| 【新聞疑義1319】貸款成數一再縮水，怎麼辦？ | 律師事務所-台灣法律網
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【新聞疑義1319】貸款成數一再縮水，怎麼辦？
文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】
【新聞】現在的人買房勢必貸款，不過隨貸款成數一再縮水，簽下買賣契約，萬一貸款成數不足該如何是好？或許，很多人說可以在買賣契約上附註條件：「貸款不足，買賣合約自動解除」，但只要這樣就夠了嗎？律師蔡志雄表示，只寫這樣是不夠的，他還提醒，契約內容一定要看過才簽，口頭與書面上一致，自然不會有爭議。 房屋買賣契約寫清楚，才能保障自身權益。律師蔡志雄在《奇摩房地產》的專欄，分享曾辦理過的個案，買方在買賣契約中附記條件：「貸款不足，買賣合約自動解除」，之後銀行僅核貸6成，買方便認為依照當初說好的條件，買賣契約已解除，要求賣家返還定金，但賣方認為，貸款並不僅限於房貸，不足的部分可用信貸方式補足，因此不願返還定金。 最終，地方法院判決賣方不用返還定金。地院認為，除了以房地為擔保設定抵押權借款之外，以個人信貸的方式為部分借款的情形亦不算少見。由此可見，僅在契約上註記「貸款不足，買賣合約自動解除」明顯不足。 該如何附註才是最保險的？蔡志雄認為，就地院的邏輯來看，首先，貸款除了房貸之外，的確還可利用信用貸款，只是信貸利率較高，也與個人資力及債信狀況有關。因此，倘若買方的意思是「房貸」不足7成就不買，在註記上就應該寫「以房地為擔保設定抵押權貸款不足7成，買賣合約自動解除」。 其次，由於每家銀行核貸金額有所差異，在附記上也要寫清楚是「哪一家銀行」的房貸核貸不足7成，否則，儘管寫的是「以房地為擔保設定抵押權貸款不足7成，買賣合約自動解除」，仍有爭議。假設買方與土地銀行申請房貸，最後只拿到6成，並不代表別家銀行也是如此。 另外，蔡志雄提醒，契約內容一定要看過才能簽，光白紙黑字都可以引發爭議了，更何況是口頭上與書面上之不符？或許很多人會說合約僅供參考，但為了保障自身權益，還是謹慎小心點好，能寫清楚的，都要盡量寫清楚（好房News 103年12月30日報導：寫這樣就夠了嗎？ 房屋買賣契約註記有竅門） 。【疑義】按筆者在【新聞疑義978】預售屋保證貸8成，小心！斷頭風險！（/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,658,&job_id=191878&article_category_id=258&article_id=111965）一文曾提及：「按因為信用管制之關係，以至於很多房貸，常無法如預期貸到「所需」的成數，此時，就會發生「中間差額如何處理」之法律問題。就此，基於「契約自由原則」，當然，宜由「當事人間去約定清楚，以杜爭議」；而當事人間如有約定，除該約定違反公序良俗等因而無效外，當事人自應基於「契約嚴守原則」及「債之相對性」，依債之本旨為給付；債務人未依債之本旨為給付，而且係可歸責於「債務人」，那就是「債務不履行」，債權人自得依「債務不履行」相關約定及規定為之。是出賣人與買受人間，如有「保證貸款80％。成數不足部分將由建商（出賣人）無息借貸予買受人2年，若2年內未付清，將由銀行承接、再繳付利息」之約定，在貸款八成不足之情形下，建商（出賣人）自應無息借貸予買受人2年，若2年內未付清，將由銀行承接、再繳付利息。問題是，買房子，首重「負擔能力」之評估，以免到時候資金斷頭，「房子被債權人查封拍賣」，所以，縱使有「保證貸款80％。成數不足部分將由建商（出賣人）無息借貸予買受人2年，若2年內未付清，將由銀行承接、再繳付利息」之約定，仍應審慎評估自己的「負擔能力」。另外，實務上，並不是所有建商（出賣人）均願意如此約定，有些廠商之定型化契約，係無此保證的；縱使有類似保證約定，有些約定也僅約定「保證貸款八成；成數不足部分將由建商（出賣人）無息借貸予買受人2年」，並無「若2年內未付清，將由銀行承接、再繳付利息」之約定，而是「買受人應於二年內分期攤還」，所以，買房子之房貸部分，也應注意「其間」的差異。」。可見，當事人間約定清楚，才能杜爭議。然在買賣契約上附註條件：「貸款不足，買賣合約自動解除」，因為如此約定，尚會有建商(出賣人)貸款算不算前開約定所稱「貸款」範疇之爭議，所以當然不夠。如果您的真意，是指限那一家銀行，以房地為擔保設定抵押權貸款不足而言，那約定「以房地為擔保設定抵押權貸款不足7成，買賣合約自動解除」自也不足，應修正為「以房地為擔保設定抵押權，向A銀行貸款不足7成時，買賣合約自動解除」，較能杜絕爭議。
楊春吉(故鄉)
Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄（http://gs803501.pixnet.net /blog）版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講（請洽楊講師）
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房産抵押銀行貸款怎麼申請？需要什麼材料呢？？
房産抵押銀行貸款，又稱按揭，是指銀行向貸款者提供大部分購房款項，購房者以穩定的收入分期向銀行還本付息，而在未還清本息之前，用其購房契約向銀行作抵押，若購房者不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，以抵消欠款。房産抵押銀行貸款客戶的信用記錄很重要，是反映客戶的還款意願的歷史證據，如果，信用不好，房産再足值，銀行也不會受理抵押房屋貸款的，也就是説一分錢不接。
房産抵押銀行貸款申請資料
1.房産證
　　2.權利人及配偶的身份證
　　3.權利人及配偶的戶口本
　　4.權利人的婚姻證明(結婚證或民政局開具的未婚證明)
　　5.收入證明
　　6.如房産證權利人有未成年兒童,請提供出生證
　　7.如房産內還有銀行貸款,請提供原貸款合同及最後一期的銀行對帳單
　　8.為提高貸款通過率,請儘量多的提供家庭其他財産證明,(如另處房産證、股票、基金、現金存摺、車輛行駛證等等)
房産抵押銀行貸款的條件
　　(1)有合法的身份;
　　(2)有穩定的經濟收入，有償還貸款本息的能力，無不良信用記錄;
　　(3)有合法有效的購房合同;
　　(4)以新購住房作最高額抵押的，須具有合法有效的購房合同，房齡在10年以內，且備有或已付不少於所購住房全部價款30%的首付款;
　　(5)已購且辦理了住房抵押貸款的，原住房抵押貸款已還款一年以上，貸款餘額小于抵押住房價值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋權屬證書，房齡在10年以內;
　　(6)能夠提供貸款行認可的有效擔保;
(7)貸款行規定的其他條件。
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學習了，感謝如此詳盡的介紹！
好詳細啊！留著以後用的到
好專業哦~但是為什麼要需要兒童的出生證呢？
還留著以後用到呢，你想拿你的房産去抵押貸款啊！努力賺錢吧
學習了！！
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