规避主要居间义务 我爱我家赔偿30万
本报北京9月23日讯
演员方子哥夫妇为子购房遭遇诈骗损失393万元。在诈骗人被判处刑罚后，因认为中介存在过错，以其子名义将北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）、北京伟嘉安捷投资担保有限公司（以下简称伟嘉安捷公司）诉至法院，索赔300万元。今天上午，北京市朝阳区人民法院作出一审判决，认定我爱我家公司存在四点过错行为，构成违约，其未提供资金托管行为规避了主要居间义务，且与损害结果有一定关联，判决其赔偿30万元。
方家：钱房两空损失393万 中介四方面存在问题
2012年6月，方子哥的老伴颜女士为儿子看中了位于朝阳区千鹤家园的一套房子。在我爱我家公司居间服务下，颜女士代儿子方晓鸽签署了一系列合同、文件，约定以420万元的价格购买该房屋，房款支付方式为交易双方自行划转。同日，颜女士向我爱我家公司支付了居间服务费9.24万元、向伟嘉安捷公司支付了保障服务费1.76万元。
此后，颜女士陆续代儿子直接向卖家李佳霖个人支付了房款。但出乎方子哥夫妇意料的是，这次买卖却是一场早已设下的骗局，李佳霖系隐瞒已将房屋委托他人出售并办理最高额抵押贷款的事实，使用伪造的房屋所有权证，骗取了颜女士393万元。最终李佳霖因诈骗罪、合同诈骗罪被判处无期徒刑，而方家则是钱房两空。
因认为中介我爱我家公司和伟嘉安捷公司在房源信息审查、网签办理、房屋权属审查、资金交付安全保障等方面未履行审慎、如实报告义务，造成其损失，方晓鸽将我爱我家公司、伟嘉安捷公司诉至法院，索赔300万元。
中介：诈骗无法预见 轻信卖家是致损原因
我爱我家公司称该公司已完全履行居间义务，对出售方产权证、身份证，购买方买房及贷款资质，房屋产权登记信息及设定抵押情况等均进行了核验。方家损失系卖方诈骗行为造成，与服务瑕疵无关，且即使承担赔偿责任，也应以居间服务费为限，但该公司已于方晓鸽此次诉讼前将11万元服务费全部退还方家，故不同意再赔偿方家损失。
对于银行贷款面签时发现的李佳霖姓名变更情况，我爱我家公司称，恰恰是出于保护买受人利益的考虑，该公司才待李佳霖新身份证办理完毕后方撤销了第一次网签。至于第二次网签距第一次时间较长的问题，该公司解释系因方家对付款方式到底是贷款还是全款始终犹豫不定，而并非该公司拖延。对于第二次网签卖家性别填写错误一事，我爱我家公司认可系低级错误，但称并不影响过户，且第二次网签前大部分房款及税费均已支付李佳霖，故此错误与方家损失无关，同时该公司称第二次网签之所以撤销，是因为方晓鸽要求降低合同价款。综上，我爱我家公司称该公司存在的瑕疵与方晓鸽被诈骗及损失没有直接关系，对于诈骗行为该公司也无法预见。
同时，我爱我家公司指出，未按照合同履行、轻信卖家才是导致方家损失的原因。该公司在答辩时指出方家以下几点问题：1、在合同履行过程中，方晓鸽一方在第二次网签之前，超出合同约定的数额支付首付款；2、在该公司已明示税费应向税务机关缴纳的情况下，方家因认为通过李佳霖可以少缴纳税款，拒绝了该公司要求，坚持将税费支付李佳霖；3、资金自行划转应在第三方见证下进行，但方家未经该公司见证多次直接向李佳霖付款。
伟嘉安捷公司则以并非居间合同当事人，并非本案适格被告为由抗辩。
判决：四点过错构成违约 我爱我家赔偿30万
审理中，就产权证真伪及房屋他项权利信息查询问题，朝阳法院向朝阳区房管局进行了调查，该局表示自然人、法人只需提供身份证明、房屋坐落等，即可查询上述情况。
同时，主审法官向北京市住建委进行了咨询，经核实，针对存量房买卖的资金监管问题，全市有11个区县进行强制资金监管，即除首付款及贷款金额外，其他购房款均须转入建委指定银行的资金监管账户，但朝阳区并没有进行强制资金监管。
此外，就刑事执行问题，朝阳法院经了解得知，因在2015年发现李佳霖存在漏罪，出现新的被害人，目前刑事执行案件处于中止阶段、新的刑事案件处于审理中，除涉案房屋外没有追索到李佳霖其他财产。
开庭时，促成双方交易的经办人、我爱我家公司员工宗某到庭作证，她承认自己没有经纪人从业资格；看房时只核实了卖家的房产证和身份证，未核实户口本；在三次网签的过程中，始终未到房管局核实房屋权属信息；在签约过程中，也没有向买方介绍过资金监管的交易方式。
朝阳法院经审理认为，我爱我家公司作为专业从事房地产中介服务的机构，在居间活动中收取了居间服务费，应尽到相应的注意义务。但在本案中，该公司在四个方面存在过错行为，违反了如实报告义务和勤勉义务，构成违约：即未按照合同约定对出卖人的身份信息进行全面核实；未至房屋权属机构进行核查产权证书真伪及房屋是否存在查封、抵押等权利限制信息；涉案交易实际经办人不具有经纪人资格，公司对经纪人缺乏有效管理和制约，内部控制及风险管理存在重大缺陷；未充分告知警示房屋交易资金自行交割的风险，其未提供资金托管服务的行为规避了主要的居间服务义务，且与损害后果存在一定关联。
同时，法院指出方晓鸽一方亦存在过错，其忽视对合同内容的审查，未尽合理的谨慎注意义务，且在第一次网签已经注销、第二次网签尚未进行的情况下，在此期间仍支付李佳霖73万元，明显对出卖人过于轻信，故对损失发生亦负有责任。
因房屋交易无法实现系出卖人诈骗行为所致，综合考量方晓鸽受损情况及各方过错程度、责任大小以及中介公司的可预见性和可期待利益，法院一审判令我爱我家公司赔偿方晓鸽违约金30万元。而伟嘉安捷公司因并非居间合同法律关系当事人，方晓鸽对该公司提出的诉讼主张，法院在本案中未予处理。
一审宣判后，原、被告双方均未明确表示是否上诉。方子哥本人表示法院判决赔偿的数额未达到其预期。
■连线法官■
建议设立行业保证金、责任保险、等级评定及信用档案制度
宣判后，主审法官罗曼介绍，朝阳法院2014年共受理居间合同纠纷300余件，其中安信瑞德、链家、中原、我爱我家四家中介公司即涉诉197件，占同期同类案件的62%。
朝阳法院酒仙桥法庭庭长周维琦介绍，该院调研发现中介公司存在疏于核查客户关键信息及重要材料，规避政策法律违规违法操作，违规增设收费项目、超标收取服务费用，合同签订草率、条款表述不严谨，内部管理混乱、人员素质良莠不齐、法律意识淡化等常见不规范行为，造成了合同履行的隐患、损害了交易双方的权益，甚至干扰了市场交易的正常秩序。
为此，周维琦建议房地产经纪行业协会等单位推行统一的居间合同范本，相关主管部门推动建立中介行业保证金制度和责任保险制度，建立房地产经纪机构等级评定和信用档案制度，并对经纪公司经营资质进行动态管理，将相关信息向社会公示。
针对方晓鸽一案反映的问题以及二手房交易风险的预防，主审法官罗曼也建议购房者一方面应根据自身经济状况和置业需求，在科学评估市场风险、充分了解政策法规的情况下，审慎购置房屋；另一方面为应尽可能选择通过银行或第三方资金监管的方式进行支付，以保障资金交易安全，并应在交易过程中强化风险意识、法律意识，注意搜集留存相应证据。
[责任编辑:新营业税政策下转包工程的纳税筹划
&&&&工程转包一直是建设工程领域比较普遍的现象，为我国法律法规所禁止。例如1998年颁布施行的《建筑法》第二十八条规定：“禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人，禁止承包单位将其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名义分别转包给他人”。1999年颁布施行的《合同法》第二百七十二条第二款进一步规定：“承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人或者将其承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义分别转包给第三人”。
&&&&对于转包的判定，参见2000年1月国务院颁布施行的《建设工程质量管理条例》第七十八条第三款规定：“本条例所称转包，是指承包单位承包建设工程后，不履行合同约定的责任和义务，将其承包的全部建设工程转给他人或者将其承包的全部工程肢解以后以分包的名义分别转给他人承包的行为”。
&&&&工程转包明显违反了《建筑法》、《合同法》，属于建设工程领域的非法行为。原营业税条例仅从税政政策方面确认了其与分包方式相同的纳税方式和纳税义务，原营业税暂行条例规定：“建筑安装业务实行分包或者转包的，以总承包人为扣缴义务人”：“建筑业的总承包人将工程分包或者转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额”。新营业税条例则规定：“纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额”。其中表述最重要的一点就是扣除适用范围由“工程分包或者转包”调整为“建筑工程分包”，对转包业务营业额不再允许扣除转包价款。
&&&&为便于大家充分认识转包行为营业税政策的变化对实际业务产生的影响，笔者以案例评析如下。
&&&&「案例」A单位发包一建筑工程，具备一定资质的B工程承包公司协助C单位最终中标，A、C签订了工程承包合同，合同标的3000万元，B公司未以A单位签订建筑安装承包合同，仅负责工程的组织协调业务，B公司单独收取C单位服务费100万元。
&&&&「方案1」该案例中，B公司不是作为建筑单位身份出现，而是以一个服务性公司的角色出现，其收取的100万元应按照“服务业”税目计算纳税。
&&&&B公司应纳营业税：100万元×5%=5万元
&&&&C单位按照“建筑业”税目应纳营业税=3000万元×3%=90万元
&&&&B、C合计应纳营业税=5+90=95万元
&&&&一、原营业税政策下的纳税筹划
&&&&国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》（国税函发[号）对工程承包公司的建筑安装工程的征税明确规定：根据营业税暂行条例第五条第（三）款“建筑业的总承包人将工程分包或转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额”的法规，工程承包公司承包建筑安装工程业务，即工程承包公司与建设单位签订承包合同的建筑安装工程业务，无论其是否参与施工，均应按“建筑业”税目征收营业税。工程承包公司不与建设单位签订承包建筑安装工程合同，只是负责工程的组织协调业务，对工程承包公司的此项业务则按“服务业”税目征收营业税。
&&&&「方案2」根据以上规定，如果B公司直接和A单位签订合同，合同金额3000万元，B公司再转包该工程给C单位，转包款2900万元。
&&&&这样，B公司应纳营业税：（）万元×3%=3万元
&&&&C单位应纳营业税：2900万元×3%=87万元
&&&&B、C合计应纳营业税：3+87=90万元
&&&&本方案较「方案1」减少税负95-90=5万元。这是在原营业税政策下工程承包公司比较钟情的纳税筹划方案。
&&&&新营业税条例实施后，国税函发[号对于工程承包公司的建筑安装工程的征税规定迄今为止尚未作废。但是其确定的政策依据已经被新的营业税条例所取代。相同的案例在不同的政策下势必会产生不同的结果。
&&&&「方案3」继续接上例，如果B公司直接和A单位签订合同，合同金额3000万元，B公司再转包该工程给C单位，转包款2900万元。这样在新的营业税政策下：
&&&&B公司应纳营业税：3000万元×3%=90万元
&&&&C单位应纳营业税：万元
&&&&B、C合计应纳营业税：90+87=177万元，较纳税筹划前「方案1」增加税负177－95=82万元，可谓得不偿失。
&&&&二、新营业税政策下的纳税筹划
&&&&逆向思维，既然转包工程在新的营业税条例下会带来执行上的阻碍，那么建筑商如果不想丧失有效市场资源，则只有合法化经营，避免直接转包或变相分包行为的发生。
&&&&「方案4」继续接上例，如果B公司和C单位签订的是转包合同即「方案3」，B、C合计应纳营业税：90+87=177万元。如果改变为「方案1」的运作方式，则B、C合计应纳营业税：5+90=95万元。直接减少税负177－95=82万元。
&&&&有趣的是，在原营业税政策下的纳税筹划方案在新的营业税政策下是难以推行的，原来的基本方案在新的营业税政策下却是优化的纳税方案。
&&&&「方案5」继续接上例，如果B公司直接和A单位签订合同，合同金额3000万元，C单位不以独立的法人实体出现，作为从属于B公司的挂靠单位仅在B公司内部发生法律义务关系。
&&&&根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十一条“单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）发生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以发包人为纳税人；否则以承包人为纳税人”。
&&&&B公司应纳营业税：3000万元×3%=90万元。
&&&&C单位作为B公司的内部承包人，不具有法人属性和纳税主体资格。
&&&&B公司尽管不直接参与施工，但需要承担全部的民事责任和纳税义务。
&&&&营业税政策对这种形式的经营行为做了原则规定，从法律上来讲不存在非法转包问题。但是对B公司而言，一方面要承担C单位的全部民事责任，管理上存在风险，C单位在不具备相应的施工技术和管理能力的情况下出现的工程质量或者其他问题都要由B公司来埋单。另一方面这种实质挂靠的经营行为对B公司会提出更高的财务管理上的要求。B公司要具备准确核算C单位发生的成本费用以及外部结算和内部利益再分配的能力，管理成本相对较高，最后可能只是徒赚了吆喝。
&&&&综合以上的五个方案，笔者认为，享有广泛市场资源的工程公司作为第三方参与甲方、乙方的工程承包，只居间负责协调和组织，不直接参与工程承包，一次性向承包施工单位收取一定比例的服务费不失为有效的运营方式。如果施工力量雄厚，直接参与中标，组织施工，对具体的专业工程、劳务作业进行规范的专业分包或劳务分包，既可以满足合法经营的条件，也能够享有新的营业税政策税收抵扣的好处。
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电信与信息服务业务经营许可证：居间服务费及顾问费支付承诺书(资金方)
身份证号码：
至：受益方:
身份证号码：
鉴于在居间方
&&&&&&&&&&&&先生的反复协调和卓有成效的努力下，最终促成了与__&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
_公司在“中国
&&&&银行&&&&分行
&&&支行”的
协议存款 的融资成功，融资总额为人民币
&&&&&&&&&万元；承诺方在此承诺，同意支付因促成了承诺方项目的融资事项而获得的融资总额的&&%、本《承诺书》分流表内各服务人士应得的、作为居间服务费及顾问费，税后总金额共&&&&&&
&&万（大写：&&&&&&&&&&&&&
万元人民币）。
故此，承诺方在此向受益方作出如下不可撤销的承诺：在接款银行落实和执行与出资方达成的《协议存款合同》【合同编号为：&&&&&&&&&&&
&】、融资款到账后当天内，承担课税后向各受益方按以下表内指定账户、同时支付相应的居间服务费及顾问费，总金额共&&&&&
万（大写：&&&&&&&&&&&&&
万元人民币）。
本承诺书细则及分流表如下：
在融资款到账后当天内，依据以下分流表，将居间服务费及顾问费直接一次性电汇到各受益人的指定账户。
1.承诺方将依据本《承诺书》分流表中各受益人提供的账户，向各受益人指定的账户电汇居间服务费及顾问费，但因资金分流可能产生的银行取费及税费，由承诺方承担。
2.若承诺方违约、资金到帐后不执行本《承诺书》，承诺方愿承担因此可能发生法律诉讼而产生的全部费用；且自动放弃法律诉讼中抗辩的权利。
3.若贴息方未能完成本次业务的操作，以致令承诺方未能执行本《承诺书》，则承诺方免责。
承诺方完全同意以上分流表内的居间服务费及顾问费分配。
本《承诺书》一式二份，承诺方、受益方各一份。
本《承诺书》经承诺方签字实时生效，且不可撤销，共2页。
以下无正文。
承诺方（签章）：&&&&&&&&&&&
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代表人（签章）：&&&&&&&&&&&&
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签署时间：2014年&&
签署地点：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。什么性质的公司收取居间服务费交的税种最少，税率最低？_百度知道
什么性质的公司收取居间服务费交的税种最少，税率最低？
？ 2、什么性质的公司交税只涉及国税、什么性质的公司交税只涉及地税，而不涉及地税，而不涉及国税？ 3、什么性质的公司收取居间服务费交的税种最少，税率最低
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要缴纳增值税国税，或提供加工或修理修配劳务的公司，与什么性质的公司无关。2、从事货物销售。但公司需缴纳企业所得税。31，一般仍为国税，但仍需缴纳相关城市维护建设税和教育费附加，后面两种小税费交给地税，交地税，都应就服务费金额按5%的税率缴纳营业税及相关城市维护建设税与教育费附加，不涉及增值税国税、非货物销售或提供修理修配及加工劳务服务的公司、既然是居间服务费
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