近几年，随着住宅市场的持续走低，一些开发商不得不转向利润薄、回收期长的商业地产领域。因为卖地可以赚钱并能拉动当地经济，地方政府也热衷于推出商住综合体项目。在“全民招商”和商业地产项目大爆发的推动下，中国商业地产招商人才频繁流动、薪酬不断上涨，招商手段变化无穷，整个行业充斥着浮躁和混乱的味道。今日上午，一条名为“郑州又出大事了，德化新街.招.商.诈.骗，商.户.聚.集.激.起.民.愤！”的微信文章在郑州各个地产人士微信群内热传，据该文章披露：郑州德化新街招商部门以各种铺位稀缺抢铺等，制造紧张氛围，致使商户在签订租赁合同时产生紧张的错觉以400多元500多元每平方不等的价钱签约，两个月过去，商场在还未正式开业的情况下便开始收取租户租金，商户们眼看几十万甚至上百万的投资即将腹水东流，要求退铺、转让均被商场制止，众多商户聚集讨要说法被保安强行制止。郑州商业观察多方求证与了解后，仍未能得到该事件的准确答案，在此除去一些疑问，我们还将继续对该事件进行关注与后续调查。接下来，就跟大家聊一聊现今的购物中心招商乱象与行业内幕。招商推介会中常见的意向签约品牌，是真的签约了吗？在整个购物中心的运作过程中，“招商先行”是必选的招商策略，意向书的签订既表示商家对项目的重视程度，也对商场的规划起到指导作用，同时对一些具有销售型物业的商场而言更具推广性（意向签约主要是针对主力店和次主力店而签订的，同时也保障商家前期选位及功能配套等问题）。而意向书的签订也分为两种形式。第一种是交了钱的签约，即在正式合同签订前先付给商场50-100万的订金，而在正式合同签署后，这部分订金便作为第一期的房租进行抵扣；第二种则是签了约但未交钱的，通常这种方式对于招商和商铺销售来讲都具有积极作用，通过一个具有市场影响力的品牌商家来带动相关品牌商家的入驻，营销上也能起到强有力的造势效果。带动了同类品牌的进驻，也会对意向签约对品牌商最终进驻起到积极作用。招商人员为了完成考核指标而不得已使用的潜规则比如招商人员，为在不牺牲租金的前提下完成招商指标，就采用承诺对方装修、保底销售等条件来招揽品牌租户。以往只有一线大牌才能享受商场较长免租、贴补装修、保底销售额等的高昂进场条件。但现在，一些小的品牌都要妥协，诚然给零售行业的健康发展带来了许多潜在危机。部分招商拓展人员严重的“吃拿卡要”一般有三种情况收钱：第一种是联合拿地。比如某主力店超市和开发商签订一纸意向入驻协议，投地方政府所好，就可以低价拿地，按照市场价评估和实际低价差额分成。有些企业标准甚至不低于千万。商家拓展负责人压低公司份额，从中牟利较为常见。第二类是开发商已拿地，利用主力店来造势，忽悠散户投资者，商家负责人同样是出具一纸意向协议，便索要个人好处费，少则20万，多则50万以上，对自己公司美其名曰“抢点”，实为中饱私囊。第三类，进入实质招商阶段，招商人员通过压低自身租金和利益，向品牌商家索要个人好处费。在这个过程中，部分招商拓展团队五毒俱全，“吃喝嫖赌拿”无不染指。满汉全席招待、KTV公主小妹陪“唱”、五粮液下包子，桑拿大保健等等均已成为行业内潜规则的标配。二房东们纷纷做起了“店中店”比如一家1-2万平方米面积的标准卖场，按目前超市每月每平方米租金约30元至50元计算，一年的租金从500万到近1000万元不等，卖场日水电费1万多元，日人工（按两班倒300人计算）费用约1.5万元，租金约2万元，每日的总成本中，租金占比约44%。而卖场的毛利率一般只有10%，因此日营业额起码要45万元才能保本，而目前很多卖场日营业额只有30多万元，甚至低至20多万元。而超市入住综合体项目，一般会把自己租到的25%-40%不等的面积转租给其他商家，由于超市自身的人流较大，转租物业的租金可以轻松翻一倍，甚至两倍。个别开发商的物业特色不明显，谈判能力弱的开发商甚至被超市吃掉2万平米以上的面积，且租金均在20-50元，超市只用做二房东就可以实现稳赚，而不是仅靠商品差价、进场费等等实现盈利。这种超市加店中店的模式，对消费者来讲，好处是可以实现业态的丰富性，气味诱惑、商品体验、现场围观为平淡的购买之旅加添了不少乐趣。对各商家而言，在超市里开设自己的小店可以共享大规模的人流。对开发商而言，肯定是利弊兼有。有利的是可以借助主力店炒作造势，不利点则是把肥肉拱手让给超市，卧榻之旁，他人酣睡！纵看:招商其实就像是“谈恋爱”，与客户相识、相处、相知到最终达成合作的过程，就是你情我愿的选择，需要一年甚至更长的时间。更重要的，商业地产商要时常处于这种状态，而且要与多家不同品牌商“谈恋爱”，才能使自己永葆青春。ID | zzshangye郑州商业地产第一平台今日头条自媒体成员【注意】请尊重原创，严禁抄袭，如需转载，请注明来自微信公众平台【郑州商业观察】如您首次关注或查看我们的微文，还可试着回复以下数字或关键词，获取更多信息。回复城改获取《郑州城改这十年》一文；回复银泰获取《近距离观察银泰百货O2O》一文；回复万象城获取《郑州万象城专题播报》；回复金水区获取《2014年金水区政府工作报告》；回复经开区获取《2014年经开区政府工作报告》；回复中原区获取《2014年中原区政府工作报告》回复市场获取《2014年郑州将要启动外迁的批发市场》；回复星巴克获取《星巴克败走澳洲启示录》；
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经验应届生德化开街，开启新街时代
升级改造后的德化街国庆前夕面市
始建于1905年的德化街，历经110年的风云变幻沧桑变迁，至今仍是郑州最繁华的步行街，也是河南唯一的国字号商业街——“中国著名商业街”之一，它是无数人对商都郑州的记忆与荣耀。日，德化街又迎来一个重要的历史时刻，经过1年多的升级改造，德化街旧貌换新颜，值此第65个国庆佳节来临之际，一条崭新的德化街展现在市民面前。 郑州晚报记者 苏瑜 国庆礼献 德化开街 “德化街之于郑州、之于河南，都具有非同寻常的意义，它不仅是一条商业街，更是文化街、旅游街，在未来，建业将用10至15年的时间，投资1000亿元，为河南再增添20到30条特色商业街。”当日上午，省市区等各级领导莅临德化街开街剪彩仪式，揭开了德化街的新时代，建业地产董事局主席胡葆森在致辞中如是表示。 德化街从日破土动工开始，已历时一年零十个月，终于迎来了交答卷的时刻。 “作为中国著名商业街的一员，德化街是郑州商业文明的记录者与领航者，德化街既古老又年轻，古老是因为它有百年的历史，孕育了郑州商业的萌芽与发展；年轻是因为这里仍然是时尚与潮流的汇聚之地，引领着郑州商业的未来。同时，期待升级改造后的德化街能成为中国商业街的代言，向世界展示‘中国著名商业街’的魅力！”中国步行商业街工作委员会主任韩健徽在致辞中如是说。 河南省旅游局旅游协会会长苏福功在最后的致辞中指出，现在的商业与旅游越来越密不可分，我们去一个城市，当地的步行街往往会成为一个不可或缺的景点，德化街拥有百年历史，街区有二七纪念塔、纪念馆，街面有反应中原文化的铜雕以及像京都老蔡记、三得利等百年老字号，不缺少旅游的元素，今后要致力于德化街商业与旅游的融合，将德化街打造为逛郑州的第一站，来郑州观光旅游的必选地。 百年名街 再现风华 早在2006年，在“中国商业街发展高峰论坛”上，郑州德化步行街被中国步行商业街工作委员会授予“中国著名商业街”称号，这标志着德化街像北京王府井大街、上海南京路一样，跻身中国一流商业街行列。 此次升级改造后的德化街由原来的600米延伸至800米，新增加了大同路南200米新街区，并将二七塔与二七纪念堂链接在一条街上；此外，在二七纪念馆前方增设民国时期郑县地图铜雕，路面铜雕塑也加入了新的成员，“萌娃铜鞋”、“虎头娃娃”、“蜗牛”带着鲜活的时代气息，加入到德化文化雕塑的大家庭中。如今的德化街不仅增加了文化价值，也提升了旅游价值，成为郑州一道靓丽的商业风景线。 德化街街面焕然一新，天然大理石材铺设一新，重新设计安装了路面导视系统、路灯与LED显示屏，实现了全街区WIFI免费网络信号覆盖，并在绿植周边安装了雾森系统，更让来此逛街购物的顾客惊喜的是街面新安装的直饮水系统，甜美甘醇的饮用水可直接饮用。 此次改造，德化街新建地下两层商业新街，使德化街更为完整立体。地下商业步行街“德化新街”，以年轻消费群体为主，汇集众多时尚潮流品牌与娱乐体验业态，街内万国烩美食广场，汇集南北名吃，全街区吃喝玩乐，一站式满足。 德化街连南贯北，一条街串起二七、火车站两大城市核心商圈，同时又是1、3、6三条地铁线的转换通道，在二七特色商业区建设中占据着重要位置，焕然一新的德化街，是二七特色商业区建设取得的重要成果，是郑州商业建设向外界展示的优秀作品。郑州德化新街明年元旦正式营业 目前主体基本完工_河南新闻_商都新闻
简述：美食、美衣、美妆……再加上逛街的美女，一开街，德化街地下人防工程就以青春靓丽的形象吸引了年轻的消费者。位于德化街、钱塘路地下的德化街地下人防工程将火车站商圈和二七商圈从地下连接起来，不仅提升了商业圈的……
美食、美衣、美妆……再加上逛街的美女，一开街，德化街地下人防工程就以青春靓丽的形象吸引了年轻的消费者。位于德化街、钱塘路地下的德化街地下人防工程将火车站商圈和二七商圈从地下连接起来，不仅提升了商业圈的集聚功能，还具有完善城市防灾减灾的功能。而德化街地下人防工程的建设只是二七商圈地下商业空间开发的开始，未来的二七特色商业区地下空间将逐步全部开发，在地下形成网络。二七商圈将以立体化、传统商业和现代商业完美结合的商圈呈现在世人面前。
委托专业机构编制二七特色商业区空间发展规划
曾经，风光无限的亚细亚商场代表了二七商圈当时的辉煌和荣耀，但是进入新世纪以来，二七商圈经历了转型的阵痛，盈利能力下滑，土地权属混乱、开发成本高……作为郑州第一大商圈的地位不断受到挑战。2013年出台的《郑州市人民政府关于加快商业中心建设的意见》明确提出提升改造二七商圈，力争将其打造成为全国一流、辐射范围广、影响力大的国家知名商业中心，年社会消费品零售总额近千亿元。
2012年底，郑州二七特色商业区发展规划获省发改委批复，2013年3月，郑州二七特色商业区管理委员会正式成立。成立之初，管委会对区域内国有资产、商贸业零售、批发市场、住宿餐饮娱乐业及楼宇等资源进行了调查统计，形成《郑州二七特色商业区资源调查分析报告》，以此为基础，委托专业规划编制机构编制二七特色商业区空间发展规划、控制性详细规划和交通专项研究。
德化新街明年元旦正式营业
昨日，记者在德化新街看到，目前该工程的主体基本完工，收尾工作正在进行。电梯也开始运行，顺着电梯而下就进入了人防工程内部。首先映入眼帘的是一家冷饮店，店铺不大，但是装修风格非常明快。顺着道路往前走，紧挨着的就是一家服装店，风格同样是明快时尚。箱包店、服装店、冷饮店……众多时尚小店交替出现，是年轻人购物逛街休闲的好选择。这条地下商业街也自称是“最懂年轻人的商业街”。
“德化新街9月28日举行了开街仪式，目前店铺正在逐步入驻，根据计划明年元旦正式营业。”二七特色商业区管委会项目科相关工作人员介绍。而在二七商圈地下商业空间的开发这盘大棋中，德化新街只是其中最先落下的一个棋子。
地下空间开发已成为未来城市现代化建设的主要课题
“二七商圈地下空间的开发是一个必然发展趋势，在全国来说都有这样的成功案例。在国外，地下商业空间的开发已经有很长的历史了。”河南省商业经济学会常务副会长宋向清说，和地上商业相比，地下商业街的开发在成本、交通等方面都有诸多优势，如今地下空间资源的开发利用已成为未来城市现代化建设的主要课题。如天津的小白楼朗香街，是与地铁站结合的商业街，可以与日本东京的地铁商业媲美。
二七特色商业区管委会相关负责人介绍，他们早就未雨绸缪主导编制了二七路――太康路――民主路、二七宾馆及周边地下空间开发利用控制性详细规划，并着手开展招商活动。虽然二七商圈地下商业空间的开发工作刚刚启动，但是已经被许多开发商“盯上”。“德化街地下人防工程只是地下商业空间开发的一个小小切入点，起一个带头性的作用。”该负责人说，目前二七路――太康路――民主路、二七宾馆及周边地下空间开发利用等已经被提上日程。
众多企业对二七商业区地下空间开发表现出极大的兴趣，其中也有企业提出了独到的开发思路。据一有意向的开发商介绍，在某些路段的地下，虽然是商业，但不一味地以“买卖”这种方式呈现，而是准备以展示为主，比如汇集一些古老的或者其他能够吸引人的元素，建成展示馆的形式。
而在地下空间的总体思路上，也将大大地开放，不会局限于“买卖”这样的层面，将会更加的多元和开放，凡是有好的建议和思路，二七特色商业区管委会都会给予支持。“地下一旦连通，大家可以不用上地上都可以连通万象城、大商等。最终形成一张完善的地下商业网。”二七特色商业区管委会相关负责人说。
[编辑：孙妍文]
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