商品住宅价格的影响因素
【摘 要】对于房地产投资者来说商品住宅投资风险的存在是必然的，只有对商品住宅价格影响因素进行良好的掌握投资者才能进行最优的决策。本文在归纳总结的基础上，对商品住宅价格的影响因素进行了表述，并对其进行了分类，研究了各个影响因素，重点对商品住宅自身与外部因素及需求与供给因素进行了分析。
【关键词】.房地产；商品住宅；影响因素
【abstract】.presence of commercial residential investment risk for real estate investors is inevitable, the only good grasp of the factors that impact on the price of commercial residential buildings investors to optimal decisions. summarized based on the influencing factors of the price of commodity houses expression, and its classification, and study the impact of various factors, focusing on the commercial residential analysis of external factors and the demand and supply factors.
【key words】.commercial rimpact factors
商品住宅价格的影响因素有很多，分类也有很多种，我们采取两种比较广泛的分法，商品住宅价格的影响因素主要有其自身的因素与外部的因素以及需求影响因素与供给影响因素，下面将分别予以介绍。&
1. 商品住宅的自身与外部影响因素
1.1 商品住宅自身的因素包括：
（1）区位因素：区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。区位因素是一个综合性因素，分为位置、交通、周围环境和景观、以及外部配套设施等因素。&
区位因素的好换直接影响着商品住宅价格的高低，在地理位置优越、交通便利、周围生活配套设施完善、绿化及公共环境较好的区域，其商品住宅需求量大，从而商品住宅价格相应较高。&
（2）实物因素：实物因素主要分为土地实物因素以及建筑物实物因素。土地实物因素主要包含了土地面积、形状、地形、地势、地基以及土地开发程度等因素；建筑物实物因素主要包括建筑规模、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高等因素。&
（3）权益因素：房地产利用的限制主要有房地产权利的设立和行使的限制、房地产使用管制以及房地产相邻关系的限制，因此权益因素主要包括权利状况、使用管制以及相邻关系因素。
1.2 房地产外部因素主要包括以下几点：
（1）人口因素：居住房地产的需求主体是人，人口是决定住宅、商业等需求量或市场大小的一个基本因素，人口的数量和人口素质以及人口构成等状况对房地产价格有很大的影响。
（2）制度政策因素：影响房地产价格的制度政策因素只要有房地产制度政策、税收政策、金融政策、相关特殊政策以及有关规划和计划等。&
政府政策的变动对商品住宅价格的影响很大，比如我国实施西部大开发，刺激了我国西部房地产市场，对我国西部房地产供求关系具有较大的影响，其商品住宅价格水平升高。&
（3）经济因素：影响房地产价格的经济因素主要有经济发展状况、物价水平、居民收入水平以及利率汇率等。&
随着我国经济发展水平的提高、人们收入的增加，房地产投资相应很加大，商品住宅需求量也随之增大，其商品住宅价格随之升高。&
物价水平也会影响商品住宅价格，一般当物价水平下降时，商品住宅供给的价格相应的也会下降，从而导致商品住宅的需求量增大。反之商品住宅的供给价格上升，需求量减少。&
（4）社会因素：影响房地产价格的社会因素主要有政治安定状况、社会治安状况、城市化及房地产投机等。&
在政局稳定、社会秩序良好、房地产投资渠道正常的地域，其商品住宅供需关系较为稳定。如果出现区域动乱、社会不稳定等情况，该地域的商品住宅需求量会相应的减少，导致商品住宅价格降低。
（5）心理因素：影响房地产价格的心理因素主要有购买或出售时心态、个人欣赏水平偏好、从众心里等。
（6）其他因素：包括国际因素以及一些其他因素。
2. 商品住宅需求与供给影响因素
2.1 商品住宅需求影响因素主要有人口、家庭可支配收入、商品住宅价格、对市场的预期以及政策因素等，具体如下：
（1）人口：人口的多少对商品住宅的需求量影响特别大，人口的增加，家庭规模的增大等因素都会使得人们需求面积增大，从而影响商品住宅的需求量。但是并不是说人口会一直增长下去，从而导致土地供应量不足，因为各个国家的人口增长到一定水平后会保持一定的稳定状态，因此不会导致土地供应不足，人口与土地供应有一个合理平衡的关系。
（2）家庭可支配收入：消费者只有需求但是由于自身经济条件的现实，对住宅的潜在需求形成不了现实的购买，这种需求不是有效需求，因此家庭可支配收入的增加，可以使得居民对商品住宅的需求由潜在的需求转化为现实的住宅需求，并且随着家庭可支配收入的增长，对商品住宅的品质等要求更高，由此产生新的消费需求。
（3）商品住宅价格：商品住宅价格的高低直接影响着居民需求的多少，当商品住宅价格比较低时，以自住型需求的消费者会积极购买，形成需求，当商品住宅价格较高时，投资者会积极购买。
（4）市场预期：如果市场预期较好时，自住型需求者以及投资者会提前释放消费，如果市场预期商品住宅价格将下降，则自住型需求者以及投资者会待市场好转时释放消费。
（5）政策因素：政府政策的变动、税收的变化对商品住宅需求的影响很大，如购买住房可以享受一定的税费减免、首付降低等政策，会使得住宅需求量增大。
2.2 商品住宅供给的影响因素主要有土地供应量、对市场的预期、成本价格比、税收政策因素等，具体如下：
（1）土地供应量：土地是商品住宅得以存在的基础，土地供应量的大小直接影响着商品住宅的规模以及价格成本，当土地供应量小，在一定时间范围内商品住宅的供给量相应的减少，价格成本上升，当土地供应量过大，在一定时间市场上，商品住宅的供应量增大，价格成本下降，这样将造成国土资源流失，土地资源没有得到最大的效益，因此政府相关部门应当合理规划，合理制定土地的供应量，使得商品住宅的供应量符合市场需求。
（2）市场预期：当开发商对市场情况预期较好时会加大投资、加大开发力度，提高商品住在的供给量，在未来市场预期不理想的情况下，开发商会减少投资、减小开发力度，甚至会惜盘捂盘，从而使得商品住宅供应量减少。
（3）获利能力：开发商和其他商品供应者一样，受利益的驱使下对商品住宅进行开发，当开发商所开发的商品住宅价格比其成本高时才能获利，并且当利润率高于或者等于最低获利能力时，开发商才会继续投资继续提供商品住宅。
（4）税收政策因素：税收、信贷政策、政府相应政策的变化会影响商品住宅的供应，税收直接影响着商品住宅的成本，信贷直接影响着开发商的融资能力，相应制度政策的实施也影响着开发商的开发与投资，因此税收政策因素对商品住宅的供应有非常重要的影响。&
［1］ .david c ling, andy naranjo. commercial real estate return performance: a c.-country analysis ［j］.journal of real estate finance&
and economics, -142.
［2］ 王金明、高铁梅，我国房地产价格的影响因素及其合理性研究.
［3］ 建设部课题组，住房、住房制度改革和房地产市场专题研究［m］，北京：建筑工业出版社，2007年12月.
［4］ 曲闻.影响我国房地产价格的宏观经济因素实证分析［j］.价格月刊，2006年第9期
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怎样正确理解“商品的价格由市场来决定”――兼与石先华同志商榷_政治论文
一、“商品的价格由市场来决定”实际上是指市场形成商品的价格首先，“商品的价格由市场来决定”，是针对以往“商品由国家统一定价”而言的，不是针对“价值决定价格”而言的。石先华同志注意到了高一《思想政治》教材第五课中有关“商品的价格由市场来决定”的提法，但却误解了这一提法的本来含义。教材第五课的“引言”中写道：“在１９７９年以前，我国的商品基本上实行单一的计划价格形式，数以十万百万计的商品的定价权，集中在中央机关和地方各级行政机关手中。我国商品定价权的变化，反映了我国经济体制正由高度集中的计划经济体制向社会主义市场经济体制转变。”在讲资源配置方式时，教材写道：过去，我们“在否认社会主义经济是商品经济，忽视价值规律和市场作用的同时，建立了高度集中的计划经济体制”。“国家定价的范围太大，而且价格一旦确定，很少调整。技术发展了，劳动生产率提高了，或产品用料消耗变了，供应情况不同了，价格却往往不变。这就使得不少商品的价格既不反映价值，也不反映供求关系，违背了价值规律的要求。……实践告诉我们，这种高度集中的计划经济体制必须进行改革。”在讲价格改革的重要性时，教材写道：“价格改革是发展市场和深化经济体制改革的关键，应当根据各方面的承受能力，采取调放结合、以放为主的办法，积极加以推进，尽快取消价格‘双轨制’……”由此可见，教材虽然在好几处提到“商品的价格由市场来决定”，但都是针对旧经济体制下商品由国家统一定价而言的，没有一处是相对“价值决定价格”的观点而言的，“商品的价格由市场来决定”与“商品的价格由价值来决定”并不矛盾。其次，教材一再强调商品交换要按照等价原则来进行，要遵循价值规律。教材写道：“为了维护企业各自的物质利益，客观上要求各个全民所有制企业成为独立的商品生产者，在互相转让产品时实行等价交换。”“这些非公有制经济同社会主义公有制经济之间，在互相转让产品时，也必须实行等价交换。”“社会主义商品经济具有商品经济的共同属性：凡是商品都具有使用价值和价值；商品的价值量都是由社会必要劳动时间决定的；凡是商品经济存在的地方，价值规律都要起作用。”“党的十四大报告指出：‘我们要建立的社会主义市场经济体制，就是要使市场在社会主义国家宏观调控下对资源配置起基础性作用，使经济活动遵循价值规律的要求，适应供求关系的变化。’”“计划的实施也要自觉遵循价值规律……”从这些论述中可以清楚地看出，教材关于“商品的价格由市场来决定”的提法非但没有否定价值决定价格，反而是以价值决定价格为基础的。我们认为，“商品的价格由价值来决定”是从商品价格的根本决定因素和商品总价格与总价值的关系上讲的，“商品的价格由市场来决定”则是从商品的市场价格要反映供求关系等因素的影响的角度讲的。考察问题的角度和层次不同，得出的结论自然不同。我们不能因为两个结论的个别字眼相同，就轻率地断定它们是矛盾的。石先华同志把“商品的价格由市场来决定”理解成“市场是商品价格的决定因素”，把供求关系对价格的影响作用夸大为决定作用，以致否定了价值决定价格的正确观点。二、商品的价值量只能由社会必要劳动时间决定石先华同志在文章的第一部分对“社会必要劳动时间决定商品的价值量”提出了大胆的怀疑以至否定。文章说：“……事实上商品的这个价值仅仅是一种理论的抽象，在现实生活中是根本不会得出这一匹布的价值是５小时这一时间的，因为任何一种计算方法或计算工具也不能将这个时间计算出来。……人们看到的只能是商品的价格而不是价值。”文章接着说：“表现商品价值的价格是不确定的，……一定的时间里，商品的价格多高多低，既不是人决定的，也不是人计算出来的，它是在交换中自发形成的，是由当时市场的诸多因素决定的。&”在这里，石先华同志不仅否定了商品价值有量的规定性，而且否定了商品价值有质的规定性。是的，同商品的使用价值相比，商品的价值看不见，摸不着，但这并不等于说商品的价值就不存在了。商品的价值是一种客观存在，有自己的实体，即凝结在商品中的抽象人类劳动。生产任何一种商品，都必须耗费人的劳动力。马克思指出：“价值实体不外是而且始终不外是已经耗费的劳动力，――劳动，即和这种劳动的特殊的有用性质无关的劳动，――而价值生产不外就是这种耗费的过程。”（《马克思恩格斯全集》，第２４卷，４２８页）价值实体凝结在商品体内，商品的使用价值是价值的物质承担者。当然，商品自身是无法表现其价值的，只有与其他商品相交换，商品的价值才能通过交换价值（货币产生后通过价格）表现出来。交换价值只是价值的表现形式，价值是交换价值的内容，交换价值必须以价值为基矗实际上，我们正是从商品的交换价值或交换关系出发，才发现了商品的价值，掌握了商品的价值对象性。商品的价值不仅有质的规定性，也有量的规定性。商品的价值量即商品价值的大小，是由生产该商品所耗费的人类劳动量决定的，而衡量劳动量的天然尺度是劳动时间。众所周知，决定商品价值量的劳动时间不可能是商品生产者的个别劳动时间，而只能是社会必要劳动时间。对此，经典作家早有论述。石先华同志认为，“商品的这个价值仅仅是一种理论的抽象”。是的，决定商品价值量的社会必要劳动时间看不见，摸不着，不是靠人计算出来的。但是，商品交换的实践告诉我们：同样的商品，出现在同一市场上，社会只承认它们有同样的价值。教材指出：“现实生活告诉我们，商品是一个天生的平等派，它不管个别生产者耗费的劳动时间有多么不同，在市场上出卖时，只能是同样商品卖同样的价钱，也就是说，同样的商品，它们的价值量是相同的。”“同样的商品，它们的价值量是相同的”，这充分说明商品的价值量是由社会必要劳动时间决定的。社会必要劳动时间决定商品的价值量，这是不以人们的意志为转移的客观规律。马克思说过：“生产这些产品的社会必要劳动时间作为起调节作用的自然规律强制地为自己开辟道路，就象房屋倒在人的头上时重力定律强制地为自己开辟道路一样。”（《马克思恩格斯全集》，第２３卷，９２页）人们的经济活动必须尊重这一规律，否则，就会受到它的惩罚。石先华同志认为社会必要劳动时间决定商品价值量“仅仅是一种理论的抽象”，用商品市场价格的不确定性否定商品价值质和量的规定性，从而否定了社会必要劳动时间决定商品价值量的客观经济规律――价值规律。把商品价格的波动看成是一种纯市场因素支配的偶然现象，显然是不妥的。三、商品的价格归根结底是由价值决定的石先华同志在文章的第二部分提出了商品价格的“供求决定论”。文章先是承认“价值起决定因素”，接着就以假设的例证否定了这一点，说“商品的价格主要是由供求决定的”。不可否认，市场供求关系会对商品的价格产生较大的影响。需求大于供给，价格趋于上升；需求小于供给，价格趋于下降。但是，供求对价格的影响是有条件的。如果某一种商品的价格在长时间内居高不下，该种商品就会被大量地生产出来，从而迫使该种商品价格降低；如果某一种商品的价格在长时间内只降不升，该种商品的生产者就会缩减生产，减少供给，从而迫使该种商品价格回升。可见，供求影响价格，价格也影响供求，二者是相互影响、相互制约的关系。市场供求与商品价格之间相互制约的关系，必然会产生：①价格不会偏离价值太远。价格不会无限制地上涨，也不会无限制地下跌，它总是围绕价值上下波动的。②每一次交易不一定恰好价格与价值相一致，但从一个较长的时期来看，商品的平均价格还是与它的价值相符的，因为上涨的部分与下跌的部分可以互相抵消。从全社会来看，商品的总价格与总价值仍然是相等的。价值决定价格有其客观性，供求关系只能影响价格，而不能决定价格，价格终究是由价值决定的。石先华同志所言“价格主要是由供求决定的”，不仅不符合实际，而且从理论上也讲不通。果如其言，价格岂不成了供求的货币表现？供求关系使价格不断地背离价值，围绕价值上下波动。这不仅不是对“价值决定价格”的否定，恰恰相反，正是“价值决定价格”的表现形式。我们不能用“价值决定价格”的表现形式来否定“价值决定价格”本身。恩格斯指出：“商品价格对商品价值的不断背离是一个必要的条件，只有在这个条件下并由于这个条件，商品价值才能存在。只有通过竞争的波动从而通过商品价格的波动，商品生产的价值规律才能得到贯彻，社会必要劳动时间决定商品价值这一点才能成为现实。”（《马克思恩格斯全集》，第２１卷，２１５页）石先华同志在文章的第二部分还提出了商品价格的“合力决定论”。文章认为，把价格看成“是由价值、供求等综合因素形成的合力即市唱―这一统一体决定的更为妥当，更符合客观实际”。在这里，我们姑且不说不能把价值与供求等因素一起归入“市唱―这一统一体”，因为流通或交换不创造价值，退一步讲，即使“这一统一体”存在，我们也不能将价值、供求对价格的作用等量齐观。唯物辩证法认为，在复杂事物的发展过程中，同时存在着许多矛盾，这些矛盾的发展是不平衡的，所起的作用也是不一样的。其中，必有一种矛盾起着领导的、决定的作用，规定或影响着其他矛盾的存在和发展。这种矛盾，叫做主要矛盾。在决定商品价格的“这一统一体”中，价值与供求究竟哪个因素是主要矛盾，起着领导的、决定的作用？这是“合力决定论”所回答不了的问题。如果承认价值是主要矛盾，石先华同志提出的“供求决定论”与“合力决定论”会不攻自破；如果承认供求是主要矛盾，就会导致“价格现象反映的是看得见的供求本质”这一荒谬的结论。从表面上看，“合力决定论”的观点似乎很全面，其实，它恰恰否定了价值对价格的决定性作用，否定了价值规律的存在，因而是站不住脚的。石先华同志在文章的第二部分讲道：“劳动生产率的提高，成本的降低等因素引起价值的变动是缓慢的，对价格变?的影响是轻微的。”我们认为，这不符合实际。--博才网
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