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一体化点燃北京周边房价虚火 固安、大厂楼盘遍地
&&国务院副总理张高丽3月31日至4月1日在河北调研时提出，河北省要在推动京津冀协同发展中实现更好更大发展；北京市委全面深化改革领导小组4月1日宣 布，设立14个专项小组，京津冀在列；北京市国土资源局称，该局近日主动与天津市国土资源和房屋管理局、河北省国土资源厅对接京津冀一体化发展工作，建立 京津冀国土部门定期联席会议制度&&&&在各方紧锣密鼓的推动下，&京津冀一体化&概念正在逐渐明晰。这导致了北京周边县市房价近期纷纷上涨。然而，《经济参考报》记者在固安、大厂等地采访发现，这种上涨很可能只是&虚火&。&&表示，&未出，房价先行&只会阻碍京津冀一体化进程，地方政府与其大搞开发，不如认真思考如何承接北京、天津的产业转移，增强本地经济发展潜力。&&盛宴&&固安、大厂楼盘遍地&&&我爱北京天安门正南50公里&，在北京的地铁上，经常可以见到河北固安县城某一楼盘的广告语。驱车向南，高速公路两侧和收费站的岗亭都布满了这个名为&孔雀城&的楼盘广告。&&在固安县城三条主街上，同样林立着各式各样的售楼处、楼盘和房屋中介；&零首付&、&北京人在剑桥&等巨幅喷绘广告分别包围着已经盖好的大楼和 正在建设的建筑工地；各式&京&字牌照的大小车辆在街道上穿梭；手抱宣传单、三三两两的楼盘销售人员在向每一个经过的行人分发广告。&&受京津冀经济一体化消息的影响，位于京、津、保三角腹地，距天安门恰好50公里处的固安县城，正在打造房地产的一场&盛宴&。&&固安县爱家房地产经纪有限公司置业顾问史玉存说，&京津冀一体化&的消息传出后，对固安楼市开始产生了一些影响。她介绍，3月29日、30日周末两天来咨询固安房地产市场的人明显增多&远远超过了平时的正常情况&。&&固安多家房地产机构人士向《经济参考报》记者介绍，目前固安平均房价在6800元到7000元左右。2014年春节后至今，房价涨幅在1000元左右，部分高档楼盘涨幅更多。&&记者来到一家名叫汇元雅居的楼盘。售楼处工作人员张宗环介绍，该楼盘在售4栋高层，共400余套，目前均价在7500元，3月中旬已经提过一次价，涨幅在300元左右。张宗环说，3月29日、30日来看房的人很多，而且其中多数是外地人。&&在廊坊大厂回族自治县，县城周边也正在开发建设各式各样的住宅楼和别墅。&&位于县城核心区域的华安丽景项目正在打出&1万顶3万&的销售口号。该项目职业顾问张海燕介绍，预计5月1日开盘的华安丽景部分项目合计800余套房源，从3月29至4月1日，4天时间已经预订超过250套。&&张海燕告诉《经济参考报》记者，最近一些项目刚刚调整了价格，在原有基础上大约上浮了300元至500元，目前接受预订的楼盘均价在5500元到5600元之间。她说，不涨价的时候没人看房，涨价之后看房的人反而突然增多，尤其是最近一两周。&&接盘&&买房者多为北京等地投资客&&&大厂购房群体中比例较大的为&北京务工人群&。&大厂城市建设综合开发管理股的孟洁告诉记者，今年一季度以来，大厂新建商品房成交量为 套 ，去 年 全 年
为15000套左右。价格方面，一季度大厂城区新房均价为5000元左右，区域最贵的楼盘价格在8800元左右。孟洁说，&&固安县的置业顾问史玉存也表示，近期前来看房买房的人群中，有相当大一部分并非固安本地人，很多都是北京等地来的投资客。她认为，&京津冀一体化&的消息可能会催生楼盘炒作，推高固安房价。&&固安县汇元雅居销售人员张宗环说，目前固安正在进行新城区建设，她预计随着新城区的建设和配套设施的完善，固安房价还将稳步上涨。&&张宗环说，固安老城的房地产项目基本已经饱和，未来的新建项目都会集中在这一区域。《经济参考报》记者注意到，这个以房地产项目为主的新城区，在面积上几乎接近原来的老城区。&&在固安本地人看来，当地的楼盘数量，已经远远超出当地刚需阶层的购买需求。一位当地人士说，&房子主要是卖给北京人的&。但是，一位有投资意向 的&北京人&刘先生则表示，类似孔雀城这样的项目，目前均价已经达到13000元/平方米，&以这个价格，我为什么不再添点钱去北京大兴买房，而要跑到更 远的河北固安呢？&&&傍晚时分，记者驱车离开固安县城时，看到一栋栋拔地而起新建的住宅楼，大多一片漆黑，并没有呈现出居民入住后万家灯火般的景象。&&在楼市一片&繁荣&、大造&新城&的背后，固安当地政府的态度也耐人寻味。《经济参考报》记者曾在4月1日登门拜访固安政府部门，试图了解当地房地产市场统计。固安县委宣传部工作人员表示&今天够呛，等明天吧&。2日记者致电，电话无人接听。&&建言&&房价抢跑不如产业承接&&京津冀一体化概念催生北京周边房价普涨，这在许多学者看来并不是一件好事。&&财经评论员马光远说，&规划未出，房价先行&，这似乎已经成为多年来中国很多大的战略举措的一个基本逻辑。未来如果整体的规划和大的战略能够实 施，对于周边的带动是必然的，这些地方房地产市场有变化也是正常的，但是现在疯狂炒作，就地起价，则很可能释放出一些风险。比如北京有些地方现在资源 非常稀缺，但是它的产业不高端，不赚钱，本来它是可以迁到周边去。但是如果河北、天津这些市县的土地、房价也涨了起来，迁过去也不便宜，这样等于把一体化 的路给堵死了。&&中央财经大学证券期货研究所研究员宏皓也认为，炒房炒地是在毁掉京津冀一体化的前途。&&在《京津冀发展报告(2014)》主编之一、首都经济贸易大学教授祝尔娟看来，京津冀城市群空间优化与质量提升的突破口之一，是推进三地产业一 体化发展。应该围绕首都经济圈建设，充分依托首都北京科技服务、金融服务、信息服务等现代服务业产业优势，充分发挥天津、河北的制造业优势，按照互惠互 利、共赢发展的原则，开展全方位的产业转移和对接协作。同时理顺三地产业发展链条，形成区域间产业合理分工和上下游联动发展。&&对此，大厂回族自治县政府宣传部副部长王福龙对《经济参考报》记者说，大厂县面积很小，只有176平方公里，5个镇13万人，土地资源有限，如果都发展房地产项目，未来的增长潜力就没有了，所以要把更多的地留下来发展产业。&&&当地暂时没有将房地产行业作为主打产业的相关规划，县域的重点发展目标聚集在高端装备制造、高科技、新型领域。&王福龙说。□记者 方烨 高伟 侯云龙 北京 廊坊报道
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2014河北固安最新房价?固安 楼盘最新价格?
提问者采纳
下调估计是不会的了，这可不是个小事情哦
谁比较清楚？?给我说一下吗？?
差破答针2014年固安房价虽然有所波动，但长期来讲，固安房价肯定是要上行的，固安整体手北京受南城计划影响、北京大七环、北京国际第二机场等利好政策的巨大带动，毕竟会有很好的发展空间。　　如果您购房，强烈推荐全城热销楼盘《孔雀城空港家园》，不限购，70年大产权，带户口，专线班车，社区班车直达4号线天宫苑，第二机场旁的超值大盘，单价6000元起，抄底市场价，明智的人都懂的，火爆排卡中，在这里你将开启另一段人生……大七环时代的最后珍品，五年后你肯定会感谢自己现在的决定！！！如果你打算在固安买房，打下 4 O O（热） 1 O O（线）5 6 4 3团购比正常销售的价格要便宜很多的哦
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出门在外也不愁环京带楼市调查：固安涨声响起 高库存或难撑虚火
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每日经济新闻
&&网友评论（）
　　【地方动态】&
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　　【限购风向】
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　　【专家热评】
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　　固安县隶属河北省廊坊市，地处华北平原北部，北京、天津、保定三市中心。东与永清县相连，西与涿州市、高碑店市相邻，南与霸州市、雄县接壤，北隔永定河，与北京市大兴区相望。距北京天安门50公里，东南距天津市120公里，西南距保定市120公里。固安是距北京市区最近的县城，古有“天子脚下、京南第一城”之称，是首都经济圈南部区域的核心县市，同时也是首都新机场重点发展区域，在“大北京”战略中承担重要的角色。正因为如此，在近来“京津冀一体化”概念的带动下，当地的楼市也呈现出一派欣欣向荣的景象，就此《每日经济新闻》记者于本月初前往调查。
　　记者在固安走访时发现，这个小城的房地产市场已被刺激得躁动不安。在建、竣工楼盘以及横亘在空中的塔吊可谓比比皆是，106国道两侧各楼盘的售楼处和房屋中介的门店更是密集，到处都是手持小广告的楼盘带看人员。固安楼市似乎已成为“京津冀一体化”下的“急先锋”。
　　“喊涨”更像一厢情愿/
　　4月2日，当《每日经济新闻》记者进入固安地界的十里铺南口区域时，路边等候的众多楼盘带看人员，便挥舞着小广告飞奔着冲了上来。
　　据记者了解，这样“火热”的一幕，只是目前固安当地房地产市场的一个缩影。固安县城东西、南北向共有新昌街、新源街、106国道等6条主路。而在这6条主路上，随处可见手抱宣传单、三三两两的楼盘销售人员在向经过的行人和车辆分发广告。甚至连路边一些小吃摊上的小凳子，都用“楼盘广告单”当坐垫。
　　当记者经过这些主道时，不时有“摩的”师傅骑过来问记者是否是看房人，他们可以推荐项目。
　　此外，记者在一些楼盘的售楼处看见，当购房者从售楼处走出后，立马会被许多楼盘带看人员围在中间；这些带看人员会七嘴八舌地推荐项目，大有不把购房者引进自家售楼处绝不罢休的架势。
　　当地多家房地产的销售人士向记者介绍，目前固安的平均房价在7500元到8500元/平方米左右，一些“没证”的偏远项目在6000元/平方米以下，个别项目在8500元/平方米~9500元/平方米。
　　记者在一处名为 “铂悦山”项目走访时，该项目的销售人员表示，该楼盘下期开盘肯定要涨，只是涨幅目前还暂时不能确定。
　　据了解，这样的“喊涨声”在固安并不是个案。在记者的走访中，多家楼盘的销售人员均表示，由于“京津冀一体化”提上日程，这几处楼盘下期开盘的价格肯定要比目前的高。
　　但这种“喊涨声”更像是一厢情愿。记者在走访10多家楼盘的过程中发现，到这些楼盘看房的人很少。
　　此外，据了解，固安一些小型地产商开发的项目去库存速度并不快。如当地一处名为“水木清华”的在售项目的销售人员就向记者表示，该项目2010年开盘时共有600套房源，目前仍有20多套在售。
　　当地一位房屋销售人员直言，在固安买房的人群，主要来自北京南城的丰台和大兴区域。“在（北京）东边上班的人会考虑燕郊或香河。”
　　固安房地产信息网4月7日的统计也显示，目前当地网上可售套数为12577套，可售面积为平方米；其中住宅可售套数为10870套，住宅可售面积是平方米。
　　上述网站的统计数据还显示，3月固安网上房产签约套数为972，签约面积为平方米；其中住宅签约套数为895套，住宅签约面积为平方米。按照3月的签约速度，消化完目前的可售面积需要约13.2个月，而消化完住宅产品则需要11.9个月。
　　住建部副部长齐骥曾表示，所谓高库存是指，库存量高于月销售量12~15倍，高于1年~1年半销售量的。
　　上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，固安等北京周边的县级市，过去的高库存是和部分房企扎堆进入开发有关。
　　中原地产首席分析师张大伟告诉记者，固安相比燕郊优势较为明确，还有第二机场的利好，但最近固安市场相对比较平稳，主要是由于固安靠近北京大兴，大兴市场降温，固定也就没有上涨的动力。从库存看，固安的库存也比较大。如果当地依然只重视住宅房地产开发，不抓紧引入产业，未来对经济或非常不利。
　　政府曾整治“五证不齐”/
　　“大哥，咱们北漂买个房不容易，千万不能被那些没证（五证不全）的开发商给忽悠了。”永清县一家名为“公园壹号”楼盘设在固安的销售点的一位售楼员告诉《每日经济新闻》记者。
　　据了解，上述销售员所指的“五证不齐”的楼盘在固安有所存在，而“五证”是指房地产商在预售商品房时应具备 《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。
　　《中国房地产报》2013年6月的一篇报道显示，当时固安的一些在售楼盘存在“五证不全”的情况。而在走访中，一些楼盘销售人员向记者称，当地部分楼盘目前仍然存在“五证不全”的情况。
　　记者还发现一个很特别的情况。当记者来到一处楼盘时，该楼盘的售楼员均有这样的一段大致相同的开场白――“先生，您了解固安吗？我们是个五证齐全的项目。”
　　上述“公园壹号”销售人员还表示，虽然一些楼盘在售楼处挂了“五证”，但那是别的楼盘的证件，购房者是看不出来真假的。
　　“汇元?雅居”售楼处的一位销售人员直言，固安大大小小售楼处有30多家，但只有部分是五证齐全的项目。
　　“铂悦山”、“水木清华”、“金海城”等十几家售楼处的销售人员均表示，固安存在部分楼盘“五证不全”的情况。
　　对此，秦兵房产律师团徐斌律师认为，京津冀一体化的加速等利好消息，导致当地市场开始火爆起来，这就需要提醒购房人，无论是自住还是投资，应选择有实力的开发商，购房人还是应该多考虑房价受市场和政策影响带来的风险。
　　首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池告诉《每日经济新闻》记者，当地一些楼盘“证件不全”，或也在一定程度上阻止了人们的投资热情。
　　据记者了解，固安县对此类违规行为也有过整顿。
　　日，固安县政府官方网站发布的《房管局出重拳规范房地产市场秩序》中就曾提到，日，县房管局组织专门力量开展了房地产市场专项整治活动，对全县在建在售项目进行了全面排查。对全县46个在建在售项目，坚持每天巡查2次，关停无证预售项目18个。对个别明关暗不关的销售场所派专人实施了盯防死守，确保了违规销售行为不再反弹。
　　部分二手房“脱手难”/
　　记者在走访固安楼市时还发现，目前当地的二手房市场出现了“脱手难”的情况。
　　在一些当地的房产中介网站上，一处名为“固安红树湾”的二手房，甚至挂出了平价出售的信息。
　　一家房地产中介机构的经纪人向《每日经济新闻》表示，这是因为，“红树湾项目”开卖时的价格过高；目前，其手中就有几套红树湾的房子，大多数是平价出手，也有的是赔钱甩卖。
　　21世纪固安馨园店的一位经纪人告诉记者，固安县在售的二手房比一手房便宜1000元到2000元不等；但是二手房不好办理，多数只能全款交易。
　　这位经纪人还分析了二手房不能贷款的原因：大部分在售二手房属于新房出售，房产证还没有办下来。“即便是有房产证的业主也不同意买家贷款购买，因为他们都知道，二手房批贷的审批时间很长。正常的要三四个月，慢的要五六个月。”
　　此外，户口问题也是二手房贷款难办的另一个门槛。
　　上述经纪人表示，如果贷款买二手房，购买人必须持有河北户口，“这是硬条件，买家必须把户口老老实实地迁过来”。
　　这位经纪人透露，二手房贷款最难过的关还是；在固安，几乎所有的银行都不给二手房放贷。
　　对于固安的后市发展，这位经纪人坦言，这里本就是县城，正常房价在5000元左右，由于距离北京近，才达到目前的高点。“2012年，我在这里买时价格在5000元，现在8000元，再想让一两年后翻番，不太可能。”
　　宾海房产等二手房中介机构的经纪人也表示了类似的看法。
　　中国房地产学会副会长陈国强在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，以目前固安的库存数据来看，有些偏高。因北京的高房价、限购，一些人群此前已经涌入固安。当地的客户很大比例来自北京，北京第二机场选址等利好措施已经对固安楼市起了很大带动的作用。目前，京津冀一体化加速等对当地的房地产投资，又带来了新的推动，但是出现量价齐升、跳升的可能性不大，因为市场最后还要回归到供需的基本面。
　　陈国强还提醒购房者，在固安置业，需要注意风险，不能因为政策利好，就盲目投入市场，不论是自住还是投资。
　　赵秀池也分析称，固安楼市借京津冀一体化和首都第二机场应声而起，近几年已经吸引了不少购房者。当地楼市能否实现持续发展，维持供求平衡，最终要看固安对外来人口的吸引力有多大，是否能够真正通过居业联动、产城一体把人留下来。
　　严跃进则认为，购买固安区域楼盘很多是北京刚需人群，此类人群平时的工作和空间都在北京，往往在固安的居住时间并不长。因此按照这样一个水平计算，那么很多已经出售的楼盘，虽然在统计上属于已经去库存的楼盘，但实际上是一种隐性的库存和空置。同时，最近一段时间受京津冀一体化效应的影响，当地楼盘去库存确实在加快；但这些政策同样会对包括通州、保定等城市产生利好，不排除部分原本希望在固安置业的群体撤离，这会进一步加大当地库存压力。
媒体称松绑限购刺激楼市恐非良策 或推高房价泡沫||经济参考报||###||日 01:09
　　松绑限购刺激楼市恐非良策
　　近日，温州、杭州、长沙等多个城市先后传出楼市限购松绑的传闻。不过，长沙和北京随后否认松绑限购。对此，许多博友认为，各级政府需要保持足够定力，不要因为出现个别楼盘降价就紧急出手“救市”，现在松绑限购还不是时候。调控政策要保持稳定性和连续性，应逐步建立房地产调控的长效机制，避免过度、频繁地干预市场运行。
　　取消限购争论再起
　　虽然松绑限购的传闻被一些城市否认，但是，有评论依然认为部分城市确实存在松绑限购的冲动。甚至有分析明确指出，4月份有可能成为限购松绑的“时间窗口”。是否该取消限购政策，在博友中也存在支持与反对两种声音。
　　知名地产商、博友“”认为，让市场回归是改革的大方向，取消限购才能让价格信号真实反映供求关系，也才能有助于自由选择的人的城镇化。斩断行政干预市场的手是改革的核心。
　　不过，博友“丁祖昱”认为，取消限购无异于杀鸡取卵、竭泽而渔，绝对不能因为暂时的困难就匆忙取消，不然只能让来之不易的调控成果付之东流。
　　“对‘限字’的政策应该有所松绑，但不可取消。”博友“飞鹰”表示，适度松绑限购不是不要限购，而是要明确分层供给与分层需求相对应的适度松绑限购政策。
　　担心推高房价泡沫
　　虽然有评论认为，楼市限购政策即便松绑，也不会令楼市价格过度上扬，甚至会因政策调整，加重市场对楼市的悲观预期，促使楼市尽早展开跳水。但许多博友仍担心，在当前的情况下，松绑限购只会引来房价更凶猛的上涨。
　　博友“陈思进”认为，那些所谓的刚需早就所剩无几，能买得起房的早就买了；而支撑着中国房价最大的因素，是对价格上涨的预期。现在再出手买房的，无非是坚信房价还能一直涨，以为买了之后，就能抵抗通胀，甚至发财致富。而限购恰恰支撑着这个预期。一旦取消限购，恰恰将使得这个预期破灭，反倒将使房价下跌、甚至加速下跌。
　　而博友“丁祖昱”则持不同的意见。他表示，限购政策本身是非常有用的。限购对抑制楼市投资投机、遏制房价过快上升的作用有目共睹，尤其是在一些投资投机比较严重的、比例较高的城市。不能靠取消限购来释放信号，给购房者一种房价要涨的预期，引入更多的投资、投机客不仅不能解决问题，这只会让楼市重蹈覆辙，再次踏上不归路。
　　避免频繁行政干预
　　不少博友表示，楼市限购松绑，明显有政府救市之嫌。地方政府的此种动机本质上仍旧是“土地财政依赖症”，是政府干预市场的一种冲动。因此，面对目前楼市疲软的问题，各级政府应该保持足够的定力，不要因为出现个别楼盘降价就紧急出手“救市”。
　　博友“杨佩昌”呼吁，政府挺住，别再像2008年那样“放水”了。如果真要救市，降低税费是正途。
　　还有博友认为，不能把拯救房地产的希望，寄托在松绑调控或者取消限购上。调控政策要保持稳定性和连续性，要逐步建立房地产调控的长效机制，避免过度、频繁地干预市场运行。
限购松动能否阻止楼市下滑：仅在心理层面影响楼市||第一财经日报||###||日 01:58
　　限购松动能否阻止楼市下滑？
　　刚刚过去的一季度，国内主要城市楼市成交量普遍下滑，杭州、温州等城市欲放松限购的传言引起各界强烈关注，随即有业内人士称，如果限购放松，将引发楼市报复性反弹，调控亦将功亏一篑。
　　不过，在笔者看来，在库存高企、限贷未放松、楼市调控长效机制逐步推进的背景下，即使限购真的放松，也仅能在心理层面对楼市产生影响，楼市成交在短期放量后，仍将归于平静。
　　首先，大部分二线城市的“限购令”已经名存实亡。《第一日报》记者在过去一年曾走访福州、沈阳、苏州、成都、杭州等二线城市，在这些限购城市中，普遍只要支付一定的包装费就可以成功过户，即使在“限购令”执行最为严厉的一线城市，不少购房者也可以通过“打擦边球”的形式获得购房资格。
　　以某大型城市为例，在“限购令”出台后的很长一段时间里，一些购房者都可以通过补缴社保、个税的方式获得购房资格，特别是在楼市低迷的时候，限购在执行层面容易“睁一只眼闭一只眼”。2013年，该城市楼市量价齐升，管理层加强了这方面的监管，想要通过包装骗取购房资格变得难度较大。但随着楼市降温，这类“打擦边球”的行为很容易死灰复燃。
　　而在房价上涨压力并不太大的二线城市，“限购令”在执行层面一直不够严格，但真正具备杀伤力的限贷政策则在全国范围内被严格执行。外地人想要在这些限购城市购房，获取购房资格可以轻松包装，但是想要获取的个人抵押则难于上青天。
　　首先，银行的系统可以实现全国联网，购房者在不同城市的记录均有据可查，其次，银行还要求购房者提供至少两年的缴纳社保和个税的记录；在一些不限购的三四线城市，限贷依然对当地的楼市产生巨大的影响，同时，由于这类城市的房地产风险较大，银行在审核房贷的时候会更加严格。
　　从目前的情况看，限贷政策放松可能性很小，空间也很小，在笔者看来，如果部分城市二套房贷首付比例能够从七成降至六成，已经算是政策大开口了。事实上，今年银行钱紧的状况一直在持续，甚至以往被政策鼓励的首套房贷款都“不幸中招”，不仅放款周期被拉长，利率也在不停上浮，在此背景下，更难有骗贷现象的发生。
　　同策咨询研究总监张宏伟认为，限购的影响会逐渐化解，而限贷的影响是致命的。限购政策只不过是抑制市场需求集中爆发，或者后置一部分当前不符合购房条件的市场需求，而限贷政策则不一样，无论该城市有没有施行限购政策，如果当前没有信贷额度或者贷款利率上浮、审批周期拉长，都有可能直接影响市场成交量的表现。
　　其实，在广大二三线城市，由于整体楼市已经供过于求，在限贷的背景下，即使“限购令”松动，也不可能对当地楼市的供求状况产生颠覆性的影响。截至3月底，上海易居房地产研究院监测的20个城市新建商品住宅库存总量为8401万平方米，环比增长2.0%，同比增长16.3%，20个城市的库存量已经创下了近5年的历史新高。其中，几个二线城市库存呈现环比与同比双双上升的态势。
　　除了高库存以及限贷的制约，楼市长效机制的不断推进也会让持有多套房成为一种负担，不动产登记、税的全面推开都只是时间问题。
　　所以，在目前楼市分化的背景下，“限购令”的放松确实是有可能的，但真正要让房地产市场实现稳定健康发展，需要的是楼市长效机制的推进，以及用合理的手段消化过剩的库存，优化资源的配置，在这个意义上，分类调控、双向调控政策的提出恰逢其时。
成交量急速减少超两成 北京楼市难现“小阳春”||证券日报||王丽新||日 02:36
　　有市场分析人士认为，在收紧、利率优惠取消、自住房大量入市等多方冲击下，北京楼市供需格局已悄然生变，房企“让利跑量”心理占上风
　　“今年4月份北京将难再现以往的楼市‘小阳春’，预计市场成交量将依旧低迷。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖向记者表示，从近两周成交量下跌的趋势来看，北京楼市观望的氛围、交易的低迷有进一步加剧的态势。
　　事实上，据伟业我爱我家市场研究院统计，二季度首周（2014年第14周3月31日―4月6日），北京住宅市场（包括新建商品住宅和二手住宅）网签总量为2594套，环比上周下跌29.3%，同比下跌22%。其中，新房网签量仅为771套，环比下跌46.4%，是春节假期后交易量最少的一周；二手房成交量为1815套，环比下跌18.6%。
　　此外，中原地产研究部数据显示，4月份首周，北京二手房成交均价为每平米3.12万元，相比3月份成交均价每平米3.14万元再次下调了0.6%。
　　更为值得注意的是，高热持续不退的土地市场也开始出现降温迹象。据中原地产研究部最新统计数据显示，万科、保利等16家标杆房企2014年第一季度拿地总额为1165.24亿元，同比上涨29%，但环比降幅高达37%。
　　房企圈地热度转冷
　　从中原地产的统计数据看，2013年第一季度，万科等16家房企拿地耗资903.5亿元，第二季度、第三季度和第四季度分别为1162.42亿元、1708.74亿元和1855.73亿元，拿地总额一路高歌。直至2014年第一季度，高热一年多的土地市场首度显现降温迹象，上述16家房企拿地总额为1165.24亿元，同比骤降37%。
　　无独有偶，上海易居房地产研究院近日发布的《2014年3月份典型城市土地成交报告》显示，今年3月份，10个典型城市土地成交建筑面积1150.3万平方米，环比下降46.8%，同比下降34.5%；土地出让金收入480.3亿元，环比下降38%，同比增长22.8%。
　　对此，胡景晖认为，在信贷政策收紧、审核更严格、利率优惠取消，加之北京自住房大量入市的多方冲击下，改善人群和刚需人群购购买力不足，而且观望情绪越发浓厚。
　　中原地产首席分析师张大伟也向记者表示，从目前的市场迹象来看，市场预判出现转向，购房者观望情绪增多，楼市供需格局已经悄然生变，房企“让利跑量”心理渐占上风。
　　值得一提的是，上海易居房地产研究院的研究报告还显示，今年3月份，10个典型城市土地成交均价为4175元/平方米，环比增长16.4%，同比增长87.5%。而中原地产的监测数据则显示，万科等16家标杆房企2013年购地支出接近5630亿元，创下新纪录。
　　对此，有分析人士认为，在这种情况下，房企负债明显提高，加之2014年房地产行业资金链普遍偏紧的预判，房企拿地动作更为慎重的同时，将更注重刚需新盘的销售现金回流速度，加快周转以保证现金流安全。
　　鉴于此，即使土地价格上涨侵蚀了房企利润率，市场不景气，房企也会让出一部分利润而增加推盘量，而失掉的利润或将从高端项目、成本管控等方面找回来。
　　刚需项目“让利跑量”
　　“我们的项目一直在蓄客，不过蓄客情况并不理想，无法达到以往推出房源量120%以上的客户到访量，甚至连70%都不到，所以近期可能要做一些价格调整。”某楼盘销售负责人向本报记者透露。
　　实际上，从春节到现在，房企推盘量一直没有集中大规模释放。对此，上海易居研究员严跃进表示，4月份房企推盘节奏将加快。
　　不过，据亚豪机构统计数据显示，万科、保利等在京刚需项目选择了“平价跑量”的销售策略。其中，万科幸福汇、首城汇景湾分别以14000元/平方米、13100元/平方米的价格入市，比之前开盘价格分别微涨了4%和2%，而保利首开熙悦春天22500元/平方米的销售均价，与上一期基本持平，但是三个项目却均出现了所售房源数量大于蓄客数量的现象，均未取得开盘“日光”。
　　对此，亚豪机构副总经理高姗表示，截至3月30日，北京一季度商品住宅成交仅成交了16238套，创下了自2006年有网签数据以来的历史最低值。高姗预计，随着上市项目量增多、供应规模增大，选择平价跑量的刚需项目将越来越多。
　　值得注意的是，《证券日报》记者从市场调查中也获悉，虽然刚需盘评价跑量迹象明显，但中高端项目则“小跑冲利”，而且提价现象明显，而有些房企也是靠高端项目来提升利润空间。
　　靠高端项目拉升利润
　　近日，《证券日报》记者在亦庄荣京东街地铁站附近踩盘时发现，从地铁站步行10分钟后，有多栋已经接近封顶的大盘，周围围挡显示其为国锐?金嘞钅浚婕鞍旃ァ⒏叨俗≌纫堤揖哂幸话愀叨俗≌儆械姆赖脖＜庸坦δ堋
　　“住宅的销售均价为45000元/平方米”，该项目的销售人员向记者透露，这一销售均价比前一期开盘房源的定价有所上涨。尽管如此，记者在现场仍旧看到不少看房的人，多数为一家三代同时来现场咨询，且现场不乏敲定交易的购房者。
　　“因为限购等政策限制，现在有些资金实力较强的改善性需求购房群体可能更倾向于一次性置业到位，同时解决一家三代的居住需求。”上述分析人士向记者表示，所以中高端项目住宅市场仍然较为坚挺。
　　无独有偶，记者获悉，3月下旬，亦庄?金茂悦和望京?金茂府分别以40000元/平方米、70000元/平方米的价格入市，与上期产品相比，售价均上涨了14%。同时，两个项目各向市场释放了60余套楼王房源，而且当日售罄。
　　实际上，据亚豪机构统计数据显示，上周（3月24日-3月30日），北京均价在30000元/平方米以上的中高端房源成交了386套，环比上升了18%，其在整体市场中占比24%，也比之前一周上扬了6个百分点。
　　对此，高姗表示，为了规避市场竞争、提高周转率，刚需项目被迫“让利跑量”，但房企将更倾向于通过中高端项目来冲利。高姗判断，未来北京的中高端项目、尤其是高端市场，仍将具有较大的价格上涨空间。
人民日报谈人民币贬值：挤出外贸水分抑制楼市投机||人民网-人民日报||###||日 05:23
制图：张芳曼
　　双向浮动将成为常态
　　挤出外贸水分 抑制楼市投机（经济聚焦）
　　春节以来，人民币汇率出现阶段性贬值，人民币兑中间价最多时贬值2.7%。自3月15日宣布3月17日起扩大人民币兑美元汇率浮动幅度以来的两周，人民币汇率继续走弱。
　　“依照目前人民币贬值的幅度，不会影响我的出行计划，但心情会变得不爽，我换当地货币又少了那么一点点。”广州花都盈佳置业中介公司负责人曾伟是一个半职业“驴友”。他刚刚结束泰国清迈之旅，正好赶上人民币贬值，钱没原先值钱了，这让他多少有些郁闷。
　　“人民币汇率将进入真正的有管理浮动时代。未来人民币变动取决于经济基本面，有升有贬的双向浮动将成为常态。这种变化将对经济金融产生重要影响。”对外经贸大学金融学院院长丁志杰分析。
　　人民币贬值，很多出口企业并不认为有利可图
　　“过去天天希望人民币汇率往下滑点，小企业生存会容易点。但今年春季广交会前人民币贬值了，你说我是该笑还是该哭？”位于广州市番禺区南村镇的广东明朗用品有限公司董事长陈朗说。该公司主要生产专业清洁用品，主要出口欧美及东南亚市场。
　　按理说，人民币贬值对出口企业是件好事，国际贸易一般以美元结算，同样是100万美元出口产品，汇率下滑似乎可以增加额外利润。但对目前人民币汇率下滑，很多出口企业并不认为有利可图。
　　“上半年的订单目前都到了陆续交货的时候，当初签订合同时都已经锁定汇率，目前对于汇率如何变化，企业是没有额外红利的。但是广交会就要开了，对下半年订单我们又该怎样去锁定汇率？”陈朗表示，从2008年国际金融危机开始，公司签单对汇率问题极为谨慎，但总是架不住与客户在结汇方式上的讨价还价，每年在汇率上的损失都在数万元人民币左右。
　　就拿目前汇率波动来说，是短期还是长期波动？如果是短期行情，公司从现在开始就要着手预防汇率反弹所产生的与客户的争议，否则下半年对出口企业又将倍感痛苦。“你想锁定汇率，客户并不一定能让你如愿。”陈朗说。
　　规避汇率风险，归根到底还是要坚持转型升级
　　人民币汇率双向浮动对贸易的影响是双向的。由于汇率双向浮动、套利风险加大，过去出口和进口中的水分会被挤出，估计未来几个月的进出口可能出现一定回落，但这并不说明贸易状况恶化。
　　具体来看，一方面，人民币单边升值的消失有利于出口。这阵子人民币走弱，有助于调动出口的积极性，起到鼓励出口的作用。“然而，贬值不是趋势性的，中国商品的国际竞争力最终取决于技术和成本优势，出口企业应当通过技术改造升级来提升在全球产业链中的地位。”丁志杰说。另一方面，人民币汇率阶段性贬值和弹性扩大，可能会增加进口的成本和风险。“但进口从根本上说是由国内经济增长状况决定的，在目前阶段汇率的作用不会太显著。”
　　“随着人民币双向浮动，汇率风险加大，出口企业和进口企业都需要采取更为稳健的汇率风险管理策略。”丁志杰坦言。
　　为规避此间的汇率风险，有人建议明朗公司可以采取订立远期合同、灵活运用外债连环展期、买卖和外汇期权等方式进行套期保值。但陈朗认为，这些五花八门的“避汇”方式在理论上行得通，但在实际运用中却比较麻烦，收益也并不大。当前的汇率波动企业还可以消化，但如果汇率持续波动，则直接影响企业的盈利水平。他算过，汇率每变动1%，企业净利润将波动5%―8%。
　　“不能简单地评论人民币升值贬值、汇率走高走低对出口企业有哪些影响，中小企业普遍希望汇率稳定，升值贬值都会带来企业不愿见到的局面。”陈朗表示，归根到底还是要坚持转型升级，提高研发设计能力和产品科技含量，提高产品的议价能力，获得主动权，这样企业才能对汇率变化不那么敏感。
　　外国资本会更多流入资本市场，有望改善股市低迷状况
　　事实上，人民币汇率双向浮动对经济社会的影响还有其他方面。
　　首先，跨境资本流动将变得更为稳定。过去人民币汇率基本呈单边升值或升值趋势，加上国内利率高于国际利率，一些投机性、套利性资本纷纷以贸易和直接投资的“身份”进入中国。“未来这类跨境资本流入会减少，长期投资性资本流入增加，跨境资本流动将更稳定。”丁志杰说。
　　其次，货币政策自主性有望增强，有利于金融调控和实体经济发展。过去，外汇占款是人民币基础货币投放的最主要渠道，为了对冲源源涌入的外汇，央行只能不断提高存款准备金率，抬高了国内利率。
　　“随着人民币汇率双向浮动，跨境资本流动也将回归正常的双向流动，这样一来，对冲外汇占款的压力减轻，存款准备金率有较大的下调空间，从而会带动利率走低，降低实体经济的融资成本，有利于恢复实体经济特别是制造业的活力。”丁志杰说。
　　此外，汇率变化对楼市和股市的影响可能正好相反。专家认为，过去房价不断走高，加上国内对房地产融资限制，海外融资成为房地产行业融资的重要渠道，于是，很大一部分热钱进入了房地产行业，这又反过来推动房价进一步上扬。
　　房地产从业者何文明表示：“人民币升值，对房地产业的影响在于热钱流入。热钱恶炒，升值。而汇率下行，一个积极意义在于，改变了一直以来对人民币单边升值的预期，对热钱流入有抑制作用。这对房地产稳定有意义。”
　　“人民币汇率双向浮动特别是阶段性贬值，意味着偿还同等数量的外汇需要更多的人民币，这将使海外融资的成本和风险上升，对于抑制楼市投机和房价回稳有积极作用。”丁志杰说，“作为对房地产行业投资的替代，外国资本会更多流入资本市场，股市长期低迷的状况有望得到改善。”
（责任编辑：王爽）
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