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方达物业前期物业管理服务合同
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第25讲房地产测绘基础知识 一、内容提要： 1、 概述 2、房地产图 3、房地产面积测算 二、考试要求： 1、了解房地产测绘的内涵，房产测绘的
房地产测绘基础知识 一、内容提要： 1、 概述 2、房地产图 3、房地产面积测算 二、考试要求： 1、了解房地产测绘的内涵，房产测绘的工作程序，土地面积的量算。 2、熟悉房地产测绘的特点，地形图和地籍图的内容及应用。 3、掌握房产测量的精度要求，房产图的分类和作用。 第一节
述 一、 房地产测绘的内涵
1 、 测量学
测量学有许多分类，按照作用范围可分为：空间测量、陆地测量、海洋测量；按照专业可分为地籍测量、房产测量、矿山测量、地质测量、水文测量、城市工程测量等。
测量工作的根本任务是确定地面的点位。
海洋或湖泊的水面在自由静止时的表面，称为水准面。与水准面相切的平面称为水平面。点到大地水准面的铅垂距离，也称“海拔”。我国采用黄海平均海水面作为高程基准，1985年国家高程基准，采用青岛验潮站1952年至1979年验潮资料计算确定的。所测国家水准原点（青岛原点）高程为72．260米。
2 、 房地产测绘
房地产测量是指房产测量和地籍测量，房地产测量工作应包括“测绘”和“测 设”。房地产测绘是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物已有点位，获得反映现状的图或图形信息。房地产测设是根据设计图纸将一系列点位在实地上标定。
房产测绘又可分为房产基础测绘和房产项目测绘两种。房产基础测绘是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房产的平面控制网，测绘房产的基础图纸――房产分幅平面图。房产项目测绘，是指在房地产权属管理、开发经营以及其他房地产活动过程中需要测绘房产分丘平面图、房产分层分户平面图及相关的图、表、册、簿、数据等开展的测绘活动。 地籍是反映土地及地上附着物的权属、位置、质量、数量和利用现状等有关土地的自然、社会、经济和法律等基本状况的资料，亦称土地的户籍。为此所做的调查和测绘工作总称地籍测量，亦称土地测量。地籍测量为土地管理和利用提供图纸、数据、文字资料等基本信息和依据，是地籍管理的基础工作。基础地籍资料包括地籍图、地籍册和地籍登记档案。地籍资料应具有现实性和准确性。 一般来说，地籍资料具有三大功能：土地利用管理和规划的功能，财政税收的功能和法律功能。 例题（判断）：1、测量工作的根本任务是确定地面的点位。（
） 答案：对 2、我国采用黄海平均海水面作为高程基准，所测国家水准原点（青岛原点）高程为62．260米。 （
） 答案：错
二、房地产测绘的特点
测图比例尺大
房地产测绘一般在城市和城镇内进行，图上表示的内容较多，有关权属界限等房地产要素都必须清晰准确地注记，因此房地产分幅图的比例尺都比较大。分丘图和分层分户平面图的比例尺更大，一般1：200，有的更大。
2 、 测绘内容较多
地形测量测绘的主要对象是地貌和地物，而房地产测绘的主要对象是房屋和房屋用地的位置、权属、质量、数量、用途等状况，以及与房地产权属有关的地形要素。房地产测量对房屋及其用地必须定位、定性、定界、定量，即测定房地产位置。
3 、 精度要求高
一般测绘可从图上索取或量取，精度可以满足需要。但房地产测量精度要求较高。
4 、 修、补测及时．
城市基本地形图的复测周期一般5～10年，对房屋和用地的非权属变化也要及时变更，以保持房地产测绘成果的现实性、现状性，及保持图、卡、表册与实地情况一致。所以房地产测绘修、补测工作量较大。 例题：房地产测绘的特点包括（
A、测图比例尺大
B、测图比例尺小
C．测绘内容较多
D．精度要求高
E、修、补测及时 答案：ACDE
三、房地产测量的技术规范
测量规范是测量工作所依据的法规性技术文件，各种测量工作都必须严格遵循。测量规范的主要内容为对测量作业的统一规定，包括测量控制网布设方案、技术设计、仪器检验、作业方法、成果记录整理、检查验收等技术工作的具体规定。为确保测绘工作获得高精度的成果和高质量的图，国家颁布了统一的规范。房地产测量主要执行国家标准《房产测量规范》（GB／T1）。《房产测量规范》包括前言、范围、引用标准、总则、房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查与验收和房屋、房屋用地调查表与分类、成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊两个附录。房产测量的成果包括房产薄籍、房产数据和房产图集。 例题：房产测量的成果包括 （
A、房产薄籍
B、房产数据
C．房产图集
D．房产质量 答案：ABC
四、房地产测绘的工作程序
1 、 房地产测绘由房地产的权利申请人或利害关系人申请
房地产测绘部门接受申请的，应查验提交的各种资料是否齐全，并与其签订房地产测绘合同。这是房地产测绘前期的主要工作内容。
2 、 总体技术设计
按照房地产测绘合同的要求，进行平面控制测量，房产分幅平面图、房产分丘平面图、房产分层分户平面图的测绘，房地产的面积测算，或组织变更测量。
3 、 房地产测绘产品二级检查一级验收制
一级检查是在全面自查、互检的基础上，由测绘作业组的专职或兼职检查人员对产品质量实行过程检查。二级检查是在一级检查的基础上，由施测单位质量检查机构和专职检查人员对产品质量实行的最终检查。产品成果的最终验收工作由任务的委托单位组织实施，即一级验收。在二级检查和一级验收的基础上向客户提交测绘报告。测绘报告主要包括以下各项：房地产测量技术设计书；成果资料索引及说明；控制测量成果资料；房屋及房屋用地调查表、界址点坐标成果表；图形数据和房产原图；技术总结；检查验收报告等。 例题：下列关于房地产测绘产品二级检查一级验收制，表述正确性的是（
A、一级检查是在全面自查、互检的基础上，由测绘作业组的专职或兼职检查人员对产品质量实行过程检查
B、一级检查是在全面自查、互检的基础上，由施测单位质量检查机构和专职检查人员对产品质量实行过程检查
C．二级检查是在一级检查的基础上，由施测单位质量检查机构和专职检查人员对产品质量实行的最终检查
D．二级检查是在一级检查的基础上，由测绘作业组的专职或兼职检查人员对产品质量实行的最终检查 答案：AC
五、房地产测绘的精度要求
精度，就是指误差分布的密集或离散程度。由于测量所使用的仪器和工具不可能绝对准确，进行测量时的外界条件也随时发生变化，还要受到观测者感官和生理条件的限制。无论何种测量，无论何种精密仪器，无论观测多么仔细，均无法求得测量的真值。
1 、 产生测量误差的原因
（1）仪器误差
各种测量仪器不都是完美无缺的，即使最精密的仪器，也会有一定的误差。所以，尺子标记的长度，量得的长度，均不是真长，还有仪器轴系之间的公差导致盘偏心，几何关系不真正垂直或不真正水平等等，都会给观测值带来误差。
（2）观测者的影响
由于观测者的感觉器官的鉴别能力有着一定的局限性，所以不论在仪器的安置、照准、读数等方面，都会使观测值产生误差。
（3）周围环境的影响
观测时的自然界，如温度、湿度、风力、大气折光等因素，都会使观测值产生误差。
2 、 房产面积测量的精度要求 房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过表11―1计算的结果。 例题：产生测量误差的原因主要包括（
A、委托人的影响
B、仪器误差
C．观测者的影响
D．周围环境的影响 答案：BCD 第二节
在图上表示实地地物和地貌的符号总称为图式。只有了解和熟悉图式，才能读懂和使用各类图。为方便使用，对于单张图，常在适当位置排印出图上主要符号和注记，称为“图例”。
一、地形图及其应用
1 、 地形图
地形图是按一定比例描绘出的地物和地貌的正投影图。地物指地表面上的固定性物体，如房屋、道路等；地貌指地表面高低起伏的形态，如山地、丘陵、平原等。地物和地貌总称为地形。地物按图式符号加注记表示，地貌一般用等高线表示。在城市规划和房地产开发项目的设计和施工中要用到多种比例尺的地形图，地形图比例尺的选用见表11―2所示。
地形图比例尺的选用
表11―2 例题（判断）：1、地形图是按一定比例描绘出的地物和地貌的正投影图。（
） 答案：对 2、地貌指地表面上的固定性物体，如房屋、道路等。 （
） 答案：错 2 、 地形图的阅读
地形图在阅读时，要注意以下几点：一是需了解地形图所用的坐标和高程系统。城市地形图多使用城市坐标系，工程项目总平面图多采用施工坐标系。高程系统有“1956年黄海高程系统”和“1985年国家高程基准”。地形图采用的高程系统通常用文字在图的左下角处注明。二是应熟悉图例，了解各符号和注记的确切含义。三是能根据等高线判别和分析地貌
地形图的应用
地形图具有现实性和可量测性的特点，决定了它可以作为其他各种专题图的底图。城市规划离不开对城市土地地形的基本特征（长度、高度、线段和地段坡度等）进行分析。对城市用地进行结构与功能的划分，如表11―3所示。
城市土地地形对城市规划的影响内容
表11－3 建筑设计时，除考虑平面位置的布局外，还需充分考虑地形的特点，从而进行合理的竖向布置。地形对建筑物布置的影响表现在很多方面，如排水、防潮、自然通风、采光及日照等。
此外，地形条件对人行、车行交通网的设计往往起决定作用。
工程施工时，土石方调配与场地平整的施工方案一般依据地形图进行设计。 例题（判断）：1、地形条件对人行、车行交通网的设计往往起决定作用。（
） 答案：对 2、工程施工时，土石方调配与场地平整的施工方案一般不能依据地形图进行设计。（
） 答案：错
二、地籍图
地籍测量绘制的图件称为地籍图。它是表示土地产权、地界和分区的平面图，图上附有各部分的说明、注解和识别资料。地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素。地籍要素指土地的编号、利用类别、等级、面积及权属界线，界地点及其编号，各级行政区划界线及房产情况。必要的地形要素指与地籍管理有关的一些房屋、道路、水系、垣栅及地物和地理名称等。
测绘时以土地地块边界为主，地物为辅，不带高程或等高线，按地块（丘）编号，并量算面积，连同产权人名称注记在图上。城市地籍图比例一般为1：500。地籍图是土地管理部门在办理土地登记和发放土地使用权证书时，了解地块坐落、四周界址、尺寸、土地使用状况和面积等的依据，也是建立地籍档案必不可少的资料。对于每一宗土地，都应绘制宗地图。宗地图是描述宗地位置、界址点线关系、相邻宗地编号的分宗地籍图，用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图。宗地图中包括：
（1）图幅号、地籍号、坐落
（2）单位名称、宗地号、地类号和占地面积
单位名称、宗地号、地类号和占地面积标注在宗地图的中部。例如，某宗地的使用权属第六中学，宗地号为7，地类号为44（按城镇土地分类44为教育单位），占地面积1 165．6O。
（3）界址点、点号、界址线和界址边长
界址点以直径0．8mm的小圆圈表示，包含与邻宗地公用的界址点，从宗地左上角沿顺时针方向以1开始顺序编号，连接各界址点形成界址线，两相邻界址点之间的距离即为界址边长。
（4）宗地内建筑物和构筑物
若宗地内有房屋和围墙，应注明房屋和围墙的边长。
（5）邻宗地宗地号及界址线
应在宗地图中画出与本宗地有共同界址点的邻宗地界址线，并在邻宗地范围内注明它的宗地号。
（6）相邻道路、街巷及名称
宗地图中应画出与该宗地相邻的道路及街巷，并注明道路和街巷的名称。此外，宗地图中还应标出指北针方向，注明所选比例，还应有绘图员和审核员的签名以及宗地图的绘制日期。宗地图要求必须按比例真实绘制，比例尺一般为l：500或大于1：500，通常采用32开、16开、8开大小的图纸。 例题（判断）：1、地籍测量绘制的图件称为地籍图。（
） 答案：对 2、宗地图要求必须按比例真实绘制，比例尺一般为l：800或大于1：800。 （
） 答案：错 三、 房产图
房产图是房地产产权、产籍管理的重要资料，按房产管理的需要分为房产分幅平面图（简称分幅图）、房产分丘平面图（简称分丘图）和房产分户平面图（简称分户图）。房地产图的测绘，是在房地产平面控制测量及房地产调查完成后所进行的对房屋和土地使用状况的细部测量，是房地产图测绘的重要内容，其中，测定房屋平面位置，绘制房产分幅平面图，测定房屋四至归属及丈量房屋边长，计算面积，绘制房产分丘图；测定权属单元产权面积，绘制房产分户图。在控制测量的基础上，先测绘分幅图，再测绘分丘图，最后测绘分户图。房产图的绘制方法有全野外采集数据成图、航摄像片采集数据成图、野外解析测量数据成图、平板仪测绘房产图和编绘法绘制房产图。 例题：按房产管理的需要分为 （
A、房产分幅立面图
B、房产分幅平面图
C．房产分丘平面图
D．房产分户平面图 答案：BCD
1 、 房产分幅图
房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，是测绘分丘图和分户图的基础资料，也是房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料。分幅图的绘制范围包括城市、县城、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业等单位及毗连居民点。建筑物密集地区的分幅图一般采用1；500比例尺，其他区域的分幅图可以采用l：1 000的比例尺。
2 、 房产分丘图
分丘图是分幅图的局部明细图，也是绘制房产权证附图的基本图，比例尺为1：100～1：1 000，幅面可在787mmXl 092mm的4开～32开之间选用。房产分丘图反映本丘内所有房屋权界线、界址点、房角点、房屋建筑面积、用地面积、四至关系、建成年份、用地面积、建筑面积、墙体归属等各项房地产要素，以丘为单位绘制。
3 、 房产分户图
分户图是在分丘图的基础上进一步绘制的明细图，以某房屋的具体权属为单元，如为多层房屋，则为分层分户图，表示房屋权属范围的细部，明确异产毗连房屋的权利界线，是房产证的附图。比例尺一般为1：200，当房屋图形过大或过小时，比例尺可适当放大或缩小，幅面可选787mmXl 092mm的32开或16开。分户图上房屋的边长应实际丈量，注记取至0．0lm，注在图上相应位置。分户图表示的主要内容包括房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、专道等部位以及门牌号、所在层次、户号、室号、房屋建筑面积和房屋边长等。房屋产权面积包括套内建筑面积和共有分摊面积，标注在分户图框内。楼梯、走道等共有部位，需在范围内加简注。
）是表示房屋权属范围的细部，明确异产毗连房屋的权利界线，是房产证的附图。
A、房产分幅立面图
B、房产分幅平面图
C．房产分丘图
D．房产分户图 答案：D 第三节
房地产面积测算
房地产面积测算系指水平面积测算，包括房屋面积测算和土地面积测算。其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。 用地面积测算以丘为单位进行，包括房屋占地面积和其他用途的土地面积、各项地类面积的测算。不计入用地面积的有：无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地；市政管辖的道路、街道等公共用地；公共使用的河涌、水沟、排水沟；已征用、划拨或者属于原房产证记载范围，经规划部门核定需要作为市政建设的用地；其他按规定不计入用地的面积。 算房屋面积的测算方法和计算方法在《房地产基本制度与政策》中已作了介绍，本节重点介绍土地面积的测算方法。
土地面积量算是地籍测量的重要内容，通过土地面积量算可以取得各级行政单位、权属单位的土地总面积和分类土地面积的数据资料。
土地面积量算在权属调查和野外测量的基础上进行。面积量算按照从整体到局部逐级控制和检核的原则进行，从而防止错误，提高精度。
土地面积的量算可采用坐标解析法、实地量距法和图解计算法等方法。
（1）坐标解析法
（2）实地量距法
对于规则图形，如矩形、三角形、梯形等，可根据实地丈量的边长直接计算面积；而对不规则图形，可将其分割成简单的几何图形，然后分别计算面积。
面积误差按《房产测量规范》（GB／T 1）中的第3．2．6条规定（表11―1）计算，精度等级的使用范围由各城市房地产行政主管部门根据当地实际情况决定。
（3）图解法
图解法量算土地面积，可选用求积仪法，几何图形法等方法。图上面积测算均应独立进行两次，两次量算的面积比较差不得超过有关规定。此外，使用图解法量算面积时，图形面积不应小于5cO，图上量距应量至0.2mm。
例题：土地面积的量算可采用（
）等方法。
A、坐标解析法
B、实地量距法
C．图解计算法
D．代数计算法 答案：ABC
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