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出门在外也不愁北京市西城区地安门副食商场、北京市地友商城与北京市友谊时装厂房屋租赁、赔偿案 - 判裁案例 - 110网
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北京市西城区地安门副食商场、北京市地友商城与北京市友谊时装厂房屋租赁、赔偿案
北　京　市　第　一　中　级　人　民　法　院民　事　判　决　书
(1997)一中民再字第2144号
　　原审上诉人北京市西城区地安门副食商场，地址：北京市西城区地安门外大街一百七十八号。　　法定代表人陈亚彬，该商场经理。　　原审上诉人北京市地友商城，地址：北京市西城区地安门外大街一百五十八号。　　法定代表人陈亚彬，该商场经理。　　共同委托代理人孙子玉，男，四十一岁，北京市西城区地安门副食商场书记，住址同单位。　　共同委托代理人张旗，北京市嘉和律师事务所律师。　　原审被上诉人北京市友谊时装厂，地址：北京市西城区地安门外大街一百五十八号。　　法定代表人李耀东，该厂厂长。　　委托代理人王仲伟，北京市汇明律师事务所律师。　　委托代理人马云丛，男，四十三岁，北京市海淀区京门法律事务所法律工作者，住北方交通大学东七楼一门三0一号。　　原审上诉人北京市西城区地安门副食商场(以下简称：地副商场)、北京市地友商城(以下简称：地友商城)，与原审被上诉人北京市友谊时装厂(以下简称：友谊厂)房屋租赁、赔偿一案，本院于一九九六年十月十八日，作出(1996)一中民终字第1039号民事判决，已经发生法律效力。一九九六年十月，原审上诉人与原审被上诉人均向本院提出再审申请。经本院审查认为，原审被上诉人友谊厂之申请符合法律规定的再审条件。本院于一九九七年九月二十九日，以(1997)一中民监字第2144号民事裁定书，对此案提起再审后，依法另行组成合议庭公开开庭审理了此案。原审二上诉人之共同委托代理人孙子玉、张旗，原审被上诉人之法定代表人李耀东，及委托代理人王仲伟、马云丛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。　　原终审判决认定，双方所签合同有效。友谊厂以进行整体改造需要使用库房为由，要求收回库房，但未能提供证据证实该厂经有关部门批准实施整体改造的计划，且诉该库房现仍由地友商城使用，如收回该库房必将对其正常经营造成不利影响，故对友谊厂的诉讼请求，本院不予支持。地副商场虽另外安装了供暖设备，但因事先未与友谊厂进行协商，故应按合同约定如数给付供暖费。友谊厂已开出一九九五年度房租金发票，且副食商场亦同意给付，对此本院不持异议。原审法院判决地副商场、地友商城将诉争库房腾空交还不妥，依法予以改判。故以(1996)一中民终字第1039号民事判决书判决：一、维持北京市西城区人民法院(1995)西民初字第1557号民事判决第二、三项；二、撤销该判决第一、四项；三、驳回北京市友谊时装厂收回本市西城区地安门外大街第一百五十八号厂房南楼一层四百一十五平方米库房的诉讼请求。北京市西城区人民法院(1995)西民初字第1557号民事判决书，即：一、自判决生效后三个月内，北京市西城区地安门副食商场、北京市地友商城，将西城区地安门外大街一百五十八号北京市友谊时装厂厂房南楼一层四百一十五平方米库房腾空交予北京市友谊时装厂。二、北京市西城区地安门副食商场补付北京市友谊时装厂西城区地安门外大街一百五十八号南楼一层四百一十五平方米库房一九九五年欠租七万元。三、北京市西城区地安门副食商场给付北京市友谊时装厂尚欠的一九九三、一九九四年度供暖费一万五千八百二十二元七角四分。四、驳回北京市友谊时装厂、西城区地安门副食商场其他诉讼请求。原终审判决后，友谊厂以：本厂根据国家调整产业结构政策，及上级公司的批准文件，进行整体改造是合法的并已实施，双方约定库房收回条件已经成就；二审决无根据认定本厂整体改造需经有关部门批准，改变了合同约定，且需要何种级别部门批准含糊不清；二审判决采取单方保护缺乏公正等为由，向本院提出再审申请。地副商场、地友商城以：我方自行加装供暖设备，截断了对方供暖管道，未利用其热能，不该支付供暖费；对方未依据合同提供100个职工使用的穿衣柜，二审未追究其违约责任不合法等为由，亦向本院提出再审申请。　　经再审查明：一九九三年四月三十日，友谊厂为出租甲方，地副商场为承租乙方，共同签订了《房屋租赁合同》(以下简称：《合同》)。该《合同》约定：甲方将归其所有的，位于北京市西城区地安门外大街一百五十八号，建筑面积一千三百四十三点四平方米厂房西楼一至三层出租给乙方；租期自一九九三年六月三十日至二00八年六月三十日为十五年；年租金为二百万元人民币；甲方负责向乙方租用的房屋供暖，按出租总面积计算供暖费用由乙方给付。合同另就付租方式、用水电、接收安置职工等事项进行了约定。地副商场承租厂房的目的，是为开办地友商城。租赁合同签订后，地副商场考虑今后地友商城经营之便，向友谊厂提出租赁库房请求，故双方又签订了《租赁合同附件》(以下简称：《附件》)，合同日期签为一九九三年四月三十日。该《附件》第一款规定：甲方将厂房南楼一层(半地下)库房共计四百一十五平方米转作乙方使用，年租金为七万元，每季度十五日交纳一点七五万元人民币，如遇甲方整体改造，提前三个月通知乙方，三个月后归还甲方。该《附件》第二、三款另就接收安置职工人数、少接收职工的罚则、提供更衣设施等事项进行了补充约定。上述两份合同签订后，地副商场对承租的厂房进行了装修，于一九九三年十一月开办了地友商城。一九九四年七月十五日，友谊厂向上级单位北京市京工服装工业集团公司发出《关于进行产品产业结构整体调整改造的请示》，该请示报告中计划：将厂房六层北楼、西楼四、五层、五层南楼分别改为不同商业功能的用房。因南楼已规划整体改造，因此收回地副商场临时租用的库房。请求上级公司协助另选生产厂房及办公室等。当月二十七日，上级单位以京服集办[1994]4号文件，作出《关于对友谊时装厂进行产品、产业结构调整与整体改造请示的批复》。该文件批准：原则上同意你厂整体改造的请示。望做好对地副商场临时租用的四百一十五平方米库房的回收工作。根据友谊厂提供文件反映，友谊厂所处的服装系统，自一九九二年即开始实施“生产部门退出黄金商业地段，原厂房进行商业开发”，以及将包括友谊厂在内的几家服装企业，吸收为核心企业，发展优势品牌产品的产业产品结构的整体改造工作。一九九四年九月二十八日，友谊厂向地副商场发出京友字(94)第7号《关于收回出租库房的通知》，通知地副商场领导：时装厂计划近期进行整体改造，需占用南楼库房，要求地副商场按《附件》第一款规定，接到通知三个月后，腾空交还库房。地副商场于当日回函称：装修改造库房投资，及每年追加投入租金成本，共计七十七万余元尚未摊销，希望友谊厂在收回库房前拨付，以得顺利交接。双方发生争议后，地副商场拒付一九九五年度库房租金七万元。经再审指令双方就库房租金交纳情况进行对账查明：原二审时，友谊厂给地副商场开据了收取一九九五年度库房租赁费七万元收据，但地副商场至今未付该款。一九九六年度已付，一九九七年度未付。原审时，地副商场诉称投资六十八万元装修改库房，并提供下列证据，用以证明投资：1、原施工单位北京市第四建筑工程公司房屋修缮公司一九九五年十一月二十二日证明：一九九三年十一月份左右承建库房改造工程……。2、一九九三年十二月(无日期)，六十九万余元《施工预算》书一份。3、一九九三年八月二十一日三十三万元、九月二十一日二十万元、十一月二十七日二十万元，共计七十七万元支票付款收据三张。经本院再审当庭质证查明：地副商场当庭所作，施工单位根据事先制定的预算进行施工之陈述，与施工单位证明的承建日期，及《施工预算》书载明的月份不相一致。且《施工预算》书没有双方任何个人及单位签字盖章。付款凭据有二笔共计五十三万元，支出于施工单位证明的承建日期之前。三笔付款凭证，均发生在地副商场对西楼一至三层装修决算期间。地副商场质证承认存在上述不符；库房装修没有签订合同；以预算代替决算；五万元防空洞施工款不应计入七十三万元中，库房装修款实为六十八万元。友谊厂对地副商场以上陈述予以否认，认为付款不实。并认为对方改造装修库房，未征得本厂同意责任应自付。双方在履行原合同供暖约定时，未按照市物价局锅炉供暖十点一元、十一点六元价格执行(一九九五年十月二十五日规定，在原有价格基础上，增收五点九元和四点四元煤碳差价)。双方认可的供暖价格为每平方米十一点一元。按此价格，地副商场交纳了一九九三年度供暖费一万四千元，尚欠九百一十一元。地副商场、地友商城原审诉称：在一九九四年十一月，自行安装设备供暖，截断了友谊厂供热管线，未利用其热能，仍应交纳供暖费。友谊厂认为，根据供暖回路原理，对方不可能截断供暖管线，且没有征得本厂同意，不应按原约定交费。为查明双方关于库房及供暖争议，本院于一九九七年十月二十四日，主持双方共同对上述争议现场进行了勘查，并指令双方于一九九七年十月二十七日，共同对截断的供暖管线造成的影响进行检查。查明：一、地副商场、地友商城对诉争库房进行了如下改造添附：办公区，共三间办公室一间过道厅，其中三十七点八平方米地面铺设地板砖，十五点一二平方米地面铺设石村，房顶为青钢龙骨石膏板吊顶，过道厅内安装铝合金隔断门窗扇一面，一间办公室内安装铝合金窗一扇。库房东头房内，用金属材料架设三十二点四三平方米二层，设金属楼梯一道，该房内二面拐把形墙重建。库房入口处增建木包门一扇。整个库房，用二米高三七砖墙体上托固定十公分厚石膏板，将原空场式库房隔为十间库房，内设活动货架。其余再无改造添附。二，地友商城对供暖设施进行了如下改建：利用自行安装的南韩产燃油供暖炉、电散热风机，向临扩建区及西楼一、二层营业面积供暖，截断了友谊厂原向上述地区供暖支路。所截断支路供暖线，不影响友谊厂供暖主回路，但导致南楼厂房内几组暖气片不热。地友商城在三层(面积约为四百四十七点八平方米)亦安装了数台电散热风机，但接通在友谊厂供暖管线上。库房内办公区共计五十二点九二平方米，利用友谊厂热能供暖。另勘查所见：西楼三层未作为营业面积，现空闲。庭审中，友谊厂坚持原申请再审理由，坚持收回库房，要求补付一九九五年库房欠租及全部供暖费，不同意调解。地副商场、地友商城一方坚持认为“整体改造”含义不清，约定不明，若以合同规定的“整体改造”含义为准，则应专指建筑而言；不具备腾退库房条件；腾房将使地友商城经营利益严重受损；库房被收回，则应退回接收友谊厂数十名职工等主张，不同意腾退库房，并坚持已自行供暖，不应给付供暖费。　　以上事实，有双方提供的系列证据，现场勘查笔录，双方共同对账、检查供暖管线后的确认协议，提交法庭的各种书面诉讼材料，当庭陈述笔录等，在案佐证。　　本院再审认为，双方所签《合同》及《附件》，系双方自愿真实意思表示，且形式要件完备，应当依法确认为有效合同，对双方具有法律约束力。根据本案卷宗所附友谊厂提供的，服装系统领导机关自一九九二年发布的有关文件，特别是友谊厂一九九四年七月的请示，及上级单位的批复文件，无论从标题用语，还是从文件具体内容，均充分表明，《附件》所载整体改造，系指服装行业系统进行产品、产业结构调整，是行业改革述语，而非指建筑改造。库房租赁不同于《合同》关于厂房租赁，未明确租期，亦未允许装修，更未特殊限定具备腾退条件方可腾房，而单独附加，“遇整体改造”及“提前三个月通知”，两条终止库房租赁的条件。以上充分反映出，库房具有临时出租性质。出租人需要时，可以随时收回库房。现友谊厂已经上级批准进行整体改造，且履行了提前三个月通知收房的约定义务。因此，《附件》所附终止库房租赁条件均已成就，友谊厂要求收回库房的请求，应依据民法通则第六十二条规定予以支持。上述认为，既符合民法原理及法律规定，亦符合双方合同约定，故对友谊厂与上述认为一致的诉讼意见，本院予以采信，对地副商场、地友商城与上述认为相悖的诉讼意见，本院不予支持。关于地副商场主张，投入巨款装修改造库房应予补付一节，因其提供的付款凭据及证明，不能证实其投资六十八万元；且与勘查查明对库房改造添附所需实际费用不符；未提供应予补付的约定依据；亦未提供征得友谊厂同意装修的证据，故对地副商场此主张，本院不予支持。地副商场擅自装修改造库房，其要求巨额补付，违背友谊厂签定合同意愿，现友谊厂拒绝予以补付；同时，对库房现有改造添附不合友谊厂整体改造使用之需，缺乏法律可确认应予补偿的事由及依据，故地副商场腾退库房后，应自行拆除对库房的改造添附，将库房恢复原状。关于欠付供暖费争议，应当依照地友商城切实自行供暖的实际予以处理。库房办公区及三楼仍利用时装厂热能，应按照实际面积交纳供暖费。因上述处理改变了原合同约定履行，原双方认可的供暖费价格，已失去继续适用的基础，故本院依据市物价局加收煤碳差价的通知，结合双方原认可的价格，确定每平方米供暖价格为十五点五元，用以计收一九九五年以后应交纳的费用。因地副商场擅自单方改变合同履行，减少了时装厂利益取得，并造成友谊厂南楼数组暖气片长期不热，对此应承担过错赔偿责任。本院依据民法通则第一百零六条第一款规定，确定地副商场、地友商城以按原约定给付一九九四年全部面积供暖费的方式，承担上述责任。双方与上述认为不一致的诉讼意见，本院均不予采信及支持。地副商场提出，对方未提供更衣拒，应承担违约责任的请求，超出原案确定的审理范围，不成其为反诉，故可另行起诉解决争议。因租赁库房并非地副商场承租厂房开办地友商场的必需条件，因此无原由认为库房腾退会导致其他协议无法履行。故地副商场提出应退回接收职工，及严重影响经营利益的主张，没有事实及法律根据，本院不予支持。双方未约定具备条件方能腾退，地副商场应自行克服困难，履行合同中承诺的义务。故对地副商场不具腾房条件的主张，亦不予支持。地副商场在友谊厂开出收据后，未实际给付一九九五年度库房租金，除应限期给付外，另应偿付该款相应利息损失。根据本院再审查明，原一、二审判决对供暖争议事实认定不清，供暖费处理有误。一审判决未依据双方合同所附终止条件，仅以其它原因判决腾房失当。二审判决超出合同约定；将整体改造与建筑改造概念混同，认为友谊厂产品、产业结构调整应由规划部门批准，认定事实不清；改判不腾处理缺乏事实及法律根据；在保护一方经营利益的同时，忽视对另一方权益保护，适用法律有误。对以上问题，本院再审一并予以纠正。地副商场是诉争合同的签约履行主体，地友商城是诉争合同标的物的占用受益人，故对本判决确定的债务责任，应承担连带责任。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第六十二条、第八十五条、第八十七条、第八十八条第二款第(四)项、第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款第(四)、(五)、(七)项，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条之规定，判决如下：　　一、撤销本院(1996)一中民终字第1039号民事判决书，及北京市西城区人民法院(1995)西民初字第1557号民事判决书。　　二、本判决生效一个月内，北京市西城区地安门副食商场、北京市地友商城，将位于本市西城区地安门外大街一百五十八号南楼一层库房腾空，交还北京市友谊时装厂。　　三、北京市西城区地安门副食商场、北京市地友商城给付北京市友谊时装厂：一九九三年欠付供暖费九百一十一元；一九九四年供暖费一万四千九百一十一元；一九九五年度开始，以十五点五元价格，按五百平方米面积，计收今后的供暖费，库房供暖费计收到腾空时期止。　　四、北京市西城区地安门副食商场、北京市地友商城，给付北京市友谊时装厂：一九九五年度库房租赁费七万元，自一九九六年一月一日起，按银行同期活期存款利率计付该款利息损失，至付清时止；一九九七年度库房租金，于本判决限定腾空日给付，以实际使用天数折算；逾期腾房时，比照原约定房租标准，给付北京市友谊时装厂逾期占房使用费，至腾空时止。　　五、驳回双方其它诉讼请求。　　一审诉讼费二万一千一百六十三元(含反诉费一万一千八百一十元)，由北京市友谊时装厂负担七千五百九十二元(已交纳)。由北京市地安门副食商场、北京市地友商城负担一万三千五百七十一元(已交纳一万一千八百一十元，其余七日内交纳)。二审诉讼费九千三百五十三元，均由北京市地安门副食商场、北京市地友商城负担(已交纳)。　　本判决为终审判决。
审　判　长　董建铁&& 　 代理审判员　韩　静&& 　 代理审判员　邹　锋&&
　 一九九七年十一月十四日
书　记　员　张永钢&&
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