发的时候是有后继运营和维继的，如果你是投资的话，我个人认为是买新房比较合适，因为开发商也希望一期卖得比一期贵；
而二手房相对来说是存量房的建设，除非周边板块之内发生一些大的改变，它的涨幅二手房比新房是要慢一点的。
刚才廖老师提到了，二手房你能够贷款的比例是根据你的评估价决定的，评估价通常低于市场价，就是你可贷到的钱是要少的。如果你想用杠杆比炒房的话，二手房不适合您，二手房更多的是自住的消费者选择，这一点也是需要明确的。
今天我看了一下，我们二手房有比较复杂的一些东西，从一开始，我想讲几个知识点，二手房怎么样来看？你怎么样去找二手房？这是我们要去了解的第一个问题。这是大家信息沟通的过程。有几个点需要注意。
第一，大家要买二手房的话，首先要明确自己的买房目的和板块，这个板块尽量是你熟悉的或者是你有熟悉的人在这个板块工作或者生活过，这样的话，你可以比较清楚的了解这个板块的优势和特点，这是大家需要了解的第一个问题。
我们买房子首先要根据自己的情况，先找自己想买哪儿，明确位置；然后根据房子大概的位置有了谱之后，要考虑的第一件事情是自己有多少钱，干多少事，我们一定要弄清楚，我们现在的钱够买什么样的房子。
这个包括两方面的东西，一部分是我要去了解在这个板块之内，大致有哪些项目？不管你是上搜狐的二手房，还是用其他的网站，百度等等大家去搜的时候，都可以看到海量的信息。这些信息大家怎么看呢？
说白了，一般放在网上的信息是不太准的，我经常在进行讲座的时候，网友说，你们搜狐上的信息是不准，有的人为了抢客户，让你先把电话打过去，然后把房价写得低一点，但是这些信息对我们来说是有参照价值的。
它其实告诉你，在那一个板块之内有哪些放在交易？交易的过程之中哪些房子在二手房的交易当中是在卖的，而且你从这个量当中可以看出什么呢？
哪些房子是在频繁的进行二手房买卖？二手房中介可能会说房源比较多，这是我们需要了解的第一件事情。第二，二手房的数据，给大家提供了另外一个佐证，就是大概参考的价格，哪个小区有什么样的房子，大概参考价值是什么，这个是可以了解到的。
第三，这上面大概还会介绍一下这个房子的层数、年限，包括之前所有的权属，它是公房还是二手房，甚至还有一些小产权的房子也被放在网上卖，其实是不合法的。你可以获得这些信息。
各位，大家下午好！
刚才尚磊老师也提到，该做的事情先拍拍自己的兜，看看有多少钱再说办多少钱的事。确实二手房和一手房我个人认为，尚磊老师跟廖老师沟通的过程当中，我也在想，二手房跟一手房最大的区别在哪儿？
我个人认为可能就是首付上的问题。简单说一下一手房，一手房的首付是开发商叫多少钱，乘以您所需要的房屋建筑面积，得出来的总数之后，您可以乘以这个房子的贷款成数，剩下的就是首付，还需要相加的比如说契税、工位等等一批装修费用。
二手房有一些比较年限久的房子，比如说80年以前的房，甚至有一些地区，我听说90年以前的房是不允许进行贷款的，也就是说您的首付可以直接理解为全款，而相对新的房子，根据它房子新的程度，以及周边房屋的参照物，可以核算出来它的首付款是多少。
或者简单一点说，它的评估值是多少。可以这么说，一般的经纪公司跟银行的合作之后，可以得出的结论是，一套房子的评估值可以得出这套房子真正房价的90-95%之间，如果房子稍微老一点可能会更低。
一套房子卖100万的话，这套房子在银行作为抵押的过程当中，银行认定这套房子得出的抵押值，也就是评估值可以在90万到95万之间，当然这是上下有浮动的。
比如说这套房子的楼层、户型、格局、装修、朝向、周边配套、未来发展、周边交通等等等等因素相结合在一起，当然也有可能是85%，这是正常区间内。
然后用这个值乘以您所能贷款的成数，如果是140平以下，您可以贷7成，之后您算出来您的贷款具体钱数，用总房款减去房子的贷款数，之后等于首付款。
当然不可防范的是过程当中需要承担的费用，如果找一家比较正规的中介公司，或者是找一个比较资深的经纪人之后，这些东西是很简单算出来的。
根据各地区的房价不同，首付款价位也是不同，但是前提是量力而行。中间要考虑的因素有很多，但是前提是自己住着一定要舒适。至于看房中的一些技巧，以及看房中一些小的小窍门，一会儿咱们可以继续沟通。
我补充几句，大家看房子，首先要想想自己兜里面有多少钱；第一个是房价的首付款；
第二个是北京现在市场上报的价格是净价，房子交易过程多种会包括契税、所得税、营业税相关的税费。
一般来说，在北京的房地产市场，中介公司报给大家的是净价，是不含有这些费用的，还有中介会涉及到一个中介费的问题，银行贷款有的时候还涉及到一个评估费用和贷款费用。
所以，你要买房之前，先明白，我要把这笔钱抛出去，然后剩下的是我的首付，然后看看我能承受的最大贷款额度，再看我能买什么样的房子，这是大家需要明白的。
所有的人买房子的第一件事情，我到经纪公司，跟比较资深的中介交流的时候，都会做一件事情，您能够帮我把所有交易过程当中发生的费用都算一下，这是我要求中介在看一套房子之后，如果我要买这个房子之后帮我做的第一件事情，就是算房价。
我不但要知道这些钱是多少，多少件事情，我还要知道这个钱每个阶段，房地产交易不同阶段，贷款之前给多少钱，交订金多少钱，中介费，每一个阶段应该结清多少钱，最后过户的时候我交多少钱。第一，我要明白我要交什么钱；
第二，买房过程中什么阶段怎么交。
再跟刘阳老师做两个简单的沟通，以您现在来看，最近首套房贷款利率折扣怎么样？
现在购买第一套房的话，银行给出的折扣一般可以到八五，原来可以享受正常折扣的70%，现在是85%，基本上。
这个地方我给大家补充一个知识点。如果大家都不是一次性付款的话，就涉及到信贷的问题。
一般来说，中介公司都会有自己签约的担保公司和相应的银行。
但是需要注意的是，其实银行的贷款它是一个比较个性化的产品，这样子根据你条件的不同、购买房子条件的不同，房贷在同期国家基准利率上的折扣有可能是不一样的，这一点需要大家去问一下，一方面要和自己对应的中介去沟通；
另外一方面，也可以直接去跟银行负责房贷、个贷的信贷员进行沟通，可能给的优惠条件是不一样的。包括你如果考虑到长期情况的话，你每份信贷合同上有可能连利息的条款都是不一样的。
大家都知道，银行贷款利率打七折，如果当年国家的基准利率发生变化了，银行信贷的利率有几种情况，我见过三家银行不一样，深圳发展银行每年以你签约的月份，比如你7月1号签的，国家利率发生调整了，你是从明年7月1号开始变化；
还有的银行是基准利率发生变化之后，次月生效，还有的是每年的1月1号生效，大家要知道，不同银行的条款是不一样的。
第二，各个银行给予贷款客户的优惠是不一样的，这个大家要明白，有的银行可以做到85折，还有的银行可以做到78折，前一段时间像交通银行，说你在我这儿做多少的理财金，我给你做到75折。
我印象之中，贷60万，85折贷20年，如果钱发生变化，一个月的月供差300多块，放到20年来看，可能是几万、十几万。
刘阳老师，现在二手房的公积金贷款，尤其是资金进入帐户监管之后，公积金贷款的事多吗？
原来公积金首先它分国管和市属两种形式，根据您所在单位和额度不一样之后，银行对您公积金的审核也不一样。原来走得比较慢，一套正常的房屋流程，如果是国管的话有可能会走到半年，也就是说业主可能把这套房子卖完之后，半年之后才会拿到钱。
你想业主肯定会有抵触心理；如果一套市属的话，也需要小三个月，时间也比较长。但是，通过银行对于二手房银行普通信贷的政策改革之后，公积金的速度大大提高了，现在大约也就是一个半月不到就可以操作完，可以说跟商贷基本上持平。
不知道大家关注没有，前段时间关于二手房公积金贷款形式，以及公积金贷款的制约又加强了，不知道大家注意没有。也就是说二套以及它的首付款成数，以及二套认定等等等等方面也有一定的变化。
原来买公积金的很多，经纪人也愿意操作，因为公积金是硬性的，也就是说您有资格进行公积金购买房屋的话，那您就是有资格；
如果没有资格的话，前期审核就可以直接PASS掉，然后可以进行商贷等办理。
现在的公积金跟商贷又趋于小数了，因为商贷比较灵活、比较快；公积金比较慢一点，而且它的手续办理、审核机制要严得多，而且中间变通的手续、手段少得多，所以选择商贷的比较多。
我需要补充一下，如果能否选择公积金，取决于双方商议的结果，卖给你房子的人同意不同意你用公积金；第二个是你自己公积金缴纳钱数是否符合。公积金贷款没有加息之前是4.12，7折以后是4.55。
不打折的话是多少？
应该是72.43。
这是一个速算表的数字，反应出利息的差距。我印象中，公积金和商贷如果不打折的利息差两个点左右吧。
对，如果不打折的话就差很多了。
如果大家要买房子的话，一定要去找经纪人，要了解几件事情，大家要去问几个问题。
第一，我这个房子房东同不同意贷款，因为有的房东说，我这个房子便宜，我就想一次性把钱拿走；
第二个是如果可以贷款的话我的情况是什么样子，明白自己公积金的贷款，如果我的情况能公积金贷款，他同意不同意，不同意的话，我能不能商量一下；
第三，如果这个房子要买的话，公积金贷款要有多少钱，最后加上税费之后总共花多少钱，首付比例是多少，多少钱是贷款来的，多少钱是我要自己准备的；
第四，商贷的情况下我要准备多少钱。这个事情弄清楚了之后，我们才能够开始真正进入到买房子的流程之中。
我还是想跟刘阳老师交流一下看房子的过程。大家有跟我们的经纪人看过房子吗？大家都看过。
看房的过程之中，大家可能都会有一些疑问，我经常被朋友问的几个问题，某地有一套房子，140万，问我说，这件事情值不值？我经常接到朋友这样的问题，我相信刘阳、廖老师都会接到这样的问题。
我要告诉大家的是，这种问题今天课堂上不能提，提了以后真的是没法答。
因为对二手房来说，它太孤立了，你光告诉我一个地点，告诉我一个价钱，我连房子的户型图都没有看过，我是不能给出估价的。我比较喜欢的方法是，我会给他出一个主意，你拿这套房子，还是多问几家中介公司，问问这个房子能卖多少价了？
给周边的经纪人打一个电话。我觉得大家还是可以去和经纪人聊聊的。可以聊几件事情：
第一，你要买的这个小区最近出了几套房子，最近成交的价格是多少？因为二手房房价变动是挺大的，你可以通过周边成交的情况获得一个大概的估值。
第二，了解一下加分、减分的细则，了解这个小区房子基准的细节之后，然后可以了解一些对这个房子加分、减分的细节。
加分的细节，房东买这个房子就是为了炒，没有装修过，注意！没装修过的房子比装修过的房子好，所有的瑕疵都没有被隐藏，而且你再装修，请装修公司给你砸掉，要收你2、3千块，所以没有装修过的房子，这是加分的细节；
第二个加分的细节是这个房子之前没有过特别频繁的租赁，租房子还是挺毁房子的，感觉上确实是不太爱惜，需要注意；然后是房龄不能太老；
还有你买的房子是一期、二期，三期、四期人家还在卖，这种房子是要加分的，因为开发商为了把房子卖得越来越好，就会做一些配套。减分的细节包括什么呢？
它原来做了很贵的装修，装修的格局跟你想要的格局完全不一样，你拆掉它要花钱，而且装修之后可以掩盖很多的东西，房子的细节你是看不到的；
如果我买二手房会比较挑剔的，挑剔房型户型细节，因为新房我看不见，我只能看户型图，但是二手房在同等的价位之下，价差不是太大的话，我对户型是比较挑的；
二手房还有一个特例，学区房，学区房都老贵老贵的，前两天我去看了一套，50多平的小户型，跟我要5万6；我说为什么这么贵？他说因为能上中关村二小；
我说你这个房子上不了中关村二小，因为小学的政策每天都在变，你可能不知道。
所以，像买这种学区房，或者是周围有什么知名幼儿园，园区专享的配套设施，大家都要问清楚了，是只对一手房房主有效还是对二手房也有效？
说白了，你因为地域或者这种条件，当地的教委还有当地的学校完全可以出台一系列的土政策，让你觉得很郁闷。海淀的世纪城就出现这样的例子，划了好几个片，3-7号就能上人大附小，而1-2号就上不了，这些事情的细节大家要去了解。
第四，大家买二手房还要考虑的一些问题，就是隐性的瑕疵，这点上，买一手房和二手房都是一样的。减分的条件还有高压线，还有地铁，有关地铁对项目的影响。
今天来之前，我在微博上刚发了一条相关的信息，昨天我们也派记者过去看了，正在修的地铁线旁边，垂直距离30平米的一个平方，忽然涌入半平米的泥浆，把他们家房子占了，后来说是地铁施工，泥浆经过他们家的老鼠洞进入他们家了。
像立水桥和百子湾地区，都有地铁轨道，究竟扰民不扰民？很多专家都在讲这个事情。但是这次通过这个案例，我知道从房子的主体结构上，30米旁边的地铁线对于房子确实是有影响的，从结构上肯定是有影响的，这种事情是存在的，大家也要注意这样的问题。
接下来的阶段，买新房和买二手房没区别了。第一个是多看，是集中一个时间段多看。买房子最有意思的一件事情就是买房子看看，看完以后发现房子涨了，今天就不是那天那个价了。
今天很多朋友是第一次买房，不知道大家是从今天看的还是从去年就开始看了？房价还是涨的，尤其在这种通胀的条件之下，房价涨得还是蛮厉害的。
去年大家也是在说，房间涨得这么高；一个房子能买多少斤粮食，我看他们算了一个数字，今年的数字比07年的数字差距变小了，不是房价降了，是因为粮价涨了。我建议大家买房子的时候，如果确实是自住需求的话。
很简单的是，我能承受多少钱，确定了我能承受多少钱，不能对我的经济生活造成损伤之后，然后集中一段时间去多跑一些经纪公司，多看一些房子。
这个时候有几个事私下里跟大家说一下，第一，我也是听他们说的，经纪公司倾向于头看的两套房子都比较惨，看完了之后，你再看第三套、第四套肯定比头两套好，有了第一套的比较之后，你再看第三套、第四套，你就会觉得值多了。
我给你证实。
我们家买房子是我爱人做主，那天她带着她父母看房子，看了好几套，要提多惨有多惨，最后直接跟带我们的中介说，这个房子我真是没法看，我确实要买，她父母明年就要搬过来，你们还有什么好房子没？
你直接说吧。我一天看了六套房子都不满意。最后他说还有一套房子，半夜去看，三家中介都带着人去看那套房子，我老婆当天晚上拍板说，这套房子我要了。
我说这么大的事，你也别冲动，我们俩还吵了一架，现在看来我老婆还是比较神武的，因为那套房子已经涨了三倍。我的意思是，如果你确定下来了，尽量短的时间内多看几套房子。
另外，别太挑剔。我爱人是做造房子的，本身在一个大公司，北京当时最大的开发商做房屋的现场工程监理，负责工地的现场施工，她很挑，什么毛病都能看出来。
我爱人敲墙能告诉我里面填的是什么玩意。我俩05年结婚第一次买房子的时候，我们俩挑了一年，真是无数的项目看过了，而且我自己是干这个行业的，当然虽然还不是头头，确实也有一些关系，我就看了无数的房子。
我们俩曾经总归过，我们俩看过的房子，如果当时咬咬牙买下来，现在都能翻五倍。后来实在没有办法了，结婚的时候，说不行，结婚连个房子没有，咬咬牙，一周之内做的决定，而且我买的房子是公认非常不好的房子。
上次也是在购房大学上，请了一个设计师，北京可能是最好的一个设计师了，我们得过金奖。
给他看我们家户型图，他看了一眼之后，说了一句话，说这房子可能还有救。但是为什么我当初买那个房子，很简单，价格合适，因为06年的时候，在亚运村，8千多，我觉得这个房子还是很合适的价格。
我觉得大家买房子要注意房子的瑕疵和细节，但是这些瑕疵和细节不应该成为你们不买房子的理由，因为北京的每一个房子看起来都有问题，但是你可以用这些瑕疵作为你讨价还价的理由。
其实中介都是向着买房子的，因为中介费是买房子的人给，这一点要明确。你要把你认为这个房子，我认为你应该给我降价、优惠的理由列举出来。
一般来说，只要有成交意向的话，这种情况下，中介还是很愿意帮你们协调房主，然后砍一下价格的，因为成交对于中介来说是非常重要的，比单纯把房价卖得高更重要。
说完了这些之后，还是跟刘阳老师互动一下，刘阳老师，您好，刚才我讲了半天，唠唠叨叨说了这么多，很重要的一件事情，就是在座的这些同学都没有买过房子。
一般来说，从您见到一个购房人，买房子的流程究竟是什么样的？各个环节之中会有一些费用的产生，还有跟不同的衙门、机关打交道，这样的事情您能从头到尾讲一遍吗？
流程可能就得有点时间了。刚才听尚老师介绍完之后，我真觉得我们这个行业没法干了，因为越来越专业的看房者跟我们不一定很专业的中介者打交道，不一定谁输谁赢呢。
大家首先更多接触到的是网络，网络上看房的一个好处是你可以在短时间内接触到更多的房源，可能会有一个电话聊。
尚老师刚才沟通到的，可能会存在房价是假的，刚才我也开了一句玩笑说，这个我能证实，没错！不光是领你看烂房子，还有放房价都是存在的，因为这个行业确实是良莠不齐。
我觉得对于房子，更多是您亲自鉴定之后的求证。我干这个行业时间比较长，我帖子当中经常用到的一句话是“别人忽悠您，我不忽悠您”。
如果我要是忽悠您的话，您抽我，我不动。我经常会用这样的帖子，其实只是表达我自己的想法，我觉得干这个行业干了这么长时间，我觉得没有必要用这么低劣的手段针对客户，用一些假的事情忽悠客户，真的，没有什么意思。
如果大家针对于房子有一个简单了解之后，我指的是针对这个片区，因为任何一个非常资深的经纪人都会很详细、很系统的把您看的这套房子周边具体情况给您讲一下。
一般来说，房价是假的，但是房子是真的，这套房子的楼层、格局、周边等等等等的因素，通过他的描述之后，您如果感觉OK，还可以的话，您有必要更加详尽的了解一下周边的片区，也就是这个项目周边所对应的未来发展等等。
这些东西还是很重要的，这个房子是这个项目的第几期，哪一个开发商，周边有什么发展，未来会是什么样，不管是什么途径，或者是您的朋友，您工作的周边，或者是您曾经去过，有了一个大体的印象之后。
那么好，您可以通过某一个很资深的经纪人在网上寻找一下，看看他的口碑，看看他的级别怎么样，之后针对这个片区看房。其实我们中介很多时候愿意接受什么样的客户呢？
是接受那种对自我定位很准备的客户，这个定位指什么意思？刚才尚老师提到他买房时候的经验，跟我有点类似。我当初买房子，房子我都没看，就两点我就决定这套房子我只能买它。
第一，我要确定这套房子的首付款我是否付得起，这是非常非常重要的，如果您不专业，我欢迎您的致电，或者您可以通过中介公司了解之后，询问一下这套房子的首付款大致是多少，如果首付款是30万，那这套房子首付款必须在50万以上，那么这套房子就不必看了。
第二，这套房子的月供您是否付得起？我接触过很多年轻人，月供差不多4千多，但是夫妻俩真真正正赚到手里的钱只有3千多，我真的挺担心的，日子不可能已经已婚，或者是已经结婚还要手心朝上管父母要钱吧？
所以我会推荐一些比较低的月供房。这两点确定了以后，多少首付款能承受得了，还有月供承受得了，就可以算出来您可以最多可以购买多少钱总房款的房子。
这些确定之后，把您的说法说给跟您沟通得不错的经纪人听，听他给您推荐的房子。从这一步开始，才是真正看房的开始。还有，对于任何一个中介公司给您推荐的任何一套房子，我个人认为，真诚是第一的，经纪人对您是否真诚，业主是否真诚。
通过沟通之后，您有一个大体的了解，可以了解经纪人是什么样的想法。可以给大家举一个简单的例子，分享之下。之前我所在的片区有一套凶宅，真真正正的凶宅。
给大家举一个简单的例子，分享之下。之前我所在的片区有一套凶宅，真真正正的凶宅，在网上法帖，一个经纪人没有告知的话，110平的房子能卖到150多万，但是业主只报90多万；这套房子是不是真房？是真房。
很多客户都咨询关于这套房子的事情。很多中介公司不告诉客户，就直接带看，这种东西真的是后患无穷。我跟我的同事一再要求，任何一个咨询这套房子的，上来第一句话比较高知这套房子的真实情况，这是做人的最起码原则。
类似这样的情况，因为我的年纪比较小，我看各位很多哥哥姐姐，你们年龄比我长，社会阅历比我丰富，看人观象的基本条件大家都会观察。
然后非常详细的了解周边片区的基本情况。因为任何人买房，我接触过很多很多的客户都在说，这套房子我买来自住，我不指望它升值多少钱，但是同样试问，如果这套房子升值了，您高兴不高兴？肯定会高兴的。
所以，经纪人可能会告诉您周边可能会开一个什么地铁，堵车不堵车等等等等信息告诉您以后，您要再从网络上求证，比如说官方网站，比如说电子地图，电子地图的规划，业主论坛是很有必要去参考一下的。
廖老师刚才说到，跟您的对门、街坊沟通沟通，因为这是异曲同工的。我要跟大家说，任何事情信70%，不要100%信，因为基本上我看了一下相关的业主论坛，所有的业主论坛都在骂开发商，这是肯定的，信70%。
但是它可以体现出来，这个小区的水有问题，这个小区的保安不是特别完备，这个小区的业主素质怎么怎么样，通过简单的浏览，您可以有一个简单的认识。
一切一切准备好以后，咱们可以准备准备跟经纪人收拾好我们的行囊。为什么用“行囊”这个词？尚磊老师也说了，看房是一个阶段性的，06年的时候接触过一批客户，那正好是房价上扬的过程当中，每一次客户跟我出来看房都在抱怨房子为什么这套比上一套贵？
后来偶然间我联系了以前的老客户，他们已经准备好长期租房子住了。就是说与其看房，不如下定决心买房。任何一套房子，您在出门看房之前，对于这套房子有几点几点要求，这套房子在您心中是梦寐以求房子的时候，天地尚且不全，何况房乎？
所以，一套房子如果达到您个人要求的70%，就非常非常不错了。如果说您的楼层、格局、装修、户型、朝向、周边配套、未来发展等等等等什么您都非常满意的话，我敢肯定最后的价位您肯定不满意；如果说这些都OK，您总得舍一些吧！
刚才很多人都说是首次置业。更多年轻人应该考虑的是，一个是未来发展，一个是周边交通，因为我们都是上班族；如果是一个上了年岁的人买房，更多考虑的是您的舒适度，这还是非常非常重要的。
因为一套房子，如果说您买完，住着不舒服，还不如添点钱买另外一套，而不住那种住着不舒服的房子。这些都OK，那么涉及到具体细节了。一套房子看完之后，看房过程当中，很多经纪人会牵引您的视线。
比如说先生，这么走，先生，那么走，你会发现他的线路很有学问。如果这边有一个垃圾场，他是不可能从这边走的；如果这边有一个偏门或者是一个不是特别好的气场的话，他也不会带您走的。
所以，我建议您，看房的过程当中，选择一个不同的路线来回，而且不要听经纪人说多少多少米，比如说出了小区多长多长时间到公共汽车站，从您家小区门口坐多长时间可以到一个大的换乘站或者是到您的单位，您都具体实践一下比较好。
具体看房的时候，还是有很多很多说道的，比如说风水上。可以跟大家简单提一下，这倒不是宣传封建迷信，这绝对绝对资深的一手资料，你们可以在看房的过程当中，看一下门上是否有挂东西，或者是挂东西的印记。
还有您的按揭合同，如果您是贷款买房的话，这些东西可能中介公司会给您提供得比较全备，您委托他们来进行贷款或者是过户手续的一个办理；
然后还有这个房子的居间合同，这是指三方合同，买方、甲方、乙方、丙方，也就是中介；还有非常重要的房屋出售居间登记表，这家中介公司是否有权利把这套房子进行出售出去，或者说出售给您，这也是非常重要的。
因为中介公司与业主之间可能会达成某种协议，这个某种协议是什么呢？叫做独家出售，也就是说这个业主不管跟中介公司是一种什么合作协议，可能是独家给这个中介公司来出售的。
如果是那样的话，这个中介公司对于出售这套房子来说过程当中肯定是会有一点点麻烦的，与其这样的话，您不如提前问清楚，所以房屋居间登记表非常必要的。
合同开始履行了，首先银行会对于这套房子进行一个评估，就是刚才咱们提到的，这套房子评估值往往会在中介公司与担保公司、与银行协调各个当中得到，因为我刚才提到了，这是前期算费用过程当中的一个步骤。
这样可以知道周边片区的评估值，这套房子的具体细节，一般来说评估值的价差不会特别大，刚才提到了，可能是房价实际卖价的85-95%之间。
一般来说都是可以评估到的。银行会指定评估所对这个房子进行评估，不一样的银行跟评估所合作产生的费用是不一样的，一般是400-600。
一般来说都是可以评估到的。银行会指定评估所对这个房子进行评估，不一样的银行跟评估所合作产生的费用是不一样的，一般是400-600。如果一旦评估下来之后，也就是说能确定针对于这套房子，您可以向银行贷多少钱。
确定之后，准备一下首付款，准备好以后，可以和业主、甲方、乙方双方一起到银行，进行面签手续的办理，银行会针对于这套房子进行一个手续的审批、办理，如果说您的资质够，比如说银行办理贷款过程当中的一个手续。
如果您的资质够，而且这套房子也值这么多钱，您以后也还得起款的话，可以针对这套房子进行放款。现在银行的办理手续一般是5-10个工作日之内，会对您这套房子进行批贷手续的办理，然后会下一个手续的名称，批贷函。
您以这套房子作为抵押，向银行借的这次款，银行给您给予同意，也就是批贷，如果说银行的批贷手续办理完之后，这个东西一般来说只有简单的一张纸，是银行房管所，也就是房地产交易管理中心之间流通的一个东西。
您可以管中介公司要一个复印件，一般来说不会给您原件的，拿着批贷函之后，您可以跟业主进行房屋产权转移的手续办理，也就是我们常说的过户手续。
过户手续当中，一般中介公司会产生一个3千块钱的过户服务费，之前办理贷款当中也是有一个3千块钱的贷款服务费，这个是过户服务费。
过户之后，因为各地区的银行以及过户中心针对于出房本的时间不限，可能不一定。比如说通州，一个工作日，您上午办理完，下午基本上就可以领取；有的是下午办理完，第二天上午可以领取，实际上是比较快的。
房本出来以后，还会出来一个（他项）权利证的小本，然后进行房屋抵押的手续办理。在新房本上，房本的第二页左下方有一个圆形的章，叫做抵押章。
会显示什么什么时候您上某家银行借了多少多少钱，从某日开始，盖了银行的公章。之后，咱们的手续正经的办理完毕。然后您就每一个月开始还月供就OK了。手续基本上是这样的。
非常感谢刘阳老师。购房大学今天是第16期，我之前也是和很多相关经纪圈人士在打交道，刘阳老师非常的坦率，给我感觉，他对于他自己的业务非常专业。刚才提供给我们学员的信息确实是非常有价值的信息。请大家再给他一次鼓掌。
接下来我们在自由提问的阶段还可以和他互动，大家不用着急，我们会有自由互动的时间。刚才刘阳老师给我们讲了买卖二手房的流程，相信所有学员对于二手房买卖这件事情终于有了一个比较清晰的认识。
实际上，二手房买卖今天的讲座还有一个很重要的前缀，就是“安全”。为什么这样说呢？因为二手房买卖过程之中，我们会发现还是有一些问题或者涉及到法律的事情。
比较常见的问题，随便说，可能两位律师会更清楚，像买个房子，忽然房价要涨了，对方不卖了，这种事是很常见了；然后买来的房子，产权有瑕疵；
经常有儿子把老子的房子卖了，是否有相应的授权；还有夫妻吵架，一方背着另外一方把房子卖掉，自己也遇到过这种扯皮的事，买第二套房子的时候，买完了之后，我扣了一尾款，买卖二手房，我始终坚信，手在自己手里最放心。
办完交易之后，物业没开门，我就约定，接下来周一做物业的交接，今天做不了，你给我扣2千块钱吧，我还是比较谨慎的一个人，这个事做得挺靠谱的。
结果没想到，清算水费的时候清算出来6千多块，因为这个房子之前是租的，他也不知道租给他的这个人干什么，可能是持续漏水或者是拖了一年多没有交水费，这就扯皮了，因为这件事情没有弄清楚之前过不了户。
这个房子买回来不是自住，是出租的，持续的自来水公司来查水表，折腾了一个月，每次去了，我还得去捣鼓我的租客，每次都得四拨人马去，光这件事解决就耗费了我一个月的时间。
在这些事解决过程当中，我想法律是最好的保护条件。接下来，请两位律师来聊聊，这段时间，我想了解几件事，最近您接手的跟二手房相关的案子多不多？
您能给大家讲一下案例，您实际接触的二手房案件当中，哪些事最重要呢？
校正一下，前面几位给你们讲了二手房，什么叫二手房？我想各位可能根本就不了解，因为你们是法盲，不懂！谁能给我定义出法律上的二手房，说一说，我估计你们都不知道，因为前面几位专家都没有定义出来。
肯定的讲，二手房不是一个法律概念，这是第一个问题，是一个市场概念，听清楚了，是“市场概念”！所以他们几位给你们讲的时候，说二手房二手房，但是没有告诉你们叫二手房。
从开发商手里是一手房，从别人手里买是二手房，实际上不是这样的。第一句话，二手房不是一个法律概念，而是一个市场概念。
第二句话二手房不像他们想得那么简单，我们天天遇到法律陷阱，为什么你会陷入到一场纠纷当中去，是因为你根本没有了解清楚什么叫二手房。如果你没有陷进去，是你命好，如果陷进去了，一定是你命不好。二手房得区分三种：
第一，合法的、能够任意流通的二手房。这个房里面有这么几种房：一是商品房，我从开发商手里买下来的房子，建设部对商品房的定义是，“由开发商在国有出让土地上开发建造并出售的房地产”。
如果开发商开发出来了，不出售，也不叫商品房。二是有些商品房在市场流通中是任意流通的商品房，那有些商品房在市场流通中就变了味道了，什么变了味道了？比如说商业部把一个商品房买下来，分配给他的职工。
那么这些职工以房改房的价格把它买下来，这个房子就不再是商品房，是房改房。在产权类别上已经写着房改房，房改房有两种，标准价房改房，还有成本价房改房，就不一样了。如果是商品房，您随意买；
如果上面标注了一句话，标准价或者是成本价的房改房您就得问清楚了。第二，不是任意流通的商品房，有两类：一个是限价房，限地价的房子；
二是经济适用房。经济适用房不是不能买卖的，是可以上市买卖的，但要符合一定的条件，你买的时候你得符合经济适用房的条件。
经济适用房是要限制流通的，而不是不可以买卖，这是限制流通的房地产，商品房当中限制流通的房地产。房改房中的央产房，房改房有两类，一类是中央国家机关它的房改房，央产房的买卖必须取得央产房办公室同意才可以，要不然不能买卖的；
另外是北京市其他的房改房，可以买卖。还有商品房的一类，比如说我们加回签了一套房，按照商品房管理的，那么你可以买卖；还有一个是按照房改房管理的，还有一个是按照经济使用房管理的，这三类房子的条件不一样。
二是二手房中的小产权房。小产权房也不是法律概念，不知道哪位领导叫了“小产权”。我查，查到现在，查清楚了，90年的时候有一位领导讲话中讲了“小产权房怎么办？”
因此产生了小产权房的概念。连焦点房谈的记者都没有给一个定义，前天北京大学专门研究土地法的教授也说不清楚什么叫二手的小产权房。
所以，我说小产权房它也不是一个法律概念，它是一个通常的行政管理概念。现在定义一下，什么叫法律上的小产权房？就是建造在集体土地上，中国的土地分两大类，一个是国家所有，第二个是集体所有。
集体所有分两种，一个是城镇集体所有，还有农村集体所有。小产权房是建设在农村集体土地上的房子，但是这个小产权房一定是有房屋房产证书的，小产权房是建设在农村集体土地上，并取得合法所有权的。
环着三环、四环路转一圈，大家都知道，北京市为了建设北京市的绿化隔离带，这一带建了一大圈的房子，这些房子基本上都是小产权房，任意出售的就是商品房。
所以，小产权房不是不能买卖的，买二手房的时候也涉及到购买农村集体土地上的小产权房，你大可不必担心。
三是公房。北京市2005年开始，放开了公房市场。我是从单位租的公房，或者我是从北京市租的公房，我可以进行买卖，但是需要一些房管所的手续，这个房子可以放心的买，只需要改一下承租人名字就可以了。
这是三大类，有些是合法的，有些是不合法的。他们几位没有说清楚的，我从法律上澄清了，一定听清楚三大类的二手房，然后你就可以任意的买卖，或者是有问题怎么样去抵触这个问题。
有问题的商品房，或者是有问题的二手房，还有其他类的房子，你一定要找律师，懂房地产的律师去买去。买问题房，你就找我张翔，就一定能买成功，否则就有可能失败，这是给自己做广告呢！
这是我给大家澄清了定义。至于交易过程中的各种法律纠纷，是非常非常多的，我就不一一说了，留给杉树律师去说吧。
刚才我们张翔律师给大家讲得很好，首先告诉大家一件事情，买房子一定要合法，千万不要买不法的房子，否则问题很大。
第二个问题说得很对，就是我们买房子的时候，确实要确定我们购买房子的产权权属，包括它是否在一个合法买卖的条件之下，这是非常重要的事情。张翔律师刚才讲得很重要，告诉我们说，什么样的房子是可以买的，什么样的房子是不可以买的。
接下来还是想和我们杉树律师再说说，实际过程之中，因为大家可能比较关注的是具体案例。现在您看到的二手房纠纷过程之中，主要会遇到的是哪些事情？而且这些事情应该怎么样规避？给大家提个醒。
大家好！二手房我以前也经常说，你签了合同不一定就保险了。打一个比方，在我们法律专业人士看来，合同叫当事人之间的法律，法律很好，但仍有人违法，合同很好，但是仍然避免不了风险。
合同签完之后，还要做一些辅助的工作，所以我觉得应该多做咨询、多做查询。
最近房地产政策非常多，各个部门出的政策非常多，要是我自己来说，我也搞不清楚现在具体政策到什么程度。当事人自己可能不是这个专业的更困惑。
所以，我的意见是，除了多咨询律师之外，还要多咨询政策相关部门，建立一些基本概念，自己多做一些准备，对你的买房非常有好处。
比如你跟一个人做交易，假如你是买方，我建议里一定要到权属登记机关查询一下产权证的情况，他可能给了你产权证明，但是最好去权属机关。
最好的方法是跟对方一起到产权机关，如果可能的话，可以察看他的档案，你就可以知道这个产权证是否真实，权属人是谁，有没有共有人，这是必须要做的事情。
还有一种情况，比如买房人要贷款，贷款的时候有一个批贷风险问题，特别是现在贷款审查非常严格，有时候对自己贷款可能性评估不准，到最后贷款贷不下来，合同产权纠纷，这也很重要。
我们讲多查询、多咨询，除了你可以多咨询一下中介机构会给你联系一些关联银行，多问一下。
你自己也可以到个人征信信用中心查询一下自己的信用情况，带上身份证就可以查询了，有的时候你可能觉得自己没有信用记录，但是银行就是有瑕疵，那个时候你的批贷是批不下来的。所以，你自己要查询一下自己的征信信用。
这两个例子主要是说明，签约之前的准备工作一定要到位，做这种很审慎的准备工作之后，买房的安全性就会很好。其实二手房买卖还是很多的，大部分还是很好的，大家不用很紧张。
如果您的合同定得很好，没有问题，但是风险不一定能被合同所规避，因为这是一个履行的问题。我接触到的业主，他很天真，他认为我有道理，对方违约，我一定能打赢官司。我们专业人士看来。
所谓的事实，一种是历史事实，另外一种是证据事实，法律上只看证据事实，你要是没有证据，虽然你有道理，我也相信你，这个事情真实发生过，但是你打不赢官司，证据意识要很强。
还有一些人，我有证据，但是这个证据比较飘，不踏实。比如说录音，我有录音证据，他亲口说的这句话，但是这个要注意，录音证据一定要跟其他的证据相结合才被采信。
证据为什么要踏实？你要为法官考虑，北京市的法官，基层法院法官一年审案子绝对不会少于300个，大家想一天，一年365天，50多天是休息日，基本上一天出一个判决，换成你是法官，你也很累，很忙，你要交一些不踏实的证据，法官怎么判呢？
他烦都烦死了。所以，涉及纠纷的当事人不要天真，一定要非常审慎的举证，而且举证要非常清晰，当然我们建议聘请律师，跟房地产相关的案例都是大事，尽量争取聘请专业人士代理。
讲到具体的二手房买卖中的问题，比如说共有人的问题。
具体举个例子，卖方是两口子共有一个房屋，但是产权证只有一方的名字，签约的时候，我强烈要求，一定要把爱人的名字加进来，因为在格式合同的附件当中也有一个共有人同意出售的附件，一定要他本人签字，不要轻信。
按照善意取得的制度来说，有可能诉讼会被支持；但容易留下隐患，共有人这部分一定要注意这样一个问题。二手房交易当中的事情非常多，到后面大家提问环节再具体做交流吧！
非常感谢我们几位律师都给我们介绍了很好的注意事项。整个课程之中，已经有学员举手了。照例，接下来进入自由提问阶段，我们还是老规矩，以先举手的学员为准。
请问一下刘阳老师，今天我在西安买了一套期房，还没有交房，2012年交房，我在原来的单位凭购房合同出了一次性的房补。
是指公积金吗？
不是，公司个人的住房补贴。现在在北京想买二手房，是否会被认为二套，是否会影响我的公积金贷款？
您在西安的房子房本下来了吗？
没有，只有合同。
在西安本地的房屋备案部门已经登记了吗？
签了合同，已经付了全款了。
在北京地区认定二套房是什么概念呢？比如说我现在在我老家，在某一家开发商已经交了钱，我第二天又回到北京，又全款买了一套二手房，我马上就进行交易，第三天我的房本就下来，是第二套房子，那么认定是第一套。
为什么是这么说？怎样认定二套？是过户过程当中，根据您的个人记录，也就是您去中国房屋备案部门的记录来认定是否是二套。您在西安那边是全款还是贷款？
你把北京算成一套吧，赶紧买，西安那边没有出房本之前，还没有备案之间北京这边是一套，因为西安那边是全款买的，影响不太大。
现在异地有联网吗？
没有。如果您在西安那边是买了房，而且在外地有一套房，在北京地区可能就比较麻烦了。谢谢！
我想问一下，买房补充协议里面一般都应该包含什么内容？
补充协议中的内容很多，主要是您跟业主之间有任何不协调的地方都可以补充进去。但是很重要的一点是，比如首付款什么时候付？他什么时候腾房？您的订金是多少？
更重要的就是，如果任何一方违约的话违约责任是什么？比如说腾房过完户的十个工作日之后腾房，如果过了十个工作日还不腾房，那你要承担什么样的违约责任？赔偿多少？
这是非常重要的。一个是订金，订金付多少，还有什么时候腾房，订金一旦违约，赔偿是多少？很多时候在补充协议中你们可以看到一个条件，如果任何一方违约，造成这套房产不能进行正常的房屋产权转移，可能会承担一个20%违约责任的问题，确实是这样的。
刚刚跟律师了解，违约金和订金是不能并排进行双份赔偿的，因为不能正常交易了，肯定存在一个解约条件，订金双倍返还我，或者是合同当中约定了，约定了多少的赔偿金，这是两份！这个问题我相信张老师更了解。
举例说明，买了一套房，甲方付乙方订金5万块，现在乙方收了订金，违约了，不愿意把房子卖给你了！这个时候从订金的角度，法律上产生了一个双倍返还的问题，那就是说，乙方要把订金按照十万块钱返款给您。
第二个，你同时又约定了说，如果乙方不履行本合同的，按照房价款总额的20%向甲方支付违约金或者是赔偿金，我希望大家不要用“违约金”，要使用“赔偿金”，因为违约金按照法律规定，是法官可以调整的，可以高和低，但是赔偿金不存在高和低的问题。
比如说约定了20%的赔偿金，那房价款是100万，他就赔你20万。这个时候既有5万订金双倍返还的问题，还有赔偿金的问题。法律上的主张是您只能一个，那肯定要选对您有利的。
解除协议的条款，平常在我们存量房的买卖合同里面，那里面有一个说明，一般要求三方，卖方、买方、经纪公司都要手写解除协议。
我遇到的一些问题当中，很多没有详细说明如何解除，实际上这个案子就被悬在当中了，这不光是对卖方的，对买方也会有影响。
建议大家稍微关注一下这个问题，否则协议就没有说解除，一直悬在那里。对于卖方来说，他再想卖就会被认定为一房两卖；
对于买方来说，法律责任追究一直处于过程当中。张翔律师也说了，这里面一个是订金法则，一个是违约法则，刚才也说了，最好用赔偿金来说明。
他可以告你，可能也有一个时限，等于是你如果没有合适的解除合约，这个事情悬在这儿，对买卖双方都是很大的影响。
比如说原房主的什么东西留给现在的购房人，这个可以写在补充协议里？
可以写在补充协议里，但是这样的话可能会显得比较乱，我建议可以单独列一个物资清单，建议大家一定要非常清晰，比如说原来一个48的液晶和25的台式肯定不一样，最好是拍一张照片，具体的牌子、型号，买卖双方都备案一份，以此为准，这样更好。
因为之前也听过这样的案例，因为发现过原房主把瓷砖揭走了。
我解释一下，因为他买卖的时候房价发生了上涨，不太愿意卖房子了；但是买方就想以此要求，他揭瓷砖，纯粹是为了泄愤。
我有两个问题，一个是刚才主持人提了，房子太久了不能买；那么这个久是多大的概念？多长的时间段？因为在北京大概是98年之后房改，90年代就算久呢？还是2000年的不算久？还有一个问题是，我们在法律上怎么样规避一房两卖的情况？谢谢！
物权法生效之后有一个制度是预登记制度，做了预登记之后，他是不能一房两卖的。
还有一种情况，时间比较长，那怎么办呢？我一直强调先收房，如果他卖给善意第三人了，善意第三人应该有一些注意义务，你已经入住了，他就不可能进来住了，这对于善意就构成抗辩。
最正确、最好的办法就是完善预告登记，如果你请中介，他应该知道这个情况，可以有效的避免。当然其实也不用太担心，现在的网签制度可以避免。
本身我也不是专家，但是我曾经和购房大学请的监理公司专家聊过，他给我提出来，北京80年代初的房子，当时在设计的时候，管线，尤其是你注意一下它的自来水管上面，如果是监管的话，正常使用年限是10-15年，再长的时间就容易坏掉了。
而且他主要是指铅管容易受到其他连接处的锈蚀，一旦锈蚀的话，铅会溶解，也就是有毒。
第二个是他认为不主张买太老的房子，这样这种房子从结构上可能没有考虑到各个家庭电路的成本和改进，现在家庭都用空调，可能不太方便。
第三个事情是管道，尤其是北京的老楼，尤其是排水管道，当时的施工要求跟现在的施工要求差别很大的，那个一般要求是5-7年就要大修一次，如果不修，跟现有管道就有很大的问题。
还有一个问题就是热力的问题，北京现在大部分小区都是天然气和集中供暖，但是很多小区仍然在做热力改造过程之中，这个东西要看什么呢？
如果小区本身很破败，基本上都租出去那样的小区真的不建议您买，不管是物业、邻居都会给您带来很多的问题。
我的感觉是，如果您是买企业的公房，80年代初，那个企业现在也特别有钱，是中石油、中石化那种单位，特别好，我原来在东王庄当时租住的房子，从来没有人收物业费，所有楼道的条件都比我想象得好很多，是因为单位持续给房子做补贴。
如果那样的话，房子房源老点还能买。否则的话，超过十年以上的房子就不要再买了，除非是没有选择。你刚才说了，北京98年开始房改，其实98年之前能买的房子，看上去还比较顺眼的，就剩下什么呢？
第一是军队部委，因为当时的建筑条件比较好，可以买；还有方庄，当时的外销房，方庄完了以后，亚运村，年限虽然有点老，但还值得买。但是其他的如果真买的时候要谨慎了。
谢谢。我想问一下主持人一个问题，刚才提到看房加分、减分的情况，提到一个高压线，您详细说一下好吗？特别是立水桥附近一带。
这个问题我还真的是特别专业，因为当时我们有记者写过相关文章。有关高压线的危害国家没有正常的安标，唯一有一个高度1.5倍的安标是根据房围基制定的，除此之外没有任何的标准。
关于高压电产生的电磁波对于人体的影响，美国80年代初就是一个争议性的话题，曾经有一段时间普遍认为高压电对人体有慢性的损耗；但是87年的时候，美国一所大学做了1000力还是多少的一个对比，没有发现高压线对人体的影响。
当时做这个专题的时候，我曾经从CNKI网上把所有有关高压线对人体影响的论文调了一遍，目前为止，没有高压电对人体造成损伤的研究。
只有一个案例，说的是某一个村庄，因为高压电覆盖，有精神失常的案例。因为是个例，但是没有科学解释。最后得出来的解释是，高压电普通上来说，对人体没有明显的影响；
但是根据每一个人身体状况的不同，可能有些人对它特别敏感，这是我们得出来的第一个结论。
第二个结论是，我每次讲课的时候，老跟大家开玩笑讲。我专门去找了一个做电力系统的工程师，我问他们，我说你们对这个事怎么看？他们给我们回答是，他们都传，说凡是一线接触高压线的人，家里面都是生的闺女。
请刘阳老师回答一个问题。您刚才也说了，贷款的时候是按评估价算。想问一下，北京有的小区评估价跟市场价是很接近的，有的评估价跟市场价相差很远。
评估价是由哪给出来的？是不是能真实反映房子的市场价格？是不是买评估价跟市场价接近的更保值一些？现在国家在调控，对我们首次置业的人来说，是再观望一下呢？
还是年底，还是明年，也有专家说明年二月份才会探底，请您回答一下？
跟您说一下评估值的问题。您肯定跟不少人看过不少房是吧？可以这么说，评估值是从评估所出来的，评估所为什么出这么一个评估报告，因为他跟银行合作，银行认定他给出来的评估值是银行可以接受的。
刚才您提到评估值和实际卖房价越接近是否越保值？非常明确的回答您，确实是！给大家举一个简单的例子，比如说我手里面的这根笔，这支笔我是10块钱买到的，我用了一年以后，我现在急需要用一笔钱，我那它到当铺做抵押。
我去当的时候，人家那边看到我这个笔之后，说您这个笔现在的价格能值12块钱，或者说您这支笔能值10块钱。那你说我现在10块钱买它是值了还是赔了？如果您遇到一套房子，您的评估值比您的房子卖价还高，您就特别好了！
关于评估值的问题，有一些小区是良莠不齐的。刚才忘了哪一位朋友提到一个问题，就是说关于看小区的时候，房子新旧问题，我可以这样跟大家说，看房的时候有一个小技巧，刚才没有提到。
如果说两套房同等性价比的情况下，我建议您尽量选择楼体外面贴瓷砖的，如果楼体外面如果是刷得漆，这种楼体肯定不如瓷砖保持得好。
关于评估值的问题，它有很多的决定因素，包括楼层、格局、装修、朝向、未来发展等等，您要是有机会看到评估报告的话，是厚厚的一本，包括这套房子如果里面是一个毛坯和一套精装修的房子，同样是门对门的，那肯定非常非常接近了；
同样是一套毛坯和精装修的房子，他俩的评估值可能会差几百块，这都是没谱的事。还有一点很重要，这是由咱们中国国情决定的，您如果做贷款的话，肯定会找到中介公司或者是担保公司，中介公司或者是担保公司跟银行的关系。
也可以决定您的评估值高一些和低一些的。人情关系我不便多说，这么说吧，同样找银行，您现在找银行拿您的房子作为抵押，需要对您房子进行评估的话，和我如果拿您的房子做抵押的话，一平米评估出来的房子，我能比您多评估出1500块钱。
我办了无数次的会，每次都听廖老师讲房价，我也听了一帮专家讲房价，但是最后我发现，那帮专家没有廖老师讲得准。
大家要知道，买房投资最起码是我们财富分配和财富避险和保值升值很重要的渠道，国内只有四个投资渠道，要不然储蓄，这是稳赔不赚的；
要不然买黄金、买股票；我从94年开始做股票，到现在为止，我可以很明确的告诉大家，我一分钱没赚到，我赚到了之后，又进入港股投资，进入港股之后，我才知道什么叫连毛都不剩。
大家试想一下，我几乎是最早一批做股票投资的，最近这十年，最近这五、六年做投资的，有几个人真正在股市里面挣到钱了？买黄金，我建议是做投资，不要做纸黄金这种炒作类，因为炒作类跟投资股票没有区别。
买黄金和买股票这两点真正能挣到钱的，100个人当中能有一个人到现在为止挣到钱也就不错了。那么只剩下买房一条路，也就是说国内不像国外投资有这么多的渠道，就把大家逼在这四点上。
所以，大家可以看到，为什么房价猛涨的时候，有那么多的有钱人还在不停的买房子，那么多专家都说，现在房价非常危险，但还有人在买，没有办法，因为他的资金必须要避险，否则放在那里，你钱币的购买力大幅度的下降。
第三点本币升值的问题。三季度，新进入的热钱有多少？1790亿，只当它有30%，我也可以告诉大家，就当2千亿的30%吧，是600亿美元，是新增的，按照现在6.65左右，我们按7来算，大概增加4千亿人民币。
等于我们国家要印4千亿人民币来处理这笔进入中国的热钱。这钱不是存在这儿就完了，它是要投资的。按照30%的自有资金比例，我们就算乘以3，4千亿能撬动我们超过1万亿的投资市场，这是什么概念啊？
三季度的外汇存款余额大概是2.6483万亿左右，我说的这1790亿美元只不过是新增的，我们原来的基数还放在那里。08年底的时候只有1.9万亿，2000年底的时候连一万亿都没有。这笔钱要投资，做投资就要有利润。
从现在人民币升值的角度来看，今年已经升了3%了，明年还有3-5%，大家要考虑的，我们不管再用政策怎么筑坝，还会有多少热钱流进来？我们现在M2已经达到69万亿了，可是现在还要继续进。
所以，从三个角度来说，我个人认为，如果买房子投资，最好选择合适的商品住宅，有不要去买那些小产权房，当然刚才张翔老师说了，小产权房可以买，但是我不建议大家做，要做就做合理投资的房产，无论是自住，还是避险的角度。
好在国家要抑制住通货膨胀，就要抑制住房价，所以大家还有考虑的时间。
每次都是被大家架上来非得说说。刚才我最先开始跟大家说过，说二手房的时候最先讲的就是政策对市场的影响。政策对市场的影响，刚才也提到，它不是针对二手房，是针对整个商品住宅市场的。
从政策当中可以看到，它主要是针对住宅市场，而不是其他商业地产那些方面。如果大家一定要想着说对房价做预测，实际上是非常困难的，很多人非得预测说它到底是15%，还是20%的价跌，还是会上涨？这个就像股评家一样。
作为一个最简单的普通人都可以做分析的，怎么说呢？第一点，我们现在都知道，通货膨胀的预期非常高，但是就是由于通货膨胀预期非常高，国家才要把房价抑制住，但是前提是不是让它下跌，但是是让它稳定下来。
如果不先抑制住房价的快速上升，我们的通货膨胀会更加厉害。大家现在想到买一个煎饼只需要2、3块钱，明年很快就卖到5块钱了，6块钱，当我们猪肉卖到25块钱一斤的时候，房子对我们来说就不是那么重要了。
所以现在首先要通过我们房地产这么一个市场，用它来抑制住我们的通货膨胀预期。
但是我要劝大家，要去买，这个买我从9月底、10月份的时候就提建议说，你要设3年到半年的观察期，这个观察期很重要。今年5、6月份购房大学的时候，有人问我，买不买？我说你给自己3个月的观察期，到今年第三、第四季度交界处，来判断你到底买还是不买？
当时有学员问我为什么？我说很简单，基本上到这个时期就是一个政策变化的很关键的一个点，这个点不光是为年底市场做调控准备的，更是为第二年两会政策做预期的。
我没想到，我还预测得挺准，929又出了一个新的国五条，实际上新五跳是对四月份国十条的一个推进。
现在来说有三点制约着明年的房地产市场，我可以先明确告诉大家，明年房地产市场会很乱，如果大家想从房价上看，明年的房地产市场会很乱。
哪三点，抛开供需关系：第一，通货膨胀的预期；第二，整个市场投资思维的一个转变；第三，人民币升值、热钱流动的问题。这三点在未来两到两年非常严重的问题。
第一点通货膨胀，最近两、三个月以来，大家都亲身经历了，我跟别人探讨过，100块钱在20年前能买什么，10年前能买什么，到今天，100块钱还能买什么？
当时有人问我，我告诉他，现在100块钱只够我在麻辣诱惑吃7两水煮鱼的价格吧；后来我又举了一个鞭炮的例子，2、30年前，如果我拿出100块钱，我可以买29寸这么大纸箱子的鞭炮；10年前，我只能买微波炉那么大箱子的鞭炮；今天我只能买两卦。
第二点给大家讲讲投资思维。五年以前，有几个人知道我买房子是投资挣钱的？三年前有几个人知道买房是我投资财富分配的一个重要的渠道呢？
到2008年，全球金融危机之后，到09年，我们出台那么多救市政策之后，媒体都在宣传，包括政府都在宣传，什么叫投资、什么叫合理理财？
大家才知道，原来买房子都是挣钱。我有一个好朋友，2003年非典的时候，他就想买房子，他跟我差不多大，2003年的时候，他想买房子，全家人开他会，不让他买，他没有买成。2006年的时候，他结婚的时候又想买房子，全家人又开会，说投资干什么啊？
你不好好挣钱，投资干什么啊？等到2009年的时候，他们家又开他的会，你不会投资，你要买房子就对了。
我想问一下二套房公积金具体的执行政策？现在二套房公积金政策，住建部不是出细则了。
一个是贷款上限的问题，原来我理解一直是80万，但是最近我跟一些经纪公司朋友聊天，他说二套房上限是40万，我想求证一下？第二个问题是北京市人均住房面积的规定，因为现在又出了细则了，不知道现在是怎么执行的？
公积金贷款分40、60、80是您的贷款上限，但是这根据您的缴存年限、缴存年度而有所不同。如果您是工程使，您的公积金比例是按照12%来缴存的话，您最多可以贷到80万；
但是我是高工，国家政府部门的高工，我最多可以贷到84万。您刚刚问我贷款上限是根据不一样的人不一样的。比如说我的公积金最多也就能贷个40万，那也是房子允许我贷那么多，还得根据我个人缴存比例不一样而不一样。
二套的问题还是跟原来一样，因为现在没有出细则，所以规定的只是关于首付款的问题。
至于上限现在还没有具体的细则，没有说规定只能贷40万，还要看您要买的这套房子，就像评估值一样，如果这套房子只允许您贷款贷40万的话，就算您能贷80万也没有用，因为这个房子不允许您贷那么多。
其实这个可以打公积金中心的电话，直接问一下，他们会很明确的告诉您。
您可以上您的人事部门，一般是专门管员工公积金的，会打出来一个公积金缴存情况说明，那个东西您可以问一下，我的贷款最多的额度是属于2A还是3A，那样咨询一下，比我更专业。
您说的40万，确实已经有通知了，但是还没有公开。
今天时间有限，廖老师独到的投资理财不能跟大家完全分享。欢迎大家在微博上跟他互动。所以，是否方便透露一下微博的地址？
大家到微博上搜我名字。liaochengjun.
您好，我提一个问题的两个方面，现在具体问题具体分析，因为我现在看了一个二手房，看好了一个二手房，这个二手房属于次新房，现在它面临的状况，一期、二期、三期都收房了，但是一期的房本陆续下来，一期、二期很多都是投资的情况，完全没有住。
回复：您好，我提一个问题的两个方面，现在具体问题具体分析，因为我现在看了一个二手
所以我看中了这种房子。但是面临的问题是，房本还需要一段时间。法律层面上，我希望张律师给我回答一下，没有房产证，或者是房产证现在没有下来的房子我是否可以购买？
购买的情况下，如何在法律层面上、在合约制定这一块尽可能的把购买交易的安全性控制好？
第二个方面我希望刘老师回答一下，本身作为刚需而言，我已经错过了买房的好时机，所以一直纠结的一个问题，现在我在选择二手房的过程当中，我如何在交易的安全性，以及交易的成本控制性这两个方面找到一个切合点。
我们参加了好多期的购房大学，在某些方面还是有一定的了解，比如您刚才提到的二手房评估这一块，这个环节我在网上也下了不少二手房攻略，很多人提到一些意见。
作为评估这一块，说你个人可以不通过中介公司运作，因为这块的要价会很高，你个人可以直接到你相中的银行索要他们有关联的评估公司，然后给挨个的评估公司打电话，最终你可以跟他们讨价还价，然后降低自己的成本。
这一块，我希望从您这儿得到一个比较权威的一些看法？因为作为刚需而言，我现在面临着交易的安全性，以及交易成本控制这两方面的双重机缘。
2006年，国务院就城市房地产管理法第45条做了一个解释，这个解释是这样的，期房能不能自由转让？城市房地产管理法授权，由国务院规定，2006年，国务院正式颁布文件，说禁止期房进行交易。这个概念已经很清楚了。
你的这个房子是期房，还是现房，这个在法律上是一个问题。国务院禁止的是预售商品房，我们讲改合同的方式进行交易。你现在说的房子是开发商已经卖房子给一个业主，他也收了房，但产权证还没有办下来，你的问题是能不能买卖？
城市房地产管理法第38条是这样说的，下列房地产禁止转让，其中有一条是，未取得房地产权属证书的，你的这个房地产是被禁止转让的，这是从法律上衡量。
怎么样规避这个法律？律师吗，就是专门钻法律空子的。法律给你关上了一扇门，必然给你开一扇窗。现在实践中的做法是什么呢？
原业主和开发商之间签订解除原房地产买卖合同的协议，在房管局办理解除预售登记手续，解除之后，由开发商直接把房子卖给你，这就是我们常说的，把国务院的规定也绕开了，解除原合同，重新把房子卖给你，这是一个方案，开发商可能跟你要一点钱。
第二个方式在法律上只能走强制过户，强制过户什么概念？就是逆诉弃权。做一个假的诉讼，使房地产过户到你的名下。这是在法律上有问题的，只能非常私密的进行谈，如果一定要这么做的话，可以给我打电话。我的电话。
咱们年龄应该相仿，我是84年的，有身份证。一般的评估担保公司针对于客户进行这套房子评估过程之中，只需要差不多400块钱左右，兄弟，400块钱，至于那么费劲吗？
但是他们说得几千？
您说的是抵押担保、贷款服务费等等加在一起了。如果找一个担保公司，差不多需要块钱左右的费用。如果您需要的话，我可以帮您找找朋友，纯粹是朋友性的，没有什么利益关系。
也许咱俩都在大马路上跑赛的话，咱俩差得不多；但是如果您开的是法拉力，我开的是拖拉机，那就差得大了。
您好，我想问一下刘老师，我贷款买房，公积金和商用贷款，除了全部购房款以外，指的房款。其他的税费有什么区别吗？公积金贷款和商业贷款？
对，大家的目的是一样的，结果是房价增高了。
这里存在一个阴阳合同的问题，北京地区是有一个当地最低过户指导价的，只要看过房子的，你们的经纪人都会提到这个词，最低过户指导价。原来商贷可以按照最低过户指导价来走，也就是营业税什么的可以避掉，只需要承担契税就可以了；
但是公积金不可以的。现在通过手续办理过程当中，公积金比较麻烦，因为它是看您的网签价格给您放款的，也就是说您把网签的价格写得低，您是少交了税；
如果房子写的网签价格是100万，公积金会针对这套房子放款是70万；但是如果您写低了，写了20万，税是少交了，但是针对20万给您放70%，只有14万。所以还是有不一样的。
我说一句，你买房，如果是为了自己住，那你就尽量的去省税，如果你投资的话，现在就想以后要交多少税。给你算算就知道了。目前中国房地产涉及的税收大概有这么七大类，交易环节五大类，持有环节三大类，那三大类我们不说了。
交易环节最大的税是营业税、所得税，还有一笔税叫土地增值税。目前情况下，个人出卖自己持有的房地产，含免征增值税，就是土地增值税。
现在你买了这个房子，未来是为了往外卖，现在你的交易价就已经被固定在哪儿了？固定在了房管局，登记交易系统就固定下来了。如果你现在买的价格是100万，未来出手价格是400万，增值额就是300万；
那么土地增值税执行的是超额累净税率，超过一个额度，税收加一起，超过一个增值额度，税收加一起。举例来讲，300万和100万，超过50%的部分，增收土地增值税是50%，您卖了400万，300万是增值额，超过50%了。
因此，您需要把150万的增值税交给国家。听清楚了，千万不要替别人省税，如果你代别人省了税，麻烦就落在你这儿了。
第二个国家调控房地产，目前还没有使的一个手段，是对市场自由交易的个体这一块，没有使用税务稽察。这次说调控房地产，要怎么调控呢？房价打不下来？大家说，能不能把房产税作为利剑调下来呢？
没有，税务局不主张这样做。调控房价最简单的方式就是查税，为什么？因为个体这一块，你交易的时候老说房价高，房价高，但是你是假合同。实际上交易价格高，统计的价格低。统计根据房地产管理局备案的房地产交易价格统计。
大家都说，你统计局的数远远与市场的交易价格有差距，麻烦了！这块如果说真正稽察起来，各位都是偷税的人。您知道您面临的是什么样的法律后果吗？
查一下《中华人民共和国税收征管法及其实施细则》，所以自己想好了，如果你是投资，就不要替别人省税，因为你现在省税实际上替卖方省税，你自己的交易价格并不比卖方的低。现在我们实践中的做法，所有的税费都是买家承担。
目前只用了一个营业税和契税这两个税收，剩下的像土地增值税、所得税还没有完全用上，如果用上的话，那房价基本上都加到买方这一边了，土地增值税再一征，了不得了，所以大家不愿意以实际的价格申报。
税这个东西易查易找，只是国家目前还不愿意利用税收这个杠杆挑起房地产的大旗，如果国家挑起来，我们大家全军覆没。
我一定要反驳一下，我不是反驳张翔律师替谁省税的问题。我反驳的是，挑起税收打压房价的问题，我不能完全同意。各国对于房价影响因素来说，其中税收包括利率等各个方面，都是增加成本的。
从最近150年全世界各国房价发展这么一个研究成果当中看到，基本上都是由最后买方人来承担的，也就是增加在成本里，只会加在房价里，不会随便因为这个把房价打压下去，这个大家可以查各个方面的数据。就这么点上不同，说一下。
我是挺多问题的，但是只能问一个。我想问一下两位律师，现在一手房和二手房是不是都得交契税，契税是按照总面积来算，还是房款来算，是3%还是多少？
是按成交价，合同上的成交价。现在在北京地区有三种，3%、1.5%和1%。1%的适用范围是90平米以内的，唯一一套住宅，超过90平米到普通住宅这个区段是1.5；然后其他所有的都是3%，契税税率。
是90平米以上的？
对，90平米以上。1.5减半征收是一种优惠，只针对普通住宅。如果你的面积低于90平米，按1%来算。
包括90平米呢？
包括。普通住宅有一个认定标准，这个契税是1.5%。
你买房的时候应该问你的经纪人，说我这个房子契税是多少，如果他搞不清楚，这个经纪人就是糊涂蛋。
实际上契税最后收的时候是按照你交费时间计算的。如果说你算的时候是1.5%，但是你过了两年以后要交，变成了3%，这个时候你要按照3%来算。就是你交税时候的政策是最重要的，按具体交税的时间两算。
我想问一下两位律师以及刘阳老师。通过中介成交跟我自己跟房主成交流程有什么不同，以及有什么风险？
我们把您这种想法叫跳单，跳过中介，自己成交。先不说对与错，把它抛掉。首先您签的合同如果是中介公司里面签的合同，也就是北京市存量房房屋买卖合同，底下有一个括号（经济成交版），如果您自行进行交易的，底下有一个是（自行成交版）。
进入网签系统之后，打出来的网签内容基本上一样，一个是经济成交网签合同，一个是自行成交网签合同，流程上问题不大。只不过烦琐性上差很多，包括联系评估所，联系银行，联系过户中心等等都需要您自己来。
还有最重要的是，人心隔肚皮，做事两不知。这个概念是什么？现在这个行业里面，您能轻易的把中介公司几万块钱刨掉，然后自行找业主成交的话，您拿什么来保证您有那么多的首付款交给业主，业主安心的跟你成交呢。
您不能单方面简单的证明这个房屋的有效性，或者您不能得到提供的专业的咨询，关于房屋的产权，关于房屋相关的配套信息等等等等，审权的过程还是中介公司比较专业一点，包括一个房本有很多很多的防伪标识，如果不说的话，在座各位都不知道。
跟大家简单沟通一个例子，房本最后一页右下角这个位置，这块是有个小方块，里面有凹槽，里面有数字，那个数字是人民币里面盲文的反处理，您怎么看怎么是平的，但是怎么摸怎么是凹的；但是如果是假房本的话，怎么摸怎么是平。
我见过假房本，我问过他们做假房本的，他说，如果做的是平的，出问题了四年，但是如果是凹的，是终身的。所以买房需谨慎，建议找明白人。
中介费可以协商吗？
都是有一定商量的，像评估值的问题。像在座的各位，如果您找我买房，我不给您打折，太说不过去了。
您提的问题主要是想省中介费，底下先跟中介搭槽之后，然后你们俩就私奔了。因为我们国家法律规定，居间人只有合同签订之后才能收费。所以各家中介公司为了拉生意，前期提供的服务都是免费的，都是建立在诚信基础上的，所以最好不要跳单。
如果我有朋友介绍的交易，我是签订合同过程中有什么需要注意的风险吗？
任何一个中介公司提供的服务都不只是单一的，您不认识业主，我们给您介绍；我们有一种是过户服务，这种服务是什么呢？
包括我们不给您提供信息，不给您提供房屋信息，但是整个流程包括过户，联系评估，联系担保公司等等等等，这是有单独另外一种业务的，就像租房跟买房是两种业务一样的。
如果您认识一个朋友，但是手续不会做，也可以给您提供另外一种服务，那种收费就很低了，就是帮忙嘛！
我建议您，不管怎么样都要看仔细了、签仔细了。
补充两句吧，第一，爸爸和孩子不需要签合同，因为他们之间的关系是不需要用合同约束的；你和卖方为什么要签合同？因为对他不信任，合同是个信用，凡是信用都有危险，在法律上叫风险，不管是市场风险还是法律风险，他骗了你了，有可能不？
有可能，绝对有可能。比如说一房两卖，比如说把你的钱骗到手他跑到了，因为你不具有这方面的辨识能力。我总结了一句话，不好听，但是与大家分享。
我们这些做中间服务的人，都是社会必须的罪恶，就是你不需要付这个钱其实你能做到，但是你为什么要付呢？因为这个社会人与人之间缺乏必须的信任，法院、公安局，我们为什么养活着它，因为这个社会上有罪恶，所以必须由他们去摆平这些事情。
我们这些中介活着干什么，吃你的饭？因为信用风险比较高，因为你需要中介替你避免一部分风险，即便有中介、即便有律师帮你做工作，有时候仍然陷入风险这种情况。
有一个问题请问张翔律师，您刚刚说过公房的交易，这种情况可以放弃，只要改一下承租人身份就可以。如果像网上的商品房卖使用权，比如说他是70年产权的商品房卖50年的使用权，或者是50年的公寓卖30年的使用权。
我为了上班方便，买30年的使用权，这种交易是不是风险很大？
能说具体哪个项目吗？
没有具体哪个项目，就是类似的情况。商品房的使用权可不可以购买？有没有什么方式能够避免交易风险？
现在咱们这么讲，《中华人民共和国物权法》这个法律对于物权的设定有使用权的说法，不是说没有，是有的；但是我们能够独立成为物权的使用权就是土地使用权，属于独立的使用权；
其他类的使用权，比如说立法过程中提到的居住权，这样的东西都没有被《物权法》吸纳进来。所以，你买卖使用权在法律上没有保障，这是第一个概念。
第二个概念就是买30年的使用权，还是50年的使用权，这个可不可以买，这个东西属于法律探索的范围。
你看保护合同，合同的角度，如果认为这个物权不存在，这个合同就无效，您签的合同最终被法院确认为无效合同，这样的案例在北京乃至全国比比皆是，就是卖使用权。
举个例子，什么叫使用权买卖？比如说商品，凡是商品房卖都是商品权，没有人卖使用权的，卖使用权的都存在法律上的问题。
比如说，你看到的小产权买卖，甚至违章建筑的买卖，都卖的是使用权，所以使用权在这个时候恐怕是一个陷阱，甚至就是为了坑你，很多这样的例子，你们在网上随便搜，都有。
还有一种就是法官的认识，法官认为使用权也可以进入交易，但是这样的个案判决，维持使用权有效，并继续维持的案例是有限的。
本律师代理了这么多案件，使用权买卖，受到法律保护的只有海南省三亚市中级人民法院出了这么一个判决，但是这种买卖还是基于海南省一个政策形成的，还不是买卖。所以，你说这种情况是存在巨大法律风险的，建议你谨慎。
我补充一下，使用权不是物，法律规定的东西才能买卖。所以您30年这个问题，法院有可能认定为租赁，租赁按照合同法规定不能超过20年。
你要是想解决这个问题，你确实想要这个房子，确实想使用它，可以先签一个20年的合同，再约定，20年之后再续签，但是有一定的风险。
我认为，凡是这样的房子凡是这样子卖、这样子租，都有不能正常卖、不能正常租的理由。
购房大学现场的学员们，不知道对今天我们的回答是否满意。最后掌声感谢各位老师，感谢各位现场的学员。稍候，我们还会有系列的购房大学讲座。非常感谢大家今天听我们各位老师的讲解。
内容:请在此输入问题详细的内容描述
尚磊：shy：彩虹：fancy：bobo：}