所有的人都不相信房价会跌，也不再相信政府调控——实际就意味房价到顶点了。 以前，_中国建筑(601668)股吧_东方财富网股吧
所有的人都不相信房价会跌，也不再相信政府调控——实际就意味房价到顶点了。 以前，
所有的人都不相信房价会跌，也不再相信政府调控——实际就意味房价到顶点了。以前，房价之所以会调控以后，多次反弹，是因为很多人相信了调控，推迟了购买计划，而开发商和炒房者见房价下降加速抛售。意思是，以前大家相信调控，所以短期减少需求，增加了供应，导致房价短期下跌。但需求并没有消失，只是推迟，而开发商因为相信房价会下跌而减少了新建房屋计划，导致未来房屋供应减少。所以，出台调整政策以后不久房价就会保护性的上涨，而且幅度一次比一次猛。而现在，没有人再相信政府的调整会导致房价下跌，反而会根据以前的经验得出：调控以后房价会继续上涨的结论。购买者加速，炒房和开发商惜售。同时，开发商会加快新建步伐。由于市场参与者的行为已经改变，结果自然也就改变了。很多人不会明白这个道理的。满空阉驴己准备买单了
高见，赞同。
高房价砖混楼房一平米好几万每层还是四孔水泥板的哪值那价。疯狂
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提示：用户在社区发表的所有资料、言论等仅代表个人观点，与本网站立场无关，不对您构成任何投资建议。用户应基于自己的独立判断，自行决定证券投资并承担相应风险。&img src=&/v2-77bffb4bcb01e00ffd0e7ce_b.jpg& data-rawwidth=&783& data-rawheight=&314& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&783& data-original=&/v2-77bffb4bcb01e00ffd0e7ce_r.jpg&&这张图是来自中信建投的周金涛&br&&br&首先看一下他的简历：中信建投证券首席经济学家周金涛，是中国康德拉季耶夫周期理论研究的开拓者。其在2007年因为成功预测了次贷危机，即所谓的康波衰退一次冲击而声名鹊起。&br&&br&康波周期这东西我自己也看的云里雾里，整个分析文章数据又多又复杂，直接把结论放上去吧。&br&&br&在全球房地产周期中，核心主导国、外围主导国、追赶国、附属经济体、资源国等不同层次国别之间存在着明显的领先滞后关系，并遵循着“核心主导国—外围主导国—追赶国—附属经济体、资源国”的传递顺序。美国房地产周期自2006年见顶至今已有10年，由于美国高点领先于香港、新加坡7-9年，而中国高点又是领先于香港和新加坡的，&b&这意味着中国作为追赶国，其上行期可能已接近极限，2014年和2016年可能是双头顶部，或将在
年进入下行期。另根据中周期的对比分析，我们判断美国房地产周期在2012年的B浪反弹将在年结束。这意味着，中美两国的房地产周期或在年共振下行，而这可能成为促使康波衰退向萧条切换的重要风险点。&br&&/b&&br&周金涛发布文章之后紧接着是海通的姜超发文，姜超应该已经连续三年卫冕新财富宏观分析师。实力不言而喻。&br&&br&&b&9月15日，姜超老师是这么说的：满眼都是房贷。&br&9月23日，姜超老师又说：中国居民房贷杠杆真的不低了！&br&后来，姜超老师干脆说：“2016年或是中国房地产市场的历史大顶”！&br&&/b&&br&&br&然后是曾在2015年预测“一线房价翻一倍”的方正证券任泽平，任泽平是现任方正证券首席经济学家、研究所董事总经理，此前先后工作于国务院发展研究中心宏观部研究室副主任，国泰君安证券研究所董事总经理、首席宏观分析师。&br&&br&&br&&img src=&/v2-cbe82002bf61_b.png& data-rawwidth=&960& data-rawheight=&720& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&960& data-original=&/v2-cbe82002bf61_r.png&&&br&&br&&br&随后独立经济学家，经济学博士，产业经济学博士后。现任民建中央经济委员会副主任，马光远也发文：&br&&b&一定不要想当然&br&&br&在今年的房地产狂潮结束之后，有人认为，中国的房价永远不会跌，理由是过去10多年的历史已经这么证明了。千万别这么想！没有一个国家的房地产在经历疯狂之后不下跌的，这是一个铁律。中国的房地产迟早会有一次调整，除了时间不确定，结果基本确定。所以，从10月份开始，我呼吁高净值人士可以减持自己在国内的房产。&/b&&br&*&br&&b&这四位大牛可不像牛刀那种，无论是资历还是研究成果都能拿的出手的。目前还看好房地产市场的分析师只有两位了。除非刚需，如果要进行投资房地产一定要谨慎。三四线城市几乎可以确定无疑没有投资机会，可以的话选择一二线城市核心地段。&/b&&br&&b&综合来看可能未来很长时间房产价格都会是震荡下行了。&/b&&br&&br&10-27更新:&br&今天看到微信公众号发布的一条消息&br&&br&&b&10月26日晚，长江实业地产&/b&&b&宣布以200亿元人民币卖掉上海陆家嘴的“世纪汇”综合体。&/b&&br&&img src=&/v2-523d63439efc0a7d9e5e1e2bdef0bf00_b.jpg& data-rawwidth=&549& data-rawheight=&561& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&549& data-original=&/v2-523d63439efc0a7d9e5e1e2bdef0bf00_r.jpg&&&br&*&br&*&br&在否认“撤资大陆”7个月后，李嘉诚完成了迄今最大一笔物业的出手。&br&据说创出整个中国乃至于亚洲的单一物业交易记录！&br&在卖出世纪汇后，长江实业在内地的投资性物业已经不足20万平方米。&br&还不如一个阿里巴巴总部那么大。&br&李嘉诚在投资界一向眼光独到，过往多次有投资大动作后，事后金融市场都出现震荡，李嘉诚被证明有“先见”。&br&&b&李嘉诚一生的原则就是不会去赚最后一个铜板。&/b&&br&&br&&b&低买高卖——这就是李嘉诚的过人之处，在接近顶端的时候他出手，接近顶端了，那就要注意了。&/b&&br&&br&必须承认：李嘉诚只是一个伟大的商人，他不是大英雄，也不是政治家，他所谋虑始终是自己的商业王朝，而不是天下。&br&&br&过去几十年，香港地产是一个大机会，然后全球化是一个大机会，中国市场爆发是第三个大机会，这三个机会李嘉诚全都抓住了。&br&&br&11.14更新&br&&p&　突发消息！ 在刚刚出售上海浦东世纪汇广场之后，李嘉诚又迅速卖掉了香港中环中心。&/p&&p&　　深圳地产经纪圈子透露的消息是，这次交易的金额是358亿港币（约合人民币312亿），接盘侠是中资机构——中国邮政储蓄银行，而促成这单交易的经纪人是一位女性，一单交易就收取佣金超过7亿港币。整个深圳地产经纪圈子都震动了！&/p&&br&&b&如今这个商业大亨可能已敏锐嗅到了危机，给自己系好安全带、铺好路了。&/b&&br&*&br&*&br&再看一下王健林在做什么&br&&b&目前王健林的资产应该是商业地产和文化产业各占一半，看之前鲁豫大咖说也表明王会把以后的重心放在文化产业上面。&/b&&br&*&br&*&br&&b&也许，一个房地产时代结束了。挥一挥手，不带走一片云彩，无可奈何花落去，似曾相识燕归来！&/b&
这张图是来自中信建投的周金涛 首先看一下他的简历：中信建投证券首席经济学家周金涛，是中国康德拉季耶夫周期理论研究的开拓者。其在2007年因为成功预测了次贷危机，即所谓的康波衰退一次冲击而声名鹊起。 康波周期这东西我自己也看的云里雾里，整个分析文…
房价终于成为一个全民无法回避的话题。&br&&br&　　这个论坛有很多经济学的大神，我是一名不懂经济的女性。也许写的帖子不会有什么硬货。&br&&br&　　但是，每一个家庭都是由男人和女人组成，我相信作为女性的思想也会影响到一个家庭的最终决策。&br&&br&　　但是，谁说女人一定是无知的？&br&&br&　　有的时候，真相往往会由孩童说出。&br&&br&&br&　　例如，乱拳也能打死武功高强的老师傅，因为那些规律、那些玄乎的内幕，&br&&br&　　无非都是源于人性的套路。&br&&br&&br&　　我为什么敢开这个帖子呢，最大的底气来源于去年股市，我是看跌的，果不其然，我看对了。&br&&br&　　虽然，我只能分辨出绿的是涨，红的是跌。&br&一、几乎所有都看涨的房价，还会继续涨吗？&br&&br&　　我为什么不看好房价呢？因为如同去年我不看好股市一样，当初股市大涨的时候，我身边所有人，包括我们公司的领导，我们合作公司的老总，以及我身边的同事，大家每天必做的事，就是盯着手机、电脑看股市情况。&br&&br&　　你想想，一个业务员没心思陪我这个客户聊天，他时不时掏出手机来看看他的股票涨了没？&br&&br&　　我们老总也没有心思好好经营公司，因为他的股票如果涨了，一天就能赚他半个月的营业额。谁不心动？&br&&br&　　我说，我不炒股，因为我看着这些人的样子太恐怖了。&br&&br&　　多像我小时候老家那个赌博成性的邻居，他赢了钱的时候就是这样的一个狂热的状态，地里庄稼地里的草他看不见，因为赌桌上来钱多快。&br&&br&　　但是，你们都忘了，赌桌上，花钱更快。&br&二、房价跌了以后，你能承担后果吗？&br&&br&　　记得，当初股票大涨的时候，我一个同事跟我讲，别傻傻天天埋头上班了，这样发不了财，不如炒股，万一看对了股票，我们就跳出现在的阶层，发家致富了。&br&&br&　　我说，万一股票跌了呢？你拿出所有积蓄去赌一个美好未来，万一是不好的结果呢，你能承受吗？&br&&br&　　是，我们每一天上班赚微薄的薪水，可能过不上富人的生活。但是我们的家人生病花钱的时候我们拿得出，我们的孩子上学交学费的时候我们有，赌赢了，是家庭生活会一步登天。&br&&br&　　输了呢？&br&&br&　　我老家村里，大家经常会谈论某个白手起家，创业的人，大家谈论着，他包的二奶多么年轻貌美，他儿子的婚礼多么气派，她女儿开着几百万的豪车，但是，有一个人大家都没看到。&br&&br&　　这个人也是当年创业的一个，很不幸，他失败了，在90几年的时候借我我们家6000元，而且我们不是他家唯一的债主。有次我跟我妈提到这笔债务，我问，为什么不去要。我妈说，他家孩子连饭都吃不上。怎么换钱？&br&&br&　　这就是失败的代表。炒股可能还是部分积蓄，现在买房的呢？&br&&br&　　常规的银行贷款暂且不论，有没有问亲戚借钱凑首付的？&br&&br&　　或者还有更过分的首付贷？&br&　三、大家到底是看涨房价还是看跌房价？&br&&br&　　这个我不能提供宏观数据，还是老样子说说我搜集的一些数据吧。&br&&br&　　1、先说一线城市的，因为兼职合作，北京那边传媒圈的朋友认识几个，BAT公司的也有。&br&&br&　　我是80初的人，基本上所有人都有了房子，因为大家收入应该还比较平稳，家境好一点，家庭助力很轻松地的就买了房，家里条件差一点的，会贷款，会买的位置偏一点。&br&&br&　　很多人也许会问，有些人生对了年代，房子买的早，自然没有压力。我说个我身边朋友的例子，我朋友之前在北京三环左右拥有一套小户型的旧房，现在转手卖了，又跑五环左右买了一套大房子，现在还是贷款状态，不多，不到100万。&br&&br&　　而且一些人即使全款购房，没有房贷压力。房价涨成这样，你说这个人会继续持有现金，还是继续购买二套房。大家可以都贡献一下身边人的例子。&br&&br&　　2、再说二线城市。&br&&br&　　（1）、我在济南居住。我们邻居阿姨，家里在英雄山附近的村里，刚刚拆迁，获得一定的赔偿，自己又贴补36万买了一套140平的房子。她有个儿子在外地工作，阿姨告诉我，孩子回来以后，再给他从东边高新区买套房子，没有那么多钱，光给拿首付，小家庭慢慢还贷就行。这是济南老居民，阿姨没有工作，名下有一套市中心的小房子，还有上文提到的140平的大房子，2019年交房，看，济南当地普通收入的人，即使不缺住处，也继续持有房屋。&br&&br&　　“房子还会涨，你看看都连涨11个月了。”这是阿姨的原话。&br&&br&　　（2）、还有一个长辈，是体制内的领导，儿女移民加拿大了，他在市中心有套大房子，2014年在济南高新区附近又买了一套房子。最近没再打听。&br&&br&　　（3）、另外一个长辈是山东地级市县城的副主治医生，老家有房。2014年又从济南为儿子购入住房一套，180平左右。他同样职业差不多的状况的人，我认识好几个，基本上都是老家地级市持有1-2套房子，在济南也为儿女购置住房。&br&&br&　　（4）、我一个朋友，85后，两口子都是农村出生的孩子，男方山东排名前三的高校硕士毕业，2014年在济南王舍人村附近购得住房一套，因为男女双方基本都属于农村普通收入家庭，男方的情况不知道，女方首付基本上跟亲戚朋友借款，当时负债十几万。现在据说，房屋质量有问题，阳台开始漏水，而且不止一户出现这种问题，小开发商，这个倒是正常。这样的朋友还有很多，大部分都是首付都有在农村老家从事重体力劳动的父母提供，条件差一点的会跟亲戚朋友借一点钱，现在不少也变成“有房有车”族，家里的老人基本年龄到55-60左右，还在从事重体力劳动，这个下面的话题，我再详细说。&br&&br&　　（5）、还有一个朋友是70末的人，属于媒体体质内的人，之前全款有房，因为孩子学区的问题，2015年又换了一套大户型的房子。另外一个朋友也是，广告公司的人，也从稍微偏一点的100平的房子换到更好一点的130平的大房子。&br&&br&　　（6）、还有几个90后的朋友，几个人收入都在之间吧，都是农村出来的，家庭条件好一点，在济南稍微好一点的区域购房，家庭差一点的，在刚开发的郊区购买，郊区是什么概念呢，就从济南老城区泉城广场、万达区域，不堵车的话，至少需要一个半小时才能到，而济南到淄博、曲阜、泰安等周边地级市的动车才不到1小时。有个家中有长辈生病的人，也在自己老家地级市的县城买了房子。这些90后的孩子，不管家庭条件如何，都会持有房屋，因为，就像楼上有个人的回复，没有房屋就没有媳妇。&br&&br&　　我提供以上数据，想说明什么呢？&br&&br&　　真的，不管是高收入人群，低收入人群，任何年龄段，职业的人都在忙着买房、换房。说个最简单的例子，什么时候，一件事会大部分人受益呢？特别是涉及到钱的。&br&3、再说说，四五线城市，乃至不知道n线的小县城的房事。我老家在风筝之都潍坊。&br&&br&　　（1）、我爸垄断企业的人，我们小县城很多都是子承父业，所以很多叔叔大爷的孩子一般都是我同学。2013年左右吧，公司里统一盖房，当时宣传的是高配置小区，高层，中央供暖，最小的户型都在120左右，基本上全公司上下都买了新房。其实，我们之前很多人都住在家属院，有下一代的人也另外购置了二套房，但是新房大家还在买。一套房子70万左右，在小县城，我觉得真不值，但是大家都买了。现在房子不少人已经入住，这样类似的高层小区不少，基本上都属于小县城的高收入人群吧。&br&&br&　　（2）、再说农村老家，这几年我们家乡发展很好，大家忙着种菜、种姜、种水果。村里勤奋一点的人，都承包十几亩的地，年收入15万左右的不算稀奇，很多家庭都为儿女（80-90后）在县城买了房子，即使收入较差一点的，基本也会把老家房子装修的很舒服，然后购入车辆。真的，一个村里，至少半数青壮年都在大城市、小县城各种地方持有住房。当然也有部分土豪，在青岛置业，或者在潍坊置业，而且普遍在我们家乡小县城都有1-2套大户型的房屋。&br&&br&　　那么问题来了，现在，全国各地，还有多少人是没有住进楼房的？&br&&br&　　（当然，我们山东在全国的gdp排行里也不算弱，欢迎其余省会的朋友补充当地情况）&br&&br&　　所以，我说，房价看涨看跌，不是看网上的舆论，很简单，看看周围的人，各行各业，各个阶层的人大家是否买房和房产持有情况。就这么简单。&br&　　四、房子的真正价值&br&&br&　　很多人买房，为什么呢？大致有以下几个支撑。&br&&br&　　1、最重要的是让孩子跟富裕家庭的孩子差距不要那么大。&br&&br&　　这点我来贡献点个人意见，大家有几个能够买得起学区房的？济南最好的小学是实验小学和山师附小，附近的学区房二手房也在2万+吧，不但像我们这样外地来打拼的买不起，而且很多济南当地因拆迁受益的人也买不起，持有这部分稀缺资源的，很遗憾，还是非富即贵那批人。&br&&br&　　而且我发现很多有娃的朋友经常会转发类似于“孟母三迁”的故事。这个我来详细说说，先说点历史上的名人，前几年写稿专门查过资料，汉代明相陈平，宋代名将岳飞这些历史名人都出生于普通家庭，大家感兴趣，仔细去搜搜，这样出身寒门的贵子还是不少的。&br&&br&　　前些年流行的《寒门再难出贵子》，以及今年的《社会已经分层，你处于第几层》，很多家长解读为，一定要为了孩子留在北上广，留在二线城市，最起码留在县城。&br&&br&　　但是，回到上面的那个问题，例如我居住的济南，大家砸锅卖铁买的济南房子，有几个是在重点小学，又有几个是在市中心，在富人聚集区？&br&&br&　　真的，不管我们愿意不愿意接受，我们还是生活在这个层次。&br&&br&　　至于，《社会已经分层，你处于第几层》里面，提到的一组数据，高校生源数据，2014年，瑞典隆德大学的薄家珉(Benjamin Lillebrohus)的一项统计报告显示：2012年复旦大学新招收的农村学生占比为10.36%，同济大学占比18.98%，天津大学28.14%，吉林大学32.27%，西北师范大学59.85%，南昌大学43.68%，喀什大学（原喀什师范学院）56.98%。&br&&br&　　这并不是说，你一定要孩子一路上重点小学，中学才能上名校。先不论，我们有多大能力能让孩子去读重点，即使读了又怎样呢？&br&&br&　　说说我的例子吧。我是初中由农村老家转到市区重点中学读书的。我当初在我们老家中学是学霸，去了县城中学虽然开始的时候跟市区的孩子成绩有差距，但是过了那一阵子就基本又回到了之前的水平，就是我之前在农村学校是班级前三名，刚转学是班里20几名，过了不到一学期，我又变成前几名了。&br&&br&　　我不否认在中考，高考途中，不同教学质量的学校会影响孩子的发挥。但是每个人的发展不会因一次考试失败而决定。例如，我中考进了我们县城最好的中学，因为转学的关系。跟我成绩差不多的农村学校的闺蜜，她进了普通高中。但是，现在她学历比我高。&br&&br&　　这样的例子不是个例，看看我们曾经重点高中的那些同学，能够在帝都生存下来的，反而是从乡下考进来的学霸同学比较多，这些县城的孩子绝大多数回到家乡，通过父母的人脉在生活。&br&&br&&br&　　在家乡做公务员，跟在帝都北漂，可能从这一代看起来各有利弊。但是，相信我，等到我们的孩子长大，父母的眼界跟知识面会影响孩子下一步的发展。&br&&br&　　所以，孩子上不上重点，买不买学区房真的不是决定孩子未来的最大筹码，最关键的是家庭教育。&br&&br&　　例如我们一些邻居，他们都是济南老居民，可能生活安逸，但是做爸爸的没事跟兄弟们出门喝酒撸串，做妈妈最大乐趣就是淘个宝，孩子天天盯着电视作为课余活动。&br&&br&　　这样的家庭走出来的孩子，即使一路上名校，长大以后也未必赶得上，天天在村里陪着孩子做作业，阅读的寒门父母培养的孩子有出息。&br&　2、房子代表身份和阶层。&br&&br&&br&　　在我们老家，亲戚们经常会评价一个人的成功说“在北京买了房子，真有钱”。“在青岛有房有车，这孩子有出息”。&br&&br&　　所以，每到过年，很多80后90后觉得压力山大。&br&&br&　　我有两个朋友收入差不多，甚至其中一个比另外一个收入更高一些。然后，两个人因为买车的事有不同意见。&br&&br&　　一个人说，济南公共交通多发达，公交车大部分5-10分钟就能等到。开什么车？而且买车需要买或者租停车位，一年养车费用最少也在一万左右。最关键是如果你去齐鲁医院看个病，你打车快还是开车快。这个我贡献我爸的例子，我爸心肌梗塞的时候，是坐公交车自己去的省立医院，因为大家也没在意，以为是小毛病，结果进院医生直接给下了病危通知单，当然最后有惊无险。但是，这说明什么呢？二线城市，真的没必要开车。&br&　　我家住在高架桥附近，每到周五，6-7点，高架桥上的车跟摆积木一样，桥下堵更厉害，反而最公交车更快，当然最快的是骑车。&br&&br&　　但是，我那个朋友还是买了车，这个不光是他自己的意见，父母给掏的钱，因为过年回家，村里人都有车。我每个月都得从济南回潍坊几次，我家四口人，其中还有我儿子，二个多月的时候就在两个城市穿梭，真的没必要开车。做动车，开车的不累，也相比安全，花费应该持平吧。孩子大一点，坐火车还能在路途走动。不管在市区还是远途，我不觉得开车比坐公共交通的方便。&br&&br&　　房子也是，看看大部分购房的外地人，说实话，也就能跟老家人显摆一下。按照上文说的，除了土豪，大部分奋斗的普通人，即使把父母的棺材本花光，也大多买老旧的90年代左右的市区二手房，或者很偏远的郊区新房。&br&&br&&br&　　你能说，住在北京，住在济南就是上了一个阶层吗？我看未必，甚至我们连普通的那些没有靠拆迁发家致富的本地土著都比不上。&br&&br&　　我居住的小区都是本地土著，这些人没见的层次多高，甚至于因为灵魂跟不上富裕的速度的，男的会在外找小三，女的大多还保留着男人是天，女人一定要漂亮的老旧思想。&br&&br&　　这样的阶层有必要耗尽家族财富去挤进来吗？这样的邻居有必要费事巴拉的“孟母三迁”吗？&br&　　五、我们为买房付出的代价。&br&&br&　　1、大家肯定都知道“丈母娘抬高了房价”的段子，最近那个综艺栏目里《太想爱你》蒋欣与常远演绎的房子与&a href=&///?target=http%3A///chapter-81484& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&爱情&i class=&icon-external&&&/i&&/a&的关系，想必不少人会有共鸣。为了买房，我们首当其冲的就是牺牲了&a href=&///?target=http%3A///chapter-81484& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&爱情&i class=&icon-external&&&/i&&/a&。&br&&br&　　这方面甚至不需要举例。这点男同胞大可不必只怨恨姑娘们，这是这个社会风气导致的。看看，女同胞们多么害怕衰老变丑就知道了。其实，我不反对变美，但是不是作为姑娘一定得有张漂亮的脸。有脑子的更重要。当然这是另外一个话题。关于房子还是举例身边一个比较狗血的实例。&br&&br&　　我之前单位有一堆小情侣，两人婚前同居，然后女孩子怀孕了，接下来到了谈婚论嫁的环节。这已经不是两个人的&a href=&///?target=http%3A///chapter-81484& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&爱情&i class=&icon-external&&&/i&&/a&故事，变成一个家族谈判的故事。女方说，没有彩礼，不买房，这个婚不结了。男方不同意，其实心里想，肚子都搞大了，看你还能强硬到什么时候。&br&&br&　　结果是什么吗？女方怀孕四个多月去流产了，然后女方家从亲戚朋友里找了几个壮汉杀到我们单位暴打负心汉。成为一时的笑谈。&br&&br&&br&　　这里面，真的没有给&a href=&///?target=http%3A///chapter-81484& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&爱情&i class=&icon-external&&&/i&&/a&丝毫话语权，这样的例子少吗？&br&&br&　　说个暴露自己的事，我是裸婚嫁给我老公的。你知道这些年舆论对我评价是什么吗？&br&&br&　　我娘家的亲戚都觉得我找不到更好的，我这样的姑娘不是应该发个奖状吧，幸亏我心比较大，要不早疯了。&br&&br&　　而某些即使插足别人家庭的小三，亲戚朋友们估计也有不少背后骂她骚货，见面腆着脸大喊“姑奶奶”的人吧。&br&&br&　　所以，男同胞别忙着大骂女人现实，房价这个大锅丈母娘背不起，是所有人逼着姑娘们丢掉&a href=&///?target=http%3A///chapter-81484& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&爱情&i class=&icon-external&&&/i&&/a&，变现实了。&br&——————————————————————————&br&2、为房子付出的另外一个代价，就是家不再是家了。&br&&br&　　我前几天在知乎看到一个话题，里面提到央视主持人“白岩松”提到了“29岁掏光父母的钱付首付，简直混蛋”。下面的评论，大部分都是反对他的。&br&&br&　　知乎还是传说中的高文化层次人的聚集地，我们这些人读了这么多书，难道连基本的孝顺都做不到吗？&br&&br&　　在这里，我不举例了，大家都扪心自问，有多少人在问父母要首付的时候跟父母吵过架，红过脸？&br&&br&　　很多人说，再不买房，永远受穷，永远爬不上岸，孩子上不了学区房。但是，你一个有手有脚的成年人，有什么资格去要父母的棺材本？房价就会百分百的上涨吗？万一跌了呢？你赌上父母养老的钱，全家糊口的未来，赌房价继续上天一样地涨，为了所谓的更上一层楼，为了害怕变成穷人落后挨打。&br&&br&&br&　　这个赌注会不会太高了？这个世界，什么时候，有过稳赚不赔的买卖？&br&&br&　　再说个我自己的例子，我爸去年心脏病住院。需要做手术。很多亲戚朋友说，需要钱就开口。我不需要，我甚至给我爸提供很开放的手术方案，进口的好就做进口的，有钱。我为什么提到这个呢？&br&&br&　　不是为了显摆我多有钱，我是个穷人，但是，我没有把所有赌注都放在房子上。所以，我不需要在我爸的命和未来的面前，只能没良心的选择后者。&br&&br&　　我提问一个问题，大家都可以贡献实例。&br&&br&　　你们身边有多少父母为重病儿女卖房治病的例子呢？而如果我们生病，又是绝症，生存希望很小的时候，我们舍得卖掉能够脱贫致富，更上一个阶层的房子，为父母治病吗？&br&&br&　　不用回答，自己去想就行。&br&——————————————————————————————————&br&所以，父母有什么义务为我们付首付呢？&br&&br&　　我身边很多朋友，他们做着立足大城市的梦，他们住着有品位的大城市的大房子，开着象征成功的车，我想问问，他们的父母有多少还生活在农村？&br&&br&　　当然这一切，很可能是父母自愿的，甚至是硬逼着让孩子过上好日子。但是，你知道他们过着怎样的日子吗？我一个亲戚，50多岁的人，种着一大片果园，有时候收获季节，连腰都直不起来，他从没有体检习惯，甚至疼厉害了最多去村里诊所去拿点药贴贴吃吃，但是你知道他的积蓄有多少吗？几十万是有的，因为要给孩子付首付，娶媳妇。&br&&br&　　这样高强度的工作，付出的是什么？我想老人家不愿意去想，作为儿女为了未来连家都很少回，能去考虑吗？如果高强度的体力劳动，万一得了绝症，我不想谈论儿女的意见，起码做父亲肯定会选择最省钱的治疗，甚至直接放弃治疗。&br&&br&　　因为，年纪大了，活着有什么用呢？&br&&br&&br&　　所以，大家别盯着疯狂的房价，害怕未来活得悲惨。去看看我们的爸妈，去看看这份可怜天下父母心，看看我们为了这个疯狂的房价付出了怎样的代价？&br&——————————————————————————————————&br&六、买房是最明智的选择吗？&br&&br&　　我写了这么多，可能很多人都听不进去，大意是现在经济状态这么不明确，干什么都不赚钱，很明显一直坚挺的只有房价。&br&&br&&br&　　但是，看问题不要只看眼前，房价涨了多少年？无非十几年而已。再回头去想想十几年前，我们过着怎么样的生活，那时候，有个大哥大都属于人中龙凤了，现在网络发达到能够联系全世界各地的人，这是怎样一个日新月异的时代？&br&&br&　　一个钢筋水泥的房子能够再挺过二三十年留给我们孩子去娶亲嫁人吗？&br&&br&　　我只想说，我妈当年的嫁妆之一，缝纫机现在放在那里都碍事。真的。&br&&br&　　去回过头去看看历史，远了看历代帝王，有几个人的皇宫、城堡还存在？&br&&br&　　近了去看，曾经的铁饭碗工人大批人下岗的时候，时代可怜过谁？&br&&br&&br&　　什么是安全感？是到任何时候都能养家糊口的能力，是还能够健康活着的顶梁柱，是我们的双手，仅此而已。&br&&br&&br&　　但是，我们为了支付高昂的房价，多少人放弃了梦想，从事做一天和尚撞一天鈡的无聊工作。又有多少人，天天熬夜加班，酒桌上红白啤混着喝，没人会以为猝死的那个倒霉蛋会是自己，没人会以为自己会得癌症。&br&&br&&br&　　要看，我们做了多亏本的买卖，去看看那些壮劳力死去的家庭过着怎样的生活就知道了。&br&——————————————————————————————&br&&p&非经济学大神，写了一个回答，看到很多朋友都在回复和点赞，谢谢大家的认可。&/p&&p&关于大家提到的几个问题，我来说说的看法，我说过了，我不是经济学大牛，所以只能从普通人的角度来提供我看到的一些事情，我没办法给出一个建议到底是房价会涨，还是会跌，我觉得除非是制定规则的人，现在所有人的预测基本上存在风险的，问题是制定规则的人会告诉我吗？即使说真话还有人信吗？&/p&&p&我并不是建议大家看空房价，只是指出我们真的为了买房付出的太大的代价，而且这里面很多，大家都没意识到，大家都被疯狂的房价牵着鼻子在走。&/p&&p&我一般不敢说我的结论，我怕误导一部分人，但是一篇文章总得有一个论点，我说说我的观点，未必是对的，现在这个信息时代，我们看到的任何信息都是自觉或者不自觉的有水分的，大家不要别人说什么都去信，得尽可能多的搜集信息，不要只选择听自己愿意相信的。&/p&&p&————————————————————————————————————&/p&&p&房价继续涨，会怎样？&/p&&p&很多觉得房价会继续涨的朋友，我并不觉得这种说法一定是错的。还是老话，非经济学大牛，只从个人角度出发去讲。&/p&&p&很多文章里提到房价会继续涨，支持就是通货膨胀。我这篇回答也发在天涯，其中有朋友回复，“为了父母不买房，难道眼睁睁看着父母的钱全被通货膨胀稀释了吗？”&/p&&p&但是通货膨胀以后，涨的就不会只有房价了，还有馒头。举例说明，我现在有1000元，房子1万一套，馒头1元一个，通货膨胀以后，房子可能会涨到10-100万一套，馒头涨到10元或者100一个，这个时候，请问，我会拿我这可怜的钱去买房还是买馒头？那么持有房屋的人，如果没有我这种愿意拿贬值的钱去买馒头的人接盘，他的高价房不能折现，那个价格或许就是个数字。&/p&&p&我支持这个观点，还得从收入说起。现在基本上所有关于看涨房价或者看跌房价正反面的人都有一个共识，就是实体经济不景气，通俗点讲，就是只有房地产赚钱。&/p&&p&我有个朋友，06年刚毕业的时候，曾租住在济南西边有个叫后龙的城中村，那边距离市中区泉城广场大约开车需要1个小时左右，当时200左右可以租住一件单间。现在那边的拆迁建新房，开盘在1万左右。他06年的工资平均在1500左右，这个工资大约是个当时的平均值，他现在收入大约在10000左右，在济南不属于低收入人群，当然跟土豪也是有差距的。有人可能觉得那看起来房价跟收入是成正比的。但是问题是，你知道现在大学毕业生找工作的薪酬是多少吗？很抱歉2000左右的工资还是有人争抢着干。欢迎大家补充一下。而且06年以后的这几年，很多有人说经济差的，基本上身边的人不管是创业的、打工的，大家都在赚钱，都感觉日子会越过越好。&/p&&p&大家感兴趣可以搜搜从2013年到现在的房价涨幅，然后在努力回想一下自己的工资的涨幅。我搜索了一下智联、前程这些招聘网址，我的岗位工资基本上是三年前的水平。有跳槽换工作的朋友，给的建议是尽量稳定，不要换工作。询问过身边开店的、做销售、自己家有工厂的，我还没见到一个说钱好赚。&/p&&p&现在呢？————————————————————————————————————————&/p&&p&所以，我的观点是，房价未必会跌，但是如果房价继续涨，实体经济会继续恶化（大家想必都看过上市公司半年利润不如北京一套房的价格的报道），经济恶化无人幸免，就是我们赚不到钱了。如果通货膨胀的话，房价看起来是没有跌，问题是通货膨胀不会只是房价，米面油这些生活必需品也同样价格也会涨，你觉得到那个时候，你房价即使没有跌，你折现的了吗？&br&&/p&&p&————————————————————————————————&/p&&p&我身边有朋友他家的宝宝倒是有学上，但是两口子都天天忙着上班，孩子一直由爷爷奶奶看大。前几天一起吃饭，孩子有点内向，生活习惯也不太好。这样的下一代能跑赢吗？农村确实学校生源太少，教学质量跟不上，这也是我最气愤的事，就是赶着你，不得不进场子。但是父母呢？父母背井离乡来帮我们带孩子，他们的内心想法怎么样?我们其实也没有权利要求父母这样做，当然父母为了我们考虑，一般会主动要求过来看孩子，但是我们对父母有同样的心情吗？&br&所以，如果让我选择的吧，不管是买房，或者孩子上学，我不会光考虑自己的立场，孩子的未来。说句悲伤的话，父母还能活多少年？&br&&br&他们的付出真的够了，现在该换我们的了。我也看过留守儿童的话题，尽量把孩子留在身边，孩子学校教育占一部分，家长的言传身教也很重要。&br&&br&而且，如果因为买房在纠结的亲，真正能上得起名校的有几个呢？大部分也只是不入流的普通学校而已。——————————————————————————————————————&br&&/p&&p&这个回答，越来越多的朋友开始关注了。我再继续补充说说我的看法。&/p&&p&1、很多朋友之所以不得不买房，很大一部分来源于孩子上学的压力。特别是农村家庭，没有房子，可能意味着孩子没有学上。例如，我们老家村小学已经消失了，好几个学校都合并到镇上，说实话，小学搬远了，家长接送孩子都很不方便。而且，前阵子，我们下乡去做公益，一个镇小学，加校长竟然只有五个老师，校长跟我们讲，一个老师要同时教好几个年纪，一人负责20多门课，因为教育局有规定，虽然老师不够，但是每门课都得开，最重要，就上楼里某位同学提到的，二年级只有1个孩子。&/p&&p&但是，我再给贡献另外一个数据，我们县城因为村里人不断涌进县城买房，再加上二胎政策，导致现在孩子上学越来越难。我们之前家里稍微有点关系的，可以上最好的实验幼儿园。现在，家里家境很好的土豪姐姐都说，找教育局长孩子都未必上得了实验幼儿园。再看看辛苦从村里出来的人，分给他们的学校又有哪些呢？当然可以上私立幼儿园。&/p&&p&我们家门口的私立幼儿园，我有阵子回家会蹲在门口看他们抬饭，一个小食堂，一个大师傅，脏兮兮的，蔬菜、装在塑料袋的馒头散落一地。有次，因为大门没关上，一个宝宝穿过马路自己回家了，老师竟然到下午放学才发现。这也许也是不少人拼劲全家之力，买了房子，让孩子上的小学。&/p&&p&不管有没有买房子，这些资源划分还是不对等的，我们能够给孩子的有多少呢？———————————————————————————————————————————&/p&&p&再说说，父母眼光的话题。&/p&&p&楼里有朋友提到，自己的父母宁肯把钱存在银行的做法。我家也是，我从12年开始有储蓄习惯开始，钱都让我妈拿着，说实话，我妈不懂理财，也不懂经济，这个决策看起来很失误。&/p&&p&但是，我家一直都是很传统的男尊女卑，我妈基本上不管钱的。我让她管钱，她即使不花，心理也会有安全感。&/p&&p&很多人说，父母眼光问题，影响到自己在买房最佳时机出手。我想说，这真的是马后炮，万一这几年房价跌了呢？你怎么补偿父母的血汗钱。如果想更上一个阶层，如果想为了孩子的未来抢夺更好的资源，拜托，用你自己的，即使赔到露宿街头，也属于个人意愿，千万别回家啃老。但是，如果真有那一天，我们的父母砸挂卖铁，卖肾卖血也不会不管我们死活。&/p&&p&我们还年轻，哪怕是看错了，还有几十年的光阴去从头开始，父母呢？说个我自己的例子，我姥爷生前，2008年左右，村里的道路统一规划，把老两口一起盖得偏房给强拆了。我姥姥气的要命，哭了一个多月，躺在床上病了半个月。其实只有五六千块钱吧，但是，这是老两口的血汗钱，他们从地里刨来的，从嘴边省下的。&/p&&p&如果我们买房决策失误，我们能够接受，父母能够释怀吗？悲伤、难过、抑郁都是各种大病的诱因之一。而且，想想这些钱是怎么来的吧？&/p&&p&也千万别说，父母的钱留着难道等通货膨胀稀释光了吗？你确定你的看涨房价的决策一定是对的吗？未来的事，谁也说不准，而且即使你看对了。你拿父母的钱买了房，父母能享受多少？你买房以后，又能回报父母多少？如果，买房以后自顾不暇，你跟稀释父母的哪些人，是一个道理的。都是单方面掠夺而已。&/p&&p&——————————————————————————————————————&/p&&p&再说说刚需房的问题。&br&&br&　　有人说，不管有钱没钱，第一套房必须买，因为捆绑了孩子教育、就近医疗很多额外的东西。&br&&br&　　但是，即使在在最贫困的农村，大部分人都是有房子住的。老家可能留下的教育资源相对很落后，我们结婚以后有小家庭也希望更上一层楼，在更大的城市生活。但是问题是，这种想更上一层阶层的美好梦想是你的，我们有什么资格要求父母拿首付？&br&&br&　　当然，父母肯定会无条件，无怨言支持我们这一举措。但是你用了父母毕生积蓄，血汗钱买的房子在哪呢？多大，居住合适吗？如同我上文说的，大部分是老旧的二手房，或者很偏远的郊区房子，从孩子而已，这些居住环境对应的学区房有多好呢？对于父母而言，他们要背井离乡到陌生城市生活，周围的邻居好相处吗？跟儿媳相处愉快吗？&br&&br&　　让父母拿钱付首付是刚需，父母年纪大了应该享受算刚需不，父母若是生病，需要治病算刚需吗？&br&&br&　　上了高房价这趟列车，是远离农村了，但是养家糊口的压力还是在，我们手里的资源还是很少，我们所处的阶层真的提高了吗？&br&&br&　　去仔细回想，住在这个房子的人，你父母开心吗？你媳妇满意吗？你自己舒坦吗？大人的关系若是不融洽，对孩子成长真的好吗？&br&&br&　　这一切都是高房价之外，被我们忽视的代价。而且，还有一些人，父母可能人到老年，还在农村老家辛苦劳作，因为我们身为儿女在外地打拼更难，父母只能靠自己。这样下去还需要几年？父母如果得病，这病是累出来的，还是省出来的？很多人都讲，我们这一代多么惨，其实最惨的是我们父辈，一辈子辛苦劳作，老来也并没有得到儿女多少孝敬，因为有多少人是自顾不暇的。&br&&br&　　这都是代价。房价被忽略的最高昂的代价。&br&&/p&&p&————————————————————————————&/p&&p&昨天跟认识的一个医生聊了半天，他是地级市退休以后来济南给他女儿看孩子的。他说遛狗时，发现小区里很多老头老太捡垃圾，而且不属于那种拾荒老人，有的甚至还带着孙子。&br&&br&有次，他跟其中一个聊了一下，那人说，儿子跟儿媳在海鲜市场开了一个海鲜店，收入可以支付房贷跟日常生活开销，他捡点垃圾，正好够老两口跟孩子一天的饭钱，老主任说的很是唏嘘，我听了也很难受。&br&&br&别的城市我不知道，济南这几年，在外面发传单越来越多的老年人，大观园附近发传单的前几年基本都是学生，我观察了两三个月了，都是老年人。老主任也说，看到不上，大热天背后插着大旗，发传单的，特别辛苦。&br&&br&当然这些可能属于收入很低，但是，普通家庭买房以后，都能说说自己父母进城以后过的怎样的生活吗？&br&&/p&&p&——————————————————————&/p&&p&我听我妈说了一个亲身经历，她经常带孩子去五龙潭玩，有个孩子，她爸爸开了一个烧饼店，她妈妈带着三四岁的宝宝在公园玩。经常去的小朋友，基本都不跟这个女孩玩。&br&&br&因为，她总是问别的小朋友要吃的，要玩具，她没有。为什么没有呢？说句特别戳心窝的大实话，穷呗。&br&&br&这样的大城市生活对孩子真的是好吗？等孩子大一点，她能意识到自己是不受欢迎的呢？&br&&br&而且，有人的地方就有势利眼，有的时候，当我们洗脚进城的父母，如果一口家乡话，穿着不体面，她能够跟高收入的本地人融入一起吗？如果感受到低人一等，父母心情如何？如果一个自卑的爷爷奶奶，对孩子的教育真的是好吗？&br&&br&这就是我要讲的沉重的话题，虽然不顺耳，但是如果你仔细观察，孩子的自卑、内向都是有原因的。再回去去想我们为了孩子成长过程少点阻力，而去大城市买房落脚的初衷，可笑吗？&br&&/p&&p&______________________________________________________________________&/p&&p&这个业余回答好多人点赞，我有点觉得受之有愧。最近房产调控政策和汇率下降的事让我很焦虑，房价涨不是好事，跌呢？房价，汇率，实体经济，再到我们每一个普通人的收入，这都是一环扣一环的，我不知道未来等待我们的是什么？或许现在唯一能做的，就是享受每一天吧。尽量多努力一下，让自己多点无可替代的筹码。&/p&
房价终于成为一个全民无法回避的话题。 这个论坛有很多经济学的大神，我是一名不懂经济的女性。也许写的帖子不会有什么硬货。 但是，每一个家庭都是由男人和女人组成，我相信作为女性的思想也会影响到一个家庭的最终决策。 但是，谁说女人一定是无知的？ 有…
&img src=&/v2-fde302fcf8a171c02d79e_b.jpg& data-rawwidth=&380& data-rawheight=&210& class=&content_image& width=&380&&&i&场内货基的玩法较为复杂，请耐心看下去。天道酬勤，躺在那里是赚不到钱的。如果有不懂的地方，欢迎给书生留言。&/i&&p&书生的读者大概没有不知道余额宝的，但余额宝只是货币基金的一种，属于场外货基。&/p&&p&货币基金分两大门派：&strong&场外货基&/strong&和&strong&场内货基&/strong&。书生今天给大家介绍下场内货基的玩法。&/p&&blockquote&&p&场内，就是上海证券交易所和深证证券交易所，在股票账户操作的。&/p&&p&场外，就是这两个交易所以外，不在股票账户操作的。&/p&&/blockquote&&p&先上一个图表，做一个简单的对比，暂时看不明白没关系，后面会详细说。&/p&&img src=&/v2-4bfa463abf82dcb56efd15_b.jpg& data-rawwidth=&856& data-rawheight=&207& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&856& data-original=&/v2-4bfa463abf82dcb56efd15_r.jpg&&&p&场内货币基金，适合股票账户有闲置资金，经常炒股或买场内ETF的朋友。&/p&&blockquote&&p&比如书生准备买5万元的中证500ETF，但现在又不敢全买，只买了2万元500ETF。剩下的3万元书生就买了场内货币基金，一旦市场有机会就可以及时卖出购买ETF。&/p&&/blockquote&&p&如果你没有股票账户，那现金还是放余额宝方便一点。在这里多说一句，每个人都应该有个股票账户，不光是为了炒股票。&/p&&p&场内货币基金分两大类:&strong&纯申赎型场内货币基金&/strong&和&strong&交易型场内货币基金&/strong&。&/p&&h2&&b&1.纯申赎型场内货币基金&/b&&/h2&&p&纯申赎型场内货币基金，&strong&只能在场内申购和赎回&/strong&，不能买卖交易。这和交易型场内货币基金不同。&img src=&/v2-30f4acbbfa91c56e1f763e74aa3e58ca_b.jpg& data-rawwidth=&664& data-rawheight=&243& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&664& data-original=&/v2-30f4acbbfa91c56e1f763e74aa3e58ca_r.jpg&&&/p&&b&优点&/b&&p&&strong&1.算头不算尾，T日申购，T日计息。&/strong&（这里的T日指的都是交易日。）&/p&&p&场外货币基金（如余额宝等）都是算尾不算头的，T日申购，T+1日计息。&/p&&p&可能有点糊涂，举个例子：&/p&&blockquote&&p&我们周五申购余额宝，起息日是下周一，这中间的周五、周六和周日三天是没有收益的。&/p&&p&但如果我们周五申购添富快钱A（519888），周五就计算收益，不浪费任何一天。&/p&&p&如果我们周二赎回余额宝，当天是给我们利息的。但添富快钱A赎回当日是不计息的。（这就是算头不算尾和算尾不算头）&/p&&/blockquote&&p&&strong&2.赎回秒到账。&/strong&如果发现行情可以，可快速赎回场内货币基金，去买卖股票。&/p&&b&注意事项&/b&&p&&strong&1.只能申购赎回，不能买卖。&/strong&各个券商的交易操作都有些不一样，下面这幅图是国信证券的。华泰证券的在“场内基金”界面。&img src=&/v2-cabbb91b_b.jpg& data-rawwidth=&566& data-rawheight=&269& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&566& data-original=&/v2-cabbb91b_r.jpg&&&/p&&p&&strong&2.纯申赎型货币基金只能在交易日操作&/strong&，而余额宝节假日也能少量赎回资金。&/p&&p&&strong&3.部分场内货基有申购门槛&/strong&，比如添富快钱A是1000份（元）起购。这些在基金公司官网都可以查到。&/p&&p&4.在某些特定时候（例如资金特别紧张的时候），如果遇到大额申购和大额赎回，不排除&strong&出现申购和赎回失败的情况&/strong&。&/p&&p&&strong&5.持有期间的收益，在赎回后第二天，以份额的形式回到账户，需要再次赎回。这一点特别重要，和余额宝很不一样。&/strong&&/p&&h2&&b&2.交易型场内货基——场内特色&/b&&/h2&&p&交易型场内货币基金，不仅可以场内申购赎回，而且可以像股票一样买卖交易。&/p&&p&&strong&以下内容较为复杂，需要一定投资基础，请谨慎阅读！&/strong&&/p&&p&这类交易型货币基金种类繁多，&strong&玩法多样&/strong&，每个都有点不一样的规则。&img src=&/v2-5b4c4d03c9ba6d9ba10ee4a4e447c7dd_b.jpg& data-rawwidth=&664& data-rawheight=&412& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&664& data-original=&/v2-5b4c4d03c9ba6d9ba10ee4a4e447c7dd_r.jpg&&&/p&&p&篇幅有限，书生以华宝添益为例，分析下这只货币基金。大家如果对某只交易型货币基金感兴趣，请一定仔细查阅资料，每只货币基金可能规则都不一样。&/p&&b&华宝添益简介&/b&&p&华宝添益买入和申购赎回代码是不同的，但都可以在场内进行。&img src=&/v2-f853e19ee26e17dc2a369bd_b.jpg& data-rawwidth=&737& data-rawheight=&123& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&737& data-original=&/v2-f853e19ee26e17dc2a369bd_r.jpg&&&/p&&p&&strong&华宝添益当天买入，当天可申请赎回；当天申购，当天可以卖出。&/strong&详细图表对比如下：&img src=&/v2-a16d544822acc35aa973_b.jpg& data-rawwidth=&741& data-rawheight=&407& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&741& data-original=&/v2-a16d544822acc35aa973_r.jpg&&&/p&&img src=&/v2-850c756beaf4e_b.jpg& data-rawwidth=&740& data-rawheight=&411& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&740& data-original=&/v2-850c756beaf4e_r.jpg&&&p&&strong&收益的计算&/strong&：&/p&&p&大部分读者刚刚接触场内货基，最搞不懂的是收益怎么计算？&/p&&p&大部分场内货基收益计算方式与华宝添益相同，&strong&都是维持100元净值不变，货币基金的收益先攒起来，要么等积累满100元发放一个份额；要么等我们赎回后，再以份额的方式发放&/strong&。&/p&&p&所以华宝添益的价格走势图是这样的：&/p&&blockquote&&p&前几天有朋友问我，我100.05元买的易货币（511800），现在价格是99.98元，我岂不是亏了？&/p&&p&书生云：错啦！易货币净值永远是100元，收益是按100元来计算的。你100.05元买入，只能算是溢价买入。而且当时是节假日前夕，大家都在买货币基金，所以价格会被推高。&/p&&p&但收益还是有的，想亏也很难。比如你本来按100元净值算可以拿到20元的收益，但由于你多付出了5元钱，现在收益只有15元。这跟现在易货币的价格毫无关系。&/p&&/blockquote&&p&&strong&为什么交易型货基放假前涨，放完假又跌回来了？&/strong&&/p&&p&这叫&strong&翘尾效应&/strong&。大家都不傻，周五资金没处去，很多人购买会推高货币基金的价格。所以&strong&节假日前，交易型货币基金已经在价格上提前透支了部分假期收益&/strong&。但有胜于无，只要不是太离谱，总比闲置得好。&/p&&p&书生前面说了，场内货基种类繁多，规则各异，要具体问题具体对待。&/p&&p&接下来就说一只特别的场内货基:&strong&银华日利（511880）&/strong&。它的&strong&收益每天都算进净值&/strong&，所以它的走势是不断向上的。&img src=&/v2-0ab9a2c76af9f37f2997a7_b.jpg& data-rawwidth=&800& data-rawheight=&282& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&800& data-original=&/v2-0ab9a2c76af9f37f2997a7_r.jpg&&&/p&&h2&&b&货币基金持有7天获得9天收益&/b&&/h2&&p&场内交易型货币基金是周五赎回，得到周五、周六和周日三天收益。这点可以好好利用，和纯申赎型场内货基搭配一下。&/p&&blockquote&&p&绝大多数场内交易型货币基金都是“算尾不算头的”&/p&&p&如果我们周一购买一只交易型货币基金，周五卖出。我们得到了周二到周日6天的收益。&/p&&p&然后，我们周五再申购一只纯申赎型场内货基（如添富快钱A）,因为它“算头不算尾”，我们又可以得到周五、周六、周日3天的收益。&/p&&p&好了，这就是场内货基7天获得9天收益的方法。&/p&&/blockquote&&h2&&b&结束语&/b&&/h2&&p&关于场内货币基金套利的内容就不写啦，比较复杂，书生已经担心这篇文章太难而没人看了。如果感兴趣，可以自行研究，网上学习资料很多。&/p&&p&关于场内货币基金，书生觉得普通投资者只需要知道计息规则，买卖和申赎的注意事项就可以了。如果有闲置资金，完全可以利用场内货币基金来管理现金。&/p&&p&&strong&理财陷阱：&/strong&&/p&&p&有很多券商有自己的货币基金，比如华泰的天天发，签约后账户闲置资金自动购买。但千万不要图省事，书生就不详细写了，网上截个图大家自己看。&/p&&img src=&/v2-e4bf53a3f52f5d7905def2a22027dffb_b.jpg& data-rawwidth=&725& data-rawheight=&571& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&725& data-original=&/v2-e4bf53a3f52f5d7905def2a22027dffb_r.jpg&&&p&希望大家投资理财的时候，千万不要偷懒，现在多学点东西，以后就多赚点钱。天上不会掉馅饼，也不要想着别人帮你投资，往往对方只是想要你的本金。&/p&&p&更多理财干货欢迎关注微信公众号：&b&复利人生（ID:moneylife1818）&/b&&/p&
场内货基的玩法较为复杂，请耐心看下去。天道酬勤，躺在那里是赚不到钱的。如果有不懂的地方，欢迎给书生留言。书生的读者大概没有不知道余额宝的，但余额宝只是货币基金的一种，属于场外货基。货币基金分两大门派：场外货基和场内货基。书生今天给大家介绍…
第一点是真的，还有中国人有很多钱没地方花，所以他们炒股炒楼炒黄金，炒玉炒茶炒古董，炒葱炒姜炒大蒜，炒影炒视炒明星。一旦楼市价格松动，有了获利机会，资金就迅速往楼市汇集。还不用说每年几百万的丈母娘需求了。&br&&br&第二点是扯淡，大家真要是都没钱，政府没法让房价不跌。政府的调控在市场的力量前就是个笑话，只能顺水推舟，不能力挽狂澜。&br&&br&所以最根本的是还是有很多人有很多钱。&br&&br&------------------------------------------答评论，接上文---------------------------------------------&br&&br&至于这些钱是怎么来的，是不是他们自己的钱，这真不影响房价只涨不跌。&br&&br&很多人有几个误区没搞明白。&br&&br&1.认为政府要让老百姓买得起房子。&br&凭什么啊？&br&政府只要让你有地方住就可以了，买不起，政府有廉租房、公租房这些保障房给你租。政府建了几千万套保障房，就是干这事的。因此，政府的义务是保证有足够保障房，而且你出得起廉租房公租房的租金，这些做到了，政府的义务就完成了。&br&&br&2.认为政府应该调节房价。&br&这时候忘记什么不要让权力干预市场了。&br&政府该做的不是插手市场干预价格，而是改变收入分配格局，把有很多钱的很多人，变成有很多钱的绝大部分人，这才是政府该干的事。干预市场的没什么好果子吃。&br&&br&3.觉得房价跌了你就买的起了。&br&你觉得你觉得的就是你觉得的？&br&房价跌，你收入跌的更快。现在买不起的，房价跌也买不起。不信看看日本，房地产泡沫破裂后是更多的人买不起房子，而不是人们纷纷低价购房。&br&&br&4.觉得印钱是房价涨的罪魁祸首。&br&要不不印钱，试试通缩？你哭都来不及。&br&钱印多了的确会造成房价涨。但是，钱没印多，但是不正常的向单一领域也会造成房价涨。中国生产了每年世界超2成的实体财富，如果钱是流向各领域的，印的钱不算多，但是经济不振，钱全流到不该流的房地产里，房价才猛涨。把钱比作经济的血液，那么印钱就是供血，血液过分集中到某处不好，但是因此停止供血可以么？所以印钱没错，别打错棒子。&br&&br&5.拿日本比中国。&br&日本也配。&br&日本是到达了它的极限，中国到极限了么？到极限就没有那么多人哭着喊着要买房了。这点详细论述我没时间。就说几个大的不同，日本政治、日元汇率受美国控制；日本人口规模不够；日本人均GDP（代表劳动生产率）已经很高；日本当时的纯外向型经济；日本在发达国家的市场已经饱和。&br&&br&要说政府该干的事，就是应该尽快征收房产税，采用阶梯税制，对面积大，购入时间短的房产征重税，用来建设和维护保障房和加强社会保障体系。&br&&br&回答题主提出的两个问题&br&&blockquote&1、房产税看样子是要征收的，但是如何征收，让老百姓自己每年去交钱么？不是很现实。&br&2、现在老旧房子都可以等待拆迁，未来是不是所有的房子都可以等着拆迁，6层板房，以及二十多层电梯楼，拆迁是能够再富一代人还是弃危楼转移新区买房，旧楼形成贫民区。&/blockquote&1、征房产税很简单，就是伴随房屋产权登记的时候强制开设银行实名账户，然后自动从账户里扣钱，如果你不往账户里存足够的钱，税务和法院会教你做人的。&br&&br&2、从长期来看，城市改造的频率越来越低，土地需求越来越少，拆迁会越来越少的。到时候房屋寿命到了，你肯定住不成，想翻新，你自己出钱加固也好，拆了重改也好。反正是居民自己请开发商来干，没有强迫性，什么拆迁补偿致富的怪相也会越来越少。当然转移新区买房，旧楼成贫民区的事情也可能发生，就看经济是不是持续平稳了，如果经济好，原来的好地段任然抢手，形成贫民区的可能就小一点。
第一点是真的，还有中国人有很多钱没地方花，所以他们炒股炒楼炒黄金，炒玉炒茶炒古董，炒葱炒姜炒大蒜，炒影炒视炒明星。一旦楼市价格松动，有了获利机会，资金就迅速往楼市汇集。还不用说每年几百万的丈母娘需求了。 第二点是扯淡，大家真要是都没钱，政…
&img src=&/v2-f95dfe7bd1dc_b.jpg& data-rawwidth=&450& data-rawheight=&213& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&450& data-original=&/v2-f95dfe7bd1dc_r.jpg&&&p&今天是休息日，不谈股票，今天谈一下和房贷有关的事情。&/p&&p&国庆节的时候我发了《&a href=&/?target=http%3A//mp./s%3F__biz%3DMzAxNDczNTk5MQ%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3Dff2c9b746b186e10ea0d7cb8achksm%3Ddbfbc15ad9f3d899efb789%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&中国的房价什么时候会崩盘？&i class=&icon-external&&&/i&&/a&》一文，在各位铁粉的支持下成为了爆款文，阅读量不仅突破了10W+，而且现在已经成为了30W+阅读，非常感谢各位铁粉的支持，于是我决定以后每周六都发表一些经济类的民生文。&/p&&p&关于是不是应该买房，什么时候买房，我在上文中已经说过了，今天讲的内容是怎还房贷最省钱的理财方法，适用于那些已经买了房或者计划买房的人，既然你已经确定要还房贷了，那么知道怎么还房贷最划算显然是很有必要的，由于房贷的基数非常庞大，用好了，给你省下来的钱可不是一个小数。&/p&&p&在国外银行业发达，房贷有很多种偿还方式，但是国内非常固定，只有等额本息法和等额本金法两种方式，所以我们下面讨论原理一：三十年等额本息法还款是最划算的。&/p&&p&先做个科普，等额本金法就是固定你每个月还的本金数额，然后在这个基础上添加你每个月应还的利息，就是你每个月的月供，前期较高，后期还了大半本金之后每个月的月供急速降低。等额本息法就是采用浮动本金还款，刚好三十年还清，初期还的月供里几乎全是利息，后期还的月供里几乎全是本金，每个月的月供数额是固定的。&/p&&img src=&/v2-fee62f0c4b_b.png& data-rawwidth=&616& data-rawheight=&836& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&616& data-original=&/v2-fee62f0c4b_r.png&&&p&
图一&br&&br&&/p&&p&如图1所示，贷款一百万，第一个月还款5307，其中4083全部是利息，你依然背负巨债。最后一个月也还款5307，利息只有21.58，还的全是本金。&/p&&p&这里有个极大的误区，尤其等额本息法的前期还款绝大部分都是利息，甚至可以说你每个月交出去的钱只有零头是本金，其他都是利息，但是后期还的大半是本金，利息很少。所以很多人误解为等额本息法的前期是在被剥削，所以倾向于在前期提前还款，能还多少还多少。有一种错误的理论说等额本息法越早提前还款越好，如果前三五年没有提前还款，那就别还款了，因为你已经把该交的利息都交了，后面再提前还款就不划算了，给人一种前期的还款就是被吸血的错觉，这种错误的理论流传如此之广以至于百度上随处可见。比如贷款100W，30年累计本息还款接近191万，他会给你计算出，如果你在前三年每年提前还款10W，你最后的本息还款总额只有162万！你支出的利息从91万一下子变成了60万，省了30万。&/p&&p&表面上看，很有迷惑性，你头一个月还的钱大部分是利息，这个时候提前还款，能够显著减少你每个月还款的利息额度，而最后一个月还款的5300块里面只包含了21.58的利息，所以我在还款的后期去提前还款，我傻啊我，我前面二十多年都把我的利息全交给银行了，后面几年我疯了提前还款，最佳提前还款的日期在前几年，越早越好，越早就越显著的缩小我累计的还款总额。&/p&&p&但是这个理论看起来非常有道理，但是其实是完全错误的，用数学方法可以精确的解释到底为什么错误，但是用数学方法描述起来非常艰涩难懂，这也是为什么大部分人都被这种理论迷惑了而已。&/p&&p&我下面用浅显的文字语言来告诉你为什么。首先，这个理论表述等额本息法提前还款对你有利，而且越早提前还款，提前还款的款项越多对你越有利，我们取极限值考虑，银行发贷款100万给你的当天你就提前还款100万给银行了，这样你的利息支出是0，按这个理论对你是最有利的，但是请问如果这样的话，你还贷款干嘛呢。&/p&&p&但是很多人还是耿耿于怀，觉得自己头几年每个月交的月供里利息的比例太高了，本金太少，明显是被剥削。&/p&&p&以图1的数据举例，图1中，每个月还款4511元，商贷100万，年化利率是4.9%，为了直观的理解，我做了一个小表格：&/p&&img src=&/v2-734e0c877afb_b.png& data-rawwidth=&294& data-rawheight=&258& class=&content_image& width=&294&&&br&&p&
图2&/p&&p&如图2所示，第一年12个月，累计还款金额是63687元，其中利息支出是48672元，本金支出是15016元，本金远少于利息，乍一看好像是在支持那个错误的理论。&/p&&p&但是我们取极端考虑，假设你不是房贷，而是公司贷款，我借给你100万，约定30年还清，利率4.9%，其中前三十年每年只还利息，最后一年直接还全部本金。那么你第一年应该还多少利息？&/p&&p&很简单的计算，100万乘以4.9%，第一年你应该还给别人49000元的利息，而等额本息法，你还的利息是48672元，再额外多还一点本金以便于你不至于在第三十年的时候需要一口气还完所有本金，至于少的那400元，是因为你今年还了一小部分本金所致。&/p&&p&看到这里已经很明确了，等额本息法的本质，扣除本金方面不谈，利息方面，就是今年你欠银行多少钱，乘以贷款年化利率折合的月利率，就是你这个月应还的利息，这非常公平合理，你欠一百万，年利率5%，一年就还5万，过了十几年你还了一半本金，还欠50万，那你一年就还2万5。如上述例子，最后一个月你只欠了5285块钱，所以你最后一个月应还的利息就是%/12=21.58元。&/p&&p&利息方面的计算是没有任何问题的，唯有每个月还的本金是波动的，这是为了要按照30年还清的目标进行计算，所以才导致前期还本金少，后期还本金多的情况出现，其实你一点都不吃亏，你借了一百万，约定利率是4.9%，银行第一年收你4万9左右的利息，难道这有什么问题吗？&/p&&p&为什么要说这个问题呢，因为这个问题非常重要，解释清楚了这个问题，才能进行后续的讨论。这个问题的结论就是等额本息法和等额本金法对银行来说毫无差别，当年贷出去多少钱就收多少利息嘛，收回来的本金可以贷给其他人，但是对于客户来说差别很大，等额本息法倾向于后期再还钱，等额本金法倾向于前期就还钱，至于为什么你签贷款协议的时候银行客户经理虽然无所谓，但是都推荐你采用等额本息法的原因是因为大部分客户都倾向于贷最多的钱，但是等额本金法前期的高还款额很多客户承受不起，为了能尽量的促成最多的贷款协议，银行客户经理大多数推荐等额本息法。&/p&&p&为了知道如何还贷款才能最省钱，我们下面需要明确第二个原理：通货膨胀一直在进行，而且以后会永远进行。&/p&&p&自建国以来，我国一直在通货膨胀，很多人都怀念那个1毛钱可以吃一顿饭的年代，今天再也见不到了，80年代赫赫有名的万元户，放到今天，一文不值。在过去我们遭遇了严重的通货膨胀，那么未来的三十年，我们会不会继续通货膨胀，会不会国家突然发善心，不再进行通货膨胀甚至进行通货紧缩了？（扫盲：通货膨胀指的是市场上钱越来越多导致钱越来越不值钱，通货紧缩指的是市场上钱越来越少，所以钱越来越值钱，同样多面值的现金，明年可以买到比今年更多的东西）&/p&&p&这绝对不可能，而且根源不在于中国政府，相反，在我们看来对人民特别和蔼可亲的美国人身上，确立当前全球经济根基的经济学理论，源自于美国。&/p&&p&该西方经济理论体系认为：&/p&&p&1、适当的通货膨胀有助于经济发展，会刺激生产，增加投资，人民倾向于花出手里的现金从而刺激消费以及生产，从而创造更多的就业岗位和工资。而通货紧缩会减少生产，缩小投资，人民倾向于储存现金以便未来购买到更多东西，所以消费和生产都会萎缩。&/p&&p&2、当政府出现财政危机必须要增加收入的时候，有三种方式，一是增加税收；二是向公众借债；三是增加货币供应。由于前二种方式在政治上不得人心，所以政府一般都采用第三种方式。&/p&&p&3、认为政府不应该任由经济危机的产生，政府有义务通过量化宽松的方式来“熨平”经济波动，来避免社会动荡的产生，即便代价是通货膨胀。&/p&&p&这种理论体系在西方大行其道，直接导致了布雷顿森林货币体系的崩溃，美元和黄金脱钩，从此美元不断通货膨胀，全球货币也一路贬值，既然外国人都这么合法的抢劫民众，中国政府自然也不会独善其身。&/p&&p&关于通货膨胀一直存在并且未来一定继续是一个大话题，真详解起来没五千字搞不定，上文只是简单叙述，以后有机会再谈，我们只是借此得出第二个结论：未来中国会一直通货膨胀。&/p&&p&第一定理和第二定理告诉我们，你借的钱的利率只是名义利率，实际利率远远没有那么高，需要扣除通货膨胀率，实际的利率是一个很低的数值。所以，根据定理一和定理二，你买首套房应该倾尽家财凑首付，买自己能买的起的最大的房子，贷款应该选择30年等额本息法，贷款数额以自己当前能还得起的最大月供来确定。比如你当前家庭月收入2万，每个月可承受的月供是1万5，那你就把你的贷款数额确定为等额本息法每月一万五即可。如果你买的房子太小，只能贷一点点钱，按30年等额本息法还款方式的话一个月还6000即可，那很简单，买大房子或者买二套房，把自己的月供推升到一万五左右。&/p&&p&然后我们开始推导第三个定理：流动资金具有一定的溢价效应。&/p&&p&这个原理非常晦涩难懂，也不好解释，我尽量用一个通俗的例子来解释。&/p&&p&按上述那个例子，甲月收入二万，每个月的极限还款能力是一万五，他买了二套房，每个月还款一万五，月光族，分文不剩。这个时候他/他老婆升职加薪了，家庭月收入提升到了四万，每个月可以攒下二万块钱，攒够40万的时候，他害怕货币贬值，但是也知道为了减少还款压力选择提前还款不划算，于是他买了几个车位进行固定资产投资，突然有一天，政府放开了限购限贷，大家都预期会再来一波暴涨，他打算再买一套小投资房或者把自住房换大一点，40万首付即可，但是他现在银行存款只有几万块钱，于是他决定紧急出售车位，但是车位的出售需要时间，花了一个半月终于出手了，但是机会也错过了，房价和甲当初下定决心卖车位买房的时候相比，暴涨了几十万。甲白白的错过了这个良机，虽然他预期房价会涨，而且房价还真的涨了，但是他只能做一个看客，没有抓住最佳的机会。虽然车位在这几年里也涨了不少钱，但是和他损失的相比，很少，这就是因为车位和房子的流动性不佳，变现困难需要时间，这个时间在某些突发性事件的时候非常的珍贵，除此之外的例子还有家人突然重病或者其他突发意外需要急用钱的时候。所以，能够快速变现的资产就是流动性极好的资产，他们会具有溢价效应，也就是他们的价值比纸面的价值更值钱一点。这也就是每个家庭的主要资产都是房子，但是一定要配置一部分现金、股票、以及理财产品的原因，因为他们能够快速变现。而你投资了地产、车位、商铺等固定资产，流动性就差了很多，变现速度很慢，如果你急于脱手，那么你出手的价格会非常非常低，你的收益远远没有纸面上的地产升值收益那么高，其中流动性最差的就是提前还房贷，如果你提前还了房贷，那你的流动性就是0，等你几年后想再次投资的时候，这部分钱就就是想折价卖，也卖不出来了，除非你一口气卖掉整套房子。&/p&&p&所以，根据定理三，虽然某些现金类产品收益率可能不如房地产投资，但是我们在投资房地产之余，一定要配置一定比例的现金资产，如果你身上一分钱流动资产都没有，那么当重大事件出现的时候你会产生很多人生遗憾，有时候是投资上的遗憾，有时候甚至是家人生命上的遗憾，这可不是钱能买回来的。&/p&&p&根据以上三大定理，我们购买第一套房，则最经济的房贷计划就是采用三十年等额本息法，付最低的首付，然后月供定为自己月工资能承受的极限上限，因为这个时候你一定是个年轻人刚参加工作没几年，过几年很容易就升职加薪了，而且后续一定会通货膨胀。&/p&&p&如果接下来你升职加薪了，那么你攒下来的钱，&strong&一定不要提前还款&/strong&，对于车位等固定资产投资，如果是自用则没话说，如果是投资用则谨慎，一定要留下一定比例的流动性资产，以现金、股票、理财产品的形式存在，当投资机会出现或者家庭出现重大意外的时候果断使用，这部分资产的年化收益率哪怕低一点都可以接受，因为他们有额外的价值附加。&/p&&p&对于以上这个例子，大家可能理解不深刻，我举个更浅显的例子说明，我在《中国房价什么时候会暴跌》里曾经列过下图这个例子：&/p&&img src=&/v2-b898ffc0ca432830aaf9_b.png& data-rawwidth=&708& data-rawheight=&878& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&708& data-original=&/v2-b898ffc0ca432830aaf9_r.png&&&p&
图3&/p&&p&当时曾经说过，1989年的大学生工资在89元左右，每个月节衣缩食可以攒下来50元，假设当时你倾家荡产凑够了首付，按月供60元进行贷款，等额本息法30年，2019年还清，今年是2016年，你每个月依然需要还60元的“巨款”，当年每个月60元确实是一笔巨款，但是今天的60元只够吃一个披萨的。。。所以当年有了其他积蓄后，不提前还款，而是把攒下来的钱进行其他投资，是最划算的，因为以当前这么低的房贷利率而言，扣除了通货膨胀率之后，真实利率极低，真的不如持有现金等候一些大机会，记住，机会成本，那也是成本，而且是很高昂的成本。&/p&&p&这里有另外一个例外，那就是公积金贷款，公积金贷款自然是能贷多少贷多少，但是公积金有个特性，他既是你的钱，又不是你的钱，除了还房贷，你想提现出来非常困难，但是偏偏很多人的公积金增长极其迅速，据我身边的一个例子，某一线城市国企，2012年普通职工的公积金是每个月扣除1200块，实际到账2400块，但是2016年，数据增长成了每个月扣除2700块，实际到账5400块，而08年，该单位公积金是每个月扣除800块实际到账1600块。这种现象在大城市，尤其是名义到手工资很低，但是实际福利很高的国企具有极大的普遍性。&/p&&p&很多人在一个月公积金2400块买了房子，公积金贷款 50万，但是几年之后突然发现每个月富裕很多公积金，而这些公积金躺在公积金账户里的利息是非常低的，以前是活期利率，今年也才刚改成一年期定存利率，也就是1.5%，上文说了，你以5%的利率贷款是非常划算的，谁贷款谁发财，那反之，你以1.5%的利率存款而且是没有流动性的死款，那就是非常亏的，存越多亏越多。&/p&&p&所以，公积金贷款能还就还，比如你每个月还2500，现在每个月实际到账已经5000多块了，那么你可以选择把30年等额本息法改成20年甚至10年等额本息法，或者你一次性把公积金账户里的钱提取出来提前还款，该操作银行允许你一年执行一次。总之，不要让你公积金账户的有资金闲置，尽量提前还款！否则，他虽然名义上是你的钱，但是实际上不是你的钱。&/p&&p&这里顺口说一下信用卡的一个常见使用误区，那就是信用卡分期贷款的实际利率，远远高于名义利率，差不多要翻倍计算，下面介绍其原理。&/p&&p&现在我见过的信用卡的12个月分期付款的手续费可以低至4%，也就是你支付4%手续费之后就不需要支付利息了，12个月等分还完款就行。现在有朋友乙来找你借款，愿意支付6%的年化利率，这个时候你好像找到了一条发财的道路，用信用卡以4%的手续费贷款12万，然后以6%的利率借给朋友，我们假设你和你朋友都无信用风险，都按时还款了，这个时候，你赚钱了吗？&/p&&img src=&/v2-cc94b4b35d644d181b4feec_b.png& data-rawwidth=&326& data-rawheight=&314& class=&content_image& width=&326&&&p&
图4&/p&&p&如图4所示，你借款12万，手续费是4%，那么你一次性需要支付给银行4800块钱，然后每个月还款1万，连续还款12个月即可，听起来是不是很公平？如果你以年化利率6%借给你朋友，为了简化计算，我们按照每个月你朋友乙支付0.5%利息给你，就用你银行的钱，你给乙多少钱乙就给你多少利息。&/p&&p&那么第一个月，你能借给你朋友的钱，是12万减去4800块，为115200元，利息是576元，你应还银行一万元。我们心狠一点，假设你利滚利，乙给你的利息你继续贷给他。&/p&&p&那么第二个月你能借出去的款，是00+576=105776元，可以获得529的利息，依然应还银行一万元，如此累计计算&/p&&p&最后一个月，你能贷出去的款是8905元，乙会支付你45元的利息，你依然应还银行10000元。&/p&&p&最后，你折腾了一年，按6%利息计算，你还亏了一千块！以上的计算方式，你有兴趣，可以拿出你的计算器，一个月一个月的算，看看结果是不是这样。&/p&&p&那么大概多少利率才能等价呢，我的试算结果是7.61%，也就是说，大概是接近4%的一倍，如下图图5所示。&/p&&img src=&/v2-21bd9734dca707c074d53d_b.png& data-rawwidth=&324& data-rawheight=&313& class=&content_image& width=&324&&&p&
图5&/p&&p&这里面的原理，是因为虽然你初始只交了4%的手续费，但是这个4800是按照你第一个月的贷款额确定的，无论是立刻付手续费，还是把这4800折算进12个月慢慢付，都无所谓了，但是后续你每个月交了1万的钱给银行，到了第6个月，你实际只占用了银行六万本金，这个时候银行依然是按照你12万的4%手续费来计算的你全年的利率，那当然明显不合理。&/p&&p&所以，如果银行约定手续费是4%进行分期支付，那实际上就等同于按照7.61%的年化利率向你发放贷款，这还算良心，如果你是按照下图所示的这种手续费率和银行达成了协议，那你就被坑大了。&/p&&p&&img src=&/v2-b899e164dcee1d5f1a833bcf88fbb1b2_b.png& data-rawwidth=&662& data-rawheight=&783& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&662& data-original=&/v2-b899e164dcee1d5f1a833bcf88fbb1b2_r.png&&
图6&/p&&p&如上图所示，7.2%的年化手续费率，折合多少贷款年化利率呢，&strong&折合14%&/strong&&/p&&img src=&/v2-70b3b34bfff8309e8decb_b.png& data-rawwidth=&322& data-rawheight=&308& class=&content_image& width=&322&&&p&
图7&/p&&p&我自创了一套简单的计算办法，那就是直接翻倍，如果你的银行客户经理告诉你，他愿意3%的手续费率给你办理6个月的分期贷款，你折算到12个月就是6%，再翻倍就是12%，也就是这位客户经理打算以12%的贷款利率借给你一笔钱，是不是划得来你自己决定，但是绝对不要认为你是以6%的利率借到的，那属于被骗。信用卡分期付款可能你不用，但是车贷的时候一样是用手续费计算的，这个时候的计算方法完全一致，车贷的实际利率是名义手续费的一倍。&/p&&p&以上，也是一个理财小窍门，绝大部分人都不知道里面的运作窍门，银行信用卡分期业务每年都赚的盆满钵满，我只是给你介绍下，他的实际利率和名义利率，差距足足有一倍。&/p&&p&还有很多小知识想分享，马上都快七千字了，太多了，收尾吧，以后再慢慢说。做一个全文总结，最佳的房贷还款方式，就是首套房付最少的首付，用最大的杠杆贷最多的款，选择30年等额本息法，拒不提前还款，积攒资金等着改善房或者二套房的投资机会，然后，作为家庭理财，你平时应该以现金、股票、理财产品的形式储备一部分能快速变现的资产。而你的公积金贷款，初始贷款以最大贷款额为原则，其次的还款里以不让公积金账户有一分钱存留为原则，尽量提前还款。最后，信用卡分期付款并非一定是骗钱，但是当你采用信用卡分期付款作为家庭理财计划的时候，切记你借来的钱，不是名义手续费，实际利率应该翻倍，以这个实际利率来制定你的家庭理财计划。&/p&&p&以上都是家庭理财小技巧，也许每年只能帮你节约1%的钱，但是由于基数庞大，动辄百万几百万的贷款，所以三五年之后，这不是一个小数字，精通理财手段，你和你的同龄人，慢慢的就拉开了很大的差距。&/p&&p&如果你觉得本文的内容对你很有参考价值，能帮你完善你家庭的理财计划助你更好的增值家庭资产，请点一个转评赞，谢谢。&/p&&p&想了解我更多信息，可以关注我的微信公众号：紫色的股（ID:Linda）&/p&
今天是休息日，不谈股票，今天谈一下和房贷有关的事情。国庆节的时候我发了《》一文，在各位铁粉的支持下成为了爆款文，阅读量不仅突破了10W+，而且现在已经成为了30W+阅读，非常感谢各位铁粉的支持，于是我决定以后每周六都发表…
不用怀疑上层的智商,从数月前权威人士的隔空喊话,到如今官媒不咸不淡的敲打,都说明上层精英很清楚这种缺乏基本面支撑的非理性的上涨所蕴藏的风险.但他们仍然选择支持泡沫.&br&&br&原因无它,两害相权取其轻.对于上层来说,眼下最大的风险不是房地产泡沫破裂.毕竟房地产泡沫破裂最大的受害者只是高位抢房入市的少部分人.最大的风险是国民的帐户上有太多可以动用的人民币。&br&&br&而国内的经济低迷加货币超发,如果不能营造出一种人民币资产在国内能够保值增值的氛围,国民会都想着换汇避险或者外逃.这种情况一旦发生,除非紧急外汇管制,否则三万多亿的外储几天就会被这些年超发的人民币换光.而外汇管制是要付出代价的.这是绝对不能承受的风险.&br&&br&让房价上涨,吸引资本进入,不要换汇外流,其实就是在保汇率. 保汇率是目的,支持房价上涨只是手段.当民众感觉只有买房能赚钱,其他干什么都不靠谱,资金必然如洪水一般涌进楼市。&br&&br&一浪接一浪推高房价;当民众把多年的存款和未来的收入都绑定到了那堆钢筋水泥上,也不会有大量的资金来威胁外汇安全了,这也直接降低了外汇贬值的压力。&br&&br&因为海外的人民币总量没有多少,对付这点资金量央行得心应手.但国民手里的人民币如果都跟央行成了对手盘,那周行长就算是三头六臂也玩不起.&br&&br&锁定的方法无非就是改变上涨趋势,让房价下跌.央行盯着大数据,等存款搬家搬得差不多的时候,收紧货币政策.让房价急跌一波或者先缓跌数月之后再急跌一波。&br&&br&在购买力本来就已经透支的市场高位上,为数不多的尚有财力接盘的买家甚至刚需,马上会选择观望,买盘一夜之间就将消失殆尽,只要房子卖不出去,投资客无法套现,资金就成功锁定了.&br&&br&今年疯抢着入市的买家们,如果是囤房想着两年之后出手套现,大概率会失望.这里面的大部分资金,可能都将成为炮灰,不会有套现的机会.其实经不起推敲.&br&&br&有3成首付在,有每个月准时的还贷在,银行相信你不会选择断供.这也是为什么不论房价怎么涨,银行都敢借钱给你的原因.断供之后的麻烦,会远远超过你接受买房亏损的麻烦。&br&&br&在欠款还清之前你基本上可以说告别银行服务了,不能有银行卡,不能网上支付,甚至不能有资产,在这个社会我无法想像要怎么生活.可以说绝大多数人只要不到走投无路的地步,都不会主动选择断供的.&br&&br&这一轮大涨,已经帮助政府消化或者延缓了大量的地方不良债务,本身卖地财政就是无法持续的,房子以高价大量转移到了居民手上,以此为基点征收房产税正是最佳时机.而且房价上涨导致民怨沸腾,正好借房价下跌招揽一下失去的民心.&br&&br&这局棋环环相扣,步步精心。（知乎居然还没有这个答案，用户们要多读财经新闻啊。此答案来自于网络）
不用怀疑上层的智商,从数月前权威人士的隔空喊话,到如今官媒不咸不淡的敲打,都说明上层精英很清楚这种缺乏基本面支撑的非理性的上涨所蕴藏的风险.但他们仍然选择支持泡沫. 原因无它,两害相权取其轻.对于上层来说,眼下最大的风险不是房地产泡沫破裂.毕竟房地…
10.22更新&br&感谢私信让我剔除敏感内容的朋友。&br&&br&&b&深圳房价什么时候崩盘，答案是：不可能。&/b&&br&&br&先抛个结论：&b&我个人保守估计深圳房价整体跌25%就是一个铁底，俺大boss则认为&/b&&b&深圳房价整体平均跌&/b&&b&20%就是极限。&/b&&br&&br&为什么要引述大boss的观点，因为每次一线城市房价起伏，大boss的预测值十次有八九次是跟实际值非常接近。那你要问了，为什么大boss的预测都很准确，提一点就好了，大boss实际上控制着多家房地产开发公司，每年看的报告数量没有上万也有几千，而我目前的主要工作的侧重点已经不是房地产开发，而是跟土地相关的，所以我现在对房地产市场的嗅觉比以前差了一截。&br&&br&在分析深圳房价之前，先引述我在知乎首答（&a href=&/question//answer/& class=&internal&&买房的最佳时机是什么时候？ - 地主家杂工的回答&/a&）里面的几点内容，首先第一点：&br&&br&&b&要分析某个城市的房价，从来就不是一件草率的事情。&/b&&br&（感谢评论区及私信邀请我分析某个城市房价的朋友，从认真负责的角度出发，除非那个城市我手头上有相应的数据，并做过深入的分析，或者刚好我非常了解的，我才会把观点抛出来。否则，瞎掰是毫无意义的，也是对大家不负责的。还望大家见谅。）&br&&br&说到哪了，哦，“要分析某个城市的房价，从来就不是一件草率的事情”。继续说，而且有这么一个特点，城市级别越高，例如北上广深，分析起来相对比较简单，城市级别越小，例如那些四五线城市，分析起来就相对比较困难。&br&&br&其中的原因在于：首先是一二线城市的数据公开程度较大，数据种类较为齐全，各类可供参考的研报数量也较多，而三四城市的数据比较任性，不仅公开透明度低，且水分较大；其次是一二线城市作为全国的楼市风向标，房价走向与国家性政策关联度很强，易于把握。&br&&br&第二点：&br&&br&&b&依据经验，此番回调保守估计不会超过一年，整体跌幅在15%以内，一年内房价必企稳，达到回调的目的，但是这些都是套路，过了回调期，一二线城市房价势必会迎来新的上涨行情，部分城市，例如深圳，届时绝对会有新的一波暴涨。&/b&&br&&br&说完了大形势，我们现在可以慢慢来剖析深圳的房价走向了。&br&&img src=&/v2-db8dea60a232a78f392303ca_b.jpg& data-rawwidth=&809& data-rawheight=&384& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&809& data-original=&/v2-db8dea60a232a78f392303ca_r.jpg&&行内人看到这个主色调，基本都能够知道是哪一家网站给出的图表数据，我在此就不提了，避免广告嫌疑。&br&&br&言归正传，我们现在通过这个图表回过头来谈论深圳房价一年以来走向的时候会发现，大家还是会觉得这个涨幅速度难以置信，在2015年9月份到2016年9月份短短一年时间内，深圳一手房均价从38765元/㎡直接飙升到55001元/㎡，涨幅达到了41.88%。&br&&br&&b&房地产这个火苗已明显燃烧得非常疯狂，是时候需要降降温了。&/b&&br&&br&记得大boss在6月初的年中总结会议上面说到，按照深圳房价的走势，政府势必在国庆节前后出台调控政策，而且不能单点作战，政策必须在国内全面开花。&br&&br&没曾想，大boss的话应验了，预测时间点与实际情况完美吻合。全国各地在国庆节短短一周中陆续出台调控政策，其中，以深圳的控制措施最为严厉。&br&&br&接着说回房价，现在我们假设如果房价从现在55000元/㎡，开始下跌，经过一年到2017年6月份，跌到38765元/㎡左右，降幅接近30%，是无法让人接受的。不过，我们现在分析房价是不能以大众的心理预期作为判断标准，必须有一个综合数据标准下的推算值。&br&&br&得益于深圳房地产市场信息数据的高度公开，在不到三小时的时间内，助理已经收集齐我需要的数据，我将数据代入自己第一个套模式的测算表格后，得到的房价企稳区间大概是40000元/㎡~43000元/㎡，而第二套模式的测算表格，得到的房价企稳区间大概是39000元/㎡~42000元/㎡，两套模式的重合区间大概是40000元/㎡~42000元/㎡，再加上修正参数的调整&b&，最终显示深圳房价下跌的铁底为41000元/㎡&/b&。&br&&br&&b&也就是说，当深圳均价接近四万一的时候，也就是你可以买买买之时。&/b&&br&&br&=============评论区有人问到测算的原理=============&br&测算的算法我讲讲大致原理：依据过去的社会经济数据构建一个预测未来房价的走向的模型，要预测某个时间点的房价得先经过参数的定性分析，再依据经验确定各个参数的调差，最后套入模型中得出结果。当然，这个模型的数据走向不是百分之百精准，我半年前做过一个研判，测算的结果是在10月底–12月中会有一轮调控，调控时间越晚，政策措施力度越大，这不，与现实的时间差了半个月。这个模型我从六七年前开始接触房地产行业的时候就开始搭建，中间修修改改了无数版才到今天这个版本，近几年已经很少需要去修改，其作为一个参考工具已经足够了。另外，如果遇到黑天鹅事件，预测什么的都是狗屁。&br&&br&声明一点，这个模型最初的原型是09年，十三个前辈的一起搭建起来的，我当时只是参与了一小部分工作。这些前辈每年会不定期互相交流信息资源，从自己的专业角度出发碰撞各种见解，附带着修正这个模型，但是到2012年，所有人得出一个一致意见：&br&&br&首先是&b&没有模型可以完美地匹配整个市场走向；&/b&&br&&br&其次，大家根据自己所在行业的特点、岗位工作的需要已经}