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龚小锋：融资“跨栏”才能将保障房进行到底
8月7日，奥运会上开赛的刘翔受到万众关切。民间的言论更加宽容，认为刘翔即便丢金也无碍其伟大运动员的称号，因为体育的荣光不止于输赢，敢跑敢跨才能将赛程进行到底。
　　8月7日，奥运会上开赛的刘翔受到万众关切。民间的言论更加宽容，认为刘翔即便丢金也无碍其伟大运动员的称号，因为体育的荣光不止于输赢，敢跑敢跨才能将赛程进行到底。　　刘翔跨栏当天，保障房建设同样迎来一次“跨栏”之举，但“起跳很好”，胜算很大。据媒体报道，北京市住建委官员透露，北京市住建委已提议启动中国首个关于公租房的房地产信托投资基金(REITs)的试点，议案已提交中国证监会审核，该REITs标的资产将包括北京五个公租房项目中的套住房。　　如试点成行，就可把作为保障房“重头戏”的公租房资产证券化，缓解中国保障房建设计划所面临的资金吃紧困难。实际上，早在2006年国家就开始启动REITs试点相关研究。2009年11月，国务院批准北京、天津和上海作为REITs发行的试点城市，但至今未能成行。　　融资难是阻碍保障房建设的难题，单纯的财政投入无法满足在建项目上千亿级的资金缺口。如北京就一直探索多元化融资，除中央及地方财政投资外，还引进了公积金贷款、私募债、国开行等政策性银行贷款、建设单位自筹资金等，去年北京还成立了保障性住房建设投资中心。　　但无论是从银行借贷还是公积金融资试点，都是外部输血的筹资方式，属于“有求于人”。保障房的融资想要不求人，而且长期、可持续地发展，由政府、银行或保险资金、资本市场融资相互配合的REITs，才是“跨栏利器”。　　“高栏”并非一步就能跨越。吸引社会资金解决保障房问题，还需跨过收益率这个“难过的坎”。此前有媒体报道，北京与全国社保基金进行接触，申请后者的保障房建设资金支持，但因社保基金对投资回报率要求较高，没有谈妥。　　此次，北京市住建委相关官员称，试点需要保证合作方国投瑞银基金管理有限公司6%的资本收益率。尽管这比目前国内房地产信托平均10%左右的预期收益率低，但该REITs是由政府运作和主导，风险比较低，因此6%应该在合理的收益范围。　　此外，对于公租房REITs的发行，应侧重引进一些对风险规避要求较高且注重长线收益的投资方，比如养老基金、人寿保险基金等，形成长期稳定的资金来源。根据测算，公租房如果要靠租金回收前期建设成本需要30年。　　“刘翔不好当，跨栏易受伤”。此次北京公租房试点REITs如成功，无疑是保障房建设的“跨栏”之举。但该模式还需要接受市场的检验，尤其今后推广到各地时，在引进长线投资方、保证收益率上，更应根据实际情况进行考量。
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