房地产估价师考试
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正确答案：1．致委托人函中没有说明估价时点；2．致委托人函中缺法定代表人的签名；3．估价方法中未说明收益法和市场法的定义；4．地下车位100%的出租率不合理或缺确定出租率的方法、理由；5．收益价格的计算中带租约部分在租约期应按租约租金计算，租约期外按市场租金计算；6．年有效毛收入中押金收益也应乘出租率90%；7．年管理费的计算基础错误，押金的利息不应计算管理费，确定管理费率缺理由；8．年保险费的计算基础错误，应以建筑物现值作为计算年保险费的基础，保险费率的确定缺理由；9．求取收益价格中有限年期公式错(注：这是文员的笔误)；10．交易情况的修正缺乏理由，招标价和拍卖价不一定比协议价更高；11．区域因素修正错误(应该是可比实例在成交日期的区域因素状况与估价对象在估价时点的区域因素状况相比)；12．个别因素修正与基本情况调查表中的描述不一致(注：个别因素修正都是&一般&)；13．市场法中没有说明是否包含地下车位的价值；14．估价报告不完整，缺少附件。
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第&1&题：填空题:
某房地产开发商于2000年12月通过出让方式，以1200元/m2的价格取得1000m2的国有土地使用权，土地用途住宅，土地使用年限自日至日，规划房屋建筑面积12000m2；该项目享受应上缴政府部门的市政配套设施费等合计300 元/m2减免30%的政策优惠；项目全部以房地产开发商的资本金投入并自行销售。估价人员掌握如下与本次估价相关的估价时点时的资料与参数，并拟以成本法评估项目竣工日2003年 12月31日该房地产的市场价值。
资料与参数表
评估测算如下(节选)：
1．土地年期修正系数K：
K=[1-1/(1+5%)67]/[1-1/(1+5%)70]
2．土地取得成本：
3．开发成本：
②%=720000元
③上缴市政配套建设费等：&(1-3%)＝252000元
④开发成本小计：000+40000元
4．管理费用：
5．投资利息 正常建设期为1年，土地取得成本设定在建设期初一次性投入，开发成本和管理费用在建设期内均匀投入，资本金视同借入资金，则投资利息：
&[(1+6%)-1)+(000)&[1+6%)0.5-1]=1415999元
6．开发利润：
7．销售税费：
(+%=3132826元
8．评估价值：
总价值=(2826)&(1+4%)=+4%)＝元
单位价值=00&3665元/m2
答案解析：
做了该试卷的考友还做了
······我来说两句：
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　　根据您提供的信息，我们回复如下&如果信息不完整，请与我们再次沟通！
依你所述“车库总面积为28,379.52平方米，车位数量为452个，平均每个车位63平方米（车位可以办产权，产权证面积套内12，公摊51）车位平均售价为75000元。”我的理解，车位63平米，平均售价75000元，每平米1190.47元，一定低于你的建筑平均成本。因此，车位出售方式问题：可否提高售价或减少车位面积。设想，购买人取得产权，车位名义购入，改变用途，不坐车未使用，意味着什么？
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&欢迎再次咨询！
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判断题企业取得的土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权的账面价值应与地上建筑物合并汁算其成本，作为固定资产进行核算。(
) 参考答案错
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1A．-4500B．0C．4500D．-150002A．121.93B．163.6C．205.2D．2503A．收到权益法核算的长期股权投资分配的股票股利B．权益法核算的长期股权投资，被投资单位确认实现净利润C．交易性金融资产公允价值变动D．成本法核算的长期股权投资，被投资单位实现净利润4A．在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值B．采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值C．采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的账面价值作为自用房地产的账面价值D．自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换当日的公允价值与原账面价值的差额计入当期损益5A．用于建造厂房的土地使用权的账面价值应计入所建厂房的建造成本B．使用寿命不确定的无形资产应每年进行减值测试C．无形资产均应确定预计使用年限并分期摊销D．内部研发项目研究阶段发生的支出不应确认为无形资产
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