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[买卖手续]
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小草莓的世界
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感觉买房的过程真痛苦呀，各种手续，一定要好好学习才行，就算不了解，也要稍微熟悉下流程
这个是转的文章，借鉴意义也非常大# R2 K7 I- I# u2 S
* u7 T, w& U. s
正文如下：
& && &本人在商业银行工作了七年(商业银行并不只是城市商业银行，工、农、中、建、光大、招商、广发等等都是)，主要负责贷款，现已离职，因为看不惯银行的种种黑幕，在这里就冒生命危险为大家讲一下房贷的注意事项，希望对各位准业主有所帮助。" ~" i/ h# a0 J&&P: j
　　一、银行的选择: V0 z/ {1 F/ P. i# v, u% q) e/ l
　　1、一手房1 [6 u9 @" `" \
　　如果你所购买的是一手房，即在开发商手中买过来的期房(是就未办理房地产权证的房子)，所能选择的贷款银行非常有限，因为受到开发商所开发的楼盘是否在哪家商业银行办理准入的限制，比如：A开发商所开发的B花园，在工行、建行已办理好楼盘的准入，那么你只能选择工行或建行，如果只有在工行准入，那么你只能唯一选择工行了，就要看开发商办理楼盘准入的情况而定。在这里就要注意了，建议准业主们在两家银行以上申请房屋按揭，因为受所谓的“贷款额度规模限制”，即使商业银行审批通过你的按揭申请，也未必能放款或即时放款，这样会影响到开发商交楼给你。
　　2、二手房
　　如果你所购买的房屋是二手房，即在个人或法人(非开发商，前手已办理好房地产权证的房子)，你可选择的贷款银行较多，你可去多家商业银行问问，是否接纳二手房贷款申请，条件如何，你可比较一下，哪个划算些，当然，你也可以向多家银行申请贷款，这个就需要你所购房屋的前手配合(技巧：你和前手谈，向多家银行申请的好处是哪家银行批复快，哪家放款先，你就在哪家办理贷款，这样前手自然得到尾款也快)。9 ]6 p. X" u/ ?" E
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二、银行贷款利息及费用
　　1.利率. S&&X, f+ m7 |&&E
　　银行的贷款以中国人民银行当时的存贷款利率基数所定，以自身管理层的决策定价，对基准利率上下浮动，一般浮动值在+-50%之间。比如：10年期的房贷，应参照中国人民银行5年期以上贷款年利率7.05%(日调整数据，具体的数据可上网查)，上浮指是的加码，下浮指打折，如上浮20%，实际年利率=五年期以上贷款7.05%×(1+20%)=8.46%。这个浮动值一般是由商业银行的总行类机构所定，很难有得讲价，这是要走多几家银行的原因所在，有时会相差好远，所要注意的是，我上面的例子是年利率，但有些银行是以月利率计算，所以你就要折算一下，月利率=年利率÷12，不要给数字迷糊了你。
　　2、费用- E5 c9 L0 h1 f3 Y
　　(1)一手房所需要的费用较少，其中包含律师见证费(或公证费)、贷款印花税、房管部门查档、抵押费、代办费。律师见证费就是你和银行所签贷款合同由第三方人来证明法律的真实性，一般计算方法是你的贷款额的0.1%~1%，这个你看你的口水了，你口水多到把银行淹了，那你肯定是最优惠的;贷款印花税这个不用说了，这个交国家的，5元钱，相信这个没人讲价;房管部门查档、抵押费这是当地房管部门的霸王条款，房管部门怎么收你就得怎么交，这个没得商量的;代办费用就是律师或其他人帮你和银行跑脚办理抵押登记手续的费用，这个有得商量的。如果还有其他费用，肯定是银行或是和银行有利益分成关系的了，这个地球人应该懂的吧。/ P5 W( ~6 r3 k" U# H- ~8 f/ g# O
　　(2)二手房所需承担的费用项目比较多，除了一手房的费用外，还有二手房评估、房屋按揭贷款保险、二次查档等。二手房评估一般是由银行指定的房产评估公司评估，这样才能通过房屋抵押手续，可商量的，最低可打3折，也要看当地情况，技巧是不要**能更低些;房屋按揭贷款是银行的保障条款，说白了就是你的房屋因灾害或是倒塌之类的事故，银行没了抵押物，就找保险公司要钱，这个买了对自己也好，费用呢，可以商量，看你的关系和口水了;二次查档，还是房管部门的霸王餐，不说了;' s7 x9 F+ N# C# c- B&&u; N
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　　(3)还有些附加费用，如理财费、按揭费、额度占用费，那银行的附加费用或是房产中介、销售公司无中生有的费用，这些费用的处理就见人见智了，有一点提醒大家的是，国家曾出台过一些什么文件，说房贷不能夹带理财产品一起销售的。# ^+ X( @2 r7 Z" {; i# C" F
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: V8 K7 g" A* g* v3 c5 }
三、贷款所需资料* c% x! F2 E. n% z, t6 r. O
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# }& [; n$ F- O+ o$ x
　　1.身份证，如是已婚人士就要夫妻两人的身份证，当然，要是联名的，那就要更多人的身份证;8 x7 o" W7 X- R
　　2.户口本，这个没什么好说的，注意的是有些银行如果你不是户主，那户主的信息页和登记卡都要复印;
　　3.婚姻证明，也就是结婚证、离异证、未婚证明;
　　4.工作证明，某些银行有特定格式的，或是要有某些要素的，这个要问清楚银行;- d* u8 o1 b! p+ G
　　5.流水帐，就是你收入的证明;9 h- T&&m0 b3 h8 o
　　6.非当地户籍的还需提供当地的一年期以上的社保历史证明或是个人纳税证明;
　　7.查档证明，这个查档证明是去房管部门查询你有没有房屋权属记录，就是查你有没有房子，如有为几套之类的，要这要自己去房管部门办理;1 x5 E3 e0 V) j0 Q
　　8.银行所需的其他资料;- m' y" d. }, f3 \! n
$ ^' C4 d& r! @9 Q
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四、贷款利息的计算方法( |. j( U" X$ y5 j" s7 j
( _- s( b, M) ^" f9 ~9 y6 C
　　房屋贷款的利息计算方法有两种，一种是等额本息每月，另一种是等额本金每月。等额本息的计算方法和火箭的公式差不多，本人工作那么多年一直没用懂，只知道用阶梯公式把利息和本金的和值每月相加都是一样的，具体自己百度。等额本金额就比较简单，就是把你的贷款本金除以你的贷款月数，然后加上当月利息，这样是首月最多，以后每月递减，也中递减还款法。下列以贷款100万，20年，以实际利率8%计算，大家看看两种还款法的区别：/ }1 I4 F9 l) _* o& x( j
　　等额本息 等额本金
　　每月还款 每月8384.64元 首月10833.66元/末月4194.44元，平均为7514.05元
　　贷款总利息
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　　从上表可以看出，等额本金20年下来所付的利息较少，但刚开始还款压力较大，等额本息还款压力相对较小，但所付利息较多。如何选择，这就看你的收入情况来定了，这两种还款方式可自由选择，你不选择，银行会默认你是选择等额本息。提示一点，网上有好多****可以下载银行按揭计算器，你可以下载来为自己算算。
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五、贷款手续
　　1.两方签定房屋(或预售房)买卖合同，当然，这只是意向性合同，不要先去过户，也不要交首期，订金这就看你和前手的谈的条件了。) R8 f' }9 _. W- o
　　2.向银行提交贷款申请，有些银行强制你要把首期款放在他那，这点怎么处理就见人见智了;期间银行接纳你的申请后，如资料不齐全或不充足会要求你追加提供，一般审批时间会在2周左右;有些银行会在你申请贷款时会要求你办信用卡、理财、投资之类的，尽可能的能推就推，那些可能是吸钱的陷井。9 n+ b, U- Q9 ~% _
　　3.当银行审批通过后(是同意你的贷款申请，不是同意给你放款)，这时你就要注意了，你要问清银行经办人员，你的贷款如抵押办妥后，能安排什么时间给你放款，至少大概给个时间，确定后，你就可以去办理过户，首期款给付。这里又要注意了，一般银行是要求首期款在办理行给付的，你在别的行给付办理行是不承认的。6 F% w* ^" N6 ?
　　4.与银行签定贷款合同，缴交各种费用，办理抵押、保险。签定贷款合同时，你要看清楚里面的条款，因为银行经办人员大部分都是批量做这些贷款合同的，错漏是难免的。
　　5.办理抵押手续、保险手续。
　　6.放款，有些银行需要客户再去一次银行做放款的申请的。放款后，记得向银行索要一份属于你的贷款合同、借据，二手房就还有保险单、评估书、**等。还有复印两件房产证复印件，记得要银行加盖行政公章，因为有些机关部门办事时需要! O! D& K1 @7 H7 n1 @6 E
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六、完啦，不要看啦
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你已成为房奴了，努力赚钱还房款吧。8 i9 O9 L+ U$ P) _* I6 d+ E* w
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妈豆39547 &地区:福田区街道:福田街道宝宝生日&积分50287&
真的是很详细哦，谢谢哦
快乐、开心过每一天
皇冠店德国母婴用品，喜宝奶粉，爱他美奶粉，弘乐holle奶粉，NUK奶瓶&br /&
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好东东，收藏着
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妈豆3741 &地区:福田区街道:华富街道宝宝生日&积分3228&
哎 现在什么地方都坑人坑钱&&别说贷款了&&
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妈豆3741 &地区:福田区街道:华富街道宝宝生日&积分3228&
回复 + u" S0 A&&I* B5 _# L6 X( I
这个似乎说反了 本金和本息 一般是银行肯定希望是本金还款&&我是最近才搞清楚
一个银行工作者冒死爆内幕：房屋贷款里的那些猫腻 ...
泡泡秀大师将会在现场为孩子们制作泡泡饰品、头饰、项链，孩子们还可以自己动手搭建泡泡城堡、划出一条彩虹……8月20日21日来观澜湖现场一起发挥想象力吹泡泡吧！
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京ICP备号-2&&&&京公网安备34苏州火车站手机充电站1元钱充电1% 引市民质疑
市民投诉：花费1元充电20分钟，电量仅增加1%经常出入苏州火车站的市民应该会注意到，在火车站候车大厅内有不少自助手机充电站，这些手机充电站确实能够解决乘客在旅途中手机没电的问题，不过这便民服务有时候却会成会“鸡肋”。近日，市民汪先生向12345反映，他和朋友在苏州站等高铁时，因为手机没电了，便通过候车大厅里的自助手机充电站给手机充电。汪先生告诉记者，他们当时是在火车站二楼的候车大厅，使用的是B10号检票口旁边的自助手机充电站。汪先生说：“机器标注着花1元可以充20分钟，我按照指示连上了手机，手机屏幕也显示正在充电，但是实际上并没有充进去多少，我等了20分钟，发现只充了1%的电。”和汪先生一同充电的朋友也出现了相同的情况，充电二十分钟仅增加了3%的电量。汪先生进行充电的是小米手机，而汪先生的朋友是苹果手机，因此汪先生觉得充不进电并不是手机种类的问题，“试了几次，应该是机器本身的问题。”记者亲测：多次充电，电量增速缓慢记者随后来到苏州火车站，买票进入了候车大厅。正如汪先生介绍，记者在二楼的候车大厅内看到了不少自助手机充电站。手机充电站分别放置于每个检票口的外围，高度大约为1.5米，每个充电站上都有10根充电线，除了5根直接可充的接口外，另外5根为USB接口，乘客可以用自带的数据线插到USB接口上进行充电。记者按照充电站的语音指示，先将手机插上接口，然后投币1元成功后，控制面板上便出现了20分钟的倒计时。在20分钟结束后，记者查看手机电量情况发现，仅由原本的76%增加到了77%。记者接着又充了一次，依旧只增加了1%的电量。随后，记者采访了同样在一旁充电的黄先生，他表示已经冲了三次，“可是每次只增加2%的电量。”工作人员：原因多多，机器问题将退还1元对此，记者询问了火车站专门负责手机充电站维修的王师傅，他告诉记者，出现上述情况主要有三个原因，第一种是手机与接口没衔接好，出现了松动的情况；第二种是数据线的问题，出现了线路短路的情况；还有一种情况就是机器本身出现了故障。王师傅表示，一旦出现问题都可以拨打机器上的求助电话，“我们会第一时间为乘客处理。”同时王师傅也建议乘客不要集中充电，尽量使用自己的数据线连接USB接口充电。对于充不进电后的补偿措施，火车站的工作人员表示，虽然不属于他们的责任范畴之内，但如果确实是机器本身的问题，会将乘客花费的1元钱退还给他们。
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（原标题：教育消费金融一片火热，可背后的猫腻你知道吗？）
消费金融服务与消费场景之间的联系越来越紧密，就连BAT也都纷纷盯上了这块大蛋糕，消费金融市场的规模不断壮大，成为BAT布局互联网金融的重头戏。百度金融、蚂蚁金服、微众银行均开始提供信贷服务，整个行业进入了一个高速发展的阶段。而教育消费金融作为其中的一个重要的赛道，赛道中包括巨头公司，也有高速发展的创业型公司。整个环节无非涉及到了三方：学员，教育机构，教育消费金
融公司。虽然教育消费金融带来了令人瞠目的“鲶鱼效应”，并爆发出蓬勃向上的生命力，但在野蛮生长的过程中，为了争得行业发展的一席之地，也悄然积累了种
种风险，暴露出诸多问题，这也是以速度换发展所带来的后遗症。一面是教育消费金融方兴未艾，在政策利好、资本力捧下，一个万亿级的蓝海市场诞生了；另一面则是教育消费金融的乱象已经开始显现，鲸媒体观察到目前的一些乱象集中在教育机构中间，为了提高业绩收入而进行的极端手段。教育消费金融领域乱象揭秘通过对几家教育消费金融公司跟进了解到了以下情况：信息不对称造成学员受骗通常情况下，学员和教育机构以及教育消费金融公司的信息是不对称的，为了怂恿没钱的学生报班，教育机构会告知学员如果去和金融公司分期学费，最后只需要按原来的学费价格归还就可以，并不会额外收取利息。学员直到金融公司催收电话打过来之后才会恍然大悟，但是为时已晚。确实有一些教育机构对学生分期学费参与培训做到了免息分期，但是本身课程的价格是相对不透明的，教育机构的惯用手法是悄悄对课程提价，把分期产生的利息成本囊括进去。有的教育机构会声称培训完全免费，但是要注意一点，它会和你要一堆非常详细的个人信息，包括极其重要的手持身份证照片。在学员欢天喜地去上课的时
候，教育机构已经偷偷用学员的个人信息去金融公司换取了学费，学生在毫不知情的时候就被分期了。稍微“有良心”的教育机构会让学员在学习过程中参加实习或
者项目赚取学费进行偿还，个别“丧心病狂”的教育的机构捐款跑路都有可能。现在市面上的一些IT培训机构会打着招聘的旗号进行招生，通常面对的人群是拥有一定的计算机基础，但并不能独立负责项目的应届毕业生。招聘完成之
后，IT培训机构会以岗前培训为由要求学生报该机构的培训班，然后将学员提交给分期机构，在培训的过程中会给学员安排一些项目，等于赚取学员学费的同时，
等于学员自己花钱为机构打工。“言传身教”帮学员编故事通过信审网签取代面签给教育消费金融业务提升带来了指数级的增长，网签是互联网时代的大势所趋；但随之而来的风控难题也显而易见。在没有见到真人的情况下，
如何确定C端用户是一个真实的人而非用于骗贷的ID？如何确定借款人的真实消费意图？如何避免借款人的套现行为？因此每一个教育消费金融公司都有一套严格
的风控审核机制。教育机构为了给学员“凑足”学费，会在鼓励学员在各大消费金融平台上都提交自己的信息，但很多学员因为各种原因而不符合分期学费的标准，绕不开风控
的这道坎。本着“上有政策，下有对策”的原则，教育机构会诞生一批这样的老师，他们长期与金融公司打交道，熟悉各大平台的审核流程，会对自己机构准备分期
学费的学员进行“培训”，包括每个可能涉及到的问题如何回答，形成了一套完备的话术。当然也有“学艺不精”的学员被金融公司的风控人员看出了问题，这时候
在一旁的老师会抢过电话大吼：“你干嘛要问这个问题？你们要是不合作，我就去找其他平台了。”搞得旁边的学员和信审的同学都是一脸尴尬。也是由于现在教育消费金融公司在极速扩张，所以对机构的态度相对强势，假如一家金融公司没有通过的话，他们会迅速转移到另外一家进行申请，另外通常教育机构还会要求教育消费金融公司和学员沟通时称自己为服务公司，其中的猫腻我们也不得而知。要合作？打款对私账户再说教育消费金融公司的打法基本相同，都是拓展B端教育机构来提供申请分期学费服务的学员，这样拥有优质生源的教育机构就成为各家金融公司争抢的对象，
这个时候教育机构作为强势的一方自然会提出他的要求，我们经常听到的要求可能是：能不能把学员的学费打到我们私人账户上？如果能，我们就合作。这里面涉及到关于认定小规模纳税人、一般纳税人的标准，为了控制避免自己由小规模纳税人转变为一般纳税人，从而承受更高的缴税额，教育机构在努力控
制自己账面上的销售收入。通常敢于这么合作的金融公司也是财大气粗之列，能够承受一定程度的坏账率，现金流稳定，毕竟这么做会有很大的法律风险和风控风
险。退课难，来回“踢皮球”网上关于退课问题的咨询（图片来源于网络）搜索教育分期退费的内容，这样的法律咨询有很多。退课难在整个教育行业里算是老生常谈了，学员在分期课程之后不满意，在想要退课的时候就不那么容易了，是该找教育机构还是找金融公司？教育机构吃进
去的钱绝对不会轻易还回来，而消费金融公司这边已经把款打给教育机构了，更不可能还款。这三方就陷入僵持阶段，错过了退课期的很有可能“一气之下”不去上
课了，但是他遗留下来的债务一直跟随着他，甚至这样违约的情况会记入学员的征信信息中去，影响他今后的人生发展。通过网上搜索到的消息，目前已经有不少学
生面临这样的困境，很多学生选择了寻求法律帮助。结语：乱象亟待监管
从经验上看，一旦某项金融业务形成了信息不对称的格局，往往会埋下爆发金融危机的隐患。比如：08年的美国次贷危机。而目前教育消费金融领域里也存在着这样的隐患，也正是由于监管盲区的存在，使得教育消费金融的野蛮生长很容易偏离正确、有序和健康的轨道。对于行业里出现的乱象，成立行业自律机构，明确监管定位补位，提倡诚信行业操守都是必要的，随着互联网的持续渗透，教育消费金融市场格局将面临洗
牌。风控能力强的平台将在市场上大有作为，而风控能力不足的平台将逐渐淡出市场。从长远看，上面这些不规范的行为将随着行业的持续发展而逐渐改观，然而在
这过程中，“被分期”的学生们的利益，谁来关注？这是从业者们需要反思的。
本文来源：虎嗅网
作者：鲸媒体
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