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花树区湖水绿影村（问题村）环境综合整治项目可行性计划书
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跳转至：对“世茂滨江花园”价格趋势的浅析
&&发表于 11-28-
------身为太平绅士的许荣茂在地产界一向深居简出、不抛头露面，低调不张扬、不炫耀；头发梳得一丝不苟，皮鞋光可鉴人，说话细声慢气，不紧不慢；装束庄重内敛毫不华丽。向来低调、沉稳、耐心、善长远规划的许荣茂，默默地做着自己该做的事，一旦认定是要做的事情，便出手惊人，创业30多年来几乎未出现重大决策失误。
------胆识过人的许荣茂在上海开发建设80万平米世茂滨江花园，建设高达333米的60层世茂国际广场，投资开发世茂湖滨花园、世茂北外滩中央商务区、世茂佘山庄园。2003年进驻福州、南京、哈尔滨房地产市场，投资开发福州世茂外滩花园、南京世茂外滩花园、哈尔滨世茂滨江新城，由此成为中国最富盛名的高端地产开发商和豪宅教父。在全国形成“滨江豪宅”开发模式，“滨江豪宅”系列楼盘旺销海内外。在上海地产界，说起“高档住宅”必称“世茂滨江”，世茂滨江花园被视为上海豪宅的标志，是国内高度最高的高级住宅区。
-------芜湖世茂滨江花园位于位于滨江公园及其配套工程一期范围内，地处芜湖市最繁华的市中心――中山路步行商业圈、美食街商圈范围内，交通、购物便利。同时，整个地块濒临长江，沿江岸线约两公里，前排江景一览无余，地理位置十分优越。该项目占地面积18.76万平方米，总建筑面积约61万平方米，绿化率约40%。建筑形态有豪宅、高档酒店、写字楼等。整个项目将景观、亲水、园林和建筑等各种元素完美融合，整个社区由8幢超高层建筑组成，是一个集超五星级酒店、文化艺术中心、特色商业街及高级居住区为一体的大型综合滨江项目。现入网销售面积m2，已销售约75000m2，占推出量的44.6%，占总量的13.2%（包含商业）。销售量应该说在目前的形势下还是可接受的，毕竟是征对芜湖的高端市场。那么7529元/m2的预售均价，现在实际成交均价6825元/m2的价格，还会不会降价下行？本人的浅析如下：
-------一.以许荣茂的为人和风格，世茂集团“滨江豪宅”的开发理念和定位，以及世茂集团雄厚的资金实力，这一点在芜湖没有开发商能出其左右，所以，它是不会放弃“地标价格”大幅度降价的。
-------二.地处滨江公园的规划之中，周边不再有类似的土地推出，土地的稀缺性和超高的建筑将形成壁垒，很可能未来的数年都无法复制，那么为什么要降价去争取少量的客户？本来就是做高端市场，没有降价跌身份的必要。
-------三.世茂集团的“滨江模式”很重要的一点，就是它的酒店和商业。在华尔街金融风暴蔓延全球的时候，全球酒店客房数最多的洲际酒店集团却携手地产业巨头世茂集团大步投资扩张。许荣茂更高调表示：“未来将在内地扩张酒店至20家左右，大多为高端定位。我们集团目前有三大主业，一个是占最大份额的住宅，一个是酒店，还有商业地产，我们对酒店市场很有信心，未来会更加重视酒店业务，所以我们计划将麾下酒店板块业务分拆上市。目前已经启动了酒店分拆上市的前期工作，包括对酒店板块的资产评估等，目前世贸的酒店资产价值约为340亿元人民币，这其中包括已经开业、在建的约10多家酒店”。对世茂集团来说，住宅业务波动很大，而酒店则相对稳定。因此，未等酒店和商业成型就降价是很不明智的选择，因为成熟的商业和酒店会带动住宅的销售。
-------此次伟星的75折降价潮席卷江城，我个人认为世茂滨江花园，是游离在芜湖楼市生态圈的边缘，既是价格风向标，又不是价格的风向标，而后者更符合。因此，本人认为在未来的1~3年内，它不会大幅度降价，提价是有可能的，并不耸人听闻。
-------以上属笔者个人观点，欢迎指正！
由 老陈醋 最后编辑于 11-29-
总积分:1225
&&发表于 11-29-
在咱们中国，什么事情都能发生，
愈降息，房市股市愈跌，好似当年愈加息股市房市愈疯狂暴涨一样，
中央ZF说，我们有信心------4W亿
地方ZF说，我们有信心-----18W亿
----向钱看，----让一部分人先富起来，
----向钱跑，----让一部分人先内需起来，
----我有信心，我们有信心，你呢？
----可以朝三暮四，----油价应该降，我们要实时征收燃油税，
----可以朝令夕改，----加，加，加息，降，降，降息
----其实，什么都可以的，
----我在家里也是三把手，我要改革，我要做一把手，我要朝三暮四，朝令夕改，什么都可以，我要像中国共产PARTY一样在家里专政，
----啪，我家老虎一巴掌将我踢下床，
----你又做梦了，你还让不让人睡！！！！！
总积分:974
&&发表于 11-29-
我同意楼主的观点, 事实上, 买房和买菜一样, 还是要选. 一颗白菜最精华的部分当然是菜心. 把菜边当菜心来卖是这两年房地产的特色. 大家习惯就好了.
总积分:2471
&&发表于 11-29-
虽然楼主说得很有条理，但我完全不敢苟同楼主的观点。
第一，世茂现在正在建造的楼盘原来是平房加单位筒子楼区，可以说是这一带原来环境最差的。当时的拆迁费是1500一平米上下，后期最高的也没超过2300。可以说所谓的“豪宅”完全是世茂炒出来的概念。你不觉得好笑吗？所谓的“豪宅”，业主的小孩上学只能与周遍贫穷人一起“挤”狮子山小学，老人生病也只能与普通市民一起住一院（未来的妇婴医院）。好象不够豪哎？
第二，世茂价格是涨是跌是他决策层的事，但是他目前的价格肯定是高了，不止是高一点点，而是高很多。以芜湖市的实际，世茂的实际价值最多4000一平米，如果世茂理性的话，均价就应该是4500左右。如果世茂狡诈，了解芜湖人比较孬，均价定在5500左右肯定是不错的决策。但是目前的开盘价，结合芜湖人的收入，加上当前的整个房市，世茂不知道N年可以卖完。而且所谓的“豪宅”，我看了目前4栋在建楼盘的户型，就2个特点：1、户型结构很不好，2、共摊面积很大。我看了世茂的户型，不瞒你说，我认为设计人员很不负责，这哪是在设计有钱人温馨的豪宅，感觉是为有钱人随意打造金屋藏娇房。
第三，芜湖市缺少真正的有钱群体，更不存在有钱群体的文化品位。这是一个“一招鲜”的城市，跟风来得快，去得也快。所以，世茂在芜湖玩所谓的“豪宅”概念玩错了城市。在芜湖市唯一稍微能玩“豪宅”的地方只有中山路步行街。
第三，世茂就不要在芜湖市造什么5星级大酒店，我这也是为世茂能在芜湖减少亏损。芜湖市现有好几个楼盘声称要造3星级以上酒店，我可以在这里放个屁，最多有2家会兑现，而这2家将亏损N年。芜湖市如果需要星级酒店的话，新百凭什么烂了16年多之久，新百难道恨钱？鸠兹饭店凭什么N年闲置在市中心没有投资人问津？这两个绝对是芜湖市最最好最最繁华的地段。至于原8号码头的文化艺术中心，那就更搞笑了。芜湖市既没有很多一定水准的娱乐公司和艺人，文化层次很低的市民也没有这方面的定向消费和能力。文化艺术中心不过是又一个奥园，除了解决一点社会就业，剩下的完全是市财政每年巨额的亏损补贴。
结论：世茂如果务实，应该立即把均价降到5000以下。如果狡诈的话，应该立即把均价降到6000以下。世茂不是真正的豪宅，芜湖也没有一个有钱人的坚实群体，何必搞糟呢？
由 北门小男孩 最后编辑于 11-29-
总积分:26774
&&发表于 11-29-
　　“北门小男孩”是正话正说，“老陈醋”是正话反说。
　　你们俩对世茂定价及策略，应该观点是一致的，觉得这种在外地能盛行的炒出来的“豪宅”概念在芜行不通。
　　我感觉也如此，芜湖这个城市是个消费怪圈。
梦想在高处、生活在别处、牵挂于无声处
新浪微博：wh寒烟翠
总积分:2471
&&发表于 11-29-
引用:最初由 牵挂于无声处 发布
　　“北门小男孩”是正话正说，“老陈醋”是正话反说。
　　你们俩对世茂定价及策略，应该观点是一致的，觉得这种在外地能盛行的炒出来的“豪宅”概念在芜行不通。
　　我感觉也如此，芜湖这个城市是个消费怪圈。
芜湖市是个很正常的城市，不存在什么消费怪圈。问题是没有人做出过合理解释而已。
应该这么看，如果中山路不是在2000年改造，而是前几年改造，幸好被世茂拍得土地开发，我觉得世茂是能够在芜湖市玩转“豪宅”的，他的整个计划也适合中山路步行街的布局规划。
你所说的外地，要看什么外地了。
总积分:5076
&&发表于 11-29-
世贸降不降价对于我来说已经不重要了。。。我还是捏着仅有的不多的银子，等着出来打酱油吧。。。
最高境界，第三阶段：急着结婚的赶快买吧，有小孩上学的赶紧换吧，没啥事的就别折腾了。。。
总积分:10131
&&发表于 11-29-
引用:最初由 北门小男孩 发布
芜湖市是个很正常的城市，不存在什么消费怪圈。问题是没有人做出过合理解释而已。
应该这么看，如果中山路不是在2000年改造，而是前几年改造，幸好被世茂拍得土地开发，我觉得世茂是能够在芜湖市玩转“豪宅”的，他的整个计划也适合中山路步行街的布局规划。
你所说的外地，要看什么外地了。
若干年前的解释：皮夹克（真皮的）+假领子（的确良的），其实上海人那时也这样。
若干年后的解释：小品牌（大家都知道）+山寨（人人都清楚），但是，上海已不是这样啦！
总积分:2223
&&发表于 11-29-
降或不降,这会若许也是许荣茂考虑的问题吧
全国三十几个项目,芜湖的销售业绩可能还算是排的比较前的.
全国房地产都不景气,又是上市公司,受金融危机的影响.
你讲降吧,觉得没面子,不降吧家里再多钱也不能这样亏么,你们讲怎么办?
2008年实现自己的愿望！
总积分:2340
&&发表于 11-29-
世贸是大牌子？？
看看前两天香港股市，世贸、雅居乐、碧桂园、SOHO等加一起市值都不如中海海外，笑死我了！
【**丝炒股穷一生，p民存房富一世！】今日之钱不是钱，明日之债不是债；房贷是政策性扶贫帮困贷款，p民请珍惜这一扶贫机会；有贷且贷直须贷，莫待限贷空悲切；第一套自住房是多数人第一笔重大战略投资，宜用战略高度看待；优质学位核心地段等稀缺资源房产，价值恒久远，一房永流传。（
总积分:8057
&&发表于 11-29-
楼主说的有道理，北门小男孩也很务实！起码在10年之内看不到滨江的商业会有大的赚头！当然，10年以后就难说了。因为整个国家的经济总是在进步的。老陈醋说的假领子也是N年前的事了，记得小时候见过，社会的进步不是一朝一夕能完成的。
到那时，世贸能等得起就等好了。
总积分:400
&&发表于 11-30-
世茂滨江花园的确是芜湖市目前最美的环境，最好的位置，很可能未来的数年都无法复制。我的几位朋友都非常看好世茂滨江花园，但不敢出手，怕降价。
总积分:25898
&&发表于 11-30-
呵呵，好地方，但能卖好价钱吗
总积分:337
&&发表于 11-30-
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虽然楼主说得很有条理，但我完全不敢苟同楼主的观点。
第一，世茂现在正在建造的楼盘原来是平房加单位筒子楼区，可以说是这一带原来环境最差的。当时的拆迁费是1500一平米上下，后期最高的也没超过2300。可以说所谓的“豪宅”完全是世茂炒出来的概念。你不觉得好笑吗？所谓的“豪宅”，业主的小孩上学只能与周遍贫穷人一起“挤”狮子山小学，老人生病也只能与普通市民一起住一院（未来的妇婴医院）。好象不够豪哎？
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如果按北门小男孩的说法,价值与价格往往是不对等的,建议你去百度一下豪宅的概念,并不是这个地方原来是厕所就不能盖餐厅的,凤凰美食街原来不就是一条烂铁路.现在你是不是要说那地方原来拆迁也就2000,现在一平方最多2500,多一点好了 3500,去买把.有钱人是什么人?他们也是人,你明显对这样一个群体没有太多的了解,他们的绝大多数人都很普通,也喜欢跟朋友一起吃火锅.跟朋友一起玩,小孩子上学他们会找关系到好的学校,为什么非要去狮子山,老人生病了住一院也住特护病房.至少比你呔气吧.
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第二，世茂价格是涨是跌是他决策层的事，但是他目前的价格肯定是高了，不止是高一点点，而是高很多。以芜湖市的实际，世茂的实际价值最多4000一平米，如果世茂理性的话，均价就应该是4500左右。如果世茂狡诈，了解芜湖人比较孬，均价定在5500左右肯定是不错的决策。但是目前的开盘价，结合芜湖人的收入，加上当前的整个房市，世茂不知道N年可以卖完。而且所谓的“豪宅”，我看了目前4栋在建楼盘的户型，就2个特点：1、户型结构很不好，2、共摊面积很大。我看了世茂的户型，不瞒你说，我认为设计人员很不负责，这哪是在设计有钱人温馨的豪宅，感觉是为有钱人随意打造金屋藏娇房。
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定价这个东西到目前为止.还不好说.但是首先一点肯定,地段和环境,最少是目前芜湖市比较好的加上江景,我想问一下你所谓的户型结构很不好是不是以偏盖全了,我看他的户型 大户型的结构都是很不错的,小户型因为电梯的原因也是没有办法做到南北通透,公摊面积大也是因为是高层,你可以去查一下相关的规定,看看是不是有高层超高层的公摊规定.任何一家公司都不可能给你做一个空中楼阁.什么公摊,楼梯间管道井电梯全没有.你上下全用绳大便小便全空投.我想你也不是设计人员.对于这些专业的东西自然有专业的人去看
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第三，芜湖市缺少真正的有钱群体，更不存在有钱群体的文化品位。这是一个“一招鲜”的城市，跟风来得快，去得也快。所以，世茂在芜湖玩所谓的“豪宅”概念玩错了城市。在芜湖市唯一稍微能玩“豪宅”的地方只有中山路步行街。
第三，世茂就不要在芜湖市造什么5星级大酒店，我这也是为世茂能在芜湖减少亏损。芜湖市现有好几个楼盘声称要造3星级以上酒店，我可以在这里放个屁，最多有2家会兑现，而这2家将亏损N年。芜湖市如果需要星级酒店的话，新百凭什么烂了16年多之久，新百难道恨钱？鸠兹饭店凭什么N年闲置在市中心没有投资人问津？这两个绝对是芜湖市最最好最最繁华的地段。至于原8号码头的文化艺术中心，那就更搞笑了。芜湖市既没有很多一定水准的娱乐公司和艺人，文化层次很低的市民也没有这方面的定向消费和能力。文化艺术中心不过是又一个奥园，除了解决一点社会就业，剩下的完全是市财政每年巨额的亏损补贴。
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你不知道的圈子不代表不存在,也许你跟朋友在某酒店吃饭,隔壁的包厢就是你所谓的那圈子人,你不知道是因为你不在这个圈子之内.至于酒店我不说什么.因为我对酒店的运做不了解.不便对自己所不了解的东西指手化脚.
但我知道有一点,酒店是要看运营团队的.而且酒店也不是位置繁华就一定行的.
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结论：世茂如果务实，应该立即把均价降到5000以下。如果狡诈的话，应该立即把均价降到6000以下。世茂不是真正的豪宅，芜湖也没有一个有钱人的坚实群体，何必搞糟呢？
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结论:你不是一个有钱人圈子里的人,你也不了解所谓的豪宅,有时候房子并不仅仅代表房子,你目前至少现在是不会了解的,等你什么时候能到了一个圈子中间去了以后你就会知道了.你说了那么多的话我可以总结一句话.
世茂你赶快降价
总积分:2826
&&发表于 11-30-
买房子什么最重要：地段、地段、地段。
虽然我不是什么有钱人，但是世茂7000元左右的价格我觉得并不算贵，我宁愿用接近7000的价格买世茂，不会用超过5000的价格买左岸
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