您的位置：&&&&&&&&& > 正文
建筑物区分所有权 16:15&&来源： |
　　一、建筑物区分所有权的概念 　　建筑物区分所有权，通说认为是指由区分所有权人对建筑物的专有部分享有的所有权、对共有部分享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权三要素构成的统一体。 　　二、建筑物区分所有权的特征 　　建筑物区分所有权具有如下几个特征： 　　（一）复合性建筑物区分所有权是由专有权（对专有部分享有的所有权）、共有权（对建筑区划内的共有部分享有的共有权）以及成员权（对共有部分共同管理的权利）等三个要素构成的特别所有权；而一般不动产所有权的构成则是单一的，是权利主体对某一不动产享有排他性的占有、使用、收益和处分的权利。 　　（二）专有权的主导性在构成建筑物区分所有权的三个要素中，专有权居于主导地位，是共有权及成员权的前提与基础。 　　（三）一体处分性　　（四）权利主体身份的多重性 　　三、建筑物区分所有权的类型 　　（一）纵向分割式区分所有权纵向分割式区分所有权，也称纵切式区分所有权，指的是对二栋建筑物进行纵向分割，并分别由两个或两个以上的人所有，如连体别墅。此种建筑物区分所有权的共有部分较少，因此其关系也较为简单。 　　（二）横向分割式区分所有权横向分割式区分所有权，也称横切式区分所有权，是指对一栋建筑物作横向分割，使各层分别属于不同区分所有权人所有。于此情形，各区分所有权人之间的共用部分，除共同的墙壁外，尚有共同的屋顶、楼梯、走廊和基地等。 　　（三）混合式区分所有权混合式区分所有权，是指对一栋建筑物进行上下横切、左右纵割，分套所有。 　　四、建筑物区分所有权人的专有权 　　专有权，又称专有所有权，是指在区分建筑物的专有部分上成立的所有权。 　　（一）专有部分专有部分必须具有独立性。关于专有部分的范围，学界存在四种学说：壁心说、最后粉刷表层说、空间说和折衷说（壁心和最后粉刷表层说）。 　　（二）专有权行使的限制区分所有建筑物的专有部分具有独立性，专有权人有权对其专有部分进行自由使用、收益及处分，无须征得他人同意，这种专有权在效力上与一般的单独所有权并无本质区别。专有权人在行使专有权时应当遵守《》第7l条、77条、83条的规定。 　　其一，专有权人行使专有权不得危及建筑物的安全，不得损害其他专有权人的合法权益。 　　其二，专有权人不得违反法律j以及管理规约，将住宅改为经营性用房。 　　其三，专有权人不得任意排放污染物或噪声，不得违反规定饲养动物。 　　五、建筑物区分所有权人的共有权 　　共有权，是指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物之共用部分享有的权利。 　　（一）共有部分区分所有建筑物的共有部分即专有部分以外的建筑物其他部分。 　　（二）建筑物区分所有权人共有权的特征　　1、从属性　　2.不可分割性　　3.客体范围的广泛性　　4.法律关系的多重性　　5.不涉及优先购买权　　（三）区分所有权人作为共有人的权利与义务区分所有权人作为共有人的权利包括：　　（1）共有部分的使用权。　　（2）共有部分的收益权。　　（3）共有部分的单纯的修缮改良权。　　（4）物权请求权。 　　区分所有权人作为共有人的义务主要包括：　　（1）依共有部分本来的用途进行使用的义务。　　（2）分担共同费用和负担，如维修费和税费等。 　　六、建筑物区分所有权人的成员权　　（一）成员权的含义所谓成员权，是指建筑物区分所有权人作为基于建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的建筑物管理团体成员之一而享有的权利和承担的义务。 　　（二）成员权的内容成员权人享有的权利：　　（1）投票表决权；　　（2）参与订立建筑物管理规约权；　　（3）选举及解除管理者权；　　（4）对公共管理事项的请求权（如请求召集成员大会的权利）；　　（5）撤销权，按照《物权法》第78条第2款的规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 　　成员权人承担的义务：　　（1）执行区分所有权人管理团体的会议作出的决议的义务；　　（2）遵守管理规约的义务。 　　（三）成员权的行使方式成员权的行使往往表现为管理团体的设立及其运作。 　　管理团体或管理组织，包括区分所有权人大会与管理委员会。 　　业主大会决定区分所有建筑物的重大事项。 　　业主大会与业主委员会的决定属于业主的共同意志，对全体业主具有约束力，这是私法自治的体现。 　　业主大会和业主委员会除了具有决议权以外，还有如下权利：对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业等费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。 　　区分所有建筑物日常事务的管理有两种方式：一是自行管理，二是委托管理。
权威师资阵容，经典班次科学搭配。适合基础好、时间充裕、自学能力强的学员
高清智能交互课件，下期学费减半。 适合基础薄弱、工作忙，高效备考的学员
实验班助教贴心指导，签署协议保障通关。适合有专职助教督促指导，零基础、时间紧的学员
考点集中，方便快捷，手机/平板专属课堂。购买全套课程任一班次同时购买移动班，可享7折优惠
历年真题，应试指南。看书、做题、云笔记功能一应俱全
1100元/门&
1800元/门&
3000元/门&
500元/门&&
50-100元/套&&
司法考试相关栏目推荐
··············
2015年司法考试移动班，支持以手机/平板电脑为载体学习网络课程，每15-20分钟一个讲座，化繁为简。权威名师倾情打造，授课幽默风趣，妙语连珠！
学员:maojiayi学员:wppwdd8学员:laimengzhu学员:gongzheng2013学员:szt520125学员:wangshen1987
咨询电话：010-
特色班精品班实验班移动班
权威师资阵容，经典班次科学搭配；高清视频课件，移动应用随学随练。紧扣大纲全面讲解，超值优惠套餐！
含全套基础学习班、法条串讲班、 冲刺串讲班、真题解析班、论述题精讲班。
权威师资阵容，经典班次科学搭配；高清视频课件，移动应用随学随练。
当年考试不过，第二年半价重学！
含全套基础学习班、法条串讲班、 冲刺串讲班、真题解析班、论述题精讲班。
权威师资阵容，经典班次科学搭配；高清视频课件，移动应用随学随练。
当期考试未过，签署协议，学费全返！
含全套基础学习班、法条串讲班、 冲刺串讲班、真题解析班、论述题精讲班。
以知识点为单元授课，每15分钟一个讲座；
化繁为简，强化重点、难点、考点。
适合有一定专业基础，高效利用零散时间高效备考的学员！
含全套基础学习班、法条串讲班、 冲刺串讲班、真题解析班、论述题精讲班。
1、凡本网注明“来源：法律教育网”的所有作品，版权均属法律教育网所有，未经本网授权不得转载、链接、转贴或以其他方式使用；已经本网授权的，应在授权范围内使用，且必须注明“来源：法律教育网”。违反上述声明者，本网将追究其法律责任。
2、本网部分资料为网上搜集转载，均尽力标明作者和出处。对于本网刊载作品涉及版权等问题的，请作者与本网站联系，本网站核实确认后会尽快予以处理。
本网转载之作品，并不意味着认同该作品的观点或真实性。如其他媒体、网站或个人转载使用，请与著作权人联系，并自负法律责任。
3、本网站欢迎积极投稿
Copyright & 2003 - 2015
Rights Reserved.　北京东大正保科技有限公司 版权所有
－－－－－－－－－－－－－－
咨询电话：010-6500111 咨询时间：全天24小时服务（周六、周日及节假日不休息）　客服邮箱：
传真：010- 投诉电话：010- 建议邮箱：&办公地址：北京市海淀区知春路1号-学院国际大厦18层()
　　/　　　京公网安备66　浙大远程继续教育土木专本2012年建设法规与合同管理作业题及答案(第一次)..
扫扫二维码，随身浏览文档
手机或平板扫扫即可继续访问
浙大远程继续教育土木专本2012年建设法规与合同管理作业题及答案(第一次)
举报该文档为侵权文档。
举报该文档含有违规或不良信息。
反馈该文档无法正常浏览。
举报该文档为重复文档。
推荐理由：
将文档分享至：
分享完整地址
文档地址：
粘贴到BBS或博客
flash地址：
支持嵌入FLASH地址的网站使用
html代码：
&embed src='/DocinViewer-4.swf' width='100%' height='600' type=application/x-shockwave-flash ALLOWFULLSCREEN='true' ALLOWSCRIPTACCESS='always'&&/embed&
450px*300px480px*400px650px*490px
支持嵌入HTML代码的网站使用
您的内容已经提交成功
您所提交的内容需要审核后才能发布，请您等待！
3秒自动关闭窗口建筑物区分所有权制度的分析与建议
来源：中国法院网
作者：梁劲松
　　《物权法》的颁布是我国建筑物区分所有权制度立法上具有划时代意义的重要事件。 标志着建筑物区分所有权制度在我国立法上的极大进步，同时也体现了建筑物区分所有权制度基本理论在我国理论研究中的基本成熟。但是这并不昭示建筑物区分所有权制度立法上和理论上的至臻至善。本文从建筑物区分所权法律内涵的基础理论入手，分析不足并提出完善的立法建议。
　　一、建筑物区分所有权制度概述
　　《中华人民共和国物权法》第73条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。”从《物权法》第73条的规定来看，本法条包含了三层意思：（1）建筑区划内的绿地，原则上属于业主共有；（2）城镇公共绿地，应当归国家所有；（3）对于明示属于个人的绿地，例如房屋买卖合同中约定归业主个人使用的地面花园，则应当按照约定归业主个人。
　　建筑物区分所有杈是一种包括专有所有权、共用部分持分权和成员权在内的三位一体的“复合物权” ，具有以下特征：
　　(一)权利主体多重性。 —建筑物区分所有权由于其由专有所有权、共用部分持分权及成员权所构成，其主体具有多重身份，既是区分所有建筑物的专有权人，又是区分所有建筑物的共有权人，还是区分所有建筑物管理团体的成员，并集三种身份于一身。
　　(二)权利客体多样性。建筑物区分所有权的客体包括专有部分和共用部分，同时，由于区分所有建筑物在整体上是一个闭合的物体，因而各个区分所有人形成不可分割的团体关系，其成员对整个建筑物具有不可让与和不可抛弃的权利和义务。
　　(三)权利内容多样化。既包括权利主体作为专有权人的权利义务关系，又包括权利主体作为共有权人的权利义务关系，还包括权利主体作为管理团体成员的权利义务关系，三者合为一体，不可分离。三方面权利，在转让、处分、抵押、继承时，需一起转让。三方面的权利义务经常互相交织，使内容复杂化。
　　(四)专有权具有主导性。 在建筑物区分所有权的三项内容中，专有所有权具有主导性，其表现为：一是取得专有权，同时也就取得了共有权和成员权；二是专有权的大小决定区分所有人共有持分的比例及成员权的权利和义务的分担；三是专有权变动的效力及于共有权和成员权，处分专有权，也就同时处分了共有权和成员权。
　　二、建筑物区分所有权制度的缺陷
　　（一） 专有权范围界定不明
　　《物权法》第74条对专有权规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。” 专有权的客体就是建筑物的专有部分，如何确立专有部分的范围，没有明确建筑物区分所有权人其专有所有权的范围，没有明确建筑物面积测算的标准。
　　（二）共有权难以实施
　　《物权法》第76条将建筑区划内的绿地、道路、物业管理用房、会所、车库认定为建筑物区分所有权的共有权对象。从实际情况看，提供健身、娱乐等服务会所，绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或者出租经营的，而非按照建筑物的附属设施归业主共有，因此可以将规定会所的部分单列。
　　（三） 成员权规定不规范
　　《物权法》没有明确业主委员会的权限、责任和业主会议的效力。出于实用的考虑，可以规定“有关区分所有建筑物、基地和附属设施的管理、使用，以及区分所有人等的相互关系，除法律另有规定外，应以管理规约规定”
　　（四）登记机构尚不明确。物权法第10条虽然明确规定对不动产实行统一登记制度，但对于统一登记机构仍然采取了搁置处理的方法，究竟哪一个机构是统一的登记机构尚不明确。
　　（五）相邻权的规定过于简单。 在区分所有的情况下，更容易发生各种相邻关系的纠纷。不正当使用专有部分而导致邻人所有权的行使障碍；各区分所有人行使其专有部分权利时，应为邻人专有部分的权利的行使提供必要的便利 。
　　三、建筑物区分所有权制度的立法建议
　　1、 取消“明示”的表述。这是因为：（1）对于建筑区划内、属于城市规划关于绿地率规定的绿地部分，因属于规划内的绿地应由全体业主共有，不应当存在“明示”约定归属个人的情形。（2）开发商在满足城市规划关于绿地率的最低要求后，在自己的开发用地里建设的绿地，即有权以自治的形式处分绿地，则无需明示就可以限制其他人使用和占有。 “明示”没有存在的必要。即“明示”属于“不应当”和“没必要
　　2、明确地下车库的所有权归属
　　从《物权法》第七十六条第二款“会所、车库的归属, 有约定的, 按照约定；没有约定或者约定不明确的, 除建筑单位等能够证明其享有所有权外, 属于业主共有”的规定看, 现实意义并不大。应明确规定业主对属于建筑单位所有的营业性停车场的转让、出租享有优先的购买权和优先承租权,以充分发挥建筑物配套设施的使用效能。
　　3.对地下建筑物进行所有权登记
　　我国目前的房地产登记制度很不完善,对于共有、他项的房地产权证，房地产登记机关并不办理，停车位的法律权利归属亦不记载于房地产权证。 在登记制度不完善的情况下，对小区车库的归属由当事人约定也势必对业主的利益造成损害。
　　4、完善“应当首先满足业主需要”的含义
　　《物权法》第74条第1款虽然规定用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要，但是这一规定太过粗糙与原则，容易产生歧义。如果不加以澄清，将来必定造成司法实践的困惑。关于如何理解“应当首先满足业主需要” 笔者认为“首先满足需要，就是指开发商在修建了车位、车库之后应当首先将其出租出售给业主，而不能高价卖给第三人。”该条实际赋予了业主对小区车库的优先购买权或优先承租权，可以从“同等条件”的突破开始来实现“应当首先满足业主需要”的立法目的。
　　5、正确处理好物权法与土地管理法、房地产管理法的关系。物权法主要是处理平等主体之间的物权的设立、移转和保护的法律，不应包含过多的管理性规范，这些内容主要应该由土地管理法等法律来作出规定。同时物权法是基本的民事法律，应在较长时间内保持其稳定性，对建立社会主义市场经济体制过程中所采取的那些尚未定型的和过渡性的措施，不应当在物权法中作出规定，可以由其他法律或行政法规予以规定。
　　完善建筑物所有权人制度的不足，可以通过颁布司法解释等途径使之不断完善，以适应各种新旧的建筑物区分所有的情况，满足社会发展的需要。建立起新的物权观念，借鉴外国的立法经验，制定完善的建筑物所有权法，既面对现实，又前瞻未来，以顺应世界潮流，满足现代化社会生活的需要。
作者单位：黑龙江省抚远县人民法院
责任编辑：李金红
相关新闻：
9月12日上午，最高人民法院召开新闻通气会通报全国法院2013年度政府信息公开十大案例，并对案例进行了详细解读。最高人民法院...&&nbsp
互联网新闻信息服务许可证 ()网上传播视听节目许可证 (0108276)京ICP备号业主的建筑物区分所有权之评析(上)_百度文库
两大类热门资源免费畅读
续费一年阅读会员，立省24元！
评价文档：
26页免费28页5下载券40页免费2页¥1.0044页免费10页免费13页免费3页免费11页免费13页免费
喜欢此文档的还喜欢29页5下载券28页5下载券18页免费12页免费10页免费
业主的建筑物区分所有权之评析(上)|法​学​论​文
把文档贴到Blog、BBS或个人站等：
普通尺寸(450*500pix)
较大尺寸(630*500pix)
你可能喜欢扫扫二维码，随身浏览文档
手机或平板扫扫即可继续访问
建筑物区分所有权中的共有权问题研究
举报该文档为侵权文档。
举报该文档含有违规或不良信息。
反馈该文档无法正常浏览。
举报该文档为重复文档。
推荐理由：
将文档分享至：
分享完整地址
文档地址：
粘贴到BBS或博客
flash地址：
支持嵌入FLASH地址的网站使用
html代码：
&embed src='/DocinViewer-4.swf' width='100%' height='600' type=application/x-shockwave-flash ALLOWFULLSCREEN='true' ALLOWSCRIPTACCESS='always'&&/embed&
450px*300px480px*400px650px*490px
支持嵌入HTML代码的网站使用
您的内容已经提交成功
您所提交的内容需要审核后才能发布，请您等待！
3秒自动关闭窗口}