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最近在接触一个别墅项目，但手边这方面的资料不多，特别是对别墅的安全管理及装修管理方面的知识比较欠缺，希望能得到高手指点！
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下面是我在网上找的资料，但感觉不够细，在此抛砖引玉。别 墅 管 理 企业管理中心 陈建国 居住类型上物业分为：一般住宅、公寓、别墅三种。从档次上别墅属于最高一层。别墅住宅随市场经济的发展日益增长，成为房地产业的“宠物”，倍受消费者亲睐。因此对别墅的管理也成为物业管理企业的一个重要课题。 所谓“别墅”现代汉语所给定义为：在郊区和风景区建造的供休养用的园林住宅。所谓“管理”在这里的喻义为物业管理，含保管、照管与料理、约束的并列关系。虽然书中对别墅的定义与目前市场上销售的别墅及国外发达国家的别墅有诸多不同之处。但即称“别墅”住宅都有许多相同之特征，那么别墅的物业管理除了进行一般物业管理工作所包涵的社区清洁、保安；一般设备养护、维修；公共设施保养、维护等，还要根据别墅的特性，搞好针对的服务管理工作，方能取得良好的效果和收益。 一、别墅环境的特性 由于别墅区选址大都在郊区、风景区，远离城市喧哗区域，在开发建设与它类型物业相比，占地多、面积大、个性化强、绿化用地与占地面积的比例不低于1：1，各建筑之间距离大，道路宽阔。那么通常物业管理中所要求的，绿地无杂物、杂草，人行道和机动车道无损坏；保持清洁标准，就不适宜了。 首先园林绿化区域的设计，在风格上需与别墅的建筑相符，在选择的品种上，需考虑到南北气候的差异，否则会造成“碧绿”一会儿，“优雅”一时的短时效应，一年只有一季二季绿的景象。如果这些“先天不足”一旦形成，那么后期的物业管理无论如何，也无法达到良好的效果。 另外，距离大、道路宽、人口密度小，宜造成了人与人之间情感沟通的不畅。根据别墅所处的区域，入住人群的类别，通过“民意测验”、“客户调查”，增加一些实用功能的公共设施，如开设露天健身房、儿童乐园、老人活动地、露天烧烤区、艺术园艺塑品、信息栏等，以沟通开发商、物业公司、业户之间的情感，提高物业管理成效。 还有，象雪天及时有效地清扫道路，雨天道路排积水处理等等，正是这些看似细微的工作，构成了管理的全面，可以体现管理水平的地方。 二、治安特性与管理 别墅在规划上是统一设计、施工的几十栋、上百栋为一组的、相对封闭、上规模的社区。从价位上讲，拥有者为有经济实力者及有社会地位者等人群。从使用上讲，多为人们休假的第二居所；在京办事处；集团办公地等。由于人流疏稀、人员密度小、财产价值大、隐患部位多，因此安全治安工作必须放在首位，要达到通信畅通、反应迅速、防范有效，则要在人力和物力上加大投入。建立一套治安防范紧急反应系统是必不可少的。以技防和人防相结合，利用先进的智能化设施，对社区周界、出入口、车库、公共场所、重要部位进行24小时监控。保安员利用固定或流动的方式进行询问、检查、帮助别墅区内的人员。以使用电动、机动交通工具达到“快速”，以完备先进的设备装置达到“准确”，以训练有素的专业人员达到“有效”从而防范、控制、处理各类突发事件。 但是值得注意的是，过多的盘问、繁琐的登记、严格的控制，会丧失住宅的舒适和方便感觉，取而代之的是“壁垒森严”的“监狱”感。如何恰如其分地做到安全又方便，确实是个难题。我想因为别墅面积大、人员流动小、固定保安岗与流动保安岗利用通信设备，实现“移动通报制”可以缓解此矛盾。（即随着来人、车辆的移动线路，不断的通报方位形成隐形安全网）。有的别墅在对外来人员，车辆管理上实行主、付卡验证方式，效果也还可以。 在物业管理中，保安工作除了具备准军事化的素质、职能，还应该尽可能熟悉一栋别墅的各方面情况，从单纯的保卫职能到兼有帮助、服务职能。这属于服务软件上的范畴，不少项目，提出“有困难找保安”的承诺，是一个即好又难的课题。另外别墅区内车辆交通的管理，也涉及到很大的安全因素，因为每户在不少于一辆车的现实状况，使之必须“人车分流”，那么标识的正确、有效、到位、路线合理流畅是减少不安全因素的条件之一。 三、别墅的服务与管理 服务与管理从字面上看，前者是听从命令的，后者是发出命令的。但在物业 管理中就要将二者溶汇贯通，有机地结合起来。曾经有境外某大型物业管理公司总裁感叹：在中国，很多人花几百上千元吃顿饭没关系，就是心疼每月几十元的物业管理费。这也从一个侧面反映了国内许多业户对物业管理的不理解。在人们较熟悉的香港物业管理模式中，物业管理经费完全来源于业主。在中国如何在人们的经济和心理承受力不到的前提下完全实现“以区养区”，就要在服务的种类多样化，管理形式灵活上大做文章。 虽然别墅的封闭性、远离性带来生活、日用品服务的必须性和单一性，但因别墅用户的活动半径大，第一居住所等原因，使大件物品及耐用品不会在社区内消费。所以，安排服务设施，提供商品种类要认真推敲。 由于别墅建筑的特性及消费人群的特性，使得别墅带有很强的私密性，各种费用的收缴是管理工作之必行，如上门收取，从服务角度上讲固然可取，但频频打扰用户又是不可取之。这时利用多费统收、智能传输等方式，可以一举两得。 住别墅的一族人群对休闲
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来一个关于别墅管理的案例，希望能引起大家的兴趣。业主：自家花园种什么是自己的事 物业：别墅景观怎么可以成为菜地 别墅业主有菜农“情结”
江宁，“苏源?颐和美地”别墅区内花木葱茏，充满田野的气息。因为是在原先的农田上直接盖的别墅，因此土壤特别肥沃，花园中种什么都长得十分蓬勃。樱花、凤尾竹、玫瑰、葡萄是比较常见的庭院植物。有的业主特别讲究，甚至设计了假山、金鱼池、水井或者凉亭。当挤惯了筒子楼的城里人终于住进了有天有地的别墅，第一个想法就是能够让生活亲近自然。 然而，当记者来到西区和雅居09幢联排别墅前，却见到了一小片菜地。 这里的一楼花园面积不小，每家大约为45平方米，在别墅交付的时候，园中统一培植了草皮。但09幢其中一家业主将草皮铲掉后，却将自家花园开垦成两块菜地，划分了“田垄”，种植了四五种蔬菜，有小菜秧、扬花萝卜、蚕豆等；萝卜已经结实，有的菜却刚刚冒出小芽；旁边还留着两片翻好待种的土地，分明还能为主人的餐桌再添新品种。 细心的主人除了在篱笆门边修了座水池用来浇园外，还在土地上挖了个浅浅的小土坑，其中堆积了些鸡骨、蛋壳之物，用来沤制天然肥。 不少“苏源?颐和美地”的业主都知道小区内有几位把花园变菜园的邻居，而且他们经常自豪地对亲戚朋友们推荐：“到我们家来吃饭，吃我家菜园中最新鲜的蔬菜！” 一位业主主动向记者讲述了自己家中的“菜园派”与“花园派”之争。她说：“我是个职业女性，却有着强烈的‘农民’情结。”她的老公坚决反对这个“老土”的主意，先是花数千元买来7棵名贵花木，包括银杏、白皮松、垂丝海棠、晚樱、紫薇和槭树，又营造了三潭映月式的小水景。最后拗不过夫人的坚持，才给她留下墙角边极不规则的一小片地。因为背阴，番茄不红，只有朝天椒长得好，然而她已经感觉满足。 然而，这些业主不知道，自己的“菜农”情结，正在挑战传统的居住观，更是挑起了现代物业与传统生活方式的巨大矛盾。 倒菜派――高档别墅怎能种菜？ 当仁恒“玉兰山庄”的物业公司听说记者询问“别墅能不能种菜”，第一反应简直是目瞪口呆：“我们花了大价钱，引进了名贵花木，种植在庭院中，业主怎么会舍得种菜呢！” 别墅交付入住以后，将由一纸《物业管理合约》来约束物业公司和业主双方的权利和义务。那么，《物业管理合约》中对种菜行为有没有明确否定呢？“玉兰山庄”表示，“明确的规定倒没有，但是一般来说是不允许的。” “瑞景文华”别墅的物业公司观点与“玉兰山庄”相似。物业公司认为，种菜有三大弊端，一是泥土暴露在外面，影响绿化；二是施肥的时候气味不佳，影响芳邻；三是菜园与别墅区整体景观不协调。 她补充说，业主想自己建个亭子什么的都可以，只要事先把设计方案报给物业就可以了，但是种菜绝对不行！ 拥菜派――花园的使用权是业主的 但是，不同开发商面对业主种菜，观点不尽相同。当记者好奇“苏源?颐和美地”如何对待业主种菜的现象，有关人士回答说，“别墅种菜怎么不行？花园的使用权是业主的。我们物业规定的原则是只要无害，不妨碍隔壁邻居的生活就行。种菜是件亲近自然的好事。” “有人说施肥‘空气污染’，其实我们家隔壁邻居就在种菜，他们用的是有机肥，一点味道都没有。而且这里的土地肥沃，不施肥也能长。”“有人认为种菜降低别墅档次，这是个观念问题。我们认为菜园也不失为绿化的一种好方式。” “爱涛?颐水园”的物业公司也很爽快地表示，只要业主是在自家花园里种菜，不超过私人范围侵入公共绿地，都是允许的。 业内人士向记者指点了一条“明”路：可以通过业主委员会投票，如果投票通过，就可以以业主委员会的名义向开发商争取种菜权利；如果业主委员会不通过，那说明种菜影响邻居生活，想种菜的业主也没话说。 □金陵晚报记者刘欣 编者的话 自家园地种菜是不是自己的事儿？物业公司应不应该指手画脚？ 自家屋顶能不能架起太阳能热水器？物业公司该不该管到我家屋顶？ 自家封闭阳台可不可以刷上我的幸运色？为什么非要刷成物管规定的颜色？ 自家窗户外能不能伸出晒衣竿？南京的黄梅天让人怎么晒衣？ 在这些婆婆妈妈的小事上，现代物业管理正在一次次挑战市民们脆弱的神经。物管在带来全新的小区生活概念的同时，也在一次次面临强大的传统生活习惯的碰撞。 物管究竟是对是错？您对以上这些生活琐事持何种观点？物管的价值究竟在哪里？市民的生活方式是否面临时代的挑战？
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我转一份资料吧!第4期中国别墅沙龙-别墅物业管理研讨会[转帖]
庞博国际执行董事刘东主持沙龙 【刘东】各位到场的嘉宾下午好，今天下午的论坛活动开始，中国别墅沙龙是由焦点别墅网和拓之林地产服务机构共同办的中国别墅大盘点沙龙，今天是第四期别墅沙龙，主题是别墅物业的管理，今日的代表还有别墅物业管理的一些负责人和物业管理的专家，感谢各位的到来。我们先彼此介绍一下，因为今天有很多老朋友，也有新面孔，虽然四期别墅沙龙都探家了，坐在我旁边的是东山墅项目的总经理高雪峰，其他人各自把自己的姓名以及来自什么公司，从事哪方面的专业给大家做一个介绍。 【刘东】我是北京达文物业管理有限公司的市场总监。我是瀛海名居的市场总监李晶晶；我是瀛海名居的市场副总监杨进；我是宽HOUSE的权慧峰；中世杰肯道夫古小平；我是英才房地产开发有限公司物业经理薛子君；我是财富地产集团张志坚；我是北京君豪物业管理公司总经理陈建国；我是汤HOUSE的陈玉城。 【刘东】我是来自庞博国际总经理刘东，我也算半个东道主，因为我做了策划项目很长时间，今天活动由我来做主持。我注意到今天我们来宾里面有一部分是明年要开盘的项目，也包括已经入住的项目，也包括很多服务很多别墅项目物业管理公司的专业人士在。我今天想跟大家探讨已个问题，因为今天的问题都是关于物业方面的问题，所以我觉得最好是不用我一一点将由大家发言，我希望有关物业管理方面问题，是不是请物业公司的代表能够踊跃回答。 【刘东】我现在问一个最简单的问题，别墅物业管理和普通物业管理有什么不同的地方？对于物业公司普通住宅好管理还是别墅好管理。因为今天项目是在东山墅举行，本身达文物业是这个项目的物业管理方面的负责人，是不是能给我们解释一下。
达文物业副总经理窦勇志 【窦勇志】既然刘东说了，我就抛砖引玉。因为东山墅现在是由我们来提供物业管理服务，对于这个问题来讲，我认为这几个方面可能各个物业公司大家针对的市场不同，有人可能认为别墅和写字楼可能好做一些，这种普通的住宅或者是经济适用房做起来更难一些，主要在于费用的收缴方面。因为物业管理公司主要的费用就是来自物业管理费的收缴，因为整个园区所有公共的设备、设施，还有包括相关的一些绿化等等，都需要我们物业管理来列支，相对而言收费低的项目在管理上面难度更大一些，另外收费的项目所住的业主经济能力也弱一些，比如说经济适用房买一套10几万左右，还有贷款，这样可能对于他自身的经济收入也是一个压力。所以在我看来，普通住宅在管理上面可能投入的精力等等其他方面，要相对更多一些，在难易程度来讲，我个人认为还是更难一些。 【窦勇志】但是像别墅还有像一些高档物业，可能它有另外难的一方面，比如说经济适用房只是简单的有保安、清洁等等就满足了，因为物业管理可能是5毛钱，1块钱，而高档住宅需要5块钱、8块钱，甚至10几块钱，住在这里面都是高端的客户群体，应该说在这里都是精英人士，对于居住的品质，还有包括提供服务的效率、质量要求会更严一些，从这种服务来讲，应该说是高端物业提供的服务让人满意的服务，应该是比普通的又更难一些。这是我作为抛砖引玉来讲一下，看看大家有什么跟我不一致的。谢谢。 【刘东】刚才大家都参观了东山墅这个项目，也关注到可能现在在季节上的问题，看到周边的树叶子都掉下来了，水也结冰了，整个东山墅的项目水景可能是45000平方米，绿化带也将近100万平方米，这样一个大的园林和水系不知道从管理成本上或者是兴建成本上怎么样，是不是请东道主高总给我们大家做一个简单的介绍。
东山墅常务副总高雪峰 【高雪峰】我想这个问题跟刚才问的第一个问题有一点相关，就是刚才讲到有关住宅和别墅的区别，我不是做物业管理的，我是从发展商的角度来看待这个问题。我想先说前面一个问题再说后面的问题，我想别墅区管理恐怕会有它的特殊性，一个就是这一部分客户所要求的服务和品质，可能和我们要求的需要更高这样的情况，这是区别比较大的一个地方。 【高雪峰】第二我想别墅区，像我们以后建成155户，这里面还有一个问题就像会所的经营，像一个比较大的社区，甚至几千户社区的会所的维护和经营和只有100多户社区的维护和静应，这恐怕也是从一开始做会所设计的时候，到最后完成都是发展商和物业管理公司应该共同探讨的一个问题。还有一个就是别墅比较难做的，因为像普宅不存在一个问题，就是在别墅发生比较多的在庭院里面自己搭建一些建筑的问题，在普宅里面可能不太出现，但是在别墅区，特别是在北京有很多这样的问题，怎样从一开始和业主之间沟通好这个问题，我想可能也是别墅区和住宅不太相同的地方，就是物业管理公司，实际上是开发商和物业管理公司一开始就要共同探讨的问题，一开始在业主补充协议上就要强调实施中怎么样协调这个问题，因为这也是物业管理公司比较头大的问题，这是刚才谈到有所不同的问题。 【高雪峰】还有就是管理费的问题，像这么少的户数和这么大土地的面积的管理，肯定对于物业管理要求的提高，再加上物
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【刘东】实际上我想问的就是会所要保证不赔的运营，大概收费标准是多少钱，因为物业多少钱大家都明白，今天有这么多物业管理的专家在，你们估价一下正常情况下保证会所的运营，大概需要多少钱？ 【陈建国】要回答你这个问题，首先要明确确定什么问题？物业管理服务最大的特点是什么，是公共服务，也就是每一个人都能享受的服务才是物业管理服务，而会所不在公共服务当中，属于个性化销售，很可能我去他不去。就像我们社区当中的停车位一样，你有车你消费，你没有车你不消费，但是朝阳园比较特殊，在售房的时候就说物业管理费里面包括会所的管理费用。因为当时没有业主，只有两家人来定，现在随着国家政策完备，我告诉你第一期物业管理费就是3块钱，后期是由业主委员会来定，也可能是5块，也可能是2块，这是市场游戏的问题。 【陈建国】到底会所多少价格才能持平，这要根据会所的大小，经营的项目。有没有游泳池，大家也都讲到这个费用很可观，你选择的经营项目，还有你社区的大小，包括你对不对外开放。首先要承认一个现实，现在咱们的法律法规是会所是开发商的，只要不进入公摊就是开发商，经营和定价的权利都在开发商那，所谓物业管理公司为什么不愿意接会所，或者说包给很多会所经营公司，其中有一个问题就是牵扯到商业经营的问题，因为物业管理公司是提倡正常的经营，这里面有一个问题，就是谈到物业管理公司专业化的问题，物业公司不是万能的，如果再做别的可以不可以，也可以做，很多公司与地产公司有渊源也可以，但是做专业的物业管理公司很多东西不是你能完善的，很多都是餐饮、商场，这时候就出现物业管理公司外包，实际上会所之所以出现亏损或者是混乱的现象，小区里面让外面的人来了，或者是承诺有游泳池，游泳池为什么关了，这些都要和市场衔接。有的时候咱们国家的政策法律法规都是滞后的，滞后的情况下靠什么调节？就靠市场调节。大家谈的时候很多都谈到这个问题，政府出一个指导价，就是现在这个时间段为了保证安定出现的这种情况，实际上就是市场化。就像最早吃大米白面国家也定价，大米多少钱，白面多少钱，现在没有定价市场不也是很好吗。比如像咱们这个项目，你的电梯应该怎么收费，指导价出来之后大家争议特别大，二环以里特别高档的项目也是9毛，放在郊区普通的住宅也是实行指导值9毛，这些东西不符合市场规律，但是随着社会化的进程，会所的问题也会解决。 【刘东】我想把最后一个问题留给东道主，我想问一下高总，咱们这边东山墅这个项目，未来的会所有多大的规模，以及咱们现在承诺给业主和未来的物业管理费是什么样的取费标准。 【高雪峰】我先说一下前面的问题，我想今天的研讨会我想把刚才杜总的意思做一个总结，我想一个意思就是我非常赞成物业管理，我想应该是一个辩证的关系，有这么多的矛盾，这么多的问题需要我们解决。一个是业主常说我们，我们想实际没有在今天的探讨范围之内，也就是以后类似这样的会，业主主要谈物业管理公司、开发商什么问题，这些问题应该怎么样改进，怎么样提高我们物业管理的品质，我看这方面是这样的问题。第二个问题今天可能探讨有一些不算太多，就是我们业主有一些什么问题，所以我们需要采用一卡通，所以我们限制他不能怎么样，这些问题我想这是一个辩证的问题。可能是大家共同的一个想法。 【高雪峰】第二我想要说的是什么？就是在服务上，就是在品质上，发展商和物业管理公司是连在一起的。我们目前销售上也出乎我们当时的意料，我们现在看到的样板房，包括样板房的大屋型，包括旁边的大屋型都已经认购掉了。这说明什么问题？作为我们发展商来说，作为一个产品如果质量好的话人家不会嫌贵，但是以后会不会退我不知道，现在认购了就说明已经认知了，但是以后要退就说明以后没有做好。物业管理也是一样，如果现在定价他认可的时候进来，至少他当时是认可的，但是以后又有矛盾的，说明他认为不值才会有这样的矛盾。 【高雪峰】刚才讲到会所的问题，大家谈了很多，作为东山墅在这个问题上在做会所设计的时候，就征求了很多物业管理公司的意见和其他发展商大家的意见。我想讲的就是刚才那位老总所说的，实际上会所并不函盖我们物业管理的费用里面，而且我们在销售房屋发展商销售产品的时候，也并没有在合同上或者是其他方面上，我一定有一个规定，你多大规模必须要有多大会所，必须要有多少的功能，并没有这样的规定。而且从业主认购、购买的签约情况并没有问有没有会所，如果没有会所就不买这个房子，再加上我们现在会所经营的情况，我想我们把我们的会所作为一个泛会所的角度考虑，一部分面积不是很大，也就是2000多平方米，这样的会所我想我们理念上要做一些改变，就是作为大家的一个大客厅的延伸。也就是家里面可能有一些不变的访客，我就安排在会所里面，我们把这样一个主要的会所作为业主的大客厅。其他的一些功能东西，比如像今后售楼处等等这些地方，这些我们有可能包给物业管理公司管理，这些地方是你自愿，你愿意来消费就消费，不愿意来消费我们对外消费。我们目前物业管理定是10块钱，目前业主认可不认可主要是认为我们
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谢谢各位,我现在也很需要这方面的资料,能提供的详细些吗?
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别墅管理面对是高档人群。 别墅的收费是极高的，高得有高的道理。他的服务必须比普通住宅物业管理要更高一层。我听说有一个别墅群的物业管理，小汽车进出都不要登记，门卫能一口气记住五辆以上汽车的车牌。
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如何应对物业管理难题美林花园的做法给人们以启示 　　背景：物业管理纠纷，是近年来广受社会关注的话题之一。据有关机构调查统计，目前商品房住宅小区中，业主与物业公司或开发商发生过这样那样纠纷的，约占75％。其中绝大部分纠纷产生的原因，是开发商未能完全履行售房时的承诺便一走了之，业主将对开发商的不满转嫁到物业公司头上，使业主与开发商之间的矛盾扩展到物业公司。再加上确有一些物业公司管理水平差，一部分业主住房消费观念又尚未完全树立起来，动辄就拒交物业费，物业公司便停水停电，致使矛盾纠纷逐步升级。业主、物业公司和开发商，互不信任、相互对立，这几乎成了所有居住小区物业管理的通病和难题。 　　新年伊始，一纸清新隽秀的小报“美林风”飘到记者眼前，这是由美林花园业主委员会和燕侨物业公司合办，送达每位业主手中的，字里行间充溢着生活、工作在美林花园小区的全体成员，包括业主、物业公司和开发商共同创造温馨、团结、文明居住小区的美好愿望和热情。记者日前到这里进行了采访。 　　您大概还记得，日，北京市物业管理公开招投标首次亮相，招标项目即是美林公寓。燕侨物业在众多竞标者中一举夺魁，这家全国首批通过一级资质的物管企业也从此更加名声大振。这是一次绝无暗箱操作的公正、公开、公平的竞争，美林公寓的开发商―――北京辰泰房地产公司与北京燕侨物业管理有限公司两位互不相识的老总双手一握，不仅标志着首次招投标的成功，也从此开始了日后3年多来两家的密切合作，直至今日与美林的业主共同应对物业管理难题，创立品牌，获得三赢。 　　他们应对物业管理难题的主要方法就是沟通。三方通过沟通达成一个共识：让物业在我们的共同努力中，创出品牌，保值增值。在此基础上，所有难题，都迎刃而解。 　　物业办公室为了业主3次搬家 　　美林花园有未列入公摊面积的宽敞明亮的会所，有无偿供业主健身娱乐的场地，可物业人员办公却挤在一个没有暖气的十来平方米的小屋里。燕侨物业美林花园管理公司经理黄健告诉记者，这是经过3次搬家，从最初一间40多平方米的办公用房搬到这里的：第一次是为满足业主需求，腾房建室内儿童活动中心；第二次是为业主提供免费的乒乓球室；第三次是应业主要求，增设老年活动场所……在我们这里，不叫物业管理，而叫物业服务，让全体业主满意，就是我们的目的。 　　让业主了解物业管理都要干什么，是减少误解、获得支持的重要环节。为此，物业公司定期在公告栏中公布物业工作计划安排，如设备工程保养，高压变电室检验……客服部每3个月向全体业主发放一次征求意见函，给业主说出心里话的机会。一位老人喜欢养鸡鸭，保安人员不让养，老人很生气，在物业公司回访时道出了不满。物业人员耐心向他解释这样做影响社区环境的道理，老人心服气顺，把鸡鸭送到了乡下。一位业主忽然批评物业服务差，据交物业费，物业人员回访时了解到，原来是其邻居家访客多，影响他休息，便及时为两家沟通，解除了矛盾。他们还组织老年人登山，带儿童游香山和植物园，被业主们称为好管家。至今为止，700多位业主无一提出更换物业公司的要求。 　　饱尝及时沟通甜头儿的黄健经理总结说，我们与业主沟通化解小矛盾；与业委会沟通解决大问题；与开发商沟通，共谋发展大计。 　　业委会主任为保安做了16道菜 　　成立业主委员会难，人所共知，原因很复杂。可美林花园2002年1月入住完毕，当年7月8日就通过业主自荐、公示和不计名投票，成立了有9位成员的业主委员会。 　　丁艺是业委会中最年轻的一位，她说大家都看中这个物业是缘分，搞好社区环境，让物业保值增值，是大家的共同愿望。所以业委会积极配合物业公司，解决了不少矛盾。比如个别业主装修时违反规定，改动结构，物业公司劝阻无效，业委会便给全楼业主发征求意见书，并公告征求意见结果，靠全体业主的力量，阻止了野蛮装修。少数业主违反规定乱停车，不听从物业人员的疏导，业委会就出面做工作。有一次几位业主的司机在小区内乱停车，对上前劝阻的保安人员蛮横无理，动手推打，保安人员骂不还口，打不还手。业委会主任知道后，特意请保安人员吃饭，亲手做了16道菜，代表业主向保安道歉，憋了一肚子委屈的保安忍不住哭了。 　　有些小区存在业委会委员被开发商“收买”的问题，美林的业委会为了避嫌，从不吃物业的饭。他们在组织业主自管自律、支持物业管理工作的同时，及时反映业主呼声，积极维护广大业主的合法权益。除要求增设了老人、儿童活动场所外，还根据广大业主的反映，就影响面大、反映强烈的问题，与开发商及相关单位协调解决。如核实公摊面积，实测套内面积，进行物业管理财务审计等。开发商和物业公司都感叹：美林花园拥有一个高素质、热爱生活的客户群体。 　　开发商为办“美林风”出资12万 　　很多开发商在项目完成后，赶忙溜之大吉，尾巴全甩给物业公司。可美林的开发商在项目完成后已近两年的今天，仍与这里保持着密切的联系：9位业委会委员中有一名开发商代表，及时听取业主意见；小区内设开发商客服部，解决入
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买了别墅，开发商一般都会送一大块绿地，如果业主要在这片绿地上种菜怎么办？如果已经种上了怎么办？如果任其所为，高档别墅区岂不成了农家乐？
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■业主：自家花园种什么是自己的事 ■物业：别墅景观怎么可以成为菜地 别墅业主有菜农“情结” 江宁，“苏源?颐和美地”别墅区内花木葱茏，充满田野的气息。因为是在原先的农田上直接盖的别墅，因此土壤特别肥沃，花园中种什么都长得十分蓬勃。樱花、凤尾竹、玫瑰、葡萄是比较常见的庭院植物。有的业主特别讲究，甚至设计了假山、金鱼池、水井或者凉亭。当挤惯了筒子楼的城里人终于住进了有天有地的别墅，第一个想法就是能够让生活亲近自然。 然而，当记者来到西区和雅居09幢联排别墅前，却见到了一小片菜地。 这里的一楼花园面积不小，每家大约为45平方米，在别墅交付的时候，园中统一培植了草皮。但09幢其中一家业主将草皮铲掉后，却将自家花园开垦成两块菜地，划分了“田垄”，种植了四五种蔬菜，有小菜秧、扬花萝卜、蚕豆等；萝卜已经结实，有的菜却刚刚冒出小芽；旁边还留着两片翻好待种的土地，分明还能为主人的餐桌再添新品种。 细心的主人除了在篱笆门边修了座水池用来浇园外，还在土地上挖了个浅浅的小土坑，其中堆积了些鸡骨、蛋壳之物，用来沤制天然肥。 不少“苏源?颐和美地”的业主都知道小区内有几位把花园变菜园的邻居，而且他们经常自豪地对亲戚朋友们推荐：“到我们家来吃饭，吃我家菜园中最新鲜的蔬菜！” 一位业主主动向记者讲述了自己家中的“菜园派”与“花园派”之争。她说：“我是个职业女性，却有着强烈的‘农民’情结。”她的老公坚决反对这个“老土”的主意，先是花数千元买来7棵名贵花木，包括银杏、白皮松、垂丝海棠、晚樱、紫薇和槭树，又营造了三潭映月式的小水景。最后拗不过夫人的坚持，才给她留下墙角边极不规则的一小片地。因为背阴，番茄不红，只有朝天椒长得好，然而她已经感觉满足。 然而，这些业主不知道，自己的“菜农”情结，正在挑战传统的居住观，更是挑起了现代物业与传统生活方式的巨大矛盾。 倒菜派――高档别墅怎能种菜？ 当仁恒“玉兰山庄”的物业公司听说记者询问“别墅能不能种菜”，第一反应简直是目瞪口呆：“我们花了大价钱，引进了名贵花木，种植在庭院中，业主怎么会舍得种菜呢！” 别墅交付入住以后，将由一纸《物业管理合约》来约束物业公司和业主双方的权利和义务。那么，《物业管理合约》中对种菜行为有没有明确否定呢？“玉兰山庄”表示，“明确的规定倒没有，但是一般来说是不允许的。” “瑞景文华”别墅的物业公司观点与“玉兰山庄”相似。物业公司认为，种菜有三大弊端，一是泥土暴露在外面，影响绿化；二是施肥的时候气味不佳，影响芳邻；三是菜园与别墅区整体景观不协调。 她补充说，业主想自己建个亭子什么的都可以，只要事先把设计方案报给物业就可以了，但是种菜绝对不行！ 拥菜派――花园的使用权是业主的 但是，不同开发商面对业主种菜，观点不尽相同。当记者好奇“苏源?颐和美地”如何对待业主种菜的现象，有关人士回答说，“别墅种菜怎么不行？花园的使用权是业主的。我们物业规定的原则是只要无害，不妨碍隔壁邻居的生活就行。种菜是件亲近自然的好事。” “有人说施肥‘空气污染’，其实我们家隔壁邻居就在种菜，他们用的是有机肥，一点味道都没有。而且这里的土地肥沃，不施肥也能长。”“有人认为种菜降低别墅档次，这是个观念问题。我们认为菜园也不失为绿化的一种好方式。” “爱涛?颐水园”的物业公司也很爽快地表示，只要业主是在自家花园里种菜，不超过私人范围侵入公共绿地，都是允许的。 业内人士向记者指点了一条“明”路：可以通过业主委员会投票，如果投票通过，就可以以业主委员会的名义向开发商争取种菜权利；如果业主委员会不通过，那说明种菜影响邻居生活，想种菜的业主也没话说。
志同道合的盆友，快来
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他一定是哪里做的不够好，别替他瞒着了，告诉我们吧~
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